Kredyt na budowę domu lub działkę

[najtlajf]

Dzień dobry, 

 

Proszę o pomoc w zakresie wyboru najlepszej opcji kredytu. Chciałbym zbudować mały dom dla mojej rodziny w woj. śląskim. Mam 52 000 zł oszczędności. Działka, która mi się podoba kosztuje 85 000. Jak najlepiej taką działkę zakupić, rozważam następujące przypadki:

 

1. Wziąć na szybko 33 000 zł kredytu gotówkowego i zakpić działkę za gotówkę. Następnie wziąłbym kredyt hipoteczny pod budowę domu, gdzie wkładem własnym byłaby zakupiona działka i część tego kredytu spłaciłaby wcześniej pobrany kredyt gotówkowy, a reszta poszła by na budowę domu. 

2. Zakupić działkę w całości z kredytu hipotecznego, gdzie miałbym 20% na wkład własny. Dom następnie budowałbym z pieniędzy, które oszczędzam na bieżąco. 

3. Dozbierać do 85 000 zł i kupić działkę za gotówkę i dopiero wtedy wziąć kredyt na budowę domu.

 

Dodam, że dom chcę budować metodą gospodarczą, kredytu na budowę domu chcę wziąć ok. 150 000 zł, dom o powierzchni do 90m2. W przypadku gdyby pieniędzy brakło to kończyłbym budowę z bieżących zarobków.

 

Jeszcze jedno pytanie, czy na budowę domu bank może mi dać od razu całą kwotę kredytu bez transz po danym etapie? 

Czy bardziej opłaca się wziąć kredyt na budowę domu czy pożyczkę hipoteczną? 

 

Dziękuję za pomoc. 

Pozdrawiam.

[Agnost]

 

Nie jestem specjalistą, ale nam w dość podobnej sytuacji doradzono, aby kupić działkę (pożyczki w rodzinie i niewielka gotówkowa, przy okazji zbudujemy historię kredytową) i potem dopiero po jego spłaceniu ubiegać się o kredyt hipoteczny na budowę.

Po drugie, wydaje mi się że bank nie pożyczy Ci na "tyle ile dam radę zbudować". Musisz doprowadzić dom przynajmniej do stanu deweloperskiego, więc w zależności od metrażu bank liczy ile to wyniesie i nie pożyczy Ci mniej (chyba że będziesz miał jeszcze jakaś gotówkę jako wkład własny).

Jeśli zarabiasz na tyle, by budować ze środków na bieżąco spływających, to ja bym kupiła działkę za kredyt gotówkowy, spłaciła go dość szybko, a w międzyczasie robiła za swoich środków fundamenty, stan surowy, na ile ci pieniędzy starczy i dopiero potem wzięła hipoteczny na dokończenie.

[WMichal]

Cześć,

mit z budowaniem historii kredytowej trzeba zwalczać - przy kredytach hipotecznych nie ma ona znaczenia (w sensie póki jej nie ma albo jest pozytywna). Historia kredytowa ma znaczenie przy kredytach gotówkowych, gdzie decyzje podejmowane są często przez automaty, które bazują na historii. Dlatego jako człowiek pracujący w branży 10 lat prośba o wybijanie ludziom z głów tego mitu

 

Jeżeli chodzi o budowę domu to przy rosnących kosztach, budowa z bieżących dochodów to proszenie się o nieskończoną opowieść pod tytułem "jak wybudować dom w 15 lat".

22 godziny temu, najtlajf napisał:

Dodam, że dom chcę budować metodą gospodarczą, kredytu na budowę domu chcę wziąć ok. 150 000 zł, dom o powierzchni do 90m2. W przypadku gdyby pieniędzy brakło to kończyłbym budowę z bieżących zarobków.

 

Taki kredyt dostaniesz, pod warunkiem że kosztorys budowy będzie opiewał na kwotę wyższą - w niektórych bankach będzie to 200 000 zł - 225 000 zł. Resztę będziesz musiał mieć własne środki. Nie znając dochodów ciężko doradzić Ci w które rozwiązanie pójść, bo tak naprawdę wszystkie 3 które podałeś są mniej lub bardziej sensowne, przy czym 3 rozwiązanie jest najtańsze aczkolwiek generuje pewien problem. Na chwilę obecną znamy ceny kredytów, ale nie wiemy ile zejdzie Ci z zebraniem kwoty i kiedy zaczniesz budowę domu i jakie wtedy będą kredyty.

Rozwiązanie 1 jest szybkie, nieco droższe, ale można z kopyta ruszyć z tematem. I znowu się spawa rozbija o dochody - czy będziesz miał zdolność posiadając kredyt gotówkowy? Możesz go później spłacić ze środków jakie zostaną Ci z budowy domu.

Co do 2 rozwiązania, nikt nie broni Ci wziąć środków na zakup działki na kredyt, potem rozpocząć budowę, z pozostałych pieniędzy, a następnie wnioskować o kredyt refinasujący zakup działki i dobierając dodatkową kwotę na dokończenie budowy.

 

[najtlajf]

Dzięki za odpowiedzi. Szczerze mówiąc nie podoba mi się w kredycie na budowę domu to, że bank kontroluje i oczekuje wykonania danego etapu w danym czasie, itp. chciałbym być niezależny w tej kwestii. 

26 minut temu, WMichal napisał:

Co do 2 rozwiązania, nikt nie broni Ci wziąć środków na zakup działki na kredyt, potem rozpocząć budowę, z pozostałych pieniędzy, a następnie wnioskować o kredyt refinasujący zakup działki i dobierając dodatkową kwotę na dokończenie budowy.

To mogę wziąć większy kredyt na zakup działki, np. 150 000 zł (działka kosztuje 85 tys) i za resztę rozpocząć budowę domu bez całej otoczki związanej z kredytem na budowę domu (transze, odbiory, itd.)? Chcę mieć komfort, że jak budowa stanie na pół roku z braku kasy to nikt nie będzie miał do mnie pretensji (mam gdzie mieszkać). 

 

Chodzi mi o taką sytuację:

 

działka kosztuje 85 tys

kredytu na nią biorę 150 tys

zaoszczędzone mam 52 tys

za kredyt kupuję działkę 150 tys - 82 tys = 68 tys mi zostaje

to co zostało 68 tys + 52 tys zaoszczędzone daje mi 120 tys więc za te pieniądze jestem w stanie wybudować ok 80% domu 

 

czy ja dobrze myślę, jest to realne? czy zakupiona działka może być zabezpieczeniem na kredyt 150 tys? w tym wypadku nie wchodzą w grę żadne transze z banku tylko jednorazowa wypłata 150 tys. Proszę o wyrozumiałość to moje początki z tak dużym kredytem. 

 

 

[WMichal]

26 minut temu, najtlajf napisał:

Dzięki za odpowiedzi. Szczerze mówiąc nie podoba mi się w kredycie na budowę domu to, że bank kontroluje i oczekuje wykonania danego etapu w danym czasie, itp. chciałbym być niezależny w tej kwestii.

Bez przesady, nikt Cię za rękę nie trzyma. Wyznaczasz sobie czas na budowę maksymalnie długi - dajmy na to 2 lata. I to jest czas kiedy musisz skończyć część budowy przynajmniej do stanu deweloperskiego - oddać nieruchomość do użytkowania. Wypłaty poszczególnych transz są na Twoje życzenie. W ING dostaniesz wszystko w dwóch transzach, w innych bankach może to być 3 transze. Nie taki diabeł straszny jak Ci się wydaje;P

 

 

26 minut temu, najtlajf napisał:

To mogę wziąć większy kredyt na zakup działki, np. 150 000 zł (działka kosztuje 85 tys) i za resztę rozpocząć budowę domu bez całej otoczki związanej z kredytem na budowę domu (transze, odbiory, itd.)? Chcę mieć komfort, że jak budowa stanie na pół roku z braku kasy to nikt nie będzie miał do mnie pretensji (mam gdzie mieszkać). 

 

Chodzi mi o taką sytuację:

 

działka kosztuje 85 tys

kredytu na nią biorę 150 tys

zaoszczędzone mam 52 tys

za kredyt kupuję działkę 150 tys - 82 tys = 68 tys mi zostaje

to co zostało 68 tys + 52 tys zaoszczędzone daje mi 120 tys więc za te pieniądze jestem w stanie wybudować ok 80% domu 

 

czy ja dobrze myślę, jest to realne? czy zakupiona działka może być zabezpieczeniem na kredyt 150 tys? w tym wypadku nie wchodzą w grę żadne transze z banku tylko jednorazowa wypłata 150 tys. Proszę o wyrozumiałość to moje początki z tak dużym kredytem. 

 

 

Tak to nie działa, kredyt nie może przekroczyć 80% (90%) wartości zabezpieczenia. To w kwestii samego zakupu, bo w przypadku budowy, bierze się pod uwagę przyszłą wartość nieruchomości o ile kredytuje się prace budowlane.

Także, poprawne działanie to kredyt na 33 000 zł na działkę, Ty wnosisz swoje 52 000 zł. Następnie bierzesz kredyt na budowę domu + na spłatę 33 000 zł które wcześniej wziąłeś na zakup.

 

Najczęstszym błędem przy budowie domu jest hurraoptymistyczne podejście do kosztów budowy. Uwierz, że nawet budując sam nie będziesz w stanie za 120 000 zł postawić 80% konstrukcji domu. To jest nie realne i tylko narobisz sobie problemów celując tak nisko. Obecnie większość banków nie ma prowizji od udzielenia kredytu ani od wcześniejszej spłaty więc czy zawnioskujesz o 150 000 zł czy o 250 000 zł to początkowa cena się nie zmienia. Raty płacisz od wykorzystanej kwoty, więc jeśli zawnioskujesz o 250 000 zł, a zmieścisz się w 150 000 zł i nie będziesz potrzebował pozostałych 100 000 zł to nie musisz reszty środków brać. Finalnie zostajesz z mniejszym kredytem, ale masz zabezpieczony przypadek, jeśli zabrakłoby Ci środków w trakcie budowy. I nie musisz wtedy oszczędzać własnych środków i rozciągać budowy w nieskończoność. Dwa lata temu miałem klientów którzy tak drobili zastanawiając się czy wziąć 300 000 zł czy 320 000 zł. Dom był spory i sugerowałem im żeby wzięli przynajmniej 20% zapasu - 360 000 zł. Finalnie wzięli z lekką niechęcią 320 000 zł. Po półtora roku budowy potrzebowali dobrać 120 000 zł...bo wykończeniówka ich wykończyła...Także nawet mój szacunek zapasu nie był wystarczający.

 

Podsumowują mój długi wywód, przy budowie domu lepiej przestrzelić z kwotą, bo zawsze można w prosty sposób nie uruchamiać całości lub zrobić coś w wyższym standardzie, niż potem mieć problem ze skończeniem inwestycji i pożyczaniu od rodziny, zadłużaniu kart kredytowych itp. ZAWSZE MOŻNA NADPŁACIĆ NADWYŻKĘ

 

PS: oczywiście ogranicza nas zawsze zdolność kredytowa i wartość nieruchomości ale to już inna historia.

[najtlajf]

Byłem dzisiaj na spotkaniu ze sprzedawcą działki. Postanowiliśmy z żoną, że jednak kupimy tą działkę na kredyt, a budować będziemy z oszczędności i bieżących zarobków. Może to potrwać, ale trochę boimy się całkowitej utraty oszczędności. Wybraliśmy działkę za ok. 75 tys, być może będzie troszkę taniej. 

 

Czeka nas spotkanie z panią, która załatwi nam kredyt. Jak wygląda to w praktyce? Ile jest wkładu własnego? Jak wygląda zapłata za działkę? Czy to następuje przy podpisaniu aktu notarialnego, jest jakiś przedstawiciel z banku? Jestem z tego całkiem zielony.

[BiałyM]

Może ktoś z forum zostać Twoim doradcą jeśli nie znasz nikogo w swoich okolicach.
Czy wpłaciłeś jakaś zaliczkę rezerwacyjną?
 

[lzalewski]

3 godziny temu, najtlajf napisał:

Byłem dzisiaj na spotkaniu ze sprzedawcą działki. Postanowiliśmy z żoną, że jednak kupimy tą działkę na kredyt, a budować będziemy z oszczędności i bieżących zarobków. Może to potrwać, ale trochę boimy się całkowitej utraty oszczędności. Wybraliśmy działkę za ok. 75 tys, być może będzie troszkę taniej. 

 

Czeka nas spotkanie z panią, która załatwi nam kredyt. Jak wygląda to w praktyce? Ile jest wkładu własnego? Jak wygląda zapłata za działkę? Czy to następuje przy podpisaniu aktu notarialnego, jest jakiś przedstawiciel z banku? Jestem z tego całkiem zielony.

Przy podpisaniu umowy przedwstępnej może być wymagany zadatek/zaliczka, choć z punktu widzenia banku nie ma znaczenie czy wystąpi. Jest to kwestia umowna pomiędzy sprzedającym a kupującym. Na podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność dajcie sobie min. 2 miesiące. Minimalny wymagany wkład własny to 10%, przy czym ewentualny zadatek traktowany jest jako wniesiony wkład własny. Pozostała część środków własnych musi być wniesiona przed uruchomieniem kredytu. Kwestią umowną pomiędzy stronami transakcji jest fakt czy nastąpi to u notariusza czy w określonym terminie po podpisaniu aktu.

[najtlajf]

4 godziny temu, BiałyM napisał:

Może ktoś z forum zostać Twoim doradcą jeśli nie znasz nikogo w swoich okolicach.
Czy wpłaciłeś jakaś zaliczkę rezerwacyjną?

Zobaczymy jakie warunki zaproponuje ich doradca finansowy. Najwyżej porównamy to z tym, co proponują ludzie tutaj na forum.

Póki co nic nie wpłacałem, bo nie było to wymagane. Działka dla nas jest zarezerwowana. 

 

58 minut temu, lzalewski napisał:

Przy podpisaniu umowy przedwstępnej może być wymagany zadatek/zaliczka, choć z punktu widzenia banku nie ma znaczenie czy wystąpi. Jest to kwestia umowna pomiędzy sprzedającym a kupującym. Na podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność dajcie sobie min. 2 miesiące. Minimalny wymagany wkład własny to 10%, przy czym ewentualny zadatek traktowany jest jako wniesiony wkład własny. Pozostała część środków własnych musi być wniesiona przed uruchomieniem kredytu. Kwestią umowną pomiędzy stronami transakcji jest fakt czy nastąpi to u notariusza czy w określonym terminie po podpisaniu aktu.

To czy taki zadatek będzie wymagany zobaczę na pierwszym spotkaniu w biurze z pośrednikiem, ale wydaje mi się, że nie będzie to potrzebne. Komu w takim razie wpłacam ten wkład własny pośrednikowi, bankowi? Na jakim etapie wpłacam wkład własny?

[lzalewski]

Wkład własny przelewasz na konto sprzedającego. 

[najtlajf]

A jeszcze takie pytanko

 

Jeśli działka kosztuje 70 tys i ja mam wkład własny 20%  czyli 14 tys, to ja wnioskuję do banku o kredyt 56 tys (80%)? Dobrze to rozumiem? 

[prezesik24]

Tak, ale kupowanie działki w kredycie i budowanie się z oszczędności, to moim zdaniem nienajlepszy pomysł...

[najtlajf]

Dziękuję za odpowiedź. Osobiście uważam inaczej. Jestem zdania, że budując systemem gospodarczym dom można zbudować tańszym kosztem i nie ma potrzeby brania dużych kredytów po 300 tys i więcej. Mam o tyle komfortową sytuację, że nie mam żadnych wydatków na życie, wszystko co zarabiamy z żoną odkładamy, stąd też taki pomysł. 

[prezesik24]

A kto będzie wykonawcą , będziecie budować sami od podstaw ?

[najtlajf]

Tak. Na tym polega system gospodarczy. 

[prezesik24]

Bardziej chodziło mi o to, czy masz po prostu więdze i doświadczenie , żeby budowac samemu.