Kredyt na mieszkanie ~160000zł Kraków/Małopolska

[Karol__]

Cześć,

Przychodzę do Was z następującą zagwozdką. Pojawiła się możliwość okazyjnego kupna mieszkania w Krakowie za ok. 190000zł. Problem jest następujący- jaki będzie najlepszy kredyt dla mnie? Niestety na tym problem się nie kończy, sytuacja jest trochę bardzie złożona. Z moich wyliczeń wynika, że przy kredycie na 160000zł, byłbym go w stanie spłacić w około 2,5 roku, przy założeniu, że nie ponoszę żadnych kosztów kredytu (ostrożnie licząc, po odjęciu kosztów życia, rocznie jestem w stanie odłożyć około 65000zł). Dodatkowym problemem jest młody wiek (20lat) i stosunkowo krótki staż pracy (6 miesięcy). Nie poszukuję póki co poszczególnych ofert banków, ale zastanawia mnie, na ile to powinien być kredyt i na jakich zasadach, by wyjść na nim jak najkorzystniej przy założeniu, że spłacę go w przewidzianym terminie. Lepiej, żeby był dłuższy, co wiąże się z niską ratą i da mi możliwość szybszego uzbierania "nieoprocentowanej" gotówki na spłatę? Czy też może odsetki w racie przy dłuższych kredytach są na tyle duże, że bardziej opłaca się wziąć krótki kredyt, wolniej uzbierać kwotę na spłatę, ale automatycznie spłata będzie niższa, a odsetki nie wyniosą aż tak dużo? Domyślam się, że na dzień dobry połowa banków odpada, z powodu naliczania prowizji na poziomie ~3% za wcześniejszą spłatę. Biorę pod uwagę wszystkie warianty- spłaty całościowe, częściowe, kredyt od 5 do 30 lat, zależnie który będzie najkorzystniejszy.

 

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - jw.

3.Wysokość kredytu - 160000zł

4.Wkład własny - 30000zł

5.Wartość nieruchomości - 190000zł

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - wtórny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - mieszkanie/własność

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 35mkw

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - Kraków/Małopolskie

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - nd.

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 1

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 20

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - brak

14.Historia w BIK - brak

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - 3300 (obecnie 4100)

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - 2850

17.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - nd.

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - nd.

19.Działalność gospodarcza** - nd.

20.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - 6 miesięcy

21.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - 9 miesięcy

22.Wykonywany zawód - serwisant maszyn CNC

23.Bank w którym posiadane jest konto - PKO BP

24.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak

25.Inne istotne informacje - jw.

[Mr Tomek]

czy zatem chcesz jakąś ofertę czy nie?

 

Czy jest szansa na 20% wkładu własnego?

 

jakie konkretnie dochody osiągasz? 3300 to nie 4100

a poza tym to nie daje 65k oszczędności rocznie

 

po pierwsze okres kredytowania będzie określał zdolność kredytową

 

ja osobiście jestem zwolennikiem opcji z długim okresem kredytowania i ewentualnym nadpłacaniem lub oszczędzaniem na nadpłatę

Wiem, że odsetkowo ta opcja nie jest najlepsza, ale nie ma co się zarzynać.

Po drugie nie wiesz też co za 2-3 lata przyniesie i czy nie będziesz szukał większej nieruchomości np dla żony i dzieci lub czy nie przeprowadzisz się na inny koniec kraju. Będziesz potrzebował wtedy wkładu własnego na kolejną nieruchomość i jeśli teraz się wystrzelasz z gotówki to będziesz musiał sprzedać mieszkanie

[Karol__]

Chciałem się rozeznać w temacie, ale w zasadzie szukam już konkretnych ofert, więc tak- chcę.

 

Myślę, że jest szansa. Wkład na poziomie 40000 jest realny.

 

4100 netto. W tym miesiącu dostałem podwyżkę, przez ostatnie trzy było 3300, a przez trzy wcześniejsze 2400.

65k bierze się z nadgodzin, których sporo robię, dodatkowo dostaję 1000zł alimentów (ale zgaduję, że to się nie wlicza do zdolności?) i kilka pomniejszych źródeł zarobku.

 

Jak wyglądają zatem koszty w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu? Wiem, że niektóre banki biorą od tego 0-3%, to jest jasne, ale co z odsetkami? Poniosę jedynie koszty prowizji i odsetek do momentu spłaty, pozostałe odsetki zostaną mi "odpuszczone", tak?

W takim wypadku rozważyłbym warianty 15-20 lat. Jeśli to nie jest duży problem, to prosiłbym o przykłady ofert na różne okresy kredytowania, od tych dłuższych po te krótsze. Myślę, że bezpiecznym założeniem będzie przeznaczenie 4500-5000zł/miesiąc na ratę kredytu/odkładanie do spłaty.

 

Co do perspektyw w Krakowie, póki co raczej nie planuję przeprowadzki, bo ja i moja dziewczyna jesteśmy związani studiami w Krakowie przez następne 4-5 lat. Z dużym prawdopodobieństwem planuję kredyt na nowsze i większe mieszkanie w przyszłości, ale jest to perspektywa 5-ciu lat, dlatego wydaje mi się, że zdążę uzbierać wkład na kolejne mieszkanie.

 

 

@edit

Zrobiłem sobie pewne symulacje dla kredytu na 10 i 25 lat i wyniki są następujące. Możliwe, że popełniłem jakąś potworną gafę przy liczeniu tego, dlatego będę wdzięczny za weryfikację.

 

Kwota: 150k, okres: 10 lat, oprocentowanie: 3,5%

Kredyt mieszkaniowy w PKOBP "własny kąt" z ratą 1486,24zł.

Czyli całkowity koszt 1486,24zł*10lat*12msc=178348,8zł czyli odsetki 28348,8zł

Przy założeniu, że uda mi się go spłacić w 3 lata z odsetek zostaje 3/10*28348,8=8504,64zł czyli kwota kredytu z odestkami po 3 latach to 158504,64zł po podzieleniu na 36 miesięcy daje 4402zł na miesiąc na ratę/odkładanie na spłatę.

 

Przy kredycie na 25 lat

Kwota: 150k, okres: 25 lat, oprocentowanie: 3,5%

Kredyt mieszkaniowy w PKOBP "własny kąt" z ratą 721,76zł.

Całkowity koszt 216528zł odsetki 66528zł. Odsetki po trzech latach to 7983,36zł czyli łączny koszt z odsetkami po 3 latach to 157983,36zł co daje 4388zł co miesiąc na ratę/spłatę.

 

No i tu mi coś nie gra, bo z tego wynika, że dużo lepszy jest kredyt na 25 lat, bo wyjdzie trochę taniej, ale przede wszystkim dużo bezpieczniej, bo rata jest minimalna. Będę wdzięczny za weryfikację.

[Mr Tomek]

wrzucam na razie ING

zaraz rzucę okiem na Twoje wyliczenia

 

Nazwa banku: ING

Całkowita kwota kredytu: 152 000

Liczba rat do spłaty: 120

Oprocentowanie zmienne: 3,64% - składające się ze stopy procentowej WIBOR 6M 1,79% i marży 1,85%. Kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową jest obarczony ryzykiem wzrostu oprocentowania. W konsekwencji tego może wzrosnąć rata oraz całkowity koszt kredytu.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania: RRSO - 4,42%

Rata: 1 513,05

Wcześniejsza spłata: bezpłatnie

Całkowita kwota do zapłaty: 187 468,04

w tym:

Prowizja: 0,00 0,00%

Odsetki: 29 566,48

Kapitał: 152 000,00

Wycena nieruchomości: Mieszkanie,działka - 420zł

Ubezpieczenie na życie: 3 416/cały okres kredytowania; od 53,2/mc; wymagane, koszt to 0,035% salda , maleje wraz ze spłatą kapitału

Ubezpieczenie nieruchomości: 1 765/cały okres kredytowania; od 14,59/mc; 0,0096%/mc; 175,10/rok

Ubezpieczenie niskiego wkładu: Brak

Ubezpieczenie pomostowe - Podwyższenie marzy o 0,05pp do czasu wpisu do hipoteki. Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

Produkty dodatkowe - Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie. konto z wpływem 2000zł/mc, ubezpieczenie na życie - produkt wymagane przez min. 3 lata

 

Kredyt hipoteczny będzie wymagał zabezpieczenia na hipotece nieruchomości. Koszt wpisu (200 PLN), wykreślenia wpisu (100 PLN) i podatku PCC3 (19 PLN) wynosi 319 PLN

 

Wszystkie wyliczenia mają charakter orientacyjny. Nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego oraz innych właściwych przepisów prawnych.

 

Oczywiście warto zabezpieczyć transakcję 1 lub 2 ofertami

 

W razie zainteresowania ofertą zapraszam do współpracy - bezpłatna pomoc w uzyskaniu kredytu

 

ZASADY WSPÓŁPRACY Z EKSPERTAMI

https://www.forum-kredytowe.pl/f125/zasady-wspolpracy-z-doradcami-z-forum-95178.html

 

Odległość nie ma znaczenia do dalszej współpracy

Chętnie zajmę się procesowaniem wniosku

 

na 15 lat - rata ok 1097 - odsetki 45478

na 20 lat - rata ok 892 - odsetki 62203

na 25 lat - rata ok 772 - odsetki 79722

 

- - - Uaktualniono - - -

 

ok

musisz poszukać sobie jakiegoś kalkulatora kredytowego

 

chodzi o to, że kwota odsetek w racie nie jest stała - tylko wtedy Twoje wyliczenia miałyby sens

przy kredycie na 10 lat 150k rata ok 1480zł - na ratę składa się 1045 kapitału i 440 odsetek

rata 24 składa się z 1118 kapitału i 365 odsetek

rata 48 składa się z 1199 kapitału i 284 odsetek

itp itd

 

jak widać zatem na początku duży udział w racie mają odsetki

ich udział wraz z upływem czasu maleje

zatem taki podział 3/10 jak sobie zrobiłeś mija się z celem

 

ale jakbyś nadpłacał systematycznie do tej 4388 to odsetkowo koszt byłby taki jak przy kredycie na 3 lata

[Karol__]

Okej, teraz to ma sens. Czyli odsetki są naliczane od pozostałej kwoty zadłużenia? Dłuższy kredyt, to większe odsetki, bo zadłużenie spada wolniej.

Popraw mnie, jeśli się mylę- w moim wypadku, całkowicie teoretycznie, zakładając, że będę spłacał kredyt dokładnie 3 lata, nie ma znaczenia, czy jest on na 3 lata czy na 35, bo zadłużenie będzie maleć równie szybko?

Co do odsetek, to chyba miałem jakąś utopijną wizję spłacania ich- teraz już wszystko rozumiem.

 

W praktyce z kolei- najlepszym rozwiązaniem dla mnie będzie dłuższy kredyt, bo jest bezpieczny, a koszta wyjdą takie same jak przy krótszych, przy założeniu, że co miesiąc przeznaczałbym tę samą kwotę na spłatę? Jak to wygląda w rzeczywistości? Banki nie mają problemu z tym, że rata wynosi powiedzmy 700zł, a co miesiąc dostają 4500?

[Mr Tomek]

Czyli odsetki są naliczane od pozostałej kwoty zadłużenia?

tak, w zależności od pozostałego kapitału

 

Dłuższy kredyt, to większe odsetki, bo zadłużenie spada wolniej.

nie za bardzo to rozumiem

O ile oczywiście dłuższy okres kredytowania = większym odsetkom to raczej wynika to z tego że przez dłuższy czas te odsetki są naliczane...

 

całkowicie teoretycznie, zakładając, że będę spłacał kredyt dokładnie 3 lata, nie ma znaczenia, czy jest on na 3 lata czy na 35, bo zadłużenie będzie maleć równie szybko?

jeśli mówisz o nadpłacaniu do raty jaka by była przy kredycie na 3 lata to tak, koszt wyjdzie ten sam

 

najlepszym rozwiązaniem dla mnie będzie dłuższy kredyt, bo jest bezpieczny, a koszta wyjdą takie same jak przy krótszych, przy założeniu, że co miesiąc przeznaczałbym tę samą kwotę na spłatę?

tak, ewentualni z minimalnymi różnicami

 

Banki nie mają problemu z tym, że rata wynosi powiedzmy 700zł, a co miesiąc dostają 4500?

robisz nadpłatę i tyle.

W ING ogarniasz to wszystko internetowo więc te 5 min w miesiącu Cię to dodatkowo kosztuje ale tylko tyle

[Karol__]

Dłuższy kredyt, to większe odsetki, bo zadłużenie spada wolniej.

nie za bardzo to rozumiem

O ile oczywiście dłuższy okres kredytowania = większym odsetkom to raczej wynika to z tego że przez dłuższy czas te odsetki są naliczane...

Mam na myśli to, że skoro odsetki są naliczane od pozostałego zadłużenia, to przy niskiej racie (długim okresie spłaty) zadłużenie wolniej spada, więc całość odsetek jest większa. Mam na myśli sytuację, w której spłacalibyśmy kredyt przez cały okres spłaty.

Bez znaczenia zresztą już teraz, chciałem tylko lepiej zrozumieć mechanizm generowania tych odsetek. Wiem, że to absolutnie podstawowa wiedza, ale z racji wieku dopiero zaczynam zaznajamiać się z tymi wszystkimi mechanizmami.

 

 

Są jakieś konkurencyjne oferty w stosunku do tej od ING czy ona jest najlepsza? W świetle nowych informacji rozważam nawet wariant 25 lat- tak dla bezpieczeństwa.

[Mr Tomek]

z tym ING się patrze trochę rozpędziłem

czy jest szansa na przedłużenie umowy - min 12 mcy do przodu - tyle wymaga ING

 

- - - Uaktualniono - - -

 

zdolność w innych bankach też będzie ale oferta ING jest dobra więc warto by było o aneks się postarać

 

Nazwa banku: mBank

Całkowita kwota kredytu: 152 000

Liczba rat do spłaty: 120

Oprocentowanie zmienne: 3,61% - składające się ze stopy procentowej WIBOR 3M 1,71% i marży 1,9%. Kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową jest obarczony ryzykiem wzrostu oprocentowania. W konsekwencji tego może wzrosnąć rata oraz całkowity koszt kredytu.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania: RRSO - 4,61%

Rata: 1 511

Wcześniejsza spłata: 0% w przypadku nadpłat, całkowita spłata przez pierwsze 3 lata 2%

Całkowita kwota do zapłaty: 188 858

w tym:

Prowizja: 1 064 0,70%

Odsetki: 29 309

Kapitał: 152 000

Wycena nieruchomości: operat bankowy 300 PLN

Ubezpieczenie na życie: 4 384,20/cały okres kredytowania; od 68,4/mc;wymagane, koszt to 0,045% salda , maleje wraz ze spłatą kapitału; 3213,80 koszt w wymaganym przez Bank 5-letnim okresie

Ubezpieczenie nieruchomości: 1 482,00 /cały okres kredytowania; od 12,35/mc; 0,0065%/mc; 148,2/rok

Ubezpieczenie niskiego wkładu: brak

Ubezpieczenie pomostowe - Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie. Podwyższenie marży do czasu wpisu do hipoteki + 1,5 p.p

Produkty dodatkowe - Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie. Konto z wpływem wynagrodzenia oraz bankowe ubezpieczenie na życie na 5 lat.

 

Kredyt hipoteczny będzie wymagał zabezpieczenia na hipotece nieruchomości. Koszt wpisu (200 PLN), wykreślenia wpisu (100 PLN) i podatku PCC3 (19 PLN) wynosi 319 PLN

 

Wszystkie wyliczenia mają charakter orientacyjny. Nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego oraz innych właściwych przepisów prawnych.

 

Bank daje możliwość obniżki marży o 0,05pp i prowizji o 0,5pp

 

Oczywiście warto zabezpieczyć transakcję 1 lub 2 ofertami

 

W razie zainteresowania ofertą zapraszam do współpracy - bezpłatna pomoc w uzyskaniu kredytu

 

ZASADY WSPÓŁPRACY Z EKSPERTAMI

http://www.forum-kredytowe.pl/f125/zasady-wspolpracy-z-doradcami-z-forum-95178.html

 

Odległość nie ma znaczenia do dalszej współpracy

Chętnie zajmę się procesowaniem wniosku

[Karol__]

Czy przy wkładzie własnym 70000 uda mi się wynegocjować jeszcze lepsze warunki kredytu? Jest spora szansa, że urośnie niedługo do takiej kwoty.

[Mr Tomek]

nie za bardzo jest z czym tu walczyć

Ewentualne ING nie negocjuje nigdy

mBank może coś się uda uszczknać

 

Musisz pamiętać że teraz banki mają tyle chętnych że za bardzo o klienta walczyć nie muszą

Generalnie 20% wkładu pozwala na szerszy wybór banków

 

Radziłbym raczej ustalić czy jest szansa na przedłużenie umowy już teraz - da to dostęp do lepszych ofert po prostu

[Karol__]

Myślę, że jest spora szansa na przedłużenie umowy- niedługo będę gadał z szefem.

 

Jesteśmy jeszcze w stanie znaleźć jakiś fajny kredy w wersji 70k wkładu i 120k kredytu? Ta opcja stała się teraz dużo bardziej realna.

[Mr Tomek]

kiedy będziesz wiedział co z umową?

na przełomie roku oferty się zmieniają więc po nowym roku coś jeszcze będzie można wrzucić jak banki się określą

 

Do 15/01 jest też fajna oferta Raiffeiesena 1,59% marży 0% prowizji - ale trzeba będzie wiedzieć co z umową o pracę

[Karol__]

Załóżmy, że uda się przedłużyć umowę na 12 miesięcy. Na pewno będę wiedział na początku roku, ale jest to scenariusz pewny na 95%.

 

Chętnie zobaczyłbym tą ofertę Raiffeiesena na 120k.

[Mr Tomek]

kiedy będziesz miał 21 lat? - to min wiek do kredytowania w Raiff

[Karol__]

Dopiero październik- w takim razie niestety odpada.