Proszę o pomoc – wybór Operatu Szacunkowego w celu podniesienia wartości wkładu własnego

[ALiBudda]

Witam,

 

Podpisałem umowę przedwstępną na nowe mieszkanie w stanie deweloperskim o metrażu 64 m2.

Koszt mieszkania za m2 wynosi 4700zł BRUTTO + koszt miejsca postojowego w hali garażowej to 19200 zł BRUTTO.

 

Łączna cena z umowy: 64*4700 + 19200 = 320000 zł BRUTTO.

Z kredytu chcę uzyskać 320000 zł, przy czym posiadam 65000 zł środków własnych, które zamierzam ulokować jako wkład własny na wykończenie mieszkania.

Daje to łącznie 385000 zł wartości nieruchomości bez Operatu Szacunkowego.

 

Skontaktowałem się z 2 rzeczoznawcami majątkowymi w celu wykonania symulacji wyceny, która mogła by jeszcze podnieść wartość nieruchomości. Oto wyniki:

 

Rzeczoznawca nr 1:

Stan deweloperski – 337 800 zł NETTO czyli 364 824 zł BRUTTO

Stan wykończony – 403 000 zł NETTO czyli 435 240 zł BRUTTO

 

Rzeczoznawca nr 2:

Stan deweloperski – 317 900 zł NETTO czyli 343 332 zł BRUTTO

Stan wykończony (z zaznaczeniem „luksusowo”) – 401 600 Netto NETTO czyli 433 728 zł BRUTTO

 

Proszę mnie poprawić jeśli się mylę, ale wysokość wkładu własnego obliczam od wartości brutto tych wycen, gdzie w obu wypadkach stan wykończony powinien mi zapewnić wkład własny na poziomie ok 26%. Istotna różnica pojawia się gdybym nie zgłaszał do banku wkładu na wykończenie i wziął pod uwagę tylko stan deweloperski, wówczas: rzeczoznawca1 = 13% wkładu od kwoty brutto, a rzeczoznawca2 = 7,5% wkładu.

 

Zakładam, że powinien mnie interesować głównie stan wykończony, gdyż taki będzie zgłaszany we wniosku kredytowym? Kierując się wyłączenie wartościami stanu wykończonego, nie ukrywam że z uwagi na renomę rzeczoznawcy nr 2 (na rynku lokalnym uznawany za jednego z najlepszych) zdecydowałem się na jego wycenę mimo, iż jest nieco niższa.

 

Zaczęły jednak nachodzić mnie pewne obawy, dlatego zwracam się o pomoc w ich rozwianiu… Widać, że rzeczoznawca1 najpierw wycenił stan deweloperski mieszkania a następnie do kwoty netto dodał wartość mojego deklarowanego wkładu na wykończenie czyli 65 tys (przyjmując tę kwotę jako łączny koszt materiału i robocizny), natomiast rzeczoznawca2 niżej wycenił stan deweloperski, ale w wyliczeniach (jakie otrzymałem) uznał że mieszkanie będzie wykańczane systemem gospodarczym (tj. uznał że część prac wykonam samodzielnie bez ponoszenia kosztu robocizny itp.) w związku z czym za 65 tys. wykończę je bardziej luksusowo (słowo „luksusowo” widnieje przy wycenie stanu wykończonego) – z wyliczeń wynika, że wg rzeczoznawcy2 wartość stanu wykończonego wzrośnie o ok 83 tys. netto, czyli 18 tys. więcej niż mój wkład liczony jako netto).

 

Pytania…:

1. jak analitycy bankowi zapatrują się na takie podejście do tematu? Czy mam podstawy aby się obawiać, że bank może zakwestionować wycenę mojego rzeczoznawcy nr 2?

2. czy w ogóle ma znaczenie prestiż i renoma rzeczoznawcy majątkowego przy analizie przeprowadzanej w banku? (nr2 jest także rzeczoznawcą sądowym z długim stażem)

3. mam wręcz desperackie pytanie… czy zrobić jednak jeszcze raz operat szacunkowy, ale u rzeczoznawcy1, który dał wyższe wyceny? Istotna różnica jest głównie w stanie deweloperskim, nie wiem jednak jakie będzie uzasadnienie dla stanu wykończonego (czy to też będzie "luksusowe" wykończenie?)… wniosku do banku jeszcze nie złożyłem, a wiem że jak już raz to uczynię, to drugiego operatu nie będę mógł przedstawić gdyby coś poszło „nie tak”.

4. Mój wyjściowy plan zakładał ponad 20% wkładu własnego (lepsza marża... warunki itp). Jak oceniacie ogólny stopień ryzyka, że może coś pójść źle?

 

Chcę do minimum ograniczyć ryzyko... w ostateczności nawet mogę ponieść koszt jeszcze jednego operatu.

 

Czasu mam mało, dlatego bardzo proszę o pomoc…

[PlanFinance]

Podstawowe pytanie. Do jakich banków chcesz składać wnioski?.

[ALiBudda]

PKO BP (faworyt- powyżej 20% wkładu marża na poziomie 1.31, ale wymagane ubezpieczenie od utraty pracy... mimo to excel na 25 lat pokazuje ze jest najtaniej)

 

oraz

 

Eurobank

BZ WBK

Pekao

[PlanFinance]

PEKAO S.A nie przyjmuje wartości z operatu a wartość rynkowa + wykończenie.

 

BZ WBK nie akceptuje zewnętrznych operatów.

 

Eurobank i PKO BP przyjmują do obliczeń wartość rynkową

 

Eurobank nie uwzględnia w wartości nieruchomości miejsca garażowego.

 

Zaraz odpowiem Ci przynajmniej na część Twoich wątpliwości.

[ALiBudda]

Dziękuję i czekam...

Zapytam także o propozycję alternatywnych baków pod katem operatu szacunkowego "zewnętrzenego"?

[PlanFinance]

 

Pytania…:

1. jak analitycy bankowi zapatrują się na takie podejście do tematu? Czy mam podstawy aby się obawiać, że bank może zakwestionować wycenę mojego rzeczoznawcy nr 2?

 

Luksusowo za 65k PLN można wykończyć nieruchomość o metrażu 25m. Jak jest w tym wypadku?. Nie bardzo rozumiem wariacje rzeczoznawcy Wykończenie realizowane systemem gospodarczym to standard, banki nie mają z tym kłopotu. Podwyższenie wartości nieruchomości o 18k PLN poprzez prace o wartości 65k PLN to sporo. Banki mogą nie muszą zaakceptować takiej sytuacji. Banki nie przyjmują w ciemno operatów tylko wnikliwie je analizują

 

 

Pytania…:

2. czy w ogóle ma znaczenie prestiż i renoma rzeczoznawcy majątkowego przy analizie przeprowadzanej w banku? (nr2 jest także rzeczoznawcą sądowym z długim stażem)

 

Nie ma to żadnego znaczenia. Operat musi być zrobiony zgodnie z prawdą, wskazaniami poszczególnych banków, opierający się na prawdziwych danych. Czy to zrobił stary wyjadacz czy nowy rzeczoznawca nie ma żadnego znaczenia.

 

 

Pytania…:

3. mam wręcz desperackie pytanie… czy zrobić jednak jeszcze raz operat szacunkowy, ale u rzeczoznawcy1, który dał wyższe wyceny? Istotna różnica jest głównie w stanie deweloperskim, nie wiem jednak jakie będzie uzasadnienie dla stanu wykończonego (czy to też będzie "luksusowe" wykończenie?)… wniosku do banku jeszcze nie złożyłem, a wiem że jak już raz to uczynię, to drugiego operatu nie będę mógł przedstawić gdyby coś poszło „nie tak”.

 

Z Twojego opisu dla mnie lepiej wygląda operat nr 1. Łatwiej jest zrozumieć że kupujesz mieszkanie w okazyjnej cenie, niż wykończenie 65k PLN powoduje wzrost wartości nieruchomości o 18k PLN.

 

 

Pytania…:

 

4. Mój wyjściowy plan zakładał ponad 20% wkładu własnego (lepsza marża... warunki itp). Jak oceniacie ogólny stopień ryzyka, że może coś pójść źle?Chcę do minimum ograniczyć ryzyko... w ostateczności nawet mogę ponieść koszt jeszcze jednego operatu.

:

 

Stopień ryzyka 50/50

[ALiBudda]

Dziękuję.

 

Zapytm wprost... czy jeżeli moim głównym celem jest raczej PKO BP, rozsądne będzie zapłacić raz jeszcze (500 zł) i wykonać ten "logiczniejszy" operat u rzeczoznawcy nr 1? Czy w przypadku tego banku nie będzie to miało dużego znaczenia i lepiej nie wyrzucać kasy w przysłowiowe "błoto"?

Czy mogę również zapytać o jakieś ciekawe oferty z innych banków, które uznają tego rodzaju zewnętrzne wyceny rzeczoznawców majątkowych? Tak jak wspomniałem, zależy mi aby przekroczyć próg 20% wkładu (m.in. odpadnie mi ubezpiecznie niskiego wkładu)

[GPO Finanse]

...Eurobank i PKO BP przyjmują do obliczeń wartość rynkową...

 

Jeżeli do wniosku jest załączony operat to biorą wartość z operatu.

[PlanFinance]

Jeżeli do wniosku jest załączony operat to biorą wartość z operatu.

 

GPO dokładnie o to mi chodziło.

[ALiBudda]

GPO Finanse, a w kwestii wyboru rzeczoznawcy podzielasz zdanie kolegi PlanFinance?

[PlanFinance]

Dziękuję.

 

Zapytm wprost... czy jeżeli moim głównym celem jest raczej PKO BP, rozsądne będzie zapłacić raz jeszcze (500 zł) i wykonać ten "logiczniejszy" operat u rzeczoznawcy nr 1? Czy w przypadku tego banku nie będzie to miało dużego znaczenia i lepiej nie wyrzucać kasy w przysłowiowe "błoto"?

 

Nie wiem. Tutaj wchodzi w grę kwestia uznaniowa. Może a nie musi być uznany.

 

Czy mogę również zapytać o jakieś ciekawe oferty z innych banków, które uznają tego rodzaju zewnętrzne wyceny rzeczoznawców majątkowych? Tak jak wspomniałem, zależy mi aby przekroczyć próg 20% wkładu (m.in. odpadnie mi ubezpiecznie niskiego wkładu)

 

Wypełnij schemat. Kredytu nie wybiera się w taki sposób jaki chcesz to zrobić.

[GPO Finanse]

GPO dokładnie o to mi chodziło.

 

Tak myślałam, ale wolałam doprecyzować, bo to nie zawsze jest jednoznacznie rozumiane.

 

GPO Finanse, a w kwestii wyboru rzeczoznawcy podzielasz zdanie kolegi PlanFinance?

 

Tak, ale biorąc pod uwagę ostatnie doświadczenia mogę dodać tylko tyle, że zbyt "napompowane" wartości nieruchomości nie przechodzą, więc wszystko trzeba zrobić z umiarem.

[PlanFinance]

Tak, ale biorąc pod uwagę ostatnie doświadczenia mogę dodać tylko tyle, że zbyt "napompowane" wartości nieruchomości nie przechodzą, więc wszystko trzeba zrobić z umiarem.

 

W tej opcji jest to niewiele ponad 7% wartości transakcyjnej. W mojej opinii przyzwoicie i do akceptacji o ile będzie to miało odzwierciedlenie w sprzedażach wykorzystanych do porównania.

 

2 dni temu rozmawiałem z rzeczoznawcą z którym współpracuję. Babka powiedziała że widzi pierwsze poważne symptomy wzrostu wartości sprzedaży szczególnie jeśli chodzi o developerkę. Nie wiem czy to odnosi się do Warszawy tylko, ale może jakiś impuls o szerszym zakresie się pojawił. Jeśli tak to tym bardziej opcja nr 1 jest dla mnie bardziej logiczna.

[ALiBudda]

Ok, nr 1 ma wyższe wyceny, nr 2 niższe ale stan wykonczony budzi jakieś obawy... rozumiem, że z tym "pompowaniem" to chodzi raczej o nr 1?

 

Dane do symulacji kredytowej:

Wartość nieruchomości: 320 000 zł deweloperka / 385 000 zł po wykończeniu / ok 430 000 po wykonczeniu wg operatu szacunkowego zewnętrznego

Kwota kredytu do wzięcia mieszkanie + wykończenie: 320 000 zł

Wkład własny wnoszony do banku: 65 000 zł moich środków i reszta z operatu

Rynek pierwotny/rynek wtórny: pierwotny

Rodzaj nieruchomości: mieszkanie

Stan zaawansowania inwestycji. - termin oddania: kwiecień 2014 r.

Waluta kredytu: PLN

Pożądana długość okresu kredytowania: 25 lat

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym: 2

Łączny miesięczny dochód brutto pierwszej os: 5000 zł

Rodzaj umowy: umowa o prace na czas nieokreślony

Łączny miesięczny dochód brutto drugiej os: 2200 zł

Rodzaj umowy: umowa o prace na czas nieokreślony

Łączny miesięczny dochód rodziny brutto: 7200 zł

Aktualne obciążenia kredytowe: 0

Ilość kart kredytowych: 0

Metraż nieruchomości: 64 m2

Rodzaj rat: równe

Wiek najstarszego kredytobiorcy: 30 LAT

Punkty BIK ja: ?????? partnerka: ??????? - bez zadłużeń

 

Czy jest jakaś ciekawa alternatywa dla oferty z PKO BP przy 20% wkładzie i z zewnętrznym operatem szacunkowym?

[GPO Finanse]

W tej opcji jest to niewiele ponad 7% wartości transakcyjnej. W mojej opinii przyzwoicie i do akceptacji o ile będzie to miało odzwierciedlenie w sprzedażach wykorzystanych do porównania.

 

2 dni temu rozmawiałem z rzeczoznawcą z którym współpracuję. Babka powiedziała że widzi pierwsze poważne symptomy wzrostu wartości sprzedaży szczególnie jeśli chodzi o developerkę. Nie wiem czy to odnosi się do Warszawy tylko, ale może jakiś impuls o szerszym zakresie się pojawił. Jeśli tak to tym bardziej opcja nr 1 jest dla mnie bardziej logiczna.

 

Każdy z nas ma swego rzeczoznawcę :-)

Rzeczoznawcy swoje, a banki swoje - takie jest moje doświadczenie. I choć też, bardziej optymistycznie, wierzę rzeczoznawcom to jednak banki podejmują decyzję i zawsze mogą zakwestionować wycenę (co mi się ostatnio zdarzyło) stąd moja przestroga.

I oczywiście rzeczoznawca nr 1.

[GPO Finanse]

Dane do symulacji kredytowej:

Wartość nieruchomości: 320 000 zł deweloperka / 385 000 zł po wykończeniu / ok 430 000 po wykonczeniu wg operatu szacunkowego zewnętrznego

Kwota kredytu do wzięcia mieszkanie + wykończenie: 320 000 zł

Wkład własny wnoszony do banku: 65 000 zł moich środków i reszta z operatu...

 

Moim zdaniem uzyskanie 20 % wkładu własnego dzięki operatowi raczej niemożliwe.

[ALiBudda]

GPO, Przepraszam, ale nie rozumiem dlaczego tak uważasz? Przecież matematyka pokazuje, że w przypadku obu rzeczoznawców przy przyjęciu wyceny stanu wykonczonego, wartość zabezpieczenia wynosi ponad 26% w przypaku kwot brutto. Mało tego, nawet gby wziąć w obu wypadkach "tylko" kwoty netto, to nadal jest ponad 20% w obu wypadkach. Bez żadnego operatu mam już 16% z moich własnych środków.

Chyba, że coś źle liczę albo o czymś nie wiem... Czy możesz uzasadnić swoją wypowiedź?

[lzalewski]

Według mnie osiągnięcie LTV 80% jest realne. Oczywiście sporo zależeć będzie od rzeczoznawcy. Podzielam zdanie Michała, że lepiej wyglądać będzie operat w wersji 1, gdzie zyskuje się na wartości według stanu deweloperskiego.

Eurobank może wyjść dla Ciebie najkorzystniej:

- marża 1,11%

- prowizja 2%

- rata 1661zł

Wymagane konto, ubezpieczenie na życie. Koszt ubezpieczenia wynosi 0,036% od kwoty kredytu miesięcznie lub 0,3% od salda zadłużenia rocznie. W przypadku zakwestionowania wartości i LTV >80%, w ramach ubezpieczenia niskiego wkładu marża zostanie podniesiona o 0,15p.p. do momentu uzyskania LTV na poziomie 80%. Oferta w tym kształcie dostępna jest wyłącznie u jednego pośrednika.

[PlanFinance]

Przepraszam, źle spojrzałem na brutto/netto.

 

W opcji 1 rzeczoznawca wyliczył, iż stan deweloperski wynosi 364k PLN czyli ok.15% więcej niż wynosi cena transakcyjna. Wcześniej patrzyłem na cenę netto co było niepoprawne. 15% to jest naprawdę sporo, ostatnimi czasy nie zdarzyła mi się taka sytuacja. Trudno mi się wypowiedzieć w takiej sytuacji. Wobec opinii mojego rzeczoznawcy kobieta z kilkunastoletnim doświadczeniem na rynku takie transakcje na rynku pierwotnym są śliskie.

[ALiBudda]

Dziękuję za odp. ale z moich obliczeń wynika, że oferta PKO BP na dzień dzisiejszy i tak wychodzi korzystniej.

Jeżeli posiadam dobre dane dot. wysokości WIBOR w tych bankach, porównanie będzie wyglądać następująco:

 

Eurobank

Marża 1,11%

Wibor 2,73%

Razem: 3,84%

Rata kredytu hipotecznego: 1661 zł

Ubezpiecznie 0,036% miesięcznie od kwoty kredytu daje 115,2 zł

Czyli rata ma już: 1776,2 zł

Do tego koszt jednorazowy prowizji 2% od kwoty kredytu (przyjmijmy, że nie wrzucam tego w kredyt) = 6400 zł

25 lat = 300 miesięcznych rat

Koszt całkowity na dziś: 300*1776,2 + 6400 zł = 539260 zl

 

PKO BP – oferta promocyjna „Własny Kąt”

Marża: 1,31%, ale w pierwszych 12 miesiącach 1,1%

Wibor 2,67%

Razem: 3,98%, ale w pierwszych 12 miesiącach 3,77%

Rata kredytu hipotecznego: 1685,55 zł, ale w pierwszych 12 miesiącach 1648,7 zł

Wymagane ubezpieczenie od utraty pracy na 4 lata = jednorazowo 3,25% kwoty kredytu (później można zrezygnować po 4 latach) = 10400 zł zakładam, że nie kredytuję tej kwoty.

+ konto i karta kredytowa (przyjmijmy, że będzie wyrabiany limit karty)

Koszt całkowity: (12*1648,7) + (288*1685,55) + 10400 = 515622,8 zł

 

Daje to różnicę 23 637,20 zł na korzyść PKO.

Oczywiście nie mam wiedzy jak banki podchodzą do wskaźnika WIBOR, jego zmian i dlaczego jest taka różnica w jego wysokości w tych bankach (chyba że mam jakieś złe dane)?

Nawet gdyby wibor był 1:1 to i tak PKO wygląda lepiej w zestawieniu z uwagi, że nie ma ubezpieczenia na życie przez cały okres kredytu. Tylko trzeba pilnować się z kartą kredytową.

 

Pytanie, czy eurobank to jedyna w miarę konkurencyja oferta dla pko bp, czy może jest jeszcze jakaś inna ciekawa opcja?

 

I jeszcze jedna rzecz... szkoda, że przy symulacjach nie podajecie kwotowo wszystkich kosztów związanych z kredytem. Wiadomo, że np. 0,036% wygląda znacznie łagodniej i przyjaźniej niż 115 zł miesięcznie do raty

Całe szczęście jest Excel...

[PlanFinance]

Oferty zawsze porównuje się na takim samym WIBOR. Różnice raz mogą wyjść na korzyść banku A , raz na korzyść banku B.

 

W Eurobanku ubezpieczenie bankowe jednoroczne jest ubezpieczeniem malejącym. Raz do roku będzie aktualizacja. Kapitał kredytu spada, spada wartość składki.

 

Ubezpieczenia na życie przy kredycie hipotecznym bym nie lekceważył, tym bardziej że żadne z Was nie ma wystarczającej zdolności ba spokojnie samemu w razie przykrych ewentualności kredyt obsługiwać.

[ALiBudda]

A co to jest za "ubezpiecznie bankowe jednoroczne malejące" w Eurobanku? w ogóle takiego nie uwzględniłem przy wyliczeniach.

Jeżeli oferty porównujemy z tym samym wibor, to dlaczego w różnych bankach ma on rózne stawki i jest jakoś inaczej naliczany? takie porównanie 1:1 będzie bezcelowe, skoro w rzeczywistości ten wskaźnik może mieć różną wartość.

Porównałem 2 rzeczywiste na dzień dzisiejszy oferty. Oczywiście mam świadmość, że może to się pozmieniać ale to są póki co tylko przypuszczenia/prognozy itp. mi chdoziło o stan "na teraz".

 

Chciałbym ponowić pytanie... czy mogę poprosić o jeszcze jakąś alternatywę uwzględniającą operat szacunkowy? Pisząc alternatywę mam na myśli nie tylko wynik "w pieniądzu" ale także inne interesujące cechy typu: możliwość nadpłacania kredytu, wcześniejszej spłaty, niewymagalne konto gdzie powinno wpływać wynagrodzenie itp. to są dla mnie też istotne kwestie.

 

Co do ubeziecznia na życie zapomniałem dodać, że oboje mamy ubezpieczenie na życie w PZU, więc w razie najgorszego środki zostaną wypłacone tyle że nie do banku a do osoby uposażonej. A tutaj musiałbym posiadać kolejne ubezpiecznie na życie. jedno wystarczy

[lzalewski]

Przepraszam, źle spojrzałem na brutto/netto.

 

W opcji 1 rzeczoznawca wyliczył, iż stan deweloperski wynosi 364k PLN czyli ok.15% więcej niż wynosi cena transakcyjna. Wcześniej patrzyłem na cenę netto co było niepoprawne. 15% to jest naprawdę sporo, ostatnimi czasy nie zdarzyła mi się taka sytuacja. Trudno mi się wypowiedzieć w takiej sytuacji. Wobec opinii mojego rzeczoznawcy kobieta z kilkunastoletnim doświadczeniem na rynku takie transakcje na rynku pierwotnym są śliskie.

2 miesiące temu zamykałem temat z operatem na kwotę wyższą o ponad 20% niż cena transakcyjna. Analityk obciął tą wartość, jednak pomimo tego, że w kredycie zawierana była jeszcze konsolidacja kredytu gotówkowego LTV wyniosło nadal poniżej 90% (kredyt gotówkowy stanowił około 9% kwoty kredytu.

Wstępna wycena była jeszcze wyższa, ale rzeczoznawczyni obcięła tą wartość, aby dysproporcja nie była rzeczywiście drastycznie duża.

[lzalewski]

A co to jest za "ubezpiecznie bankowe jednoroczne malejące" w Eurobanku? w ogóle takiego nie uwzględniłem przy wyliczeniach.

Jeżeli oferty porównujemy z tym samym wibor, to dlaczego w różnych bankach ma on rózne stawki i jest jakoś inaczej naliczany? takie porównanie 1:1 będzie bezcelowe, skoro w rzeczywistości ten wskaźnik może mieć różną wartość.

Porównałem 2 rzeczywiste na dzień dzisiejszy oferty. Oczywiście mam świadmość, że może to się pozmieniać ale to są póki co tylko przypuszczenia/prognozy itp. mi chdoziło o stan "na teraz".

 

Chciałbym ponowić pytanie... czy mogę poprosić o jeszcze jakąś alternatywę uwzględniającą operat szacunkowy? Pisząc alternatywę mam na myśli nie tylko wynik "w pieniądzu" ale także inne interesujące cechy typu: możliwość nadpłacania kredytu, wcześniejszej spłaty, niewymagalne konto gdzie powinno wpływać wynagrodzenie itp. to są dla mnie też istotne kwestie.

 

Co do ubeziecznia na życie zapomniałem dodać, że oboje mamy ubezpieczenie na życie w PZU, więc w razie najgorszego środki zostaną wypłacone tyle że nie do banku a do osoby uposażonej. A tutaj musiałbym posiadać kolejne ubezpiecznie na życie. jedno wystarczy

W Eurobanku bardziej opłaca się ubezpieczenie na życie ze składką roczną. Jest ono zdecydowanie tańsze oraz liczone od aktualnego salda zadłużenia. Składka za pierwszy rok ubezpieczenia wynosić będzie 960zł, co daje średnio 80zł/m-c. W kolejnym roku składka wyniosłaby około 936zł.

Oferty powinno porównywać się przy tym samym poziomie WIBOR, gdyż jest to zmienna, która może być raz wyższa w jedym, a innym razem w drugim banku. Co z tego, że teraz PKO BP ma niższy WIBOR, skoro za 2-3 miesiące może być odwrotnie. Biorąc kredyt na długi okres sposób rozliczania WIBORu nie ma praktycznie żadnego znaczenia. Jeśli przeanalizowalibyście wszystko po spłaceniu kredytu, to okazałoby się, że różnice na samym WIBORze w poszczególnych bankach byłyby minimalne (o ile w ogóle by były). Zadładając WIBOR na poziomie 2,67% rata w Eurobanku wyniosłaby 1652zł.

W przypadku PKO BP wpływ wynagrodzenia nie jest konieczny. W ciągu 3 pierwszych lat występuje prowizja od każdej nadpłaty w wys. 1,5%. W całym okresie występuje prowizja za całkowitą wcześniejszą spłatę w wys. 2%.

W przypadku Eurobanku wymagany jest wpływ wyższego z wynagrodzeń. Wpływ musi być na poziomie min. 80% kwoty przyjętej do badania zdolności.

[PlanFinance]

A co to jest za "ubezpiecznie bankowe jednoroczne malejące" w Eurobanku? w ogóle takiego nie uwzględniłem przy wyliczeniach.

 

Taka jest konstrukcja ubezpieczenia na życie w Eurobanku. Jest to ubezpieczenie malejące wprost proporcjonalnie do spłaty kapitału. Składka 0,3% od wartości salda kredytu.

 

Jeżeli oferty porównujemy z tym samym wibor, to dlaczego w różnych bankach ma on rózne stawki i jest jakoś inaczej naliczany? takie porównanie 1:1 będzie bezcelowe, skoro w rzeczywistości ten wskaźnik może mieć różną wartość.

Porównałem 2 rzeczywiste na dzień dzisiejszy oferty. Oczywiście mam świadmość, że może to się pozmieniać ale to są póki co tylko przypuszczenia/prognozy itp. mi chdoziło o stan "na teraz".

 

Bezcelowe jest porównywanie ofert kredytu hipotecznego na różnym WIBOR. WIBOR jest zmienny i tak jak napisałem w banku A dzisiaj jest wyższy od banku B a jutro może być odwrotnie. W długim okresie kredytowania różnice się wyrównają. Przypuszczeniem/prognozą jest uznanie że w PKO BP WIBOR będzie zawsze niższy niż w Eurobanku. Różnice w wartościach wynikają ze sposobu wyliczania tego parametru.

 

Abstrahując od tych wywodów WIBOR w PKO BP wynosi 2,7% a w Eurobanku 2,71%.

 

 

Chciałbym ponowić pytanie... czy mogę poprosić o jeszcze jakąś alternatywę uwzględniającą operat szacunkowy? Pisząc alternatywę mam na myśli nie tylko wynik "w pieniądzu" ale także inne interesujące cechy typu: możliwość nadpłacania kredytu, wcześniejszej spłaty, niewymagalne konto gdzie powinno wpływać wynagrodzenie itp. to są dla mnie też istotne kwestie.

 

 

Eurobank - wcześniejsza spłata do 30% darmowa, powyżej w trakcie pierwszych 3 lat 3%.

 

PKO BP - wcześniejsza spłata w trakcie pierwszych 3 lat 2%. Po 3 latach nadpłata 0%, spłata całkowita 1,5%

 

Co do ubeziecznia na życie zapomniałem dodać, że oboje mamy ubezpieczenie na życie w PZU, więc w razie najgorszego środki zostaną wypłacone tyle że nie do banku a do osoby uposażonej. A tutaj musiałbym posiadać kolejne ubezpiecznie na życie. jedno wystarczy

 

Nie jesteś konsekwentny. Nie miałeś kredytu hipotecznego i wykupiłeś ubezpieczenie na życie. Zaciągasz kredyt hipoteczny i pozostajesz przy tym samym zabezpieczeniu. Czyli zabezpieczenie Twojej rodziny znaczenie spada. Uposażenie banku nic nie zmienia, gdyż środki z ubezpieczenia idą na spłatę kredytu.