Kredyt na mieszkanie rynek pierwotny

[Dorota91]

Witam,

 

Poszukujemy kredytu do dla mieszkania wraz z ogródkiem w segmencie.

 

Byliśmy w 2 bankach PKO BP i PKO SA, ale lepsza oferta jest z PKO BP.

 

Proszę o opinie o poniższych warunkach i ew. podpowiedź w jakim innym banku możemy uzyskać lepsze warunki.

 

wartość nieruchomości: 305000zł;

wartość wkładu własnego: 30% tj. 91500

wartość kredytu: 213500zł

 

 

 

Prowizja: 0%

w tej ofercie obowiązkowe jest ubezpieczenie od utraty pracy za 6938,75 (będę chciał to oddać do kredytu lub zmniejszyć wkład własny i zapłacić przelewem)

 

Oprocentowanie: 2.83% ( WIBOR 3m= 1,73 p.p, Marża = 1,10 p.p)- raty 1-13

3,40% ( Wibor 3M= 1.73 p.p Marża= 1,67 p.p) - raty 13-240

 

Liczba lat spłaty: 20 lat, ale będziemy chcieli nadpłacać.

 

posiadamy w tym banku konta i karty kredytowe

 

dodatkowe opłaty: 400 zł za wycenę nieruchomości + 4x 200zł za kontrolę przed wpłatami 4 w poszczególnych transzach.

 

redyt standardowy/Kredyt MdM* : kredyt zwykły

Waluta kredytu.: PLN

Pożądana długość okresu kredytowania. 20 lat z nadpłacaniem

Wysokość kredytu.213500

Wartość nieruchomości / wkład własny* 305000/91500*

Rynek pierwotny/rynek wtórny.***pierwotny

Rodzaj nieruchomości/rodzaj własności: lokal + ogródek

Metraż nieruchomości. 73,5m2

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto). Kobyłka

Stan zaawansowania inwestycji początek budowy

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym.: 2

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców. 27 i 26

Aktualne obciążenia kredytowe. brak

Historia w BIK. brak

Umowa o pracę:Średnio miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc.Łączny dochód 6 tys zł umowy o pracę na czas nieokreślony

Umowa zlecenie/o dzieło:Średnio miesięczny dochód netto na rodzinę 6mc/12mc.

 

Okres trwania umowy/działalności w tył.2 lata

Okres trwania umowy/działalności w przód. nieokreśolny

Wykonywany zawód: nauczyciel i specjalista

Bank w którym posiadane jest konto/ wpływ z wynagrodzenia Tak/Nie? PKO BP

Inne istotne informacje:

[lzalewski]

Jeżeli kredyt chcecie nadpłacać, to PKO BP wcale taką atrakcyjną ofertą nie jest.

 

Nazwa banku - ING

Całkowita kwota kredytu - 213500zł

Liczba rat do spłaty - 240

Oprocentowanie zmienne - 3,36% - składające się ze stopy procentowej WIBOR 6M 1,81% i marży 1,55%. Kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową jest obarczony ryzykiem wzrostu oprocentowania. W konsekwencji tego może wzrosnąć rata oraz całkowity koszt kredytu.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania - RRSO - 4,27%

Rata - 1223zł

Wcześniejsza spłata - 0%

Całkowita kwota do zapłaty - 313182zł, w tym:

Prowizja - 4249zł (1,99%)

Odsetki - 80097zł

Kapitał - 213500zł

Wycena nieruchomości - 420zł

Ubezpieczenie na życie - składka miesięczna w wys. 0,035% od salda zadłużenia - 9996zł

Ubezpieczenie nieruchomości - 4920zł

Ubezpieczenie niskiego wkładu - Brak

Ubezpieczenie pomostowe - Podwyżka marży o 0,3p.p do czasu wpisu w hipotece. Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

Produkty dodatkowe - Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

Wymagane konto z wpływem min. 2000zł/m-c, ubezpieczenie na życie w ramach oferty banku. Produkty dodatkowe należy utrzymać przez min. 3 lata.

W zależności od tego jak będą miały wyglądać nadpłaty można zastanowić się nad opcją z 0% prowizji za udzielenie i marżą 1,85%.

Oferta ważna jest tylko do 19 listopada. Można ją przedłużyć generując przed końcem promocji formularz informacyjny.

 

Kredyt hipoteczny będzie wymagał zabezpieczenia na hipotece nieruchomości. Koszt wpisu(200 PLN), wykreślenia wpisu(100 PLN) i podatku PCC3(19 PLN) wynosi 319 PLN

 

Wszystkie wyliczenia mają charakter orientacyjny. Nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego oraz innych właściwych przepisów prawnych.

 

Wniosek należy złożyć równolegle do 2-3 banków.

W przypadku zainteresowania zapraszam do kontaktu. Bezpłatna pomoc w uzyskaniu kredytu.

 

http://www.forum-kredytowe.pl/f125/zasady-wspolpracy-z-ekspertami-hipotecznymi-z-forum-95178.html

[Dorota91]

Dziękuje za odpowiedź.

 

Jeśli chodzi o nadpłaty to będziemy na pewno nie możemy nic przewidzieć na 100%. Poszukujemy banku w którym będzie to możliwe bez opłat.

 

Myślę, że na początku będziemy w stanie 400-500 zł miesięcznie nadpłacać, ale co będzie w przyszłości to zobaczymy może będziemy mogli tyle lub więcej, a być może nic.

 

Wydaje mi się, że całkowity koszt zaproponowanego kredytu czyli odsetki, prowizja, ubezpieczenie wyjdzie jednak drożej niż w PKO czy się mylę?

[lzalewski]

Nie wyjdzie drożej. Różnicę in minus w stosunku do PKO BP robi w ING ubezpieczenie na życie. Tego produktu nie traktujcie jako zbędny koszt kredytu. Traktujcie jako zabezpieczenie dla siebie na wzajem. Po drugie nawet jeśli tak je traktujecie, to ubezpieczenie wymagane jest tylko przez okres 3 lat, później można bez konsekwencji z niego zrezygnować. Podany w symulacji koszt jest kosztem za cały okres kredytowania. Wcześniejsza rezygnacja z ubezpieczenia jest możliwa, ale spowoduje wzrost marży o 0,1p.p.

Nadpłaty w PKO BP są chyba najbardziej uciążliwe spośród wszystkich banków:

- możliwe są tylko jednego dnia w miesiącu,

- każdorazowo wymagane jest pojawienie się w banku w celu złożenia dyspozycji nadpłaty.

[Dorota91]

Czy w tej ofercie nadpłacanie jest bezpłatne od pierwszego roku kredytu?

 

Czy wybranie ubezpieczyciela mieszkania jest dobrowolne?

 

Czy ubezpieczenie na życie jest w podanej kwocie dla 2 osób? Jeśli przyjmiemy, że będzie ono działało 3 lata to koszt dodatkowy wychodzi 1500zł.

 

Czy wymagane konto z wpływem min. 2 tys jest dla każdej z osób czy może wystarczy jedna osoba.

 

 

Czy wymagana jest karta kredytowa jeśli tak to jakie są zasady jej posiadania.

[Mr Tomek]

ad1 - tak, nadpłacać można od razu

ad2 - tak, może być polisa rynkowa

ad3 - składka jest dla 1 osoby, druga osoba oznaczałaby kolejną składkę

ad4 - może to być 1 właściciel. Wpływ nie musi być od pracodawcy

ad5 - nie trzeba mieć karty

 

z ubezpieczenia na życie można zrezygnować ale marża w całym okresie kredytowania wzrośnie o 0,1pp więc się nie za bardzo kalkuluje ta opcja

[Dorota91]

Czyli jak dobrze rozumiem oba kredyty są na tym samym poziomie jeśli chodzi o koszt całkowity jedynie musimy sie zastanowić czy w tej cenie lepiej mieć ubezpieczenie na życie czy od utraty pracy?

 

Czy są jakieś imme banki które zaoferują takie lub lepsze warunki?

[lzalewski]

Tutaj się nie ma co zastanawiać. Ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy traktować można jako swego rodzaju prowizję- szanse na wypłatę świadczenia są iluzoryczne. Ubezpieczenie na życie to realne zabezpieczenie spłaty kredytu.

[Mr Tomek]

ubezpieczenie od utraty pracy wcale nie jest iluzoryczne

Kilku klientów miało okazję z niego skorzystać

Przez 12 mcy bank spłacał im ratę lub jej część

 

Pomyślę jeszcze o jakiejś ofercie i postaram się dziś wrzucić

[Dorota91]

Ok, ale jak będą wyglądać koszty całkowite dla obu kredytów?

 

Na końcu pierwszej odpowiedzi jest informacja odnośnie złożenia wniosków do obu banków. Dlaczego tak powinno się zrobić?

[lzalewski]

Dziś już nie policzę tych kosztów, ale tak na dobrą sprawę w Waszym przypadku - zakładając nadpłaty - wszelkie informacje nt. wysokości kosztów w całym okresie kredytowania nie mają większego znaczenia. One ulegną zmianom wraz z każdą dokonaną nadpłatą. Im szybciej spłacicie kredyt, tym PKO BP będzie gorszym rozwiązaniem ze względu na wysoki koszt startowy.

Wniosek do kilku banków równolegle ma na celu zminimalizowanie ryzyka decyzji negatywnej. Nikt Wam nie zagwarantuje (no może poza panią w okienku banku), że w tym najlepszym dla Was banku otrzymacie decyzję negatywną. Myślę, że każda z osób zawodowo zajmujących się kredytami hipotecznymi będzie w stanie mnożyć przykłady komplikacji.

[Dorota91]

Myślicie, że realna jest negatywna odpowiedź banku przy zdolności prawie dwa razy wyższej niż kredyt, umowach o pracę i przy wkładzie własnym oj 30%?

 

Czy są jakieś koszty przy złożeniu wnoisku?

[Mr Tomek]

powinno być dobrze

kosztów na razie żadnych nie ma

po wstępnej w ING trzeba będzie zapłacić za wycenę 680, w PKO dopiero przy umowie

[Dorota91]

Dziękuję za odpowiedzi.

 

Czyli podsumowując nie ma innych ofert które mogą ew. być lepsze od pko bp i Ing? Trzba sie zastanowić która z tych dwóch jest najlepsza.

[lzalewski]

Wniosek powinien być złożony do obu banków, a zastanawiać się powinniście po decyzjach kredytowych.

[Dorota91]

Dobrze, ale nadal nie jesteśmy przekonani czemu kredyt ING miałby być tańszy.

 

W PKO BP RRSO wynosi 4,19 a więc o 0,8p.p mniej niż w ING. Gdzie jest korzyść przy ING?

 

Pytamy żeby zrozumieć i absolutnie nie jesteśmy uparci na jeden produkt, a wręcz odwrotnie.

[lzalewski]

RRSO w przypadku kredytu hipotecznego jest słabym punktem odniesienia. Kredyt zamierzacie nadpłacać, w związku z czym RRSO z każdą nadpłatą będzie rosło - w PKO BP szybciej niż w ING. Koszt ubezpieczenia na życie w ING bardzo mocno wpływa na RRSO, przy czym podany jest za cały okres kredytowania, a nie za okres 3 lat, przez który jest wymagany. Ja osobiście akurat tego produktu zupełnie nie traktuję jako zbędny koszt kredytu i uważam go za konieczność przy takim zobowiązaniu. W przeciwieństwie do ubezpieczenia od ryzyka utraty w PKO BP, które należy potraktować jako prowizję.

Kolejna rzecz przemawiająca na korzyść ING to ubezpieczenie pomostowe. Kupujecie nieruchomość, która jest w początkowym stadium budowy, a zatem ubezpieczenie to będziecie płacić zapewne przez kilkanaście miesięcy. W przypadku ING ubezpieczenie pomostowe to podwyższenie marży o 0,3p.p., w przypadku PKO BP to 0,9p.p.

Oferta PKO BP wygląda ładnie głównie poprzez obniżoną w pierwszym roku marżę. Zwróćcie jednak uwagę na fakt, że kredyt jest wypłacany w transzach, a co za tym idzie z tej obniżonej marży nie skorzystacie tak mocno, jak jest to przedstawione w symulacji.

[PWFinanse]

Złóżcie wnioski kredytowe do obu banków i przejdźcie przez proces kredytowy. Po tym etapie już będziecie mieli pogląd na to jaka jest obsługa w obu bankach, kto jest bardziej lub mnie czepliwy itp. Czasami zupełni inny szczegół niż oferta może zaważyć o wyborze banku...

[Dorota91]

Przeznaczyliśmy sobie najlepiej jak to możemy koszty dla obu i wyszło że jednak ING będzie kredytem tańszym zakładając rezygnację z ubezpieczenia po 3 latach. Bo jak rozumiem jest to możliwe po 3 latach bez zadnych kosztów i wplywu na marżę?

 

Mam jednak pytanie. Obliczenia byly zakladane dla takiego samego wiboru. Jednak ING działa na 6m który jest wyższy. Czy jeśli stopa procenotwa się nir zmieni w najblizszych miesiacach oznacza to ze 6 m sie wyrówna niebawem z 3m? A przy podwyżce zareaguje później niż 3m?

[lzalewski]

Po 3 latach rezygnacja z ubezpieczenia w ING nie wiąże się z podwyższeniem marży i dodatkowymi kosztami.

Przy zmianie WIBORu reakcja 6-miesięcznego jest zawsze opóźniona w stosunku do 3-miesięcznego.

Przy założeniu niezmieniających się stóp procentowych, WIBOR 6-miesięczny co do zasady jest nieco wyższy niż 3-miesięczny.

[Dorota91]

Czyli założenie, że wibor się wyrówna na przestrzeni lat jest błędne? I 3m jest tańszy końcowo?

[lzalewski]

Czy tańszy czy droższy to zależy od koniunktury i tego do końca przewidzieć się nie da. WIBORem przejmowałbym się na końcu. Różnica w tym elemencie jest minimalna i nie da się jej też policzyć.

[Dorota91]

Zadzwoniliśmy do ING i od konsultanta otrzymaliśmy informację, że nie ma opłat za kontrolę przed wypłaceniem poszczególnych transz. Czy to prawda? W regulaminie jest informacja w kosztach dodatkowych odnośnie kontroli bez wyceny 150 zł.

 

Drugie pytanie to czy w naszym przypadku gdzie wpłacamy pierwszą transzę ze swoich pieniędzy, a chcemy rozpocząć kredyt już teraz to przy następnej transzy za pół roku kiedy będziemy potrzebowali już pieniędzy z banku nie będzie badania ponownej zdolności kredytowej, a kredyt zostanie uruchomiony teraz niezależnie czy weźmiemy jakieś pieniądze czy nie?

[PWFinanse]

Kredyt jest uruchamiany w momencie wypłaty pierwszej transzy. W ING macie na to 180 dni od podpisania umowy kredytowej a w PKO BP jak się nie mylę to 120 dni od dnia sporządzenia umowy kredytowej.

[lzalewski]

ING nie pobiera opłat przy uruchamianiu transz.