Oprocentowanie kredytu - problem z wyliczeniem

[Andrzej222]

Witam,

 

Zwracam się z prośbą o wytłumaczenie mi pewnej sprawy związanej z oprocentowaniem kredytu hipotecznego. W listopadzie 2009 roku wziąłem kredyt w programie Rodzina na Swoim w banku Pekao SA. Pierwsza płatność w grudniu 2009. Co miesiąc otrzymuję z banku "Zawiadomienie o najbliższej spłacie raty kredytu". Jest na nim: data najbliższej spłaty, kwota kredytu, kapitał do spłaty, łączna rata kapitałowo-odsetkowa oraz roczna stopa procentowa. I o tą roczną stopę procentową mi chodzi. W umowie mam zapis, że oprocentowanie kredytu stanowi suma stopy bazowej WIBOR 3M (średnia wartość notowań z dni 1-25; ulega zmianie jeżeli nastąpi zmiana stopy o 0,25 punktu) i marży banku.

 

Poniżej podaję dane nt. mojego kredytu:

- marża 2,9%

- wskaźnik dopłat = 0,83

- bank przyjął w umowie, że rok ma 360dni a każdy miesiąc 30 dni

 

Na ostatnim zawiadomieniu było:

- data płatności: 05.03.2015

- kapitał do spłaty: 157939,52 zł

- rata: 780,54 zł

- roczna stopa procentowa: 3,32%

 

Może ktoś uprzejmy wyjaśnić skąd wzięło się to oprocentowanie 3,32%? Ma ono pewnie związek z uwzględnieniem stopy ref. BGK, ale nie wiem jaki. W umowie mam, że oprocentowanie to WIBOR 3M + marża. A WIBOR 3M od listopada do marca tego roku to 2,1% i marża 2,9%. Razem więc 5% na chwilę obecną. Stopa referencyjna BGK obowiązująca w I kwartale 2015 roku to 4,06%.

 

Poniżej podaję wyliczenia, które mnie zaintrygowały do napisania tego tematu:

 

Rata kapit-ods = K * y^n * (y-1) / [(y^n)-1)]

 

K - kapitał do spłaty

n - miesiące pozostałe do spłaty

y = 1 + (r/m), gdzie:

r - oprocentowanie = WIBOR 3M + marża

m - ilość rat w okresie = 12

 

Dane do obliczeń:

 

K = 157939,52 zł

n = 297

r = 2,1 (WIBOR3M) + 2,9 (marża) = 5%

y = 1 + 0,05/12 = 1,004166

 

Rata = 157939,52 * 1,004166^297 * (1,004166 - 1)/[(1,004166^297) - 1]

Rata = 2261,76/2,44

Rata = 926,95 zł

 

Odsetki = K * r * 30 (dni w miesiącu)/360 (dni w roku)

Odsetki = 157939,52 * 5% * 30/360

Odsetki = 658,08 zł

 

Kapitał = Rata - Odsetki

Kapitał = 268,87 zł

 

Dopłata BGK = [(kapitał do spłaty * wskaźnik dopłat * aktualna stopa referencyjna BGK) * (ilość dni w okresie odsetkowym /liczba dni w roku zastosowana przez bank) ] * 50%

Dopłata BGK = [(157939,52 * 0,83 * 4,06%) * (30/360)] * 50%

Dopłata BGK = 221,76 zł

 

Rata z dopłatami BGK = 926,95 - 221,76 = 705,19 zł

 

Jeżeli przyjąć do powyższych obliczeń oprocentowanie podane przez bank 3,32% to otrzymamy:

 

Rata = 779,88 zł

Odsetki = 436,97

Kapitał = 342,91

 

Z obliczeń powyższych wynika, że obliczone przeze mnie: rata z uwzględnieniem dopłat (705,19 zł), odsetki i kapitał różnią się znacznie od tego co wyliczył mi i pobrał bank (780,54 zł). Z tego wszystkiego wynika, że znaczenie ma tu oprocentowanie przyjęte przez bank do obliczeń 3,32%. Dlaczego bank przyjął takie oprocentowanie a nie WIBOR 3M + marża? Będę wdzięczny za pomoc.

 

Pozdrawiam

Andrzej

[RobertIND]

Jaki metraż mieszkania? 60 m2?

[Andrzej222]

Zgadza się. Dokładnie to jest 60,1 m2

 

- - - Uaktualniono - - -

 

Jakby jakieś inne dane potrzebne były to z chęcią podam.

[PlanFinance]

Oprocentowanie W PEKAO S.A jest oprocentowanie nazwijmy to rzeczywistym uwzględniającym dopłatę. To nie jest oprocentowane według którego bank nalicza raty a oprocentowanie, które wynika z naliczonych rat.

 

PEKAO S.A liczy raty w RnS zupełnie inaczej niż reszta banków. Zwróć uwagę że spłacasz znacznie więcej kapitału niż w modelu, który sam sobie wyliczyłeś.

[RobertIND]

Zgadza się. Dokładnie to jest 60,1 m2

 

- - - Uaktualniono - - -

 

Jakby jakieś inne dane potrzebne były to z chęcią podam.

 

PEKAO jako jeden z 2 lub 3 banków stosował nieco inne podejście wyliczania dopłat. Napiszę trochę w uproszczeniu. Dokładne wyliczenia porobisz już sam.

 

1. Stopa procentowa PEKAO SA - 5%

 

2. Ustalasz stopę dopłat (50% odsetek liczonych wg stopy BGK): stopa BGK x 50% x poziom dopłat (50/60,1) ==> po zaokrągleniach 1,68%

 

3. Ustalasz stopę wg której bank nalicza odsetki: stopa procentowa kredytu - stopa procentowa dopłat ==> 5%-1,68% = 3,32%

 

4. Rata równa w okresie dopłat liczona jest wg stopy procentowej banku pomniejszonej o stopę dopłat (faktycznie płacona pomniejszona o dopłatę):

Rata kapit-ods = K * y^n * (y-1) / [(y^n)-1)]

 

K - kapitał do spłaty

n - miesiące pozostałe do spłaty

y = 1 + (r/m), gdzie:

r - oprocentowanie = WIBOR 3M + marża

m - ilość rat w okresie = 12

 

r = 3,32%

Rata = 780,14 zł (liczyłem bez uwzględnienia 30/360)

 

5. Odsetki:

Odsetki = K * r * 30 (dni w miesiącu)/360 (dni w roku)

Odsetki = 157939,52 * 3,32% * 30/360

Odsetki = 436,97 zł

 

6. Kapitał:

Kapitał = Rata - Odsetki

Kapitał = 343,17 zł

 

7. Dopłata BGK:

Zgodnie z Twoimi wyliczeniami.

[Andrzej222]

Dziękuję bardzo wszystkim za pomoc. Mam już jaśniejszy umysł Może ten temat komuś się przyda w przyszłości.

 

Zamykam temat.

 

Pozdrawiam

Andrzej