Kredyt hipoteczny na zakup + remont, zabezpieczenie drugą nieruchomością

[Arek1980]

Witam serdecznie.

 

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 240 miesięcy

3.Wysokość kredytu - 270 000 PLN

4.Wkład własny - 0 PLN

5.Wartość nieruchomości - 210 000 PLN

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - wtórny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - mieszkanie/własność spółdzielcza

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 80 mkw

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - śląskie/Bytom

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji -

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 3 osoby(2+1)

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 38, 37

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - 0 PLN

14.Historia w BIK - bardzo dobra

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - 3 500 + 2 500 PLN

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - 3 500 + 2 500 PLN

17.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - nie dotyczy

19.Działalność gospodarcza** - nie dotyczy

20.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - 12 miesięcy/6 miesięcy

21.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - czas nieokreślony/czas nieokreślony

22.Wykonywany zawód - specjalista ds. zamówień / inspektor ds. technicznych

23.Bank w którym posiadane jest konto - mBank (ROR), PKOBP (po spłacie kredytu hipotecznego), Pekao SA (po kredycie gotówkowym)

24.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak/tak

25.Inne istotne informacje - Posiadam własne mieszkanie o wartości ok 150 000 PLN, którą będę wynajmować (nie mam zamiaru jej sprzedawać, a na pewno nie w ciągu najbliższych 01 lat). Planuję zakup mieszkania na kredyt o wartości ok 210 000 PLN. Planowany koszt remontu ok 60 000 PLN. Chciałbym aby kredyt hipoteczny objął również cały koszt planowanego remontu lub jego większą część. Nie wiem na ile bezpieczne jest rozwiązanie aby wspomóc się posiadaną już nieruchomością, ale rozumiem, że jeśli dany bank kredytuje do 80% to maksymalnie dostanę 0,8*(150 000 + 210 000) = 288 000 czyli wystarczyłoby mi na mieszkanie + remont.

Pytanie czy gdy po kilku latach pozostały do spłaty kapitał będzie niższy niż wartość tej nowej nieruchomości to czy bank pozwoli mi zdjąć to pierwsze mieszkanie z zabezpieczenia?

 

Szukam również oferty, gdzie wcześniejsza spłata będzie bez odsetek.

Okres kredytowania zamierzam ustalić na taki, aby mieć jeszcze spokojny zapas w domowym budżecie, jednakże gdyby oszczędności się uzbierało sporo, to chciałbym wtedy na koniec lub np. po 10 latach spłacić część kredytu.

Oczywiście mógłbym maksymalnie skrócić okres kredytowania (bo właśnie okres ma największy wpływ na całość odsetek), ale wolę spać spokojnie, a oszczędności inwestować i w razie czego nadpłacić.

 

Wstępnie posiadam oferty PKOBP i ING, jeszcze wybieram się do Pekao SA.

 

Proszę o jakieś porady.

Dziękuję

[Mr Tomek]

Jakie oferty dostałeś z PKO i ING skoro te banki nie akceptują dodatkowej nieruchomości jako wkładu własnego? Pekao SA też nie

Posiadane mieszkanie jest własnościowe a kupowane spółdzielcze?

[Arek1980]

ING - lekka rata oprocentowanie 3,48 (marża 1,69 + wibor6m 1,79), prowizja płatna gotówką 1,69% kredytu, RRSO 4,4%

ING - łatwy start oprocentowanie 3,64 (marża 1,85 + wibor6m 1,79), prowizja 0 zł, RRSO 4,36%

PKOBP - oprocentowanie 2,82% (1-12), 3,74% (13-240), prowizja 0%, RRSO 4,4%

PKOBP - oprocentowanie 4,01% (2,29% marża + 1,72% wibor3m), prowizja 2%, RRSO 4,45%

 

W jednym i drugim banku pytałem o "zastawienie" posiadanej nieruchomości i było to możliwe. Doradcy oczywiście poinformowali mnie o braku możliwości sprzedaży takiego mieszkania przez jakiś czas.

Posiadane jest spółdzielcze własnościowe. Kupowane tak samo (ten sam rejon, ta sama spółdzielnia).

 

Jeszcze doradca w ING zwrócił mi uwagę, że oni gwarantują stałą marżę przez cały okres kredytowania, w przeciwieństwie do PKOBP, który zastrzega sobie zmianę marży.

W PKOBP jest również opcja wyboru oferty ze stałym oprocentowaniem związanym z wiborem na 5 lat i wtedy decyzja czy znowu stały przez 5 lat czy już zmienny.

W sytuacji gdy na 90% stopy procentowe zaczną wzrastać od przyszłego roku wydaje się to ciekawą opcją.

[lzalewski]

Wskazane banki nie zrobią tego kredytu. Wymagane jest wniesienie fizycznie wkładu własnego odpowiednio 20% w ING i 10% w PKO BP. Jeszcze około roku temu był taki kredyt możliwy w PKO BP, ale w ING nie kojarzę, aby taka możliwość była kiedykolwiek.

[Arek1980]

Faktycznie. Zweryfikowałem te informacje na infolinii PKOBP oraz ING i nie ma możliwości uniknięcia wkładu własnego korzystając z posiadanej już nieruchomości.

 

Czyli albo biorę 210 tys. na zakup mieszkania (wkład własny 21 lub 42 tys.) i na remont muszę mieć własne środki, albo biorę np. 270 tys. kredytu (zakup i remont), wycena odbywa się na podstawie planowanych przeze mnie prac remontowych, wpłacam wkład własny (27 lub 54 tys.) i mam 60 tys. na remont.

 

Czy przy moich parametrach wejściowych otrzymam w innym banku lepszą ofertę? Chodzi mi o to aby gotówka, którą użyję do uruchomienia kredytu była jak najniższa. Po prostu zdolność mam dużą, ale wolnych środków mało.

I druga sprawa: wychodzi, że mieszkanie które już posiadam na własność nie jest w stanie mi w żaden sposób pomóc przy kredycie hipotecznym (ewentualnie mógłbym na nie wziąć pożyczkę hipoteczną, ale to się nie będzie opłacać).

[PlanFinance]

W ING taka opcja była możliwa z 2-3 lata temu. W PKO BP nie można równie długo zrobić takiej opcji. Ok. 1 roku zmieniła się inna opcja. Można było wnieść 10% i refinansować, realnie uzyskując 100% kredytu.

[lzalewski]

Zupełnie zapomniałem o tym fakcie w ING.

[Arek1980]

Dziękuję za wyprowadzenie mnie z błędu.

 

Proszę o pomoc w nakierowaniu mnie, w których bankach otrzymam najkorzystniejsze oferty przy wpisanych przeze mnie parametrach.

 

Zastanawiam się mocno nad ofertą ING ze stałym oprocentowaniem w ciągu 5 lat.

Wybrałbym raty malejące, aby spłacić jak najwięcej kapitału w tym czasie.

Po 5 latach podwyżka stóp procentowych nie byłaby aż tak bolesna.

Zrobiłem kalkulację i wyszło, że gdyby po 5 latach stopy podniesiono o 3 punkty procentowe to rata wtedy byłaby na tym samym poziomie co pierwsza rata po udzieleniu kredytu. Czyli byłbym na tyle zabezpieczony, że byłbym w stanie te raty dalej spłacać bez zaciskania pasa.

[lzalewski]

Ale w ING nie ma już opcji zabezpieczenia się na innej nieruchomości.

[prezesik24]

Taka moliwość jest w Santanderze, przy 70% LTV nie ma wymogu wniesienia wkadu własnego.

[Arek1980]

Wiem, to już sobie wyjaśniliśmy :-)

 

Zresztą jak się okazało nie mam takiej potrzeby, ponieważ mogę wnioskować o kredyt a zakup mieszkania i remont. Rzeczoznawca wycenia stan faktyczny oraz stan jaki będzie po remoncie, którego plan i szacunkową przedstawię bankowi na etapie wniosku.

 

Jaka więc opcja byłaby dla mnie najlepsza? Jestem w miarę świadomy ryzyka, więc opcja w ING ze stałym wiborem przez 5 lat wydaje mi się interesująca. Do tego raty malejąca aby kapitał do spłaty ładnie się zmniejszał. Dzięki temu po 5 latach kapitał będzie już w 1/4 spłacony, więc wzrost stóp procentowych nie powinien wyrządzić mi większych szkód.

 

Oczywiście wzrost stóp procentowych zamierzam również uwzględniać w czynszu jaki będę pobierał za wynajem posiadanego już przeze mnie mieszkania. W końcu gdyby ktoś chciał brać kredyt to też go te stopy by zabolały, więc w wynajmie tez mam prawo to ująć.

[Arek1980]

Aktualizuję dane (uzbierałem wkład własny w wysokości 20%).

 

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 240 miesięcy

3.Wysokość kredytu - 280 000 PLN (210 000 na zakup + 70 000 na remont)

4.Wkład własny - 56 000 PLN

5.Wartość nieruchomości - 210 000 PLN

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - wtórny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - mieszkanie/własność spółdzielcza

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 80 mkw

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - śląskie/Bytom

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji -

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 3 osoby(2+1)

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 38, 37

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - 0 PLN

14.Historia w BIK - bardzo dobra

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - 3 700 + 2 500 PLN

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - 3 700 + 2 500 PLN

17.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - nie dotyczy

19.Działalność gospodarcza** - nie dotyczy

20.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - 12 miesięcy/6 miesięcy

21.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - czas nieokreślony/czas nieokreślony

22.Wykonywany zawód - specjalista ds. zamówień / inspektor ds. technicznych

23.Bank w którym posiadane jest konto - mBank (ROR), PKOBP (po spłacie kredytu hipotecznego), Pekao SA (po kredycie gotówkowym)

24.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak/tak

25.Inne istotne informacje - Posiadam własne mieszkanie o wartości ok 150 000 PLN, którą będę wynajmować (nie mam zamiaru go sprzedawać, chyba że wydarzy się coś co uniemożliwi mi spłatę kredytu; wtedy mieszkanie sprzedam i nadpłacę zaciągnięty kredyt hipoteczny). Planuję zakup mieszkania na kredyt o wartości 210 000 PLN. Planowany koszt remontu 70 000 PLN. Chciałbym aby kredyt hipoteczny objął również cały koszt planowanego remontu.

 

Interesują mnie oferty gdzie wcześniejsza spłata będzie bez prowizji.

 

Na chwilę obecną ustaliłem sobie, aby rata nie przekraczała kwot 1500 PLN, aby jeszcze móc spokojnie realizować inne sprawy.

Jednakże, jeśli zaoszczędzone pieniążki nie będą mi potrzebne zamierzam nadpłacać regularnie kredyt (np. co kwartał).

 

Oprócz jakichś konkretnych ofert proszę o porady na poniższy dylemat:

 

Aby rata mieściła się w moich założeniach mogę wybrać np raty stałe na 20 lat lub raty malejące na 25 lat. W przypadku gdy zamierzam nadpłacać to chyba ten okres kredytowania nie ma aż takiego znaczenia. Raty malejące sprawiają jednak, że po pierwsze kapitał jest troszkę szybciej spłacany, a po drugie, w razie WZROSTU STÓP PROCENTOWYCH zapewnia mi spokojny sen, bo to o ile zmaleje mi z czasem rata może być zbilansowane przez rosnące stopy procentowe. W przypadku rat stałych wysokość raty mogłaby przekroczyć moje możliwości i musiałbym np. aneksować umowę wydłużając okres kredytowania.

 

Czy to ma sens, czy macie inne techniki, aby przy takich założeniach jak moje zminimalizować wysokość odsetek i spłacić kredyt w jak najkrótszym czasie.

 

Serdecznie dziękuję za porady.

[Mr Tomek]

aktualizuj schemat

 

3,4,5 nie zgadzają się z tym co piszesz pod schematem

wart nieruchomości to cena zakupu + remont, a kwota kredytu to pkt 5 - pkt 4

 

nie ma sensu brać dłuższego okresu i rat malejących, nic na tym nie zyskasz

W zależności od nadpłat będziesz mógł ustalać faktyczny okres w jakim spłacisz kredyt?

kiedy zamierzacie robić nadpłaty?

[Arek1980]

Przepraszam pomieszałem.

 

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 240 miesięcy

3.Wysokość kredytu - 224 000 PLN

4.Wkład własny - 56 000 PLN

5.Wartość nieruchomości - 280 000 PLN (210 000 na zakup + 70 000 na remont)

 

Co do sensu rat malejących to napisałem: w przypadku podnoszenia stóp procentowych raty malejące będą to w pewien sposób bilansować i rata nie wskoczy na wysokość, która stanie się dla mnie niekomfortowa. W przypadku rat stałych podnoszenie stóp spowoduje ich wyraźny wzrost. Chyba, że ustalę sobie taki okres spłaty, aby rata była z rezerwą na wzrost stóp procentowych. Wtedy co miesiąc będę mieć zapas pieniążków do nadpłaty.

 

Odpowiadając na Twoje pytania:

1. Nie wiem czy nadpłaty będą z automatu skracać okres kredytu czy okres zostanie bez zmian a spadną raty.

2. Nadpłaty zamierzam robić kiedy będę miał wolne środki, myślę że zacznę po 0,5-1 roku od zaciągnięcia kredytu. Zamierzam nadpłacać jeśli tylko będę miał uzbieraną jakąś sensowną kwotę (załóżmy 1.000 zł). Nie widzę sensu zbierać przez rok i nadpłacać naraz ok 10.000, bo regularne nadpłaty będą "pracować" od razu.

[Mr Tomek]

przy chęci nadpłat na pewno warto wziąć pod uwagę ofertę ING

 

Nazwa banku: ING

Całkowita kwota kredytu: 224 000

Liczba rat do spłaty: 240

Oprocentowanie zmienne: 3,64% - składające się ze stopy procentowej WIBOR 6M 1,79% i marży 1,85%. Kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową jest obarczony ryzykiem wzrostu oprocentowania. W konsekwencji tego może wzrosnąć rata oraz całkowity koszt kredytu.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania: RRSO - 4,31%

Rata: 1 315,28

Wcześniejsza spłata: bezpłatnie

Całkowita kwota do zapłaty: 332 143,71

w tym:

Prowizja: 0,00

Odsetki: 91 667,71

Kapitał: 224 000,00

Wycena nieruchomości: Mieszkanie,działka - 420zł

Ubezpieczenie na życie: 10 577,00/cały okres kredytowania; od 78,4/mc; wymagane, koszt to 0,035% salda , maleje wraz ze spłatą kapitału

Ubezpieczenie nieruchomości: 5 160,00/cały okres kredytowania; 258/rok; płatne miesięcznie tj 21,5/mc ; 0,0096%/mc

Ubezpieczenie niskiego wkładu: Brak

Ubezpieczenie pomostowe - Podwyższenie marzy o 0,05pp do czasu wpisu do hipoteki. Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

Produkty dodatkowe - Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie. konto z wpływem 2000zł/mc, ubezpieczenie na życie - produkt wymagane przez min. 3 lata

 

Kredyt hipoteczny będzie wymagał zabezpieczenia na hipotece nieruchomości. Koszt wpisu (200 PLN), wykreślenia wpisu (100 PLN) i podatku PCC3 (19 PLN) wynosi 319 PLN

 

Wszystkie wyliczenia mają charakter orientacyjny. Nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego oraz innych właściwych przepisów prawnych.

 

Oczywiście warto zabezpieczyć transakcję 1 lub 2 ofertami

 

W razie zainteresowania ofertą zapraszam do współpracy - bezpłatna pomoc w uzyskaniu kredytu

 

ZASADY WSPÓŁPRACY Z EKSPERTAMI

https://www.forum-kredytowe.pl/f125/zasady-wspolpracy-z-doradcami-z-forum-95178.html

 

Odległość nie ma znaczenia do dalszej współpracy

Chętnie zajmę się procesowaniem wniosku

 

Co do sensowności wyboru oferty ze stałym oprocentowaniem - można spróbować.

Szkoda jedynie że ta oferta obowiązuje przez 5 lat a potem wskakuje na zmienne

Przy stałym oprocentowanie wyniesie łącznie 4,21pp

 

Co do nadpłat i rat malejących - wg mnie bez względu na to na jakie raty się decydujesz musisz mieć możliwość ich swobodnej obsługi.

Jeśli wybierzesz raty malejące to znaczy że jesteś w stanie obsługiwać kredyt z ratą równą i dodatkowo nadpłacać kwotę będącą różnicą do rat malejących. Systematycznie nadpłacając tą różnicę osiągniesz taki sam efekt

 

Jeśli nadpłaty są takie ważne to warto pomyśle jeszcze o ofercie Pocztowego i Mille - ze względu na bezpłatne nadpłaty

PKO - mimo iż ma darmowe nadpłaty - będzie słabym wyborem ze względu na wysoki koszt startowy

[PlanFinance]

Ubezpieczenie nieruchomości: 5 160,00/cały okres kredytowania; od 21,5/mc ; 0,0096%/mc

 

Podajemy w składce rocznej.

[Mr Tomek]

ok, poprawione

[Arek1980]

Ubezpieczenie na życie: 10 577,00/cały okres kredytowania; od 78,4/mc; wymagane, koszt to 0,035% salda , maleje wraz ze spłatą kapitału

 

Czy to jest obowiązkowe ubezpieczenie? Skoro wkład własny jest 20% to liczyłem, że kosztów dodatkowych będzie jak najmniej.

Poza tym, czy to ubezpieczenie obejmuje obie osoby, czy konkretną osobę z dwójki biorących kredyt?

 

 

Co do sensowności wyboru oferty ze stałym oprocentowaniem - można spróbować.

Szkoda jedynie że ta oferta obowiązuje przez 5 lat a potem wskakuje na zmienne

Przy stałym oprocentowanie wyniesie łącznie 4,21pp

 

Z tego co wiem, po 5 latach ponownie decyduję czy chcę mieć stałe oprocentowanie przez kolejne 5 lat (wg aktualnego na tamten czas Wiboru) czy też chcę przejść na zmienne. Po przejściu na zmienne, nie ma już możliwości powrotu na stałe oprocentowanie.

 

Co do nadpłat i rat malejących - wg mnie bez względu na to na jakie raty się decydujesz musisz mieć możliwość ich swobodnej obsługi.

Jeśli wybierzesz raty malejące to znaczy że jesteś w stanie obsługiwać kredyt z ratą równą i dodatkowo nadpłacać kwotę będącą różnicą do rat malejących. Systematycznie nadpłacając tą różnicę osiągniesz taki sam efekt

 

Tu się oczywiście zgadzam, jednakże chodziło mi o to, że jeśli za np. 8 lat Wibor wynosiłby np. 5% to przy ratach stałych mogę nie być w stanie już spłacać raty bez modyfikacji kredytu. Przy ratach malejących, raty te zmaleją na tyle, że 5% zapewne wyrówna lub lekko przekroczy wysokością raty początkowe.

 

I jeszcze mam pytanie:

Jak banki zachowują się przy nadpłatach.

Załóżmy po roku mam do spłaty 215000 i nadpłacam 10000. Zostaje więc 205000 kapitału. Czy skraca się automatycznie okres kredytowania o tyle, aby rata została na tej samej wysokości, czy też okres kredytowania zostaje, a maleje odpowiednio rata, która jest na nowo przeliczana?

Czy jest to decyzja banku czy moja?

[Mr Tomek]

W tej promocji to ubezpieczenie jest obowiązkowe przez 3 lata

Ubezpieczenie na 1 osobę jest wymagane.

W tej chwili chyba nie ma oferty i bez prowizji i bez ubezpieczenia w żadnym banku.

 

Nie mam w tej chwili jak sprawdzić twoich wyliczeń. Jeśli banki przy stałym oprocentowaniu dawałyby takie same marżę jak przy zmiennym to bym nie miał uwag

Szanse na wzrost % oczywiście są ale czy aż do takiego poziomu?

 

Co do naplat to jest to decyzja klienta. O ile zmniejszenie przyszłych rat jest do zrobienia bez problemu to skrócenie okresu kredytowania wymagane większości banków aneksu -zatdm jest to opcja rzadziej spotykana.

[Arek1980]

Złożyłem wniosek w ING.

Sprawa wygląda tak:

- złożyłem wniosek o kredyt hipoteczny

- otrzymałem decyzję negatywną w związku z wpisem w Bankowym Rejestrze ZBP (niemożliwe, bo wszystkie kredyty zawsze spłacane idealnie, w terminie, itp.)

- pojechałem osobiście do BOK ZBP w Warszawie, nie wydano mi raportu ze względu na tajemnicę bankową, gdyż okazało się, że zawierał błąd

- po wyjaśnieniach BOK z bankiem, który dokonał wpisu, bank zobowiązał się niezwłocznie usunąć wpis

- wpis zostaje usunięty

 

Pytanie brzmi: czy jeśli w okresie załóżmy 1-2 tygodni od decyzji negatywnej (wydanej na podstawie BR z błędem) złożę nowy wniosek, wraz z wyjaśnieniem, że pierwsza decyzja wydana została w oparciu o wpis w BR zawierającym błąd to czy mój wniosek zostanie odrzucony z automatu bo nie upłynie jakiś minimalny okres pomiędzy wnioskami czy też zostanie rozpatrzony normalnie?

 

Dziękuję

[Mr Tomek]

podpytaj w oddziale

W przypadku BIG ważne jest aby wpis zniknął

W przypadku BIK może być tak że musi minąć 1 miesiąc od poprzedniego zapytania

Wpisu w BR ostatnio nie przerabiałem, zatem może bank będzie wymagał 1 m-ca odczekania