Kredyt inwestycyjny w celu kupna kamienicy 1-1.5 mln PLN

[Chrisdot]

Cześć,

mam aktualnie 2 nieruchomości na wynajem, wynajmuję jako osoba prywatna. Znalazłem firmę w branży pośrednictwa nieruchomości z dużym stażem która jest chętna założyć ze mną spółkę komandytową w celu zakupu kamienicy pod wynajem. Oni będą komplementariuszem, ja komandytariuszem. Firma ta realizowała już wiele inwestycji tego typu, więc o zdolność kredytową się nie obawiam. Kamienicy jeszcze nie wybraliśmy - jak zorientuję się w bankowych wymaganiach, wtedy będę szukał niejako 'pod bank'.

 

Moim zadaniem jest zapewnienie całego wkładu własnego do inwestycji. Dysponuję jedną hipoteką o wartości około 90k PLN i gotówką 50k PLN. Do 20% wkładu własnego trochę mi brakuje (20% od 1mln PLN to 200k PLN).

 

Czy mogę brakującą kwotę wziąć z amerykańskiego banku jako kredyt gotówkowy USD? Mieszkam w USA i nie mam problemu ze zdolnością.

Czy 20% wkładu własnego, to mus, czy są banki które dają kredyt przy 10% wkładzie?

Czy spółka komandytowa jest ok dla banku? Słyszałem wiele razy o spółkach celowych realizujących takie inwestycje.

Czy muszę mieć biznesplan i istniejące umowy najmu?

[ERATIA]

Witam,

 

Wydaje mi się, że kredyt gotówkowy w USA na wkład własny to dobry pomysł.

 

20 % wkładu własnego to jest standard, ale nie w każdym banku. Można spróbować z mniejszym wkładem własnym i z gwarancją BGK. Niektóre banki akceptują również nieruchomości jako wkład własny. Czyli druga nieruchomość stanowiłaby dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Oczywiście jeśli bankowi spodoba się nieruchomość. Przy tym scenariuszu bank nie przyjmie całej wartości nieruchomości a maksymalnie 60-70%.

 

Nie dla każdego banku Spółka komandytowa będzie ok. W większości przypadków jest ona akceptowalna, ale są banki, które nie podejdą do transakcji ze spółką komandytową. Najlepszym rozwiązaniem jest zdecydować o podmiocie prawnym w momencie kiedy będzie się miało zainteresowany bank/banki. Przy spółkach celowych podmiot należy założyć na dzień złożenia wniosku.

 

Tak, biznes plan i umowy najmu to podstawa przy zakupie nieruchomości komercyjnych pod wynajem. Pamiętaj, że zakładacie nową spółkę, która nie ma wyników historycznych wiec wasza zdolność będzie się opierała na przychodach z czynszu.

 

W razie dodatkowych pytań jesteśmy do dyspozycji.

[Chrisdot]

Dzięki za odpowiedź!

Firma o której wspominam (komplementariusz, spółka z.o.o) wyszła z propozycją założenia spółki komandytowej. Mają zaplecze prawników i doradców i sądzę, że tylko na taki układ będą chcieli pójść ze względu na koszty, podatki i ograniczanie ryzyka.

 

Rozumiem, że w sprawie biznesplanu to po prostu zlecam komuś napisanie tego? Ja nigdy w życiu nie pisałem takiego dokumentu.

Rozważam także założenie firmy, aby płacić mały ZUS (około 200PLN/msc) przez 2 lata. W przeciwnym razie jak dołączę do spółki komandytowej jako osoba prywatna, to od razu będę musiał płacić normalny ZUS (około 1000PLN/msc)

Założenie spółki zajmie mi trochę czasu, jak ten etap będę miał za sobą, to odezwę się w sprawie kolejnych kroków.

 

Pozdrawiam

 

PS. Eratia

"Tak, biznes plan i umowy najmu to podstawa przy zakupie nieruchomości komercyjnych pod wynajem. Pamiętaj, że zakładacie nową spółkę, która nie ma wyników historycznych wiec wasza zdolność będzie się opierała na przychodach z czynszu."

To nie jest typowa nieruchomość komercyjna, tylko zwykła kamienica z mieszkaniami na wynajem dla zwykłych ludzi w celach mieszkalnych. Dodatkowo firma z którą zakładam spółkę ma wyniki historyczne - działają na terenie całej Polski.

[ERATIA]

Dzięki za odpowiedź!

Firma o której wspominam (komplementariusz, spółka z.o.o) wyszła z propozycją założenia spółki komandytowej. Mają zaplecze prawników i doradców i sądzę, że tylko na taki układ będą chcieli pójść ze względu na koszty, podatki i ograniczanie ryzyka.

To nie dziwi.

 

Rozumiem, że w sprawie biznesplanu to po prostu zlecam komuś napisanie tego? Ja nigdy w życiu nie pisałem takiego dokumentu.

Ogólnie - tak. i osoba sporządzająca go powinna wiedzieć jakie informacje/dokumenty są jej niezbędne.

Niemniej jednak - tak jak w przypadku formy prawnej podmiotu, biznesplan najlepiej tworzyć dopiero po wstępnym rozeznaniu/wyborze banków. Bywa, że banki "lubią" co innego w BP, a nawet same piszą.

 

Rozważam także założenie firmy, aby płacić mały ZUS (około 200PLN/msc) przez 2 lata. W przeciwnym razie jak dołączę do spółki komandytowej jako osoba prywatna, to od razu będę musiał płacić normalny ZUS (około 1000PLN/msc)

To już nie ma znaczenia dla sprawy.

 

Założenie spółki zajmie mi trochę czasu, jak ten etap będę miał za sobą, to odezwę się w sprawie kolejnych kroków.

Mimo wszystko zalecamy najpierw sprawdzić możliwość finansowania transakcji i po tym ustalać formę prawną. Jeśli jednak nie ma wyjścia (druga strona się upiera przy tej formie) - trudno. Najwyżej trochę zawęzi to pole poszukiwań finansowania.

 

PS. Eratia(...)

To nie jest typowa nieruchomość komercyjna, tylko zwykła kamienica z mieszkaniami na wynajem dla zwykłych ludzi w celach mieszkalnych. Dodatkowo firma z którą zakładam spółkę ma wyniki historyczne - działają na terenie całej Polski.

Zwykła kamienica, kupiona przez zwyką firmę (bez względu na formę) w celu czerpania z niej zysku dla tejże firmy, czy to z wynajmu osobom fizycznym czy też innym firmom, jest nieruchomością komercyjną. Z zasady taką samą jak biurowiec (choć akurat z biurowcem trochę łatwiej, bo często są przedwstępne umowy najmu na długie okresy co ogranicza ryzyko i pozwala lepiej ocenić opłacalność inwestycji).

[Chrisdot]

Hej, temat powoli idzie do przodu. Mam już wzór umowy spółki komandytowej. Przedyskutuję go z radcą prawnym i znajomym inwestorem.

Zacząłem interesować się całościowym obrazem kosztów przy wejściu w inwestycję i koszty poboczne przy zakupie nieruchomości wyszły mi całkiem spore - łącznie ponad 60k PLN. Głównie PCC, prowizja pośrednika i notariusz.

Czy którąkolwiek z tych rzeczy mogę też wpuścić w kredyt?

 

Koszty tutaj:

tnij.org/ht9s9mx

[Chrisdot]

Byłem dzisiaj w banku w USA i wstępnie dostałem pozytywną decyzję na $17.5k pożyczkę gotówkową bez zabezpieczenia. Teoretycznie mogliby mi dać $30k i będę pracował nad tym, aby wdrożyć w życie jakiekolwiek postanowienia, by ostatecznie taką kwotę dostać.

 

W każdym razie na dzisiaj status jest:

- 65k PLN w gotówce

- 90k PLN czysta hipoteka

- $17.5k z pożyczki z USA

 

To daje łącznie 132k PLN gotówką i 90k PLN w hipotece.

Po odjęciu kosztów pobocznych typu notariusz/PCC (mam okazję zorganizować pośrednika za 0PLN) zostaje mi:

- 105k PLN gotówki

- 90k PLN czysta hipoteka.

 

Czy w takiej sytuacji już mogę liczyć na jakikolwiek kredyt jako spółka komandytowa?

 

Sprawdzę jeszcze czy firma z którą zakładam spółkę jest elastyczna pod kątem wyboru formy prawnej, zgodnie z tym co ERATIA powiedział.

[Chrisdot]

Hej, chciałbym oszacować z grubsza koszty kredytu inwestycyjnego. Przyjąłem dane:

- wartość nieruchomości: 1mln PLN

- wartość kredytu: 800k PLN

- RRSO: 5% (wibor + marża + dodatkowe opłaty typu prowizja)

- okres kredytowania: 20 lat

 

Miesięczna rata kredytowa w takim przypadku wychodzi 5279PLN. Czy to są realne dane? Czy mniej więcej takiej raty mogę się spodziewać?

[Chrisdot]

Hej, status na dzisiaj jest:

- 134k PLN w gotówce

- 90k PLN czysta hipoteka

- $17.5k z pożyczki z USA

 

To już daje łącznie ~203k PLN w gotówce i 90k PLN w hipotece. W lutym będę w Polsce na kilka miesięcy, więc wtedy będę załatwiał wszystko osobiście. Wciąż ustalam kształt umowy spółki. Radca prawny stwierdził, że z podatkowego punktu widzenia znacznie lepiej by było założyć spółkę z o.o.

 

Czy oferta kredytowa banków dla spółek z o.o. bez dochodów, w oparciu o przyszłe dochody w ogóle istnieje? A jeśli tak, to czy jest łatwiej taki kredyt dostać mając spółkę z o.o., czy komandytową, czy to nie ma znaczenia?

 

Dodam, że moja pozycja dla banku jest bardzo słaba, bo wynajmuję aktualnie tylko jedno mieszkanie i nie mam poza tym żadnych przychodów w PLN. Stąd jeśli banki inaczej patrzą na partnerów w zależności od spółki (np. dla komandytowej interesuje ich tylko zdolność kredytowa i historia komplementariusza, a dla sp. z o.o. patrzą na wspólników po równo) to moja słaba pozycja może mieć znaczenie.

[karolinaw]

Po pierwsze ze względu na Pana bezpieczeństwo odradzam spółkę komandytową, ponieważ odpowiada Pan całością majątku. Jeżeli już to lepsza będzie celowa sp zoo, gdzie Pana doświadczenie i 'duży brat' z historią i wiedzą w tej branży ma sens. Ogólnie tak jak napisał wyżej Aleksander to mBAnk, chociaż jako bank drugiego wyboru. Jako bank nr 1 - PKO BP. Jeżeli chodzi o biznesplan - zapraszam do kontaktu

[mds]

Witam Chrisdot.

Sledziłem pilnie Twoja sprawe. Czy mógłbyś sie podzielić doświadczeniami jak zakonczył sie kredyty ?

Dziekuje Bardzo i pozdrawiam

MDS

[Chrisdot]

Cześć mds, kredytu jeszcze nie zaciągnąłem. Jestem na etapie ustalania kształtu umowy spółki którą stworzę w lutym 2016. Kredyt będzie jakiś czas po tym.

[Chrisdot]

Hej, mam już 20% wkład własny, czyli gotówka plus nieruchomość. W lutym będę w Polsce, aby kontynuować ten temat osobiście.

- czy dla banku ma znaczenie moment (data) podpisania umowy spółki? mogę np. umowę spółki zawrzeć 5 lutego, a kredyt dostać 5 czerwca/lipca/sierpnia?

- czy jeśli chcę dać bankowi czystą hipotekę dodatkowej nieruchomości w celu zwiększenia zabezpieczenia, ma znaczenie kto jest właścicielem? Mam dostęp w zasadzie do dwóch mieszkań z czystymi hipotekami, właścicielem pierwszego jestem ja, drugiego żona; a może właścicielem nieruchomości powinna być spółka którą zakładam?

[karolinaw]

znaczenia nie ma, co do spółki celowej też nie ma znaczenia kiedy zostanie podpisana umowa

[Chrisdot]

Czy po wzięciu kredytu inwestycyjnego mogę przeprowadzać zmiany w spółce?

Rozważam:

- zmianę procentowego udziału wspólników

- wymianę wspólnika na innego

[Chrisdot]

Założyłem już spółkę. Jest to spółka pomiędzy mną i moją żoną. Moje udokumentowane doświadczenie w branży, jako prezesa, to najem 1 kawalerki przez 9 miesięcy w roku 2015.

Pojawiła się oferta kupna kamienicy w centrum Katowic. Kamienica z 1922r., wyremontowana, ma 20 mieszkań i tylko 1 księgę wieczystą, która obejmuje całość. Sprzedający jest w stanie doprowadzić do 18/20 mieszkań wynajętych w momencie zakupu. Najemcami są osoby fizyczne, umowy podpisywane na 1 rok. Cena finalna to 1.85mln PLN. Średni wpływ z najmu na 1 mieszkanie to 900PLN.

 

Wkład własny chciałbym zapłacić po części gotówką, a resztę pokryć dając 2 hipoteki w zastaw.

Jestem w stanie zapewnić tylko i wyłącznie 20% wkładu własnego. Czy to jest trudny temat do zrealizowania? Dostałem sygnał, że banki mogą chcieć większy wkład własny, rzędu 30%, na co mnie nie stać.

[ERATIA]

Na pierwszy rzut oka temat się spina.

20% wkład własny jest teoretycznie wystarczający - to jest minimalny poziom wkładu akceptowalny przez banki, ale trzeba pamiętać, że na etapie analizy bank może zażądać dodatkowego wkładu i/lub zabezpieczenia.

[Chrisdot]

Podposując umowę przedwstępną muszę wpłacić 185k PLN zadatku w gotówce. W takim wypadku nie mogę sobie pozwolić na ryzyko, że bank później zarząda dodatkowego zabezpieczenia, bo nie spełnię tego wymogu. Skończy się to tym, że nie dojdzie do transakcji, a ja stracę zadatek.

[ERATIA]

Dopóki nie ma decyzji kredytowej, ba, nawet wypłaconego kredytu, dopóty nikt nie jest w stanie zagwarantować konkretnych warunków.

Można jedynie je określać na podstawie standardowych procedur banków i/lub własnego doświadczenia.

[Mr Tomek]

można próbować uzyskać promesę kredytową

[ERATIA]

Można, ale żeby była bezwarunkowa to trzeba zrobić pełną analizę i decyzję, co jest równoznaczne ze złożeniem pełnego wniosku i nie różni się niczym od uzyskania kredytu. W każdym innym wypadku promesa nic nie znaczy.