kredyt hipoteczny 300 000tys na budowę domu

[email9]

Przyszedł czas na rozejżenie się nad kredytem i tak prosiłbym o przedstawienie najkorzystniejszych ofert.

 

Kredyt standardowy/Kredyt MdM - hipoteczny

Waluta kredytu - PLN

Pożądana długość okresu kredytowania - 30 lat

Wysokość kredytu - 300 000

wkład własny - działka 40 000; projekt budowlany 4 000; (możliwosć gotówki 20 000)

Rynek pierwotny/rynek wtórny - pierwotny(budowa domu)

Rodzaj nieruchomości - dom

Metraż nieruchomości - pow. całk. 204m2; pow. użytkowa 134m2

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto) - lubelskie ok. Białej Podlaskiej

Stan zaawansowania inwestycji - pozwolenie na budowę już jest(rozpoczęcie czerwiec 2015)

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 2

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - ja 29/żona 26

Aktualne obciążenia kredytowe - brak

Historia w BIK - OK

Umowa o pracę: - ja co mc 1500/ żona tutaj jest różnie, ostatnie 3mc to było

1500, 1792, 1742(dodatkowo w styczniu dostała premię 1288 i wsparcie finansowe 246(nie wiem czy to też będzie sie liczyć)

Okres trwania umowy/działalności w tył/okres trwania umowy w przód - ja i żona umowa o pracę na czas nie określony

[lzalewski]

Jaki charakter miała premia?

Co to za wsparcie finansowe?

[email9]

Wsparcie to było dawane na święta, premia była za nad wykonania tak jak gdyby uznaniowa.

[Bożena Myszczyszyn]

Wsparcie finansowe nie będzie się liczyć.

Zdolność orientacyjnie wypadnie w granicach 200.000 - 300.000 zł (nie sprawdzałam we wszystkich kalkulatorach ).

 

Kosztorys można zrobić na 304.000 ( nakłady poniesione + kwota kredytu ) . Gotówka zostanie na ewentualne ryzyko podwyższenia wartości kosztorysowej przez bank.

 

Koszt inwestycji = 344.000 zł i taką można wstępnie założyć wartość po zakończeniu inwestycji ( działka 40 tys + nakłady poniesione 4 tys + nakłady do poniesienia z kredytu 300 tys )

Przy kredycie 300.000 LTV = ok 87 % , więc w w grę wchodzą banki kredytujące na 90% LTV.

 

Z uwagi na zdolność kredytową proponuję zainteresować się ALIOR i WBK .

Do WBK wniosek powinien trafić najdalej marzec - kwiecień, żeby w kwocie dochodu była uwzględniona premia roczna ( inaczej będzie całkowicie pominięta w przeciwieństwie do ALIOR , który uwzględni 1/12 )

 

WBK

• Marża zależna od scoringu 1,69 – 2,19 %

• Prowizja za udzielenie 2,5% ( 2% stały klient)

• W warunkach będzie ROR, wpływ wynagrodzenia min 2000 zł

• Wcześniejsza spłata 1% przez 3 lata , w tym okresie możliwość jednorazowej nadpłaty bez prowizji do 50% kredytu

• NISKI WKŁAD – brak kosztów

• Wycena na koszt klienta ok 680 zł ( zleca bank )

• Rata 1375 - 1461 zł

 

ALIOR

• Marża od 2,20 %

• Prowizja za udzielenie 2%

• Wcześniejsza spłata prowizja 2,5 % prze 3 lata

• NISKI WKŁAD – uwzględniony w warunkach cenowych

• WYCENA własna ( ok 600 – 800 zł )

• RATA 1498 zł

[email9]

Myślałem że trochę lepiej to wyjdzie ratalnie, rozumiem że to są oferty jedne z lepszych. Trzeba będzie pewnie wziąść trochę mniejszy ten kredyt.

 

Jeszcze mam takie pytanie, bo żona obecnie jest w ciąży i przebywa na zwolnieniu lekarski prawdopodobnie będzie do końca ciąży, czy to coś zmienia w staraniu się o kredyt?

[Doradca Lubuskie]

Żona po urlopie macierzyńskim wróci do pracy?

 

Czy wykazane wcześniej 20tys to pieniądze które przeznaczacie na budowę, tak?

[email9]

Tak, żona wróci do pracy.

Tzn. to są pieniądze które ewentualnie mógłbym pożyczyć od rodziny w celu uzyskania lepszych warunków kredytu, tak że te pieniądze z czasem i tak bym musiał oddać.

[Bożena Myszczyszyn]

rozumiem że to są oferty jedne z lepszych

to są oferty osiągalne

 

Jeszcze mam takie pytanie, bo żona obecnie jest w ciąży i przebywa na zwolnieniu lekarski prawdopodobnie będzie do końca ciąży, czy to coś zmienia w staraniu się o kredyt?

Z umową na czas nieokreślony i oświadczeniem, że wraca po macierzyńskim do pracy dochód w zaproponowanych bankach może być zaakceptowany , natomiast nie każdy bank zaakceptuje taki dochód

[email9]

 

Z umową na czas nieokreślony i oświadczeniem, że wraca po macierzyńskim do pracy dochód w zaproponowanych bankach może być zaakceptowany , natomiast nie każdy bank zaakceptuje taki dochód

 

Mam rozumieć że bank nie będzie brał pod uwagę dochodu żony?

[Bożena Myszczyszyn]

Mam rozumieć że bank nie będzie brał pod uwagę dochodu żony?

 

NIE,

napisałam, że zaproponowane banki mogą zaakceptować dochód z macierzyńskiego - czyli propozycja WBK i ALIOR jest OK.

Możliwość nie oznacza automatycznie decyzji pozytywnej.

 

Są natomiast banki, gdzie z macierzyńskim nie ma szans np. PEKAO SA

[email9]

Byłem dzisiaj w banku WBK i Pani stwierdziła że na wybudowanie tego domu potrzebuję 450 tys. zł i o taka kwote powinienem wnioskować tylko że na taką kwotę to u mnie niema zdolności kredytowej.

[GPO Finanse]

Nie chcę cię martwić, ale Alior na budowę tego domu będzie wymagał jeszcze więcej ok. 475 tyś. lub 408 tyś na dom w stanie deweloperskim, co oznacza, że resztę będziesz musiał sam zapewnić.

Problem w tym, że wasza zdolność jest dużo niższa.

[email9]

Więc w takim wypadku w żadnym banku niedostane kredytu...

[Bożena Myszczyszyn]

Byłem dzisiaj w banku WBK i Pani stwierdziła że na wybudowanie tego domu potrzebuję 450 tys. zł i o taka kwote powinienem wnioskować tylko że na taką kwotę to u mnie niema zdolności kredytowej.

 

Powierzchnia całkowita to 204 m2

Powierzchnia uzytkowa 134 m2

 

z czego wynika różnica ( 70 m2 ) ?

 

Do wymaganej ceny budowy metra kwadratowego najczęściej bierze się powierzchnię użytkową.

 

WBK minimalnie wymaga 2200 zł za m2 powierzchni użytkowej = 294.800 zł

ALIOR minimalnie 2294 zł za m2 pow użytkowej = 307.396 zł lub 1836 zł przy stanie deweloperskim = 246.024 zł

[GPO Finanse]

..Do wymaganej ceny budowy metra kwadratowego najczęściej bierze się powierzchnię użytkową.

 

Nie we wszystkich bankach. Tak na prawdę w każdym jest różnie.

 

WBK minimalnie wymaga 2200 zł za m2 powierzchni użytkowej = 294.800 zł

ALIOR minimalnie 2294 zł za m2 pow użytkowej = 307.396 zł lub 1836 zł przy stanie deweloperskim = 246.024 zł

 

Nie wiem z kiedy masz te dane, ale Alior powierzchnię liczy całościowo; do powierzchni użytkowej (2500 zl/m2) dodaje powierzchnię gospodarczą (2000 zł/m2) i w ten sposób oblicza kwotę potrzebną na budowę.

 

BzWBK w przypadku dużych powierzchni gospodarczych (70 m2 to dwie duże kawalerki) liczy powierzchnię całkowitą (2200 zł/m2)

[email9]

Powierzchnia całkowita to 204 m2

Powierzchnia uzytkowa 134 m2

 

z czego wynika różnica ( 70 m2 ) ?

 

Różnica wynika z tego że dom jest częściowo podpiewniczony i taka jest różnica.

 

Z tym co się spotkałem to każdy bank różnie liczy te powierzchnie i różnie wylicza kwotę potrzebną na budowę.

Teraz to ja już sam nie wiem co mam robić i gdzie szukać oferty...

[Bożena Myszczyszyn]

Nie wiem z kiedy masz te dane, ale Alior powierzchnię liczy całościowo; do powierzchni użytkowej (2500 zl/m2) dodaje powierzchnię gospodarczą (2000 zł/m2) i w ten sposób oblicza kwotę potrzebną na budowę.

Przyznaję rację w punkcie, iż trzeba uwzględnić powierzchnię całkowitą, natomiast jednocześnie bank różnicuje koszt budowy z uwagi na standard i lokalizację .

dla woj dolnośląskiego jest to 2446 zł / standard dobry i 1956 zł / standard deweloperski

ale dla woj. lubelskiego ( ten temat ) jest to odpowiednio 2294 zł / standard dobry i 1836 zł standard deweloperski

 

jeśli przyjąć standard deweloperski to wychodzi 204 * 1836 zł = 374.544 zł jako minimum

 

 

Byłem dzisiaj w banku WBK i Pani stwierdziła że na wybudowanie tego domu potrzebuję 450 tys. zł

Różnica wynika z tego że dom jest częściowo podpiwniczony

BZ WBK liczy powierzchnię użytkową , doliczając do niej również powierzchnię garażu i piwnic. Wygląda na to, że doradca w banku ma rację.

 

Na stronie banku jest kosztorys z instrukcją - można zweryfikować koszt budowy wypełniając elektroniczny kosztorys

http://www.bzwbk.pl/kredyty/kredyty-hipoteczne/kredyt-mieszkaniowy/kredyt-mieszkaniowy.html#tab_dodatkowe_informacje

" Poprawnie sporządzony kosztorys, dla typowego budynku jednorodzinnego powinien zachować następujące parametry:

- Cena 1m2 powierzchni użytkowej* nie powinna być niższa niż 2 200 PLN; (...)

* powierzchnia użytkowa znajduje się najczęściej w dokumentacji technicznej do projektu budowlanego (można ją także znaleźć w wycenie nieruchomości wykonanej przez rzeczoznawcę). Dla potrzeb kosztorysu bankowego pow. użytkowa powinna obejmować również pow. garażu oraz piwnic."

[email9]

Co mi radzicie zrobić w takiej sytuacji bo ja już się pogubiłem

[GPO Finanse]

..jeśli przyjąć standard deweloperski to wychodzi 204 * 1836 zł = 374.544 zł jako minimum ...

 

Wybierając opcję ze stanem deweloperskim trzeba jednak pamiętać, że na wykończenie trzeba mieć środki własne.

 

Co mi radzicie zrobić w takiej sytuacji bo ja już się pogubiłem

 

Wybudować znacznie mniejszy dom.

[email9]

Na mniejszy jest za późno bo projekt już jest razem z pozwoleniem.

Po moich wstępnych wyliczeniach to wyszło mi że w tych 300 tys. powinieem się zmieścić z budową do stanu deweloperskiego bo dużo rzeczy będę robił sam z pomocą rodziny i znajomych taż że tutaj kosztów robocizny nie liczę. Teraz pytanie jak uzyskać kredyt chociaż te 250tys.?

[Budujący]

Przepraszam że się wtrącę ale jestem w podobnej sytuacji. Kwota jaką chiałbym uzskać z kredytu w zupełności wystarczy mi na budowę domu systemem gospodarczym, gdzie po stanie surowym wiekszość zrobię we własnym zakresie. Jednak banki opierają się na swoich kalkulatorach i Twoje czy moje zapewnienie że będziemy kłaść instalację oraz wykańczać go sami jest mało wiarygodne.

 

Jedyne co mi przychodzi do głowy to pożyczka pod zastaw hipoteki, niestety tego typu pożyczki są znacznie bardziej kosztowne, wyżej oprocentowane.

 

Co do zmiany projektu też się nad tym zastanawiałem, czy nie zmienić go i nie wystapić ponownie o nowe PnB - zrobić projekt typowo "pod bank" zmienić metraż użytkowy oraz nieużytkowy, wszystko co zbędne dobudować we własnym zakresie po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Na dzień dzisiejszy osobiście wydaje mi się to wiele prostsze niż walka o kredyt - serio.

[Doradca Lubuskie]

Przepraszam że się wtrącę ale jestem w podobnej sytuacji. Kwota jaką chiałbym uzskać z kredytu w zupełności wystarczy mi na budowę domu systemem gospodarczym, gdzie po stanie surowym wiekszość zrobię we własnym zakresie. Jednak banki opierają się na swoich kalkulatorach i Twoje czy moje zapewnienie że będziemy kłaść instalację oraz wykańczać go sami jest mało wiarygodne.

 

Jedyne co mi przychodzi do głowy to pożyczka pod zastaw hipoteki, niestety tego typu pożyczki są znacznie bardziej kosztowne, wyżej oprocentowane.

 

Co do zmiany projektu też się nad tym zastanawiałem, czy nie zmienić go i nie wystapić ponownie o nowe PnB - zrobić projekt typowo "pod bank" zmienić metraż użytkowy oraz nieużytkowy, wszystko co zbędne dobudować we własnym zakresie po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Na dzień dzisiejszy osobiście wydaje mi się to wiele prostsze niż walka o kredyt - serio.

 

Ale w Twoim wypadku kwota którą chcesz spokojnie wystarczy Ci na budowę domu i banki to zaakceptują

[GPO Finanse]

Z kredytem na budowę domu jest tak:

banki mają swoje limity za m2 co daje, dla banku jakąś kwotę kredytu na którą klient musi mieć zdolność. A to za ile klient wybuduje to już inna sprawa.

Przykład:

wybudowanie domu x według banków kosztuje 350 tyś i bank wymaga takiej zdolności od klienta i takiego kredytu udziela - wypłacanego w transzach. Klient całą inwestycję ukończył w kwocie np 350 tyś - 50 tyś, bank to sprawdza, akceptuje i klient nie musi wypłacać ostatniej transzy co w sumie daje nam kredyt 300 tyś (choć dla banku początkowo powinien wydać 350 tyś).

Szkopuł w tym, że ta zdolność na początku musi być taka jakiej wymaga bank.

[Bożena Myszczyszyn]

Na mniejszy jest za późno bo projekt już jest razem z pozwoleniem.

Po moich wstępnych wyliczeniach to wyszło mi że w tych 300 tys. powinieem się zmieścić z budową do stanu deweloperskiego bo dużo rzeczy będę robił sam z pomocą rodziny i znajomych taż że tutaj kosztów robocizny nie liczę. Teraz pytanie jak uzyskać kredyt chociaż te 250tys.?

 

Część banków nie podaje konkretnie minimalnej ceny za m2 odwołując się do wyceny rzeczoznawcy i oficjalnych cenników.

Generalna zasada jest taka, że środki własne i środki z kredytu muszą pozwolić na doprowadzenie nieruchomości co najmniej do stanu zgłoszenia do użytkowania .

 

W niektórych przypadkach zamiast narzucać wyższy kosztorys banki idą w kierunku przyjęcia niższej docelowej wartości nieruchomości ( niższy standard) , ale wszystko, przy założeniu doprowadzenia do stanu do zgłoszenia do użytkowania.

 

W części banków ( DB, Millenium, PKO BP ) zdolność kredytowa oscyluje bliżej 200.000 , więc nawet jeśli bank bardziej elastycznie podejdzie do kosztorysu to bez współkredytobiorcy się nie obejdzie .

 

Można ewentualnie sprawdzić jeszcze BOŚ - zdolność orientacyjnie ok 280.000 zł , być może uda się to zrobić przy kosztorysie na ok. 300.000

[email9]

Ponownie wracam do Was z pytaniem, z banku ING dostałem negatywną decyzje ze względu na to że dodatkowo prowadzę rolnictwo i tylko dlatego nie przyznali mi kredytu, najpierw dali warunek by rozpoczać budowę a później przyczepili się do tego rolnictwa. Orientuje się ktoś czy z takiego powodu bank może odmówić kredytu hipotecznego?