Współny kredyt na zakup domu

[hamis]

Witam. Chciałbym razem z narzeczoną wziąć wspólny kredyt na zakup domu na wsi. Proszę o wyliczenie czy będziemy mieli zdolność kredytową. Jeżeli jest to istotnie to dom ma 245m2, ale 145m2 to powierzchnia mieszkalna, a pozostałe 100m2 to sklep spożywczy (po zakupie chcę otworzyć działalność i przejąć sklep - dochody obecnego właściciela to ok. 4000zł na czysto). Dom jest wystawiony za 235000zł. Czy jest jakakolwiek możliwość ominięcia wkładu własnego (wyższa wycena przez bank?) i możliwość skredytowania kosztów podatku, notariusza itp?

 

Nie wiem czy jest to w jakikolwiek sposób brane pod uwagę, ale rodzice mojej narzeczonej mają gospodarstwo wiejskie (są właścicielami/dzierżawcami ziemi), ale dopłaty przychodzą na konto narzeczonej - jest pełnomocnikiem (ok. 500 000zł rocznie)

 

Schemat wypełniony następująco: ja / narzeczona

 

Kredyt standardowy/Kredyt MdM* standard

Waluta kredytu. PLN

Pożądana długość okresu kredytowania. maksymalna

Wysokość kredytu. największa możliwa

Wartość nieruchomości / wkład własny** 235000zł, obecnie brak wkładu ale możliwość zdobycia jeśli konieczne

Rynek pierwotny/rynek wtórny.*** wtórny

Rodzaj nieruchomości/rodzaj własności dom mieszkalny + sklep spożywczy, nieruchomość własność, działka użytkowanie wieczyste - chcielibyśmy wykupić na własność

Metraż nieruchomości. 145m2 dom + 100m2 sklep

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto). wieś, zachodniopomorskie, okolica Łobza

Stan zaawansowania inwestycji. ukończone

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym. 2

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców. 29 / 26

Aktualne obciążenia kredytowe. Ja kredyty ratalne 60zł miesięcznie (1200zł do spłaty) + kredyt gotówkowy 332zł miesięcznie (ok 17000zł do spłaty), narzeczona świeży kredyt ratalny 60zł miesięcznie (600zł do spłaty) - możemy spłacić od razu

Historia w BIK. Ja wszystko spłacane na bieżąco / narzeczona brak historii (pierwszy kredyt ratalny wzięty niespełna miesiąc temu)

Umowa o pracę:Średnio miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc Ja ok. 2100zł miesięcznie/ narzeczona minimalna krajowa na umowie. W sumie obecnie będzie ok. 3455 zł miesięcznie

Umowa zlecenie/o dzieło:Średnio miesięczny dochód netto na rodzinę 6mc/12mc brak

Działalność gospodarcza**** obecnie brak

Okres trwania umowy/działalności w tył/okres trwania umowy w przód. Ja ciągłość umów od 07.2011 do 07.2024 / narzeczona UoP u obecnego pracodawcy na czas nieokreślony od 09.2015

Bank w którym posiadane jest konto/ wpływ z wynagrodzenia Tak/Nie? Obydwoje mBank, wpływa tylko moje wynagrodzenie / narzeczona dostaje w gotówce i jest wpłacane jako wpłata własna

Inne istotne informacje:

[lzalewski]

Wkład własny musicie mieć. Bezwzględne minimum to 10%.

Czy jest możliwość spłaty obecnych zobowiązań?

Co narzeczona robiła przed obecną umową?

[hamis]

Myślę, że 10% dalibyśmy radę zdobyć.

Kredyty ratalne możemy spłacić, ale z tym większym będzie problem. Czyli zostałoby 17000zł / 332zł miesięcznie

 

Wcześniej pracowała na umowach zlecenie, krótkich umowach o pracę - przez rok chyba w 5 miejscach. Dopiero w obecnym miejscu jest w miarę normalnie. Wynagrodzenie dostaje 2000zł na rękę, ale na umowie niestety minimalna krajowa...

[Doradca Lubuskie]

Podany metraż to powierzchnia użytkowa, całkowita?

 

Jaki jest całościowy metraż nieruchomości?

 

Sklep to działalność która funkcjonuje? Będziecie wynajmować czy prowadzić sami?

[lzalewski]

po zakupie chcę otworzyć działalność i przejąć sklep - dochody obecnego właściciela to ok. 4000zł na czysto

 

Michał.

 

Czy występuje ciągłość zatrudnienia u narzeczonej?

[hamis]

145m2 to powierzchnia użytkowa domu. Jest to dom parterowy, więc praktycznie powierzchnia użytkowa = całkowita. Nie wiem tylko czy jest do tego wliczana powierzchnia kotłowni ok. 18m2, osobne pomieszczenie poniżej poziomu gruntu.

Poza tym sklep zajmuje ok. 100m2 - połowa to część handlowa, połowa toaleta+zaplecze.

Czyli całościowy metraż to 245m2...

 

Sklep obecnie funkcjonuje i ma się dobrze (jedyny sklep we wsi). Po zakupie nieruchomości będziemy prowadzić go samodzielnie

 

Ciągłość nie występuje - pomiędzy zmianą prac była na bezrobotnym chyba 2x po dwa tygodnie.

[Doradca Lubuskie]

Dzięki Łukasz za zwrócenie uwagi - Czytałem tylko schemat stąd moje pytania

 

Wyniki z tego że powierzchnia komercyjna to 40% całkowitej, to znacznie zawęża liczbę banków do wyboru. Dodatkowo wkład własny min 10%

[hamis]

A przy jakiej powierzchni komercyjnej nie byłoby problemu? Czy gdybyśmy nie chcieli prowadzić sklepu to byłaby jakaś różnica?

Nie mam w tej chwili przed sobą dokumentów domu, bazuję tylko na ogłoszeniu. W jednym jest podana powierzchnia sklepu 100m2, a w drugim 73m2...

 

Wklad wlasny zalatwimy.

 

Jakis pomysł jak to ugryźć?

[lzalewski]

Uściślij powierzchnie. Bez tego nie da się podać konkretnych rozwiązań.

Niezależnie od tego co napiszecie, w dokumentacji budynku zapewne jasno jest określona powierzchnia przeznaczona na cele komercyjne, która będzie powodować ograniczenia.

[RobertS]

Jeżeli powierzchnia komercyjna >30% to w większości banków będzie problem, aby zrobić to zwykłym kredytem hipotecznym.

 

Przykładowo w Eurobanku do zrobienia, ale na odstępstwo i max LTV to 70%.

Generalnie ciężki temat.

 

Realna opcja jaką widzę to Idea Bank czyli zakładacie DG i można próbować na prognozę pod dochód ze sklepu...ale warunki będą znacznie słabsze niż dla standardowych kredytów hipotecznych...

[lzalewski]

Przykładowo w Eurobanku do zrobienia, ale na odstępstwo i max LTV to 70%.

Jeśli nic się nie zmieniło z początkiem roku, to w Eurobanku nie przechodzą obecnie żadne odstępstwa (zakaz wysyłania takich wniosków do centrali).

[RobertS]

Eurobank: "TAK, pod warunkiem, że komercja stanowi max. 40% łącznej powierzchni użytkowej kredytowanej nieruchomości (budynku mieszkalnego jednorodzinnego), a pozostałą część stanowi powierzchnia mieszkalna. Wymagana zgoda Banku. LTV 70% brutto."

Z tego co czytam to taki wkład własny będzie ciężki do uzyskania. Poza tym czy oni mają zdolność w EB?

 

Jedyna opcja jaką widzę to IB, ale tam są "inne" warunki cenowe ze względu na obowiązkowy pakiet płynnościowy.

[hamis]

Jak uda mi się dowiedzieć konkretnie jak to wygląda z powierzchnią to wtedy będzie można kombinować, póki co to tylko teoria...

 

Skąd najlepiej wziąć taką informację? Czy w Księdze Wieczystej będzie to zawarte?

[Mr Tomek]

W księdze wieczystej takiego info nie będzie

Najpewniejsze źródło to wypis z kartoteki budynków

Czasem na decyzji o podatku też te dane będą (ale są to dane ogolne, więc przydatne jeśli jest to jedyna nieruchomość tego właściciela)

Ewentualnie z projektu.

 

Jak rozumiem to jest jedna nieruchomość ? czy sklep to dobudówka?

Czy są tam inne zabudowania gospodarcze ?

 

Od kiedy jest ten dochód z dopłat ? I czy jest go na pewno 500tys/rok??

 

Jaka jest powierzchnia działki ?

[hamis]

Dochód z dopłat jest od 3 lub 4 lat - narzeczona musiałaby sprawdzić historię jak wróci z pracy. Jest tego około pół miliona rocznie +-20k zł (gospodarstwo ponad 500ha). W okolicach lutego powinny wpłynąć tegoroczne dopłaty.

 

Jedyne "zabudowanie" to wiata garażowa na jeden samochód.

Budynek to stary sklep GS, jakich kiedyś było mnóstwo na wsiach (kwadratowy, parterowy klocek z płaskim dachem). Część tego sklepu została przebudowana i przekształcona w budynek mieszkalny

 

Powierzchnia działki to 1035m2 - użytkowanie wieczyste (chcemy wykupić na własność)

[Mr Tomek]

Ale jak rozumiem samo gospodarstwo do niej nie należy ?

 

Sprawdźcie dokładnie czy zmiana sposobu użytkowania jest widoczna również w dokumentach.

Znając polską fantazję - szczególnie na wsi - mogło to się odbyć bez wymaganej dokumentacji.

 

Czy ewentualne późniejsze refinansowanie wchodziłoby w grę ? Chodzi mi o zakup z dopłat a dopiero potem kredyt na ta nieruchomość ?

[hamis]

Byłaby możliwość refinansowania, tylko jak to wygląda od strony technicznej? Kupujemy nieruchomość za kasę z dopłat, a później bierzemy kredyt pod hipotekę? Dostaniemy go na takich warunkach jak teoretycznie hipoteczny?

 

Gospodarstwo jest częściowo na brata, częściowo na rodziców. Rodzice mają 120ha i chcą je w całości przepisać na narzeczoną, ale do tego potrzeba zgody ANR. Walczymy z nimi od kwietnia 2015... Tylko dopłaty są na narzeczoną jako pełnomocnika.

 

Wszystko było zrobione zgodnie z prawem: warunki zabudowy, pozwolenie na budowe, przekształcenie itp. Akurat to sprawdzałem. Również podatek jest płacony jak od części mieszkalnej...

[Mr Tomek]

refinans jak najbardziej jak przy kredycie hipotecznym, ale ograniczenie w ilości banków nadal pozostanie - ze względu na udział części komercyjnej

 

dobrze że formalnościom stało się zadość - wolałem się upewnić

[hamis]

Chyba jednak nie do końca wszystkie formalności są załatwione tak jak powinny. Wg Księgi Wieczystej budynek nadal jest sklepem, o powierzchni nie ma ani słowa. Podobnie z oznaczeniem funkcji mieszkalnej. Muszę jeszcze wyciągnąć wypis z ewidencji budynków...

 

Wg dokumentów dotyczących odbioru budynku po przebudowie jest następująco:

Powierzchnia mieszkalna 142,1m2

Powierzchnia handlowa 65m2, czyli wychodzi około 32% powierzchni całkowitej nieruchomości...

[Mr Tomek]

KW może być nieaktualna więc nie patrz na nią za bardzo. Choć niektóre banki mogą chcieć wyprostowaną KW przed wydaniem decyzji kredytowej.

Sprawdź jeszcze ewidencję budynków - te dane są ważniejsze i powinny być naniesione i aktualne

 

Udział komercji powyżej 30 % powoduje tak czy inaczej ograniczenie ilości banków właściwie do 3-4 (większość ma ograniczenie do 30% komercji)

[hamis]

Zapytam inaczej, bo może cała ta dyskusja nie ma sensu...

 

Czy gdyby okazało się, że część komercyjna nie przekracza jednak 30% (chodzi dosłownie o 3m2) to czy w ogóle mamy na tyle zdolności kredytowej?

 

Edit:

Z rozmowy, którą przed chwilą przeprowadziłem z właścicielem wynika:

Powierzchnia części handlowej sklepu - 42,8m2

Powierzchnia zaplecza i WC - 22,2m2

Powierzchnia mieszkalna - 142,1m2

Kotłownia w piwnicy (nie wliczana do mieszkalnej) - 18,3m2

Czyli powierzchnia całkowita = 225,4m2

W związku z czym stosunek powierzchni komercyjnej do całkowitej wynosi 28,8%

 

Informacje pochodzą z protokołu odbioru PiNB po przebudowie budynku. W ewidencji budynków brak wpisanej powierzchni...

 

 

Jeszcze pytanie OT: oferta ogólnie jest wystawiona przez agencję nieruchomości. Czy gdybym skorzystał z ich usług to do nich należy załatwienie wszelkich kwestii prawnych i oni za to odpowiadają? Bo może warto wydać te 4500zł i mieć święty spokój z biurokracją...

[Doradca Lubuskie]

Jeżeli jest do 30% to wtedy droga jest otwarta bo większość banków ma taki limit

 

Co masz na myśli pisząc kwestie prawne?

[hamis]

Z tego co napisałem mieści się w 30%. Tylko czy my mieścimy się zarobkami ;P

 

Chodzi mi o kwestie związane z Księgami Wieczystymi oraz wyjaśnianiem wszelkich ewentualnych niezgodności w papierach, tak, żeby bank nie miał się do czego doczepić...

Z tego co widzę sprawa jest dosyć zagmatwana i nie wiem czy nie będzie problemów w banku z dokumentacją.

Rozumiem, że KW musiałaby być zaktualizowana (widnieje tylko sklep)?

[Doradca Lubuskie]

Robiłem podobny temat ze sklepem w domu z lat 70-tych i w KW nie było nawet wzmianki że na działce jest dom. Po załatwieniu formalności i podpisaniu umowy kredytowej, właścicielka wyprostowała wszystkie sprawy w KW.

Dokładne pomiary wyszły jak klientka zrobiła własny operat i tam rzeczoznawca dokładnie określił wszystkie powierzchnie.

 

Zasadnicze pytanie - jaki będziecie mieli wkład własny?

[PlanFinance]

Tutaj będzie potrzebny wypis z kartoteki budynków/lokali(nie wczytywałem się dokładnie w treść tematu) oraz inwentaryzacja powierzchni robiona przez uprawnionego geodetę. Sam operat i pomiary rzeczoznawcy nie wystarczą. To jest na potrzeby wyceny a więc może być mniej/więcej. W tym wypadku bank będzie wymagał bardzo dokładnego określenia powierzchni.

 

Jeśli KW nie jest zaktualizowane to bank poprosi Ciebie o to na którymś etapie. Moim zdaniem prawdopodobnie jako warunek do wygenerowania/podpisania umowy kredytowej.