Dom z wpisem komorniczym

[Invictus86]

Witam,

 

Mam pytanie odnośnie kupna domu z wpisem komorniczym. Sprawa wygląda następująco:

 

Małżeństwo od których chcę kupić dom jest po rozwodzie. Na części byłego męża jest wpis komorniczy za alimenty i wodę. Dodatkowo jest jeszcze postępowanie za bodajże gaz ale inny komornik zajął samochód więc raczej mnie to nie dotyczy. Nie jest to jeszcze żadna aukcja a komornik wyraża zgodę na sprzedaż przez właścicieli.

Chciałem to rozwiązać w ten sposób, że przy umowie końcowej będzie też uczestniczył komornik, któremu z otrzymanego kredytu przelejemy środki w wysokości zadłużenia. On wyczyści księgę wieczystą i już dom jest wolny od obciążeń (taką mam nadzieję).

Niestety jak się okazało w 5 bankach w których dziś byłem nie dostanę kredytu z wpisem komorniczym. Musiałbym wyczyścić KW w umowie przedwstępnej w formie zadatku. Jest to jednak ok 60 tyś i boję się ryzyka, że w międzyczasie jakiś kolejny wierzyciel się pojawi (sprawdziłem zus, us, podatki od gruntów, bik i krd ale przecież wszystkiego się sprawdzić nie da. Oczywiście w umowie przedwstępnej będzie klauzula, że sprzedający jest wolny od innych obciążeń a jeśli jakieś wystąpią ma je uregulować - wiąże się to jednak z lataniem po sądach i to z osobą od której i tak zadośćuczynienia nie wyegzekwuję bo nie ma z czego.

Ale załóżmy już, że jest umowa przedwstępna środki są przelewane na poczet zadłużenia na konto komornika; komornik czyści KW; ja załatwiam kredyt; podpisujemy umowę końcową i przenosimy własność na mnie. I teraz załóżmy, że w dniu podpisywania umowy końcowej KW jest wolne od wpisów, to czy jest możliwość że po wpisaniu mnie w KW jako właściciela, jakiś komornik dokona wpisu w KW z tytułu toczącej się sprawy przeciwko byłemu właścicielowi ? Albo prościej- do kiedy komornik może uznać nieruchomość jako własność osoby sprzedającej i wszcząć postępowanie na tejże nieruchomości?

 

Dodatkowo byłbym wdzięczny za wszelkie porady jak uniknąć albo zminimalizować ryzyko takiej transakcji.

[lzalewski]

Może wystąpić ryzyko skargi pauliańskiej. Poczytaj sobie na ten temat.

[RobertS]

musiałbyś dostać zaświadczenie od komornika po wpłacie jakiej kwoty "wymaże" swój wpis w KW, do zrobienia

 

w których bankach byłeś?

[Invictus86]

PKO, PEKAO, DB, Mbank (tu jeszcze ma potwierdzić Pani z centralą ale raczej też nie)

[RobertS]

to transakcja wyższego ryzyka, pewnie chcesz kupić taniej więc coś za coś

 

1. to ww. skarga pauliańska powoduje ryzyko i dla nabywcy i dla banku - kredytującego

2. spróbować można jeżeli komornik wystawi dokument, o którym mowa powyżej

[Gość gosc45677]

Jak duża jest ta okazja w stosunku do domów w okolicy? Transakcja podwyższonego ryzyka, nikt Wam nie da gwarancji jak to przebiegnie.

[lzalewski]

Jakubie przecież to już zostało napisane wyżej.

[Invictus86]

Przepraszam ale nie do końca rozumiem jakie zastosowanie miała by tu skarga pauliańska. Przecież do umowy końcowej przystąpi komornik, który otrzyma pieniądze za dług. Z tego co rozumiem to skarga pauliańska jest dla wierzycieli, którzy nie mogą odzyskać pieniędzy bo wierzyciel np przepisał nieruchomość ka kogoś. Czy chodzi o to, że np po roku od sprzedaży pojawi się jakiś dłużnik i stwierdzi, że w momencie kiedy wchodził w "układ" z przykładowym Kowalskim ten był w posiadaniu nieruchomości, która teraz jest w moim posiadaniu i może żądać licytacji mojego już domu?

 

Przecież to było by bez sensu bo czy to znaczy, że komornik za np 5 lat mógłby "zapukać" do moich drzwi i stwierdzić, że wszczyna egzekucję na tej nieruchomości ?

[Gość gosc45677]

Żeby wystąpiła skarga muszą wystąpić następujące warunki:

 

1. Dłużnik dokonał czynności prawnej z osobą trzecią z pokrzywdzeniem wierzycieli

2. W wyniku tej czynności osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową

3. Dłużnik dokonując czynności prawnej działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

4. Osoba trzecia, która uzyskała korzyść wskutek czynności dłużnika działała w złej wierze

[Invictus86]

Czy jako osobę trzecią masz na myśli mnie? Przecież ja nie uzyskałem żadnej korzyści majątkowej w tym sensie, że kupuje nieruchomość praktycznie po cenie rynkowej. W tym przypadku liczy się lokalizacja. Po za tym przecież ja nie działam w złej wierze bo nie mogę znać wszystkich wierzycieli. Na razie to uświadamiam sobie, że nie ma 100% bezpiecznych transakcji

[lzalewski]

Tak, to Ty jesteś osobą trzecią. Jeśli wierzyciele udowodnią, że zakupiłeś nieruchomość znacznie poniżej wartości rynkowej, to skarga pauliańska może mieć tutaj zastosowanie.

Gdyby nie było komornika na nieruchomości, to nikt nie byłby w stanie udowodnić Tobie, że działałeś w złej wierze. Skoro jest komornik i wiesz o długach sprzedającego, to podejmujesz świadome ryzyko, że coś się może wydarzyć. Nikt, nie mówi jednak, że tak na pewno będzie.

[Invictus86]

Dzięki za odpowiedź. A czy skarga pauliańska ma zastosowanie w sytuacji kiedy wyczyścimy księgę wieczystą podczas umowy przedwstępnej (zadatek pójdzie na konto komornika) i przystąpimy do umowy końcowej z czystą księgą ? Czyli czy jakiś wierzyciel sprzedającego będzie mógł złożyć taką skargę po naszym zakupie ?

 

Przestraszyliście mnie bo boję się, że kupię nieruchomość z już czystą księgą a mimo wszystko okaże się, że ktoś może zająć już moją nieruchomość za nie moje długi.

[Gość gosc45677]

Napiszę krótko - skargę pauliańską do 5 lat można zgłosić.

[Invictus86]

To wiem, nie odpowiada to jednak na moje pytanie. Czy ktoś może złożyć skargę pauliańską po tym jak oczyszczę księgę wieczystą ? Dodatkowo nieruchomość kupuję ok 10-15% poniżej wartości więc nie sądzę, że jest to "znacznie poniżej ceny rynkowej".

Chciałbym więc doprecyzować to co napisał/a Izalewski

 

 

Jeśli wierzyciele udowodnią, że zakupiłeś nieruchomość znacznie poniżej wartości rynkowej, to skarga pauliańska może mieć tutaj zastosowanie.

Gdyby nie było komornika na nieruchomości, to nikt nie byłby w stanie udowodnić Tobie, że działałeś w złej wierze.

[PlanFinance]

Jeśli cena będzie rynkowa, sprzedający oświadczy w akcie notarialnym że poza wspomnianymi długami nie posiada żadnych innych przeterminowanych zobowiązań oraz będziesz potrafił wykazać że sam sprawdziłeś np. ZUS, US, BIK, KRD itp. będzie to oznaczało że dochowałeś należytej staranności przy nabyciu nieruchomości. Będzie to oznaczać nabycie w dobrej wierze. W takiej sytuacji nie widzę powodów dla skargi pauliańskiej.

 

Skarga pauliańska to wyższa jazda. Rodzice mojego kolegi rozwiedli się. Sąd wyznaczył ojca kolegi do sprzedaży nieruchomości i podzielenia się połową środków z matką. Ojciec sprzedał a kupujący, którzy nigdy nie byli w środku domu "podobno" wpłacili 300k PLN w gotówce za nieruchomość wartą 800k PLN. Matka nigdy nie zobaczyła złotówki. Po 5 latach walki udało się zrobić zwrot na podstawie skargi pauliańskiej.