kredyt hipoteczny a 2 obciążenia w KW (Warszawa)

[hfc]

Dzień dobry,

 

Zanim wypełnię schemat, bo być może nie ma sensu, mam do Was pytanie o procedurę postępowania przy kredycie hipotecznym w poniższej sytuacji:

 

- cena transakcyjna ponad 500k, wartość rynkowa ok 20% wyższa.

- 1. obciążenie w KW to bank, hip. umowna kaucyjna na połowę kwoty transakcyjnej, kredyt zaciągnięty 14 lat temu na lat 20. Nie wiem, czy obsługiwany terminowo.

- 2. obciążenie w KW to zus, hip. przymusowa zwykła, na ok. 5% wartości transakcyjnej.

 

Czy ktoś z Was realizował takie kredyty? Jak to wygląda? O ile sprawa z bankiem jest dla mnie w miarę jasna tj. dla swojego banku przynoszę oświadczenie banku z KW i po spłacie kredytu zwalnia hipotekę, o tyle jak postępuje się z w przypadku innych obciążeń?

 

Podpowiedzcie, czy temat jest do zrobienia oraz, jeśli tak, na gromadzenie jakich dokumentów należy być przygotowanym?

[RobertS]

tak jak piszesz, wpis banku w dziale IV nie jest niczym nadzwyczajnym, natomiast ZUS to pewien problem

 

można spróbować na 2 sposoby:

1. uzyskać zaświadczenie z ZUS mówiące o tym po wpływie jakiej kwoty wymażą wpis w KW,

2. czy jesteś w stanie zadatkiem pokryć zobowiązanie wobec ZUS?

 

na pierwszą opcję mogą się nie zgodzić banki, druga jest ryzykowna dla Ciebie, bo jak kredytu nie otrzymasz to wpłacona kasa przepadnie...

[hfc]

Dzięki za odpowiedź!

 

Tak, jestem w stanie pokryć zobowiązanie wobec ZUS ze swoich środków, ale ryzyko duże...

 

Czy wiadomo Ci może, czy o zaświadczenie, o którym piszesz może zwrócić się osoba postronna (potencjalny kupujący), czy musiałby to zrobić dłużnik? Opcja z zaświadczeniem jest faktycznie znacznie lepsza dla mnie.

 

Co do ryzyka przy opcji 2 - o ile zdolność na pewno jest (wyliczaliście mi jakiś czas temu) i wkład własny również, to bardziej martwi mnie ryzyko nieuzyskania takiego kredytu właśnie z powodu skomplikowania transakcji.

 

Rozumiem, że hipoteka przymusowa ma pierwszeństwo, potem regulowany byłby bank.

[PlanFinance]

Składasz wniosek i Twój doradca pisze w notatce technicznej żeby została wydana decyzja kredytowa warunkowa. Warunek miałby polegać na przygotowaniu mowy kredytowej po spłacie, uzyskania zgody na wykreślenie i złożeniu odpowiedniego wniosku.

 

Spłata hipoteki bankowej to pryszcz.

 

Od sprzedającego zażądałbym wszelkiego rodzaju potwierdzeń że to są wszystkie długi: raport BIK, raport BR, zaświadczenie z US o niezaleganiu, KRD i inne.

[hfc]

OK, rozumiem.

 

Czy sprawa zawęża wybór banków lub ofert tj. czy są banki, które wiadomo, że nie ruszą wniosku z prośbą o taką decyzję warunkową? Generalnie zakładam, że po zdjęciu hipoteki przymusowej, transakcja nie byłaby traktowana inaczej niż inne, ale czy nie jest tak, że nadal jest to dla banku transakcja ryzykowna (ew. skarga pauliańska ze strony innych wierzycieli) i do banku również trzeba będzie dostarczyć rozmaite raporty?

[PlanFinance]

Wszystko wyjdzie w praniu. Nie ma utartych schematów na takie okoliczności. Bank sam z siebie takich raportów nie będzie żądał bo nie ma podstaw. Wnioskodawcą jesteś Ty a nie sprzedający. Bank nie ma prawa przetwarzać danych osobowych sprzedawcy bez jego zgody.

[hfc]

Dzięki za informacje. Po zastanowieniu uznaliśmy, że transakcja jest zbyt ryzykowna. Jesteśmy zainteresowani kolejną nieruchomością, ale tu z kolei na KW wisi kredyt we franku, którego saldo przewyższa wartość transakcyjną. Jak się podchodzi do takich rzeczy? Jeśli bank sprzedających może się zabezpieczyć na innej nieruchomości co do reszty kredytu - zaświadczenie dla naszego banku? Czy muszą to najpierw spłacić, abyśmy my mogli ruszyć z wnioskiem?

 

Czy jeśli temat jest do zrobienia, łapiemy się na BPH (5% prowizja, 0,85% marża) lub inne pozbawione ciężkiego cross-sellingu oferty przy poniższych paramentrach?

 

Kredyt standardowy/Kredyt MdM*: standardowy, raty malejące

Waluta kredytu: PLN

Pożądana długość okresu kredytowania: 25 lat

Wysokość kredytu: 450 000

Wartość nieruchomości / wkład własny: 600 000 / 150 000

Rynek pierwotny/rynek wtórny: wtórny

Rodzaj nieruchomości: dom wolnostojący

Metraż nieruchomości: 140m2 p.użytkowej

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto): mazowieckie

Stan zaawansowania inwestycji: stan deweloperski, częściowo zrobiona wykończeniówka

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym: 2 (nie jesteśmy małżeństwem)

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców: 1os: 29, 2os: 31

Aktualne obciążenia kredytowe: karty kredytowe: 1os 7 200; 2os 10 000 (możemy zmniejszyć)

Historia w BIK: 1os liczba punktów nieznana, bez zadłużeń, 2os 582 pk, bez zadłużeń

Umowa o pracę:Średnio miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc: 1os: 2 500 netto / mc + premie kwartalne zadaniowe 2 500 netto

Działalność gospodarcza**: 2os, dochód po KUP i zus, a przed podatkiem (liniowy):

- 2012: 144 570

- 2013: 152 311

- 2014: 137 900

- 2015 sty-lip: 98 150

Okres trwania umowy/działalności w tył/okres trwania umowy w przód: 1os: umowa o pracę od 2011 (na czas nieokr.); 2 os DG od 2006

Inne istotne informacje: posiadamy środki na wykończenie, ubezpieczenia wolelibyśmy poza bankiem

[RobertS]

jeżeli saldo kredytu jest wyższe niż cena transakcyjna to zbywca będzie musiał różnicę dopłacić, zapytaj go czy nie będzie to dla niego problem?

 

jaka duża jest ta różnica?

[PlanFinance]

W KW może być wpis o saldzie wyższym niż wartość transakcyjna. Nie ma w tym nic dziwnego wpisy w KW są na 150%-200% wartości kredytu bazowego. Najważniejsze to jakie jest realne saldo kredytu do spłaty. Takowe możesz poznać otrzymując zaświadczenie o kredycie. Jeśli w grę wchodzi spłata kredytu to jest jeden z podstawowych dokumentów do Twojego wniosku. Na zaświadczenie czeka się 7/14 dni do tego czasu możesz poprosić o wydruk bieżącego harmonogramu by sprawdzić jak wygląda na szybko kwestia salda.

[hfc]

jeżeli saldo kredytu jest wyższe niż cena transakcyjna to zbywca będzie musiał różnicę dopłacić, zapytaj go czy nie będzie to dla niego problem?

 

jaka duża jest ta różnica?

 

Ze wstępnych wyliczeń wyszło, że przy obecnym kursie różnica wynosiłaby ok 42k PLN. Na dokładną kwotę muszę poczekać aż będzie zaświadczenie. Cena wyjściowa była o 50k wyższa, więc zapewne chcieli spłacić całość, przy czym dla nas to już było za dużo w stosunku do stanu nieruchomości. W rozmowie pojawiła się informacja, że mogą spłacić, ale nie padło słowo "jednorazowo", a informacja o innej nieruchomości, którą, jak rozumiem, są gotowi obciążyć. Z naszej strony też nie było dodatkowych pytań z braku wiedzy jak taka spłata różnicy powinna wyglądać.

 

 

PlanFinance.pl: dzięki za informacje. Czyli na zaświadczenie pewnie chwilę poczekamy.

[PlanFinance]

W wielu bankach nie przejdzie przeniesienia różnicy na inną nieruchomość. Ponadto taka decyzja może zabrać kilka ładnych tygodni. Banki nie spieszą się zbytnio z takimi decyzjami.

[hfc]

I to jest bardzo cenna informacja. Dzięki. Czyli w grę wchodzi spłata jednorazowa. Zgaduję, że u nas byłaby decyzja warunkowa i podpisanie umowy już po tej jednorazowej spłacie i wydaniu kolejnego zaświadczenia?

[PlanFinance]

I to jest bardzo cenna informacja. Dzięki. Czyli w grę wchodzi spłata jednorazowa. Zgaduję, że u nas byłaby decyzja warunkowa i podpisanie umowy już po tej jednorazowej spłacie i wydaniu kolejnego zaświadczenia?

 

Tak będzie najbezpieczniej.