Najpierw działka, później dom - hipoteka

[domatorka]

Cześć, urodził nam się jeszcze jeden pomysł, powiedzcie proszę co o tym sądzicie.

Chcielibyśmy kupić działkę już teraz (76 000) na kredyt, a później dobrać ok. 450 000 na budowę domu. Wkład własny na kredyt na działkę posiadamy w wysokości 10%. 

Jak to rozwiązać żeby najlepiej się opłacało? Najpierw kredyt na działkę z niską ratą żeby starczyło zdolności na kredyt pod budowę? W przyszłym roku (wiosna/lato) będziemy mieli środki na wkład własny do kredytu na budowę (45 000).

 

Druga opcja to kupić działkę na kredyt i spłacić ją w przyszłym roku (jest taka możliwość?), wtedy stanowiłaby wkład własny do kredytu na dom?

 

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania -30 lat

3.Wysokość kredytu - 68 400 PLN / 405 000 PLN

4.Wkład własny - 7 600 PLN / 45 000 PLN

5.Wartość nieruchomości - 76 000PLN / 450 000 PLN

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny*  - działka + budowa domu

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności -  działka 3000m2 + dom/pełna własność

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - ok 120m2

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - łódzkie, Skierniewice

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - działka, budowa 0%

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 2

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 24/23

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - 26 tyś kredyt na samochód - wysokość raty 622 PLN + 1300/mc (jeśli jest potrzeba to możemy spłacić zobowiązanie 1300/mc przed kredytem na budowę)

14.Historia w BIK - dobra

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - 4100/3300

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - 3700/2700

17.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - nie dotyczy

19.Działalność gospodarcza** - tak, ale dopiero miesiąc (projektowanie graficzne)

20.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - 1,5 roku/pół roku (wcześniej tyle samo u innego pracodawcy)

21.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - umowa na czas nieokreślony/umowa do maja 2021 z możliwością przedłużenia na nieokreślony już teraz

22.Wykonywany zawód -  inżynier materiału/spec. marketingu i PR

23.Bank w którym posiadane jest konto -  PKO/T-mobile bankowe

24.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak/tak

25.Inne istotne informacje - Możliwość wcześniejszej spłaty

Edytowane 23 Września 2019 przez domatorka

[BiałyM]

Kupując teraz działkę jesteś w stanie kupić projekt domu i wystąpić o wszystkie pozwolenia na budowę.
Nie wiem czy jakiś bank kredytuje budowę domu bez posiadanego pozwolenia na budowę. Działka może być wkładem własnym.
Czytałem gdzieś, że wszystkie koszty związane z projektem mogą być podciągnięte również jako wkład własny.

[domatorka]

Czyli sugerujesz żeby najpierw skredytować się na działkę, ogarnąć papierologię, projekt, inne dokumenty i dopiero startować do kredytu na budowę, tak? Wtedy wszystkie koszta stanowiłyby wkład własny.

W ogóle mamy zdolność na takie cudowanie? 

[lzalewski]

Taka opcja jest raczej korzystniejsza. Daje po pierwsze większy spokój przy organizacji wszystkiego, po drugie szerszy wybór banków (niewiele banków daje możliwość jednoczesnego kredytowania zakupu działki i budowy domu). Choć oczywiście nikt nie jest w stanie przewidzieć czy będzie to opłacalne, ponieważ marże w przyszłości mogą zarówno wzrosnąć jak i spaść). Minusem takiego rozwiązania jest fakt, że całą procedurę starania się o kredyt trzeba przechodzić 2 razy.

Ze zdolnością problemu nie ma. Przy kredycie na zakup działki należy skupić się przede wszystkim na zerowych kosztach wejścia i wyjścia z kredytu.

 

Nazwa banku: Millennium

Całkowita kwota kredytu: 68 400zł

Liczba rat do spłaty: 360

Oprocentowanie zmienne: 4,02% - składające się ze stopy procentowej WIBOR 3M 1,72% i marży 2,3%. Kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową jest obarczony ryzykiem wzrostu oprocentowania. W konsekwencji tego może wzrosnąć rata oraz całkowity koszt kredytu.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania: RRSO - 4,39%

Rata: 327zł

Wcześniejsza spłata: 0%

Całkowita kwota do zapłaty: 121 000zł, w tym:

Prowizja: 0%

Odsetki: 49 320zł

Kapitał: 68 400zł

Wycena nieruchomości: 400zł

Ubezpieczenie na życie: składka miesięczna w wys. 0,02% od salda zadłużenia (nr 1 - 13,68zł) - 2 880zł

Ubezpieczenie nieruchomości: brak

Ubezpieczenie niskiego wkładu: Brak

Ubezpieczenie pomostowe - Podwyższenie marży o 1p.p. do czasu wpisu w hipotece. Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

Produkty dodatkowe - Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

 

Kredyt wymaga skorzystania z produktów dodatkowych: konto z wpływem wynagrodzenia, karta debetowa z obrotem min. 500zł/m-c. 

 

Kredyt hipoteczny będzie wymagał zabezpieczenia na hipotece nieruchomości. Koszt wpisu(200 PLN), wykreślenia wpisu(100 PLN) i podatku PCC3(19 PLN) wynosi 319 PLN

 

Wszystkie wyliczenia mają charakter orientacyjny. Nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego oraz innych właściwych przepisów prawnych.

 

 

Wniosek należy złożyć równolegle do 2-3 banków.

W przypadku zainteresowania zapraszam do kontaktu. Bezpłatna pomoc w uzyskaniu kredytu.

Odległość nie ma znaczenia przy procesowaniu wniosków. 

 

https://www.forum-kredytowe.pl/f125/zasady-wspolpracy-z-ekspertami-hipotecznymi-z-forum-95178.html

[domatorka]

Ok, czyli po kolei.

1. Kupujemy działkę na kredyt z 10% wkładem własnym.

2. Ogarniamy projekt, pozwolenia, inne niezbędne dokumenty.

3. Spłacamy kredyt na działkę w całości.

4. Bierzemy kredyt na budowę i wkład własny stanowi działka i inne poniesione koszta.

 

Wtedy mamy jedynie na głowie kredyt na budowę i to jest najprawdopodobniejsza opcja. 

 

Ale jakby się coś wydarzyło nieprzewidzianego.. Damy radę zrobić taką kombinację?

1. Kupujemy działkę na kredyt z 10% wkładem własnym.

2. Ogarniamy projekt, pozwolenia, inne niezbędne dokumenty.

3. Zostawiamy kredyt na działkę, spłacamy zgodnie z harmonogramem.

4. Wnioskujemy o kredyt na budowę posiadając wkład własny w gotówce (10%)

 

Rozumiem, że banki nie są skłonne, ale może udałoby się to załatwić w jednym banku i jakoś połączyć/skonsolidować?

[lzalewski]

W przypadku drugiej opcji rozwiązania są dwa. Jeśli okaże się, że w aktualnym banku jest najlepsza oferta dla kredytu na budowę, to kredyt ten pozostawiacie i dobieracie drugi na budowę. Jeśli w innym banku byłyby lepsze warunki, to refinansujecie kredyt na zakup działki i dobieracie środki na budowę.

 

Gdyby udało się Wam spłacić kredyt na działkę, to sytuacja byłaby o tyle dobra, że uzyskalibyście wkład własny na poziomie >20%, co otwiera drogę do większej liczby banków i lepszych ofert.

[domatorka]

Super, piękne dzięki za wyczerpującą odpowiedź.