Budowa domu, >1mln PLN, 230m2, Dolnośląskie

[mac_aaron]

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 30 lat

3.Wysokość kredytu - ok. 1.070.000zł

4.Wkład własny - ~10% wartości inwestycji (80.000zł z wartości działki, 58.000zł z zaawansowania inwestycji)

5.Wartość nieruchomości - dom 1.070.000zł + działka 2100m2 ~200.000zł (według operatu PKO BP).

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - pierwotny, budowa

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - dom

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 230m2

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) -wieś pod miastem powiatowym

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - załatwione wszelkie formalności (~15.000zł), wylana płyta fundamentowa (~43.000zł), wznoszone mury.

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 2os

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 35lat

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) -

- samochód (pozostało 33.359 - rata 1237),

- działka (pozostało 119.078 - rata 2526),

- KK 10.000zł spłacana na bieżąco, brak zaległości,

- saldo debetowe w koncie 2500zł nigdy nie użyte, bank włączył automatyczni

14.Historia w BIK - 08.11.2018: 78/100, spłacone mieszkanie przed terminem, kilka kredytów gotówkowych na zakupy,

Zobowiązania kredytowe - zamknięte (w ciągu ostatnich 60 miesięcy)

Kredyt na zakup towarów, usług i papierów wartościowych

3 - 61.307 PLN

Kredyt niecelowy oraz kredyt studencki

5 - 30.464 PLN

Łącznie

8 - 91.771 PLN

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - 15.000 (2x umowa o pracę na czas nieokreślony), 2x7500zł

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - 15.000 (2x umowa o pracę na czas nieokreślony) 2x7500zł

17.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - 3.365

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - 3.365 (powtarzalna UZ od kilku lat)

19.Działalność gospodarcza** - BRAK

20.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - ponad rok

21.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - 2 x czas nieokreślony

22.Wykonywany zawód - 2x kierownik apteki (magister farmacji)

23.Bank w którym posiadane jest konto - PKO BP, mBank

24.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - obecnie do PKO - związane z kredytem na działkę

25.Inne istotne informacje -

1) wkładem własnym jest to co już wybudowano oraz różnica między wartością działki a saldem kredytu (ok. 80.000zł).

2) wysoka wartość domu jest spowodowana zastosowaniem wielu nowoczesnych technologii (rekuperacja z klimatyzacją, systemy inteligentne, centralny odkurzacz), do wartości doliczono zabudowę kuchenną ze sprzętem AGD (ok. 80.000), doliczono zagospodarowanie działki - m.in. ogrodzenie, bramę.

3) PKO BP wycenił nieruchomość z działką na ok 962.000, argumentują, że nowoczesność domu nie podnosi dla nich jego wartości, i zaoferował tylko 750.000zł kredytu, gdzie stan deweloperski wyniesie 650.000, a pozostała kwota to wykończenie domu... Bardzo mnie zdziwiła ich decyzja, kosztorys został wykonany prawidłowo, zdolność kredytowa jest.

4) Czy fakt niespłaconego kredytu na działkę, która jest składową wartości całej inwestycji, nie blokuje nam możliwości wzięcia kredytu w innym banku?

 

pozdrawiam serdecznie

[Mr Tomek]

15,16 - rozdziel dochody poszczególnych osób

 

17 ?

18? to średnia miesięczna? co to za zlecenie?

 

21?

 

25 - może wywalić tą kuchnię?

- zagospodarowanie działki na pewno do usunięcia. Wiem że chcecie, ale zawsze na to brakuje środków a bank chce żeby klient się z tego rozliczył. W PKO to jest często powodem ostrych zgrzytów z bankiem

- bank wycenia nieruchomość w oparciu o własną wycenę ale ona też jest robiona przez rzeczoznawcę.

Rzeczoznawca bierze pod uwagę ceny nieruchomości podobnych które były przedmiotem obrotu - ceny z aktów notarialnych

Nie zawsze jest tak że wrzucenie X w nieruchomość podniesie jej wartość o X (tak w sumie by było logiczne i tak przyjmujemy na forum, ale w praktyce wychodzi inaczej). Szczególnie w przypadku drogich nieruchomości tak jest

Sam stan deweloperski jest u was drogi

4) nie blokuje, ale ewentualnie trzeba będzie zmienić bank finansujący działkę

[mac_aaron]

15, 16 - rozdzieliłem, są mniej więcej równe

17 - tak samo jak 18, zlecenie jest powtarzalne, uzupełniam.

18 - to jest średnia miesięcznie, zlecenie polega na pracy na godziny w aptece, płatne 35zł brutto za godzinę, miesięcznie 100-160h, w zasadzie to jest omijanie płacenia nadgodzin, ale lepsze to niż nic.

21 - czass nieokreślony

25 - może wywalić tą kuchnię - raczej nie.

- zagospodarowanie działki na pewno do usunięcia. Wiem że chcecie, ale zawsze na to brakuje środków a bank chce żeby klient się z tego rozliczył. W PKO to jest często powodem ostrych zgrzytów z bankiem

zagospodarowanie zostało wliczone w kosztorys i na pewno nie braknie środków, ponieważ wszystko zostało zrobione prawidłowo

- bank wycenia nieruchomość w oparciu o własną wycenę ale ona też jest robiona przez rzeczoznawcę.

Rzeczoznawca bierze pod uwagę ceny nieruchomości podobnych które były przedmiotem obrotu - ceny z aktów notarialnych

Nie zawsze jest tak że wrzucenie X w nieruchomość podniesie jej wartość o X (tak w sumie by było logiczne i tak przyjmujemy na forum, ale w praktyce wychodzi inaczej). Szczególnie w przypadku drogich nieruchomości tak jest

Sam stan deweloperski jest u was drogi

dom jest budowany z dobrych materiałów przez jednego wykonawcę, same okna wychodzą ok. 80.000, rzeczoznawca początkowo zaniżył nawet wartość działki z 200 na 50k, i oddział PKO się odwoływał, bo poprzedni rzeczoznawca wycenił na 200 przy zakupie działki, także moje zdanie o pani, która wyceniała naszą inwestycje nie jest zbyt dobre...

4) nie blokuje, ale ewentualnie trzeba będzie zmienić bank finansujący działkę

nie widzę przeszkód

 

jeszcze edit: średni koszt budowy stanu deweloperskiego szacuje się na 3500zł za m2, a nam PKO wyliczyło mniej za 1m2 domu wykończonego - to ja w tym nie widzę logiki.

[lzalewski]

Jakie jest saldo zadłużenia przy kredycie na działkę? Czy zostało to ujęte w kwocie kredytu w schemacie?

[mac_aaron]

Jakie jest saldo zadłużenia przy kredycie na działkę? Czy zostało to ujęte w kwocie kredytu w schemacie?

Pozostało do spłaty ok. 119000zł ze 139000zł, kredyt udzielony na 5 lat, operat na 198.000zł.

[lzalewski]

Tak jak wspomniał wyżej Tomek, wartość nieruchomości nie musi odzwierciedlać poniesionych wydatków. Punktem odniesienia są przede wszystkim transakcje porównawcze dla podobnych nieruchomości w danej lokalizacji. To, że Ty zamontujesz przysłowiowe złote klamki, to nie znaczy, że ktokolwiek inny będzie chciał za to zapłacić. Warto byłoby, abyś porozmawiał z rzeczoznawcą w celu weryfikacji przyszłej wartości nieruchomości.

 

Czy to saldo zadłużenia zostało ujęte w kwocie kredytu w schemacie?

[mac_aaron]

Czy to saldo zadłużenia zostało ujęte w kwocie kredytu w schemacie?

Nie zostało ujęte w kwocie, bo 1.070.000 to jest tyle, ile chcemy kredytu. Zostało ujęte w punkcie 4 - wkład własny oraz punkt 5 - wartość nieruchomości.

 

Jeśli chodzi o transakcje w okolicy to przecież nie wiadomo kto z czego, za ile i w jakiej firmie budował, więc powinno się jakoś obiektywnie na to patrzeć. Skoro 1m2 mieszkania w deweloperce kosztuje 4800zł, a ja chcę wybudować dom za 4650zł od metra, to chyba nie będzie tam przysłowiowych złotych klamek ;)

[Mr Tomek]

czy zatem jest szansa że rzeczoznawca zewnętrzny lepiej wyszacuje wartość nieruchomości?

 

Wspomniałeś też że spłaciliście mieszkanie. Czy nadal jesteście jego właścicielami? Jaka jest jego wartość i położenie?

[lzalewski]

Punkt 9 - podaj dokładniejszą lokalizację

[mac_aaron]

czy zatem jest szansa że rzeczoznawca zewnętrzny lepiej wyszacuje wartość nieruchomości?

Nie wiem, nie szukałem rzeczoznawcy zewnętrznego - bank sam wyceniał.

 

Tak mamy mieszkanie i planujemy je sprzedać po zakończeniu budowy, pieniądze ze sprzedaży przeznaczyć na spłatę kredytu na działkę, samochód dla żony (wyprowadzka pod miasto) i ewentualne obniżenie salda kredytu.

Mieszkanie w mieście powiatowym, położone w centrum, ale w spokojnej okolicy, parter, wysokie stare budownictwo, duży balkon, piwnica, 51m2, wartość ok. 250.000zł według moich obserwacji ogłoszeń.

 

- - - Uaktualniono - - -

 

Punkt 9 - podaj dokładniejszą lokalizację

 

Podałem na PW, niestety mam rozpoznawalny zawód i dużo danych o sobie podałem, więc chociaż to ukryję.

[Mr Tomek]

może ewentualnie pójść w kierunku ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia na tym mieszkaniu?

 

Poprawiłoby to LTV i dało możliwość wnioskowania o kwotę o której rozmawiamy

 

Przy ewentualnej sprzedaży mieszkania całość by poszła niestety na zmniejszenie salda kredytu

 

- - - Uaktualniono - - -

 

działka jak rozumiem normalna, budowlana?

[mac_aaron]

Przy ewentualnej sprzedaży mieszkania całość by poszła niestety na zmniejszenie salda kredytu

No i to jest problem, bo będą potrzebne dwa samochody, a z takim kolosem na karku będzie ciężko o kredyt na samochód, a nie wiadomo jakie jeszcze wydatki będą po drodze - więc mieszkanie jest naszym zabezpieczeniem.

działka jak rozumiem normalna, budowlana?

Działka grunty rolne klasy VIb (jeśli dobrze pamiętam) nie wymaga odrolnienia, nadzór archeologiczny, ale nic nie znaleźli na terenie budowy, budowa już trwa jak pisałem wcześniej.

[Mr Tomek]

wybadaj zatem sprawę z rzeczoznawcą - czy taka wycena jest możliwa

 

też poproszę na priv lokalizację

[prezesik24]

może ewentualnie pójść w kierunku ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia na tym mieszkaniu?

 

Poprawiłoby to LTV i dało możliwość wnioskowania o kwotę o której rozmawiamy

 

Przy ewentualnej sprzedaży mieszkania całość by poszła niestety na zmniejszenie salda kredytu

 

- - - Uaktualniono - - -

 

działka jak rozumiem normalna, budowlana?

 

Moim zdaniem to najlepsze rozwiązanie... Chyba że faktycznie to dzielnica dmów jednorodzinnych i ceny są na podobnym poziomie.

[mac_aaron]

Dookoła tylko domy, same nowe, widzę po budowach, że materiały są mniej więcej te same stosowane, dachówki identyczne lub podobne, działki cenowo też wszyscy tyle samo płacą. Nowa droga gminna, oświetlona, skanalizowana, dociągany jest gaz.

[mac_aaron]

Temat do zamknięcia, dziękuję za zainteresowanie i pomoc, szczególnie panu Łukaszowi, który najbardziej się zaangażował.

Problem rozwiązaliśmy, poprzez (mój pomysł) wzięcie tych 750.000 z PKO (rezygnacja z ogrodzenia i zabudowy kuchennej), ale do tego zrefinansujemy kredyt na działkę - to uwolni nas od raty 2500zł, przez rok budowy będziemy płacić tylko raty odsetkowe, co oszczędzi nasze dochody i pozwoli dokładać do budowy (lub zbierać oszczędności), a po wybudowaniu domu przychód ze sprzedaży mieszkania nie będzie musiał być przeznaczony na spłatę działki - czyli mamy środki na dokończenie ogrodzenia i wykończenia. Dodatkowo rata będzie w okolicach 4000, a nie 5500 jak przy pierwotnej wersji kredytu na ponad 1mln, co daje nam większą zdolność kredytową (gotówka, samochód).