Kredyt na spłatę hipoteki i nowe mieszkanie od dewelopera

[agaj]

Witam,

Bardzo proszę o opinię o takiej sytuacji: złożyliśmy wraz z mężem i moją mamą wniosek o kredyt hipoteczny w Polbanku na spłatę innego kredytu hipotecznego (hipoteka na mieszkaniu, które będzie stanowić nasz wkład własny), zakup nowego mieszkania od dewelopera i wykończenie go. Środki ze sprzedaży tego mieszkania, które posiadamy muszą być w całości przeznaczone na zakup nowego mieszkania, dlatego nie mogę z nich spłacić kredytu czy wyremontować nowego mieszkania. Dodatkowo moja mama (wiek 66 lat, na emeryturze) musi być właścicielką tego nowego mieszkania. Wychodzi nam LTV poniżej 60%, przy założeniu odpowiedniej kwoty sprzedaży naszego mieszkania. Czy w tej sytuacji Polbank jest w stanie w pierwszej kolejności wypłacić nam środki na spłatę obecnej hipoteki, my sprzedajemy mieszkanie już bez obciążeń i środki z jego sprzedaży w całości przeznaczmy jako nasz wkład własny i zapłatę deweloperowi, a następnie Polbank wypłaci nam resztę środków?

Czekamy na decyzję, ale może ktoś będzie wiedział jakie są procedury tego banku w takich sytuacjach.

Jaki inny bank by wchodził w grę, gdybyśmy tu dostali odmowę przyznania kredytu?

Z góry dziękuję

[PlanFinance]

Nic a nic nie rozumiem z tego posta.Proszę to opisać bardziej przystępnie.

[agaj]

Ok, postaram się opisać sytuację bardziej przystępnie:)

1. Moja mama wraz ze mną wykupiła w zeszłym roku od gminy mieszkanie komunalne za 10% jego wartości (udzielono nam 90% bonifikaty). Teraz chcemy to mieszkanie sprzedać i kupić nowe. Jest jednak przepis, który mówi, że przed 5 rokiem od wykupu nie można sprzedać takiego mieszkania, chyba że całość środków przeznaczy się na inny lokal mieszkalny. Oznacza to m.in, że ze środków ze sprzedaży nie mogę spłacić żadnego kredytu, opłacić żadnej agencji czy zapłacić notariusza itp. 100% muszę wydać na inne mieszkanie.

2. Na wykup tego mieszkania oraz remont wzięłyśmy kredyt hipoteczny, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na tym właśnie mieszkaniu. Nie jest duża ale jest. Oznacza to, że chcąc sprzedać komuś to mieszkanie muszę spłacić kredyt całkowicie i usunąć hipotekę. I tu się pojawiają schody.

3. W związku z tym, że ze środków ze sprzedaży mojego obecnego mieszkania nie mogę spłacić kredytu chcemy wziąć teraz nowy kredyt hipoteczny, który będzie przeznaczony na:

- spłatę naszego obecnego kredytu hipotecznego (aby zwolnić hipotekę)

- zakup nowego mieszkania od dewelopera

- wykończenie nowego mieszkania

Nasz wkład własny ma pochodzić ze sprzedaży obecnego mieszkania. Tak jak pisałam wcześniej wskaźnik LTV w tym kredycie będzie wynosił poniżej 60%.

4. I teraz najważniejsza kwestia- żeby wnieść wkład własny muszę najpierw spłacić hipotekę na obecnym mieszkaniu ze środków z nowego kredytu , a później je sprzedać. Banki jednak zwykle wymagają wniesienia wkładu własnego przed uruchomieniem kredytu, a to wiadomo jest niemożliwe. Mam więc nadzieję, że Polbank w pierwszej kolejności spłaci mój obecny kredyt, a środki na nowe mieszkanie wypłaci jak my sprzedamy to stare i wniesiemy wkład własny.

Tak jak pisałam czekamy na decyzje Polbanku, ale chciałabym też wiedzieć czy jeśli tam nam nie udzielą kredytu to czy są inne banki, w których nie będzie większych problemów z takim kredytem?

Czekam na jakieś opinie i sugestie:)

[ar2rt]

Trochę to zawiłe a ja już jestem zmęczony więc jeśli popełnię jaki błąd to proszę mnie poprawić.

Ad.2. Jeśli chce pani sprzedać mieszkanie to nie musi pani wcześniej spłacać hipoteki. Środki na spłatę hipoteki pokryją kupujący. Proponuję złożyć wniosek do banku, który nie weźmie obecnego kredytu do zdolności kredytowej (można przedstawić podpisaną umowę wstępną z kupującymi lub wprowadzić warunek do warunków uruchomienia kredytu, spłata aktualnego kredytu hipotecznego).

Poza tym w Polbanku moim zdaniem ze względu na wiek mamy nie otrzymacie kredytu. Niektóre banki liczą zdolność kredytową wg wieku osoby o wyższych dochodach. Tzn. jeśli pani ma wyższy dochód to okres spłaty liczony będzie wg pani wieku a nie mamy ( dłuższy okres i niższa rata). Taką opcje ma np. PKO BP.

[agaj]

Tak jak pisałam środki ze sprzedaży mieszkania nie mogą być przeznaczone na spłatę kredytu. Jeśli w umowie przedwstępnej czy akcie notarialnym będzie zapis, że część z nich ma być przeznaczona na spłatę kredytu, to będzie to niezgodne z wiążącymi nas przepisami. Oczywiście można też zrobić założenie, że znajdzie się kupujący, który "pod stołem" wyłoży kasę a oficjalną cenę się zaniży, ale kto na to pójdzie...? Nie wiem czy dobrze rozumuję, ale wydaje mi się, że są tylko takie rozwiązania.

Odnośnie samego kredytu to właśnie zostaliśmy odesłani przez Polbank z kwitkiem, a powód nie był jednoznaczny, w każdym razie stwierdzono, że nic się już nie da zrobić. Może rzeczywiście wiek mamy przeważył i bank nie chciał udzielać skomplikowanego kredytu.

Rzeczywiście musimy znaleźć bank, który nie weźmie obecnej raty do zdolności, bo inaczej to w ogóle nie ma mowy o żadnym kredycie. Liczę na to, że znajdziemy jakiś elastyczny bank, który przez odpowiednie zapisy w umowie sam się zabezpieczy a my będziemy mieć jakąś furtkę do sprzedaży obecnego mieszkania i uzyskania tego wkładu własnego. A mama to w sumie będzie takim wymuszonym właścicielem i kredytobiorcą, chyba, że są banki, które uznają, że właściciel i kredytobiorca to nie muszą być te same osoby...?

[agaj]

Wyczytałam gdzieś, że BGŻ ma taki produkt jak kredyt na spłatę innego kredytu mieszkaniowego i zakup nowego mieszkania. Podobno nie biorą wtedy pod uwagę obecnej raty, a wydaje mi się Polbank wziął i wtedy automatycznie nie mam zdolności na żaden kredyt. BGŻ stosuje wtedy odpowiedni zapis w umowie kredytu, ale jak to wygląda w rzeczywistości to nie wiem. Jeśli ktoś się orientuje jak to wygląda w tym banku albo jakimś innym to proszę o informację.

[ziut19]

Strasznie to wszystko skomplikowane.

Mysle, ze taka konstrukcja bedzie bardzo ciezka do strawienia przez bank.

Bo tak: najpierw maja dac kredyt na splate poprzedniego zobowiazania, a pozniej tak naprawde dopiero na zakup?

Powiedz na jakim jestes etapie dzialania: masz umowe z deweloperem na nowe mieszkanie? Wystawilas obecnie posiadane na sprzedaz?

Na jakim etapie jest inwestycja deweloperska?

Kiedy planujesz sprzedac obecne mieszkanie i kiedy mozesz wplacic swoj wklad wlasny?

 

Ja jednak wrocilbym do tego przepisu na ktory sie powolujesz. Troche on dla mnie dziwny: jestes go pewna, bo jak dla mnie to polaczylas w jeden przepis dwa zupelnie rozne watki: jeden dotyczacy bonifikaty, drugi podatku.

Ale byc moze sie myle. Te kwestie sa w gestii gmin i mogli wymyslic taki zapis.

[agaj]

To jest kilka najważniejszych dla mnie zapisów z obecnie obowiązującej ustawy, dotyczących zwrotu bonifikaty:

"2. Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

2a. Przepisu ust. 2 nie stosuje się w przypadku:

1) zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem ust. 2b;

.....

5) sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.",

d) po ust. 2a dodaje się ust. 2b i 2c w brzmieniu:

"2b. Przepis ust. 2 stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia."

Taki zapis istnieje także w akcie notarialnym mojego mieszkania. W praktyce oznacza to, że pieniędzy ze sprzedaży tego mieszkania nie można przeznaczyć na nic innego jak tylko zakup nowego mieszkania. Informację tą potwierdził mi pracownik Urzędu Miasta, który wykluczył spłatę kredytu ze środków ze sprzedaży, konsultowałam to też pobierznie z prawnikiem. A przepisy dot. podatku dochodowego akurat dopuszczają możliwość spłaty kredytu hipotecznego.

 

Moja sytuacja na dzień dzisiejszy wygląda w ten sposób- mam zarezerwowane mieszkanie, ale jeszcze nie podpisaliśmy umowy przedwstępnej, bo wtedy od razu trzeba wpłacić zaliczkę. Nie mam pewności czy dostaniemy ten kredyt, a nie chcę stracić 10000-20000 zł. Moje obecne mieszkanie sprzedaje się, to znaczy, że klienci je oglądają. Mieszkanie od dewelopera jest praktycznie gotowe, pod koniec lutego planują oddawać mieszkania w tym budynku do użytku. Jak dostanę pozytywną decyzję wstępną w banku to robię wtedy wszystko, żeby jak najszybciej sprzedać moje obecne mieszkanie.

[ziut19]

OK. Dla mnie punkt 5.) jest dziwaczny, ale to prawo Urzedu Miasta.

 

Powiedz mi teraz jak maja wygladac wplaty na konto nowego mieszkania:

1. zaliczka 20.000 zl

co dalej, jakie kwoty, jakie terminy, wplata w transzach czy jednorazowo?

W ktorym momencie jestes w stanie (teoretycznie) wniesc swoj wklad wlasny?

Czy moze sie to odbyc przed wyplata ostatniej transzy kredytu bankowego?

[doradca lubelski]

Zagmatwane to trochę.

NIe wiem czy dobrze zrozumiałem wszystko ale pomysł jest taki:

Ty kupujesz mieszkanie od mamy- jak rozumiem nie macie środków, żeby było to za gotówkę więc bierzesz na to kredyt. Później sprzedajesz mieszkanie i kupujesz od developera a tym samym uciekasz od podatku. Dobrze kombinuję? Trochę by to wszystko uprościło ale doszedł by koszt dodatkowego aktu notarialnego.

[ziut19]

Zagmatwane to trochę.

NIe wiem czy dobrze zrozumiałem wszystko ale pomysł jest taki:

Ty kupujesz mieszkanie od mamy- jak rozumiem nie macie środków, żeby było to za gotówkę więc bierzesz na to kredyt. Później sprzedajesz mieszkanie i kupujesz od developera a tym samym uciekasz od podatku. Dobrze kombinuję? Trochę by to wszystko uprościło ale doszedł by koszt dodatkowego aktu notarialnego.

 

Uproscilo :?: :?: :?:

Dodales dodatkowa transakcje, albo ja juz nic nie rozumiem :o

[doradca lubelski]

Ale bez kombinacji i kredytu ze starszą osobą.

Chyba ciężko to opisać, łatwiej było by opowiedzieć komuś na spotkaniu. Przejdź się do jakiegoś doradcy z dokumentami.

[agaj]

Mieszkanie wraz z miejscem postojowym w garażu ma kosztować 420000 zł. Deweloper zgodził się na 10000 zł. zaliczki przy umowie przedwstępnej, ale kara umowna wynosi 5% wartości mieszkania więc nie wiem czy nie mają prawa zażądać więcej. Później dają 6 tygodni na załatwienie kredytu, a całość mamy wpłacić do 15.04, ale to było ustalane jakieś 2 tyg. temu więc może udałoby się ten termin wydłużyć

Kredyt hipoteczny do spłaty to ok.68000 zł.

Chcę sprzedać obecne mieszkanie za 299000 zł. (ale zakładam cenę na akcie notarialnym i jednocześnie wkład własny na 270000 zł.).

Potrzebowalibyśmy jeszcze jakieś 30000 zł. na wykończenie, chyba, że kupujący moje mieszkanie zgodzi się na zaniżenie ceny sprzedaży, ale wtedy wkład własny byłby o 30000 zł. mniejszy.

 

Zakładam, że wniosę wkład własny po wypłacie kwoty na spłatę obecnego kredytu (żeby mój kupujący miał chociaż informację od banku, że kredyt jest spłacony i wykreślą hipotekę) a przed wypłatą kwoty na nowe mieszkanie. Bank z resztą może chyba taki zapis zawrzeć w umowie.

[ziut19]

Niech dobrze zrozumiem:

1. zaliczka

2. splata kredytu

3. twoj wklad wlasny

4. kasa z kredytu na zakup mieszkania

 

Taka kolejnosc?

[agaj]

Tak, taka kolejność.

[agaj]

Zagmatwane to trochę.

NIe wiem czy dobrze zrozumiałem wszystko ale pomysł jest taki:

Ty kupujesz mieszkanie od mamy- jak rozumiem nie macie środków, żeby było to za gotówkę więc bierzesz na to kredyt. Później sprzedajesz mieszkanie i kupujesz od developera a tym samym uciekasz od podatku. Dobrze kombinuję? Trochę by to wszystko uprościło ale doszedł by koszt dodatkowego aktu notarialnego.

 

Myślałyśmy już o dokonaniu darowizny, ale chyba tak jak i w przypadku sprzedaży jest to zbyciem na rzecz osoby bliskiej. Podlega więc pod ust.2b, który mówi, że osoba bliska nie może już sprzedać przed 5 rokiem od zakupu w ogóle i nie przysługuje jej żadna ulga odnośnie zwrotu bonifikaty. Jak się wczytasz w ten genialny przepis, to tak z niego wynika:((

[ar2rt]

Artykuł 68 ust. 2c mówi że,,Właściwy organ może odstąpić od żądania

zwrotu udzielonej bonifikaty, w innych przypadkach niż określone w ust. 2a, za zgodą odpowiednio wojewody,rady lub sejmiku." Proponuje napisać takie podanie zwalniające z przeznaczenia części ceny sprzedazy w kwocie zamykający kredyt. Do podania dołaczyłbym umowe kredytową w której nalezy podac punkt, że celem tego kredytu było podniesienie standardu mieszkania.

[agaj]

Wczoraj spotkaliśmy się z dwoma doradcami finansowymi. Jeden stwierdził, że taki kredyt może da się zrobić w Getin Nobel Bank, bo oni tam robią takie nietypowe kredyty. Oczywiście doradził także kredyt na 50 lat:)). Oferta jest jednak dosyć droga, a marże w EUR na tyle duże, że raczej opłaca się tylko PLN. Kolejny doradca powiedział nam także, że ten bank ma także dużo kosztów okołokredytowych, o czym jeszcze nie zostaliśmy poinformowani, skupiając się na samych celach kredytu:/

Co myślicie w ogóle o tym banku?

Koleją propozycją u drugiego doradcy były banki: Kredyt Bank, PKO BP i ew. Bank Pocztowy. Są to podobno jedyne banki, które zaakceptują moją mamę w kredycie, bo biorą pod uwagę właśnie wiek głównego kredytobiorcy.

Artykuł 68 ust. 2c mówi że,,Właściwy organ może odstąpić od żądania

zwrotu udzielonej bonifikaty, w innych przypadkach niż określone w ust. 2a, za zgodą odpowiednio wojewody,rady lub sejmiku." Proponuje napisać takie podanie zwalniające z przeznaczenia części ceny sprzedazy w kwocie zamykający kredyt. Do podania dołaczyłbym umowe kredytową w której nalezy podac punkt, że celem tego kredytu było podniesienie standardu mieszkania.

Właśnie ta druga Pani doradczyni poradziła nam, żeby jednak jeszcze spróbować zwrócić się do urzędu z zapytaniem czy w przypadku tego konkretnego kredytu hipotecznego na cele mieszkaniowe urząd nie odstąpiłby od żądania zwrotu bonifikaty. Może rzeczywiście trzeba im przedstawić konkretną sytuacją, pokazać jaki to kredyt i pójdą na rękę. W poniedziałek mam zamiar się tego dowiedzieć.

PS. Dziękuję wszystkim za dotychczasowe porady i sugestie:)

[MAT]

Niech mama zrobi darowiznę na Pani rzecz. Przepis wyraźnie mówi, że wtedy wstępuje Pani w jej prawa, tzn. że sprzedając mieszkanie przed upływem 5 lat będzie Pani musiała kupic inne.

Moim zdaniem kiedy to będzie już Pani mieszkanie, to mogłaby je Pani dać jako zabezpieczenie na rzecz banku - może wtedy otrzynała by Pani taki kredyt zeby wystarczył na nowe mieszkanie - a stare wynając i za pięc lat sprzedać. Ewentualnie można je wcześniej zamienic (wtedy też nie traci Pani prawa do bonifikaty), a to mieszkanie po zamianie sprzedać - traci Pani co prawda na kosztach trnasakcji ale ma Pani "czyste" formalnie mieszkanie.

[agaj]

Niestety interpretacja tego przepisu jest inna:( Wg pracowników UM wynika z niego, że mama może zbyć na moją rzecz mieszkanie bez straty bonifikaty, ale mnie już obowiązuje przepis o 5-letnim okresie, w którym nie mogę sprzedać mieszkania i nie obowiązywałyby mnie już ulgi, które przysługują pierwotnemu nabywcy. Czyli mama może mi mieszkanie przekazać, ale wtedy ja nie mogę go sprzedać w ciągu tych 5 lat, bo stracę bonifikatę.

Niestety nie mamy aż takiej zdolności aby wziąć kredyt na 100%, a w każdym banku mi mówią, że posiadany majątek to jedno, a zdolność to drugie i właśnie ona jest podstawą do zaciągnięcia kredytu.

[ar2rt]

Dzwoniłem, że mojego urzędu i też mi to potwierdzili. Pani kierownik nadmieniła, że ust. 2c stosują w b. rzadkich przypadkach. Uważam, że pani przypadek jest inny niż w 2a dlatego ja bym spróbował złożyć takie pismo e tej sprawie. W tym piśmie zapytałbym również czy może pani nabyć mieszkanie w którym część środków pochodzić będzie z kredytu bankowego a część ze środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania pomniejszonych o pieniądze na spłatę kredytu na remont. W ustawie nie doczytałem się nic na temat finansowania zakupu kredytem bankowym. A jeśli to nie pomoże to trzeba zrobić to po polsku. Jak to tylko indywidualnej rozmowie.

[agaj]

Dzwoniłem, że mojego urzędu i też mi to potwierdzili. Pani kierownik nadmieniła, że ust. 2c stosują w b. rzadkich przypadkach. Uważam, że pani przypadek jest inny niż w 2a dlatego ja bym spróbował złożyć takie pismo e tej sprawie. W tym piśmie zapytałbym również czy może pani nabyć mieszkanie w którym część środków pochodzić będzie z kredytu bankowego a część ze środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania pomniejszonych o pieniądze na spłatę kredytu na remont. W ustawie nie doczytałem się nic na temat finansowania zakupu kredytem bankowym. A jeśli to nie pomoże to trzeba zrobić to po polsku. Jak to tylko indywidualnej rozmowie.

 

Bardzo mi miło, że się Pan tak fatygował w mojej sprawie i dziękuję za pomoc:))

Ja również zadzwoniłam do mojego UM i wysłałam wniosek, ale Pan od razu stwierdził, że są marne szanse. Ich interesuje stan faktyczny- czyli jeśli jest akt notarialny na pewną kwotę to taką samą kwotę trzeba przeznaczyć na nowe mieszkanie i koniec. Wszelkie odstępstwa od tej reguły mogą skutkować żądaniem zwrotu bonifikaty, a do takiego ryzyka nie mogę oczywiście dopuścić.

Zostaje mi więc znalezienie banku, który da mi kredyt na spłatę obecnego i na nowe mieszkanie, a przy tym zaakceptuje moją mamę jako współkredytobiorcę. Jeśli ktoś może mi jeszcze podsunąć jakiś pomysł to będę wdzięczna, bo w innej sytuacji po prostu będę musiała zrezygnować z zakupu tego mieszkania i czekać... Okazja niestety przejdzie mi koło nosa:(

[ziut19]

Zostaje mi więc znalezienie banku, który da mi kredyt na spłatę obecnego i na nowe mieszkanie, a przy tym zaakceptuje moją mamę jako współkredytobiorcę. Jeśli ktoś może mi jeszcze podsunąć jakiś pomysł to będę wdzięczna, bo w innej sytuacji po prostu będę musiała zrezygnować z zakupu tego mieszkania i czekać... Okazja niestety przejdzie mi koło nosa:(

 

Ale wydaje mi sie, ze przy takiej kolejnosci jaka ustalilismy kredyt jest do uzyskania.

[ar2rt]

Uwaga do lukas850531. Rozgrywamy tu trudną partię szachów, natomiast ty chcesz nas uczyć podstawowych ruchów w warcabach.

Widzę inne rozwiązanie problemu, ale moją propozycję mogę przedstawić w rozmowie telefonicznej (dla jasności-nie będę proponował pani zrobienia kredytu), żeby nie zostać posądzonym o chęć załatwiania własnych interesów. Lubię po prostu zajmować się trudnymi i nietypowymi sprawami.Jest to dużo ciekawsze od zwykłego zrealizowania standardowego kredytu.

[agaj]

Rozgrywamy tu trudną partię szachów, natomiast ty chcesz nas uczyć podstawowych ruchów w warcabach.

Bardzo mi się spodobał ten komentarz

Chętnie się dowiem jaką alternatywę Pan proponuje, proszę o podanie nr telefonu.