Zgranie w czasie pozwolenia na budowę, kredytu hipotecznego,umowy z firmą wykonawczą

[jackersson]

Dzień Dobry

 

Za 4-5 miesięcy osiągnę zdolność kredytową na budowę domu.

Załóżmy że 1 lipca otrzymuję pozwolenie na budowę(tzn jest zielone światło na budowę domu)

 

Przy założeniu, że chcę jak najsprawniej połączyć budowę domu kompleksowo przez 1 firmę,jak można zgrać najsprawniej współpracę z Państwem(doradcą kredytowym),developerem(developer potrzebuje czasu na przygotowanie się do budowy a bank wymaga umowy przedwstępnej?).

 

Generalnie chodzi o usprawnienie ścieżki najprostszej tzn

 

pozwolenie na budowę -> umowa z developerem - > kontakt z doradcą(rozpoczęcie starania się o kredyt)

[grabien]

Tylko pamiętaj - urząd ma 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę - czyli decyzję,w tym czasie przeprowadza całą procedurę administracyjną (zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego w przypadku stron lub wpływu inwestycji na działki sąsiednie) gdzie bank żąda ostatecznej decyzji, a ona nie jest ostateczna w dniu wydania przez urząd.

 

- - - Uaktualniono - - -

 

w tych 65 dniach mieści się również postanowienie o brakach w projekcie budowlanych.

[jackersson]

Rozumiem czyli działania bankowe dopiero po zdobyciu pozwolenia.

Natomiast czy można coś zrobić w sprawie dogadania się wstępnego z firmą wykonawczą?

[grabien]

Termin zawsze możesz zaklepać, ewentualnie go przesunąć.

 

- - - Uaktualniono - - -

 

Mam takie pytanie, czy dla danej działki na której chcesz się budować jest miejscowy plan?

[jackersson]

Dzięki . Jakiego typu umowę muszę mieć spisaną z wykonawcą idąc do banku?

[grabien]

A co ma bank do umowy z wykonawcą?

[jackersson]

Nie znam się na tym ale chyba rozmawiając bankiem mam wyceniony koszt budowy domu przez firmę wykonawczą i wiadomo o co opiera się kredyt hipoteczny

[grabien]

A jak firma wykonawcza poda kwotę z głowy, to co w tedy, zawsze można zażądać kosztorysu budowy i to polecam, bo później jak wykonawca szuka kasy, to zaczyna kombinować jak zarobić, że niby tego nie było w kosztorysie.

Ale odpowiedz, czy jest miejscowy plan?

[jackersson]

Właśnie dlatego chciałbym mieć na umowie kwotę ostateczną z zobowiązaniem do wybudowania do danego stanu aby uniknąć niespodzianek finansowych>

 

Jest miejscowy plan, projekt jest w adaptacji i w kwietniu idą papiery do pozwolenia na budowę.Zdolność kredytowa też będzie(kiedyś pisałem na tym forum) + działkę mam swoją

[grabien]

Działka jest w adaptacji???? - nie znam takiego pojęcia, czy nie pomyliłeś gotowego projektu z przystosowaniem do warunków miejscowych w skrócie adaptacja projektu gotowego.

Do forum dołączyłam później i nie czytałam wcześniejszego Twojego postu.

[jackersson]

Edytowałem post w czasie jak pisałaś oczywiście chodzi o projekt w adaptacji,tą kwestię mam załatwioną

[grabien]

To skoro kupiłeś gotowy projekt - do adaptacji, to powinieneś również dostać kosztorys, a jak nie to spróbuj się dowiedzieć, czy mają kosztorys pod tą typówkę - ułatwi Ci to nawet w rozmowie z wykonawcą, bo np. w kosztorysie będziesz miał wykonanie dachu (materiał- krokwie, przykrycie, dachu, obrynnowanie + robocizna)np. 45 tys, a wykonawca zażąda np. 60 tys. i masz powód do negocjacji.

[jackersson]

Tak kosztorys jest dostępny, dzięki

[grabien]

Skoro masz gotowy projekt - do adaptacji, to dlaczego dopiero w kwietniu będziesz składał wniosek o wydanie pozwolenia na budowę,dla projektanta jest to 1 góra 2 dni roboty, po warunkiem, że ma wypis i wyrys z miejscowego planu, a projekt odpowiada wymaganiom miejscowego planu, czyli zgadza się: szerokość elewacji frontowej, budynek mieści się w linii zabudowy, posiada dach przewidziany w miejscowym planie(%spadku dachu lub stopnie), wysokość głównej kalenicy, wysokość okapu, ma mapę do celów projektowych, posiada wyłączenie gruntów z produkcji rolnej - dla klas gruntu poza oznaczeniem B.

Tak na marginesie pozwolenie na budowę jest ważne przez okres 3 lat i w tym czasie musisz rozpocząć budowę.Wystarczy, że geodeta dokona wpisu w dzienniku budowy(koniecznie trzeba go pobrać w urzędzie) o wytyczeniu budynku i dalej masz 3 lata, gdyż przerwa na budowie nie może być dłuższa niż 3 lata.

[jackersson]

Wszystko by się zgadzało ale :

- muszę donieść warunki na przyłącze gazowe

- zmiana kąta dachu

- zmiany na moje życzenie w tym stropu

- do tego opinia konserwatora itd - jest co robić

 

Dlatego napisałem początkiem posta że zakładamy że pozwolenie będę miał powiedzmy 1 lipca bo ten etap sobie ogarnę

 

Pozdrawiam

[grabien]

Rozumiem również pozdrawiam.

[PlanFinance]

Do kredytu wystarczy zgłoszenie rozpoczęcia budowy. Nie musisz mieć pozwolenia na budowę. Umowy z generalnym wykonawcą nie musisz pokazywać w banku.

[Mr Tomek]

Jakiego konserwatora?

[grabien]

Konserwatora Zabytków - tak myślę, gdyż pewnie działka jest położona w zespole urbanistyczno-architektonicznym, albo w ścisłej ochronie konserwatorskiej i wtedy jest potrzebne pozwolenie na budowę.

 

- - - Uaktualniono - - -

 

A dokładniej

 

Roboty budowlane,o których mowa w ust.1 i2, wykonywane:

1)przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków – wymagają

pozwolenia na budowę,

2)na obszarze wpisanym do rejestru zabytków

–wymagają dokonania zgłoszenia,o którym mowa w art.30 ust.1

[jackersson]

Tak chodzi o konserwatora zabytków.

Jednak przyjmijmy że mam to pozwolenie fizycznie 1 lipca.

 

W sumie w dalszej części nie ma jasnej odpowiedzi na moje pytania

 

1) PlayFinance.pl napisał że pozwolenie na budowę nie jest potrzebne do banku,z kolei grabien pisała że bank wymaga ostatecznej decyzji. To muszę mieć pozwolenie czy jednak mogę starać się o kredyt przed jego uzyskaniem?

 

2)Wydaje mi się, że są tu mylone pojęcia tj kredyt na budowę domu(czyli systemem gospodarczym) gdzie bank przydzieli kredyt na podstawie kosztorysów inwestorskich i wtedy faktycznie umowa z developerem nie jest potrzebna. Ja jednak chcę budować dom w całości przez 1 firmę od A do Z więc chyba w takiej sytuacji kwota od banku oprze się o umowę przedwstępną z wykonawcą a nie kosztorysy?

 

Proszę o sprostowanie w tej sprawie i może jakiś przykładowy scenariusz jak to może wyglądać zakładając że pozwolenie mam 1 lipca i zależy mi na czasie

 

Pozdrawiam

[grabien]

Musisz mieć dokument kończący postępowanie w urzędzie, gdyż to jest podstawa udzielenia kredytu. Każda decyzja która wychodzi musi być ostateczna i w tej kwestii jest obejście i przyśpieszenie ostateczności decyzji, gdyż wystarczy, że zaniesiesz do urzędu od wszystkich stron oświadczenie o braku wniesienia sprzeciwu (urząd dysponuje gotowcem, który należy zmienić pod swoją inwestycję) i w tym dniu masz ostateczną decyzję.

Taka uwaga, jeżeli cokolwiek będziesz zmieniał w projekcie np. budowa wewnętrznej instalacji gazowej wymaga zatwierdzenia projektu budowlanego zamiennego, a to tylko można zrobić przy czynnym pozwoleniu na budowę.

Co do kredytu nie wypowiadam się.