wycena mieszkania przez nie-bankowego rzeczoznawcę

[krewetek]

Witam,

 

Chcę kupić mieszkanie używane, które sprzedający wycenia na ok. 1000zl/m2 drożej niż mieszkania w okolicy (zabytkowe osiedle wrocławskie, chronione przez konserwatora). Dla mnie jest to cena jak najbardziej uzasadniona, bo mieszkanie jest po generalnym remoncie, z wymianą instalacji, wstawieniem zabytkowych, drewnianych okien, kompletnym nowym umeblowaniem z "wyższej półki" - słowem: mieszkanie pod klucz z meblami.

 

Mieszkania w okolicy są tańsze, ponieważ należały do starszych ludzi, którzy nie remontowali ich od kilkudziesięciu lat.

 

Obawiam się, że rzeczoznawca bankowy uwzględni w głównej mierze ceny mieszkań w okolicy i bank przyzna mi kredyt mniejszy niż cena zakupu mieszkania. Różnicę będę musiał pokryć z oszczędności przeznaczonych na wkład własny, a to oznacza, że dla banku mój wkład własny zmaleje, co wpłynie na większy koszt kredytu.

 

Stąd pytanie - czy są jeszcze jakieś banki uwzględniające operaty szacunkowe dostarczone przez klienta? Myślę, że mógłbym porozmawiać z nie-bankowym rzeczoznawcą, żeby uwzględnił stan mieszkania.

[RobertS]

Tak, ale taki operat również jest w banku weryfikowany. To, że rzeczoznawca wpisze kwotę X nie oznacza, że analityk przyjmie taką samą.

 

I pamiętaj, że meble nie są zaliczane do wartości mieszkania (pomijam te wbudowane) więc nawet jeżeli tam są jakieś antyki lub nowe, drogie meble to one nie mają wpływu na wartość mieszkania. Celem kredytu mieszkaniowego nie jest zakup mebli lub wyposażenia.

[Mr Tomek]

a czy bank się nie przyczepi że to jest zabytkowe osiedle ???

Zabytki to nie jest coś co banki lubią

[PlanFinance]

Rzeczoznawca nie uwzględnia mebli w wycenie. Co najwyżej uwzględnia standard na zasadzie niski, średni, wysoki. Wycenia się zawsze w okolicy chyba że nieruchomość jest na tyle specyficzna że jest mało lokali do porównania.

 

Realizowałem kiedyś kredyt, gdzie budowa domu pochłonęła >1mln PLN. Dom ze wszystkimi bajerami typu pompa, solary, inteligentne rozwiązania itp. Niestety był budowany w okolicy, gdzie reszta domów była z połowy lat 90-ych. Został wyceniony na 700k PLN. Co z tego że nikt by go za 700k PLN nie sprzedał a każdy by kupił. Wartość z wyceny to inna wartość niż Twoja.

[krewetek]

Racja, mebli nie powinienem uwzględniać. Jednak szacuję koszt remontu właśnie na ok. 1000zł/m2. Więc kupując niewyremontowane mieszkanie i tak musiałbym dołożyć podobną kwotę. Instalacje wodne, grzewcze i elektryczne, tynki, gładzie, kafelki, armatura w łazience, renowacja drewnianych podłóg, robocizna. Puste, ale po kapitalnym remoncie mieszkanie powinno być warte więcej niż mieszkania pamiętające lata '70-80. Oglądałem inne mieszkania na tym osiedlu - i to właśnie tak wygląda - właściwie każde z nich jest do kapitalnego remontu. A tu mam to już z głowy. Oszczędzam czas i szukanie zaufanych wykonawców.

 

Co do zabytków - to nie wiem, jak to bank ocenia. Szacuję, że mieszka tam ok. 2 tysięcy osób, działa spółdzielnia, znalazłem kilka mieszkań na sprzedaż. Na pewno nie jest to jakiś pałac czy zamek, który ciężko jest sprzedać. Osiedle ma swoje zalety - niska zabudowa i sposób rozplanowania bloków/kamienic - duże zielone przestrzenie między nimi. Dzisiaj się już tak nie buduje. To było modelowe osiedle modernizmu międzywojennego.

 

Chciałbym znaleźć bank, który przyjmie wycenę rzeczoznawcy zewnętrznego, który uwzględni wartość wyremontowanego mieszkania. Z moich oszacowań i rozmowy z doradcą kredytowym wynika, że w tym momencie oferta PKO BP jest dla mnie najbardziej korzystna. Z tym, że oni nie przyjmują wycen zewnętrznych. A podobno ich rzeczoznawcy bazują głównie na cenie mieszkań w najbliższej okolicy.

 

Rozumimem, że analityk bankowy i tak dokona oceny operatu, ale myślę, że jeśli znajdzie się w nim racjonalne uzasadnienie wyższej wartości mieszkania, to mam większe szanse na jego akceptację, niż kiedy operat bedzie opierał się tylko na średniej cen z okolicy. W takim wypadku oferta innych banków może się dla mnie okazać bardziej korzystna.

 

Ponawiam pytanie, które banki przyjmują operaty szacunkowe od klientów?

Albo inaczej - które banki mają mniej restrykcyjną politykę wyceny? Złożyłbym do nich wnioski "rezerwowe".

[PlanFinance]

Ponawiam odpowiedź

 

Rozumimem, że analityk bankowy i tak dokona oceny operatu, ale myślę, że jeśli znajdzie się w nim racjonalne uzasadnienie wyższej wartości mieszkania, to mam większe szanse na jego akceptację, niż kiedy operat bedzie opierał się tylko na średniej cen z okolicy. W takim wypadku oferta innych banków może się dla mnie okazać bardziej korzystna.

 

Każda wycena opiera się na porównaniu z innymi. Bez względu na fakt czy to jest wycena wewnętrzna czy zewnętrzna. Wypełnij schemat a pogadamy jakie banki wchodzą w grę.

[krewetek]

OK, formularz wypełniem w nowym wątku. Niestety nie mam praw do zamieszczania linków, więc podaję temat i nr posta: "mieszkanie wroclaw 45m2 rynek wtorny" #post578828

 

- - - Uaktualniono - - -

 

Zamiast linku można też dokleić do adresu forum-kredytowe.pl to:

 

/f125/mieszkanie-wroclaw-45m2-rynek-wtorny-99096.html

[Daniel198002]

Hej, jest kilka banków które przyjmują operaty szacunkowe robione przez rzeczoznawców majątkowy "z zewnątrz". Taki rzeczoznawca na pewno dokładnie opisze standard tej nieruchomości którą chcesz kupić. Wydaje mi się, ze w banku też powinni wziąć pod uwagę standard ale to pewnie zależy od ich wewnętrznych procedur.