Kredyt na działkę budowlaną i budowę domu

[frytek1986]

Witam,

 

Szukam kredytu na kupno działki budowlanej drogą przetargu oraz budowę na niej domu jednorodzinnego.

 

Kredyt standardowy

Wysokość kredytu Działka 150tys + Dom 400tys.

Waluta kredytu PLN

Pożądana długość okresu kredytowania: 360miesięcy

Wartość nieruchomości / wkład własny: Wartość to 150+400tys. Wkład własny: 30tys.

Rynek pierwotny/rynek wtórny: Pierwotny

Rodzaj nieruchomości: Działka budowlana + dom z poddaszem użytkowym.

Metraż nieruchomości: Działka ok 600m2, dom ok 140m2 pow użytkowej

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto): aglomeracja śląska

Stan zaawansowania inwestycji: Chcę przystąpić do przetargu o działkę

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym: 2+1

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców: 28+26

Aktualne obciążenia kredytowe: Kredyt gotówkowy 1000zł, możliwy do zamknięcia w dowolnym momencie, karta kredytowa w trakcie likwidacji.

Historia w BIK: Kilka kredytów na TV, aparat itp.

Umowa o pracę:Średnio miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc: Ja: Umowa na czas nieokreślony 5500brutto + umowa o dzieło 800zł miesięcznie, Żona: 1800 brutto umowa do końca roku.

Działalność gospodarcza**

Okres trwania umowy/działalności w tył/okres trwania umowy w przód. Ja: umowa na czas nieokreślony od 09.2011. Żona po stażu na pierwszej umowie.

 

Czy jesteśmy w stanie uzyskać taki kredyt? Dodatkowo jako zabezpieczenie może być wzięta nieruchomość którą posiadam: mieszkanie warte ok 170tys.

[Doradca Lubuskie]

Czy żona dostanie ewentualnie promesę o możliwości przedłużenia umowy?

Od kiedy ma Pan umowę o dzieło i na jaki okres?

Kiedy zamierzacie się budować po zakupie działki?

[PlanFinance]

Czy zapłatę za działkę będzie przed aktem czy po akcie?.

 

Czy organ sprzedający zastrzeże sobie w akcie możliwość odkupu działki w ciągu jakiegoś okresu?.

 

Dochód 8100 PN brutto/mc?.

[frytek1986]

Odnośnie promesy - nie wiem, ale myślę, że byłoby to do załatwienia - raczej na pewno będzie tam dalej pracować.

 

Umowę o dzieło mam od 01.01 do 31.12 - co roku nową od kilku lat, z wypłatami miesięcznymi 800zł.

 

Zapłata za działkę miałaby być przed aktem. Czy to komplikuje czy upraszcza? Organem sprzedającym na być Urząd Miasta, który zastrzega prawo do odkupu po 5 latach jeżeli nie będzie postępów w budowie (a to pomaga czy przeszkadza?).

 

Dochód: na umowie 5500 + 1800 = 7300 brutto

+ 800zł miesięcznie netto (to jest chyba jakieś 900 brutto) więc w sumie dawałoby to 8200 brutto.

[PlanFinance]

Organem sprzedającym na być Urząd Miasta, który zastrzega prawo do odkupu po 5 latach jeżeli nie będzie postępów w budowie (a to pomaga czy przeszkadza?).

 

No to niestety nie dacie rady z kredytem raczej. Rozwiązaniem może być zabezpieczenie na innej nieruchomości.

 

Dodatkowym problemem może być czas na załatwienie kredytu. Zapewne jest to 1mc. Zdarza się że UG nie ma wszystkich wymaganych dokumentów(wypisy, wyrysy, przeznaczenie działki itp).

 

Zapewne musicie wpłacić wadium. Ja osobiście bym nie szedł w tą stronę i szukał innego obiektu zainteresowania.

 

Dochód: na umowie 5500 + 1800 = 7300 brutto

+ 800zł miesięcznie netto (to jest chyba jakieś 900 brutto) więc w sumie dawałoby to 8200 brutto.

 

Ponadto będzie poważny problem ze zdolnością.

[frytek1986]

No to niestety nie dacie rady z kredytem raczej. Rozwiązaniem może być zabezpieczenie na innej nieruchomości.

Wspomniałem już o mieszkaniu 160tys. Czy to wystarczy?

 

Dodatkowym problemem może być czas na załatwienie kredytu. Zapewne jest to 1mc. Zdarza się że UG nie ma wszystkich wymaganych dokumentów(wypisy, wyrysy, przeznaczenie działki itp).

Przetarg będzie na dniach. Na płatność będzie ok 1,5 miesiąca od przetargu.

 

Zapewne musicie wpłacić wadium. Ja osobiście bym nie szedł w tą stronę i szukał innego obiektu zainteresowania.

Tak, musimy. Czy jest możliwość aby to wadium było udziałem w udziale własnym w kredycie?

 

Ponadto będzie poważny problem ze zdolnością.

Jaką więc mamy zdolność?

[PlanFinance]

Wspomniałem już o mieszkaniu 160tys. Czy to wystarczy?

 

Niestety Twój kredyt równa się 550k PLN

 

Tak, musimy. Czy jest możliwość aby to wadium było udziałem w udziale własnym w kredycie?

 

Z tym nie ma problemu. Jednakże to jest Wasze ryzyko na wypadek nieotrzymania kredytu.

 

Jaką więc mamy zdolność?

 

Nie liczyłem dokładnie. Na oko będzie to jakieś 350k PLN w miarę sensownej ofercie do 420k PLN w beznadziejnej. To jednak jest akurat sprawa wtórna bo cel kredytowania moim zdaniem jest nie do akceptacji.

[frytek1986]

Co to znaczy, że cel jest nie do akceptacji? Działka budowlana + budowa to chyba nic szczególnego?

 

Po zbudowaniu chcielibyśmy wynajmować mieszkanie, które mamy, tak aby spłacało część raty. Tylko ciężko to chyba na chwilę obecną udokumentować.. Może są jakieś rozwiązania, które mogłyby pomóc?

[lzalewski]

Banki będą miały problem z zaakceptowaniem nieruchomości, gdzie występuje prawo do odkupu. Nie ma pewności, że za miesiąc, dwa, rok UG nie zdecyduje się na odkupienie nieruchomości. 2 lata temu przerabiałem dość podobny temat. W Millennium wystarczyło wówczas o ile dobrze pamiętam oświadczenie gminy, że nie zamierza korzystać z tego prawa.

 

Aby dochód z wynajmu był wzięty pod uwagę musiałby być osiągany od minimum 12 miesięcy.

[frytek1986]

W ogłoszeniu o przetarg napisane jest, że miasto zastrzega sobie przez 5 lat prawo odkupu, przy czym mogą skorzystać z tego prawa w wypadku niezagospodarowania nieruchomości przez 5 lat. Prawo odkupu nastąpi w war. określonych w art. 594 k.c. i zostanie ujawione w księdze wieczystej w dziale III.

 

Czyli prawo odkupu jest tylko w wypadku niezagospodarowania. Termin to 5 lat. Skoro bank dałby kredyt to wtedy w zasadzie nie ma możliwości żeby nie zagospodarować czyli nie ma możliwości odkupu. To tak na logikę.. ale rozumiem, że dla banków to przeszkoda?

[lzalewski]

Jeśli jest to jedyna możliwa przyczyna odkupu, to myślę, że jest to do przeskoczenia.

[frytek1986]

Czyli jest szansa;)

 

Przyjąłem dom 400 tys. Jakie dokumenty potrzebuję? Dopiero zaczynam zabawę w te klocki.. W jaki sposób bank ocenia czy moja wycena jest prawdziwa? Na pewno potrzeba projektu, co jeszcze? Kosztorys robię sam czy musi być z jakiejś firmy?

 

Ile w ogóle trwa załatwienie takiego kredytu? W stanie od zera - nie mam jeszcze żadnego dokumentu.

[PlanFinance]

Szczerze życzę powodzenia, ale z mojego punktu widzenia znając podejście banków do ryzyka(tutaj takowe występuje) to niestety inwestycja upadnie. Jedyna możliwość to przeoczenie zapisu przez analityka. Ryzykujesz wadium.

 

Próbowałem uzyskać podobny kredyt(klient przyszedł do mnie już po wygraniu przetargu i miał podobny zapis w umowie) ok. 1 roku temu i niestety się nie udało.

 

Czy działka ma pozwolenie na budowę, czy masz już projekt techniczny?. Czy UG posiada wszystkie niezbędne dokumenty do kredytu(to wcale nie jest takie oczywiste)?.

 

Co oznacza "zagospodarowanie nieruchomości"?.

 

Banków, które udzielają kredytów na zakup działki i budowę domu za jednym zamachem jest dosłownie kilka.

[frytek1986]

To jest działa "nowa" która powstała na niezagosporadowanym terenie. Urząd miasta podzielił część ziemi i stworzył działki budowlane. Na MPZP oznaczona jest jako klasoużytek RIIIb.

 

Tak więc pozwolenia na budowę raczej jeszcze nie ma.. Projektu technicznego domu nie mam. Tzn mniej więcej wiemy co chcemy ale konkretny projekt kupię jak dowiem się więcej czy mam szanse na kredyt itp.

 

Dokumenty do kredytu, to znaczy jakie? Mogę dopytać jeżeli będę wiedział o jakie chodzi.

 

O "zagospodarowanie nieruchomości" też pytałem bo jest to niejasne. Usłyszałem "wie Pan, to chodzi o taką sytuację, że ktoś kupi i nic nie będzie robił z tym. Jeżeli budowa będzie w trakcie tzn po pięciu latach będzie chociaż ogrodzenie i fundamenty to nikt panu problemów nie będzie robił na pewno".

 

 

Skoro banków jest kilka.. to może lepiej wziąć kredyt na działkę a później szukać konsolidacyjnego na budowę domu?

[PlanFinance]

 

 

Skoro banków jest kilka.. to może lepiej wziąć kredyt na działkę a później szukać konsolidacyjnego na budowę domu?

 

Jedyna szansa to kredyt na działkę i budowę za jednym razem. Tylko w ten sposób możesz bank przekonać że UM nie odkupi działki a co za tym idzie bank nie będzie ryzykował. Biorąc pod uwagę stan przygotowania do inwestycji a tak naprawdę kompletnie nieprzygotowanie nie widzę szans.

O "zagospodarowanie nieruchomości" też pytałem bo jest to niejasne. Usłyszałem "wie Pan, to chodzi o taką sytuację, że ktoś kupi i nic nie będzie robił z tym. Jeżeli budowa będzie w trakcie tzn po pięciu latach będzie chociaż ogrodzenie i fundamenty to nikt panu problemów nie będzie robił na pewno".

 

Może to jest określone prawem budowlanym?. Jeśli nie to musi być jasna wykładnia o co tak naprawdę chodzi. Nie ma tu miejsca na dowolną interpretację.

 

W miarę standardową listę dokumentów możesz zobaczyć we wpisie na moim blogu:

 

http://www.blogkredytowy.pl/2013/08/lista-dokumentow-do-kredytu-hipotecznego/

[frytek1986]

Wszystko się chyba zaczyna 0 czyli kompletnego nieprzygotowania. Zdaje sobie sprawę, że idealnie jakbym miał swoją działkę 50% wkładu własnego w gotówce i wynagrodzenie 20tys miesięcznie.. tylko ile % ludzie tak ma?

 

Moje pytanie było czy w 1,5 miesiąca jest szansa pozbierać dokumenty itp. potrzebne na udzielenie kredytu. Nie wiem co może być problematyczne z tej listy, na co najdłużej się czeka?

[PlanFinance]

Jeśli bardzo chcesz to ja bym starał się o kredyt na zakup działki z zabezpieczeniem na innej hipotece. Postarał się o projekt i pozwolenie na następnie zaczął szukać kredytu na ewentualny refinans + budowę domu.

 

Dalej jest jednak ryzyko że zostaniesz z działką na 5 lat.

 

Poproś o zawarcie w umowie informacji czego dokładnie ma dotyczyć "zagospodarowanie nieruchomości". Jeśli to będzie jasno określone i sam to spełnisz to w takiej sytuacji bank powinien patrzeć przychylniej.

[frytek1986]

Dzięki za wszystkie rady. Jednak nie do końca rozumiem. Najpierw piszesz, że

Jedyna szansa to kredyt na działkę i budowę za jednym razem. Tylko w ten sposób możesz bank przekonać że UM nie odkupi działki a co za tym idzie bank nie będzie ryzykował. Biorąc pod uwagę stan przygotowania do inwestycji a tak naprawdę kompletnie nieprzygotowanie nie widzę szans.

A później

Jeśli bardzo chcesz to ja bym starał się o kredyt na zakup działki z zabezpieczeniem na innej hipotece. Postarał się o projekt i pozwolenie na następnie zaczął szukać kredytu na ewentualny refinans + budowę domu.

To zgoła dwie odmienne opinie. Wszystkie komentarze mile widziane.

[lzalewski]

Rozwiązanie polegające na zakupie działki na kredyt z zabezpieczeniem na innej nieruchomości, o którym pisze Michał, pozwoli Ci uniknąć ryzyka utraty wadium. Zabezpieczając się na nabywanej nieruchomości rzeczywiście rozsądnym byłoby staranie się jednocześnie o kredyt na zakup i budowę domu. Ogranicza to bardzo pole manewru. Zabezpieczając się na innej nieruchomości po pierwsze unikasz ryzyka, że banki nie zgodzą się na zabezpieczenie na nabywanej działce ze względu na prawo odkupu, po drugie zwiększasz potencjalną liczbę banków, w których będzie można wziąć kredyt na budowę.

Ze względu na zapis o prawie do odkupu niestety istnieje ryzyko, że banki nie zgodzą się na kredytowanie, aczkolwiek uważam, że szansa jest (o ile będzie ściśle określony powód ewentualnego odkupu i zostanie on wyeliminowany).

[PlanFinance]

Frytek1986 przemyślałem trochę całą sytuację i jakaś tam szansa jest. Podstawa to uściślenie zapisu "zagospodarowanie nieruchomości". Opinie nie są jednak zgoła odmienne. Jedna odnosi si e do sytuacji obecnej a druga, która będzie po zmianie zapisu.

[frytek1986]

Czy na zabezpieczenie kupna działki, wystarczy nieruchomość o której już pisałem (mieszkanie warte ok 160tys.)?

 

Czyli proponujecie tak: poprosić o uściślenie zapisu o odsprzedaży, wystartować w przetargu, po ewentualnej wygranej starać się o kredyt na samą działkę z zabezpieczeniem na mieszkaniu (tutaj pytanie - ile to potrwa i jakie dokumenty w takim wypadku potrzeba?).

 

A następnie na spokojnie już szukać kredytu konsolidacyjnego na budowę domu na takiej działce i przenieść zabezpieczenie z mieszkania na budowany dom.

 

W tym rozwiązaniu największym problemem, jeżeli dobrze rozumiem, może być zdobyciu tego pierwszego kredytu - na kupno działki z możliwością odsprzedaży? Bo później skoro już mam działkę i chciałbym kredyt na budowę domu to chyba zapis o tym, że budowa ma być (choćby i nawet skończona za 5 lat) nie powinien stanowić problemu - bo właśnie po to bierzemy kredyt?

 

I jeszcze jedno: o co dokładnie prosić czy uściśleniu możliwości odsprzedaży? Obawiam się, że miasto może nie mieć interesu w tym, żeby specjalnie dla mnie zmieniać zapisy. Ale może jakbym miał jakąś gotową formułę, byłoby prościej.

[PlanFinance]

Czy na zabezpieczenie kupna działki, wystarczy nieruchomość o której już pisałem (mieszkanie warte ok 160tys.)?

 

Tak.

 

Czyli proponujecie tak: poprosić o uściślenie zapisu o odsprzedaży, wystartować w przetargu, po ewentualnej wygranej starać się o kredyt na samą działkę z zabezpieczeniem na mieszkaniu (tutaj pytanie - ile to potrwa i jakie dokumenty w takim wypadku potrzeba?).

 

Masz informacje we wklejonym linku do mojego bloga.

 

A następnie na spokojnie już szukać kredytu konsolidacyjnego na budowę domu na takiej działce i przenieść zabezpieczenie z mieszkania na budowany dom.

 

Możliwości jest kilka:

 

Działka na mieszkaniu + dom na działce i domu w jednym banku lub różnych

 

Działka i dom na działce - nazywa się to refinans + budowa domu nie konsolidacja w nowym banku lub w pierwotnym banku

W tym rozwiązaniu największym problemem, jeżeli dobrze rozumiem, może być zdobyciu tego pierwszego kredytu - na kupno działki z możliwością odsprzedaży? Bo później skoro już mam działkę i chciałbym kredyt na budowę domu to chyba zapis o tym, że budowa ma być (choćby i nawet skończona za 5 lat) nie powinien stanowić problemu - bo właśnie po to bierzemy kredyt?

 

Trudno wyrokować, ale da się to w miarę logicznie wytłumaczyć. Szanse są choć nikt Cię nie zapewni na 100%.

 

I jeszcze jedno: o co dokładnie prosić czy uściśleniu możliwości odsprzedaży? Obawiam się, że miasto może nie mieć interesu w tym, żeby specjalnie dla mnie zmieniać zapisy. Ale może jakbym miał jakąś gotową formułę, byłoby prościej.

 

Najpierw dopytaj się konkretnie od UM argumentując chęć wzięcia kredytu i tym że banki mogą mieć problem w przypadku braku konkretnej definicji zapisu. Dla mnie taki zapis nawet w przypadku budowy z własnych środków byłby problemowy. Sprawdź może to wynika z jakiejś ustawy?.

[frytek1986]

A jak to jest ze zdolnością? Jeżeli dołożę do kredytu właśnie zabezpieczenie na mieszkanie to moja zdolność wzrasta czy nie? Ciężko będzie mi uzyskać zdolność na 550tys jeżeli nie mogę przedstawić planu wynajmu mieszkania..

[lzalewski]

Zakładając spłatę zobowiązania i otrzymanie promesy przedłużenia umowy o pracę żony zdolność na 550000zł się znajdzie.

Przedstawienie dodatkowego zabezpieczenia nie wpłynie na zdolność kredytową.

[PlanFinance]

A jak to jest ze zdolnością? Jeżeli dołożę do kredytu właśnie zabezpieczenie na mieszkanie to moja zdolność wzrasta czy nie? Ciężko będzie mi uzyskać zdolność na 550tys jeżeli nie mogę przedstawić planu wynajmu mieszkania..

 

Jeśli bank by się zgodził na udzielenie kredytu np. refinans działki + budowa domu i będziesz chciał zabezpieczyć się na 2 nieruchomościach(łącznie nie oddzielnie) to wtedy Twoja zdolność wzrasta, gdyż jesteś w stanie uzyskać kredyt dzięki dodatkowemu zabezpieczeniu kredyt z niższą marżą. Niższa marża=niższa rata=większa zdolność.

 

Trudno powiedzieć jak to będzie wyglądało ze zdolnością za x miesięcy jak poradzisz sobie z problemami typu zakup działki, organizowanie papierów na budowę itp.

 

550k PLN na oko będzie ciężko. Może w Alior lub mBank by się udało. Najwyżej weźmiesz mniej i później będziesz sobie jakoś radził.