Kredyt z wkładem własnym w postaci mieszkania

[cyberpunk]

Wysokość kredytu. 320 tys.

Waluta kredytu. PLN

Pożądana długość okresu kredytowania. 20 lat

Wartość nieruchomości / wkład własny. 320 tys. / O

Rynek pierwotny/rynek wtórny. Pierwotny

Rodzaj nieruchomości. Mieszkanie

Metraż nieruchomości. 68

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto). Kielce

Stan zaawansowania inwestycji. w trakcie budowy, oddanie do użytku koniec 2016

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym. 2

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców. 28

Aktualne obciążenia kredytowe. 1000 zł

Historia w BIK. Bardzo dobra, kredyt mieszkaniowy zawsze na czas + kilka mniejszych rat

Umowa o pracę:Średnio miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc - około 4500

Okres trwania umowy/działalności w tył/okres trwania umowy w przód. Ja - umowa na czas nieokreślony, żona na czas określony.

 

Sytuacja wygląda tak że mam mieszkanie które chciałbym zamienić na większe (mieszkanie spłacam w Credit Agricole, pozostało około 60 tys.). Nie mam wkładu własnego, a wartość mieszkania to około 190 tys. Słyszałem o tym, że banki w takich sytuacjach mogą udzielić kredytu, ale zabezpieczają się w postaci podwójnej hipoteki. Obecne mieszkanie zostałoby sprzedane na koniec 2016 i jednocześnie zostałby nadpłacony kredyt (około 140 tys.). Jak to wygląda w praktyce? Jakie mam możliwości?

[RobertS]

po co założyłeś drugi raz ten sam wątek?

[Karamuch]

bierzesz kredyt na 320tys. Pod zastaw 2 mieszkania o łącznej wartości 510tys. LTV=63% Przed sprzedażą nieruchomości za około 190tys. bank może ale nie musi, wydać pozwolenie, że zwolni hipotekę z tamtej nieruchomości i przeniesie ją tylko na jedną. W gruncie rzeczy to od banku zależy i to może okazać się największym kłopotem, żeby zwolnili hipotekę na sprzedawanej nieruchomości.

 

Poza tym, takie rozwiązanie, czyli bez wkładu własnego, a z 2 nieruchomościami pod zastaw jest w kilku bankach.

Zwykle 2 nieruchomości pod zastaw, gdzie jedna ma być w przyszłości sprzedana jest rozwiązaniem rzadko praktykowane.

[cyberpunk]

Sentinel75

Kolego nie wiem o czym piszesz, temat z tego co widzę został przeniesiony.

 

Jakie banki oferują tego typu rozwiązania? Co jeśli mój bank nie wyda zgody na taki kredyt, jakie wtedy mam możliwości? Jak mam rozumieć ostatnie zdanie, czy nie będę mógł sprzedać drugiej nieruchomości do momentu spłaty całości zadłużenia?

[Karamuch]

Z tego co doczytałem jeszcze z twojego posta to masz hipotekę na mieszkaniu na 60tys,czy to jest mieszkanie, które miałoby iść pod hipotekę?

Bank nie weźmie pod hipotekę mieszkania, które już ma hipotekę..

[Doradca Lubuskie]

Z tego co doczytałem jeszcze z twojego posta to masz hipotekę na mieszkaniu na 60tys,czy to jest mieszkanie, które miałoby iść pod hipotekę?

Bank nie weźmie pod hipotekę mieszkania, które już ma hipotekę..

 

Będzie OK, jeżeli będzie to podlegać refinansowaniu w nowym kredycie

[lzalewski]

Słyszałem o tym, że banki w takich sytuacjach mogą udzielić kredytu, ale zabezpieczają się w postaci podwójnej hipoteki. Obecne mieszkanie zostałoby sprzedane na koniec 2016 i jednocześnie zostałby nadpłacony kredyt (około 140 tys.). Jak to wygląda w praktyce? Jakie mam możliwości?

 

Stosując takie rozwiązanie musisz pamiętać o tym, że bank przy sprzedaży jednej z nieruchomości obciążonych wspólną hipoteką musi wyrazić zgodę na wyłączenie jej spod zabezpieczenia. Nie mówię, że na taką operację nie wyrazi zgody, może jednak postawić jakieś warunki - np. spłata określonej części kredytu.

[cyberpunk]

Ok, czyli generalnie istnieją takie rozwiązania. Czy Credit Agricole udziela takich kredytów? Jeśli nie to czy istnieją narzędzia które pozwolą na przeniesienie obecnego kredytu do banku który udzieli kredytu na 2 hipoteki?

[lzalewski]

Każdy bank może to zrobić. Refinansowanie (przeniesienie) kredytu do innego banku jest często spotykane.

[Karamuch]

W Credit Agricole musi być udokumentowany wkład własny w formie zadatku lub gotówki płatnej na akcie notarialnym.

PKO BP i ING są bardzo konkurencyjne

[cyberpunk]

Czyli jeśli Credit Agricole nie udzieli mi takiego kredytu to go refinansuje w innym banku. Ile mnie to może kosztować bo domyślam się że obecnemu bankowi jednak będzie zależało żebym został z nimi i płacił im odestki.

[Karamuch]

ile czasu spłacasz kredyt w credit?

[RobertS]

zabezpieczenie jednego kredytu na dwóch nieruchomościach to dość niekorzystne i rzadko stosowane rozwiązanie

 

a nie możecie zrobić tak:

sprzedać obecne mieszkanie (z odroczonym terminem jego przejęcia przez nabywcę), spłacić kredyt a nadwyżkę (lub jej część) przeznaczyć na zakup nowego mieszkania?

 

jest jeszcze opcja "zamieszkaj w większym"; można poczekać ze sprzedażą mieszkania (na odpowiedni moment), ale i tak bank będzie wymagał min. 10% wkładu własnego...

[cyberpunk]

Kredyt w CA spłacam rok.

Brałem pod uwagę sprzedaż mieszkania z odroczonym terminem przejęcia ale kto by się zgodził na rok czekania. Do głowy przychodzi mi jeszcze aneks do obecnej umowy lub renegocjacja obecnych warunków z bankiem. Mój wkład własny przy obecnym kredycie wynosił 100 tys i można by tym obdzielić 2 kredyty, oczywiście w tym wypadku ze zmianą na moją niekorzyść.

Najprostszym rozwiązaniem wydaje się być refinansowanie kredytu + zabezpieczenie na 2 nieruchomościach, ale skoro mówicie że nie warto...

[Karamuch]

Po roku spłacania kredytu płaci się prowizję za całkowitą spłatę kredytu. Ile? Koło 2% od 60tys. czyli około 1200 (dokładna wartość jest w umowie kredytowej) Poza tym dodatkowym kosztem jest opłata za zaświadczenie z CA o saldzie zadłużenia - 200-300zł.

Po podpisaniu umowy ciężko bank podchodzi do renegocjacji obecnych warunków.

Jeżeli będziesz chciał 2 kredyty hipoteczne w zależności jak zmieniłaby się rata w CA, ale może być problem ze zdolnością.

Z zabezpieczeniem na 2 nieruchomościach to decyzja należąca do ciebie i również uzależniona od chęci kupna i zmiany nieruchomości.

[cyberpunk]

Mam prowizje 0% od wcześniejszej spłaty kredytu.

[Karamuch]

Po jakim czasie 0% od wcześniejszej spłaty, czy nie jest zapisane, że po 3 latach czy w umowie wyraźnie zapisane jest, że od razu 0%

[Zembrzuski]

Zabezpieczenie kredytu na 2 nieruchomościach jest normalną i prostą praktyką dzięki temu można spokojnie kupić 2 nieruchomość bez pokazywania wkładu własnego, bank zabezpieczy się hipoteką łączną na 2 nieruchomościach , jak trzeba sprzedać 1 z nieruchomości to występujemy o zaświadczenie i zgodę o zwolnienie tej nieruchomości po spłacie określonej części kredytu i tyle , bank się zgodzi chyba ,że jakiś kataklizm przyjdzie etc. ( tak jak napisano wcześniej taką operacje zrobi ING i PKO BP)

 

Operacja ze sprzedaż obecnego i długim terminem to raczej jest bardziej ryzykowna sytuacja.

[lzalewski]

bank się zgodzi

 

Dajesz klientowi 100% pewności?

[PlanFinance]

Zabezpieczenie kredytu na 2 nieruchomościach jest normalną i prostą praktyką dzięki temu można spokojnie kupić 2 nieruchomość bez pokazywania wkładu własnego, bank zabezpieczy się hipoteką łączną na 2 nieruchomościach , jak trzeba sprzedać 1 z nieruchomości to występujemy o zaświadczenie i zgodę o zwolnienie tej nieruchomości po spłacie określonej części kredytu i tyle , bank się zgodzi chyba ,że jakiś kataklizm przyjdzie etc. ( tak jak napisano wcześniej taką operacje zrobi ING i PKO BP)

 

Operacja ze sprzedaż obecnego i długim terminem to raczej jest bardziej ryzykowna sytuacja.

 

 

Żaden doradca nigdy nie powinien w ten sposób pisać. Jest to bardzo lekkomyślne i nieodpowiedzialne.

[RobertS]

Operacja ze sprzedaż obecnego i długim terminem to raczej jest bardziej ryzykowna sytuacja.

 

dlaczego ryzykowna? takie sytuacje się zdarzają, kwestia dogadania pomiędzy stronami, wszystko jest zapisane w akcie notarialnym, miałem do czynienia nawet z przejęciem mieszkania pół roku po zapłacie, w tym czasie zbywca "wynajmował" mieszkanie od kupującego, albo płacił mu za to czynsz albo było to już ujęte w cenie mieszkania

[Zembrzuski]

osobiście nie lubię skomplikowanych transakcji z długim terminem i innymi powiązanymi transakcjami bo czasem coś się jednak "rozjeżdza" i tutaj widzę ryzyka jak dla mnie dawanie dodatkowego mieszkania to możliwość spokojniej transakcji , oczywiście trzeba sprawdzić jak dany bank do tego podchodzi , ale nie można zakładać ,że bank bez powodu nie będzie chciał zmniejszyć zabezpieczenia po spłacie części kredytu.

[PlanFinance]

ale nie można zakładać ,że bank bez powodu nie będzie chciał zmniejszyć zabezpieczenia po spłacie części kredytu.

 

Dziwne rozumowanie.

 

Zakładasz że przez pół roku umowy wynajmowania mieszkania sprzedającemu będą problemy a przez 30 lat problemów z bankiem nie będzie.

 

Robisz wynajem okazjonalny, poddanie się egzekucji, ubezpieczasz nieruchomość tak by było ryzyko związane z wynajmem i sprawa załatwiona. Nie ma żadnego ryzyka.

[lzalewski]

ooczywiście trzeba sprawdzić jak dany bank do tego podchodzi , ale nie można zakładać ,że bank bez powodu nie będzie chciał zmniejszyć zabezpieczenia po spłacie części kredytu.

Oczywiście, że trzeba taką sytuację zakładać. To, że dany bank nie robi problemów dziś, nie oznacza, że problemów nie zacznie robić za rok czy dwa. Zmiany w podejściu do różnych zagadnień nie są niczym dziwnym.

Zdecydowanie mniejszym ryzykiem jest sprzedaż z odroczonym terminem opuszczenia lokum, przy czym należy zapewnić sobie odpowiednio długi czas na przeprowadzenie transakcji.

[cyberpunk]

Panowie,

Bardzo dziękuję za wszystkie odpowiedzi.

Mam wstępną odpowiedź z CA że mimo wszystko będzie potrzeba wpłaty 10% wartości kredytu dlatego raczej nie będę kontynuował z nimi współpracy. Skłaniam się ku refinansowaniu kredytu w ING lub PKO BP i zabezpieczenia nowego kredytu na dwóch nieruchomościach. Większość z was wypowiada się z dystansem o tej formie kredytowania nie podając jednocześnie żadnych szczegółów dlatego nie do końca wiem co ryzykuję.