Refinansowanie dwóch posiadanych kawalerek

[dzi333]

Witam,

 

Mam typową prośbę o informację i poradę jak najlepiej będzie zachować się w mojej sytuacji oraz jakie mogę mieć oczekiwania. Zacznę od schematu a na dole opiszę o co chodzi.

 

Kawalerka 1

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - max

3.Wysokość kredytu - 156800 (zakładam że 80% jest maksymalnym bez dodatkowych kosztów)

4.Wkład własny - 39200

5.Wartość nieruchomości - 196000

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - wtórny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - mieszkanie/spółdzielcze własnościowe (KW w toku)

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości – 30.94 mkw

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) – zachodniopomorskie/Szczecin

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji – 100%

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 1

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 39

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) – najem długoterminowy samochodu 1241,71 (brutto)

14.Historia w BIK - doskonała

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy – nie dotyczy

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

17.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - nie dotyczy

19.Działalność gospodarcza** - dochód 2018 (z PIT 36L): 183000 zł

20.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - obecna umowa od 3 lat

21.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - nieokreślony

22.Wykonywany zawód – informatyka, doradztwo w zarządzaniu

23.Bank w którym posiadane jest konto - mBank

24.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak

25.Inne istotne informacje – data zakupu nieruchomości 18.07.2018

 

 

Kawalerka 2

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - max

3.Wysokość kredytu - 173600 (zakładam że 80% jest maksymalnym bez dodatkowych kosztów)

4.Wkład własny - 43400

5.Wartość nieruchomości - 217000

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - wtórny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - mieszkanie/KW

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości – 29.7 mkw

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) – zachodniopomorskie/Szczecin

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji – 100%

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 1

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 39

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) – najem długoterminowy samochodu 1241,71 (brutto)

14.Historia w BIK - doskonała

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy – nie dotyczy

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

17.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - nie dotyczy

19.Działalność gospodarcza** - dochód 2018 (z PIT 36L): 183000 zł

20.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - obecna umowa od 3 lat

21.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - nieokreślony

22.Wykonywany zawód – informatyka, doradztwo w zarządzaniu

23.Bank w którym posiadane jest konto - mBank

24.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak

25.Inne istotne informacje – data zakupu nieruchomości 14.06.2019

 

Teraz opiszę sytuację.

Mam obecnie dwie kawalerki jak opisane powyżej. Kawalerki są wynajmowane. Mieszkam w trzeciej. Chciałbym refinansować ich zakup i za otrzymaną gotówkę kupić mieszkanie 2-3 pokojowe oraz wynająć trzecią kawalerkę. Cel całej operacji to, poza możliwością samego zakupu kolejnego mieszkania, maksymalny przychód, czyli minimalna miesięczna rata kredytu. Mieszkania będą prawdopodobnie sprzedawane po ok 10 latach. Dlatego nie byłem pewny co podawać w okresie kredytowania oraz wkładzie własnym bo te parametry są do ustalenia tak by raty były jak najniższe.

Pytania które mam:

1. Czy taka operacja jest w ogóle możliwa w praktyce jeśli mówimy o kredytach hipotecznych?

2. Czy zyskuję coś zaciągając jeden kredyt na dwa mieszkania, np. przyszłą szansę zdobycia kolejnego kredytu hipotecznego, czy nie ma to znaczenia i mogę zaciągać osobno dwa kredyty po jednym na mieszkanie?

3. Jakie są konsekwencje dla mojej zdolności zaciągania kredytów na przyszłość (szczególnie hipotecznych)?

 

W razie pytań lub braku informacji proszę o wiadomość.

 

[lzalewski]

Pkt. 19 - podaj dochód zgodnie z wymogiem.

 

Zabezpieczanie jednego kredytu dwoma nieruchomościami nie jest najlepszym rozwiązaniem. W sytuacji, gdy planujesz je w przyszłości sprzedać, tym bardziej powinieneś tego rozwiązania unikać. Każde z mieszkań powinno być obciążone osobnym kredytem.

 

Kiedy były zakupione te kawalerki? Czy nie lepiej byłoby kupić po prostu mieszkanie finansując je kredytem?

[dzi333]

14 godzin temu, lzalewski napisał:

Pkt. 19 - podaj dochód zgodnie z wymogiem.

 

Zabezpieczanie jednego kredytu dwoma nieruchomościami nie jest najlepszym rozwiązaniem. W sytuacji, gdy planujesz je w przyszłości sprzedać, tym bardziej powinieneś tego rozwiązania unikać. Każde z mieszkań powinno być obciążone osobnym kredytem.

 

Kiedy były zakupione te kawalerki? Czy nie lepiej byłoby kupić po prostu mieszkanie finansując je kredytem?

Dzięki za odpowiedź!

 

Hm, wygląda że nie można edytować wpisów więc szablon poniżej.... Jeśli chodzi o punkt 19 to jest on dla mnie trochę niejasny. Szablon odnosi się do lat 2017 i 2018, zakładam że jest nieaktualny. Dodatkowo nie mam pewności jeśłi chodzi o kwoty. Natomiast są to tak małe różnice że myślę że nie są najważniejsze jeśli chodzi o moje pytania. Tak czy siak poprawiam to poniżej.

 

Daty zakupów podałem w ostatnim punkcie, jedna ma pół roku, druga półtorej.

 

Rozumiem radę jeśli chodzi o obciążanie ich osobno, jest to niezaprzeczalna zaleta w przypadku sprzedaży jeśli bank nie jest w stanie przeliczyć spłaty kredytu jakoś proporcjonalnie w przypadku spłaty jednego mieszkania. Natomiast prosiłbym o potwierdzenie czy tak wygląda argumentacja czy jakoś inaczej. Mimo to ponawiam pytanie o to jakie są szanse dostawania kolejnych kredytów hipotecznych w takiej sytuacji.

 

Kredyt chcę zaciągać na kawalerki bo liczę na to że część odsetkową odsetek będę mógł wliczać w koszty najmu (to jeszcze muszę sprawdzić z księgową). Dodatkowo lepiej kupuje się mieszkania za gotówkę i załatwia kredyty bez pośpiechu. No i jeszcze poza tym, choć to bardziej psychologiczne niż faktycznie uzasadnione finansowo, wolę mieszkanie w którym mieszkam mieć nieobciążone a typowe aktywa mieć obciążone, wtedy wszystko jest ładnie odseparowane i widać co ma jakie koszty względem przychodów.

 

 

OK, no to teraz poprawione szablony:

Kawalerka 1

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - max

3.Wysokość kredytu - 156800 (zakładam że 80% jest maksymalnym bez dodatkowych kosztów)

4.Wkład własny - 39200

5.Wartość nieruchomości - 196000

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - wtórny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - mieszkanie/spółdzielcze własnościowe (KW w toku)

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości – 30.94 mkw

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) – zachodniopomorskie/Szczecin

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji – 100%

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 1

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 39

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) – najem długoterminowy samochodu 1241,71 (brutto)

14.Historia w BIK - doskonała

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy – nie dotyczy

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

17.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - nie dotyczy

19.Działalność gospodarcza** - KPiR podatek liniowy: 2018 (265000-82000-3300)*0.81=145557; 2019, 9 miesięcy (212000-66000)*0.81=118260

20.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - obecna umowa od 3 lat

21.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - nieokreślony

22.Wykonywany zawód – informatyka, doradztwo w zarządzaniu

23.Bank w którym posiadane jest konto - mBank

24.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak

25.Inne istotne informacje – data zakupu nieruchomości 18.07.2018

 

 

Kawalerka 2

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - max

3.Wysokość kredytu - 173600 (zakładam że 80% jest maksymalnym bez dodatkowych kosztów)

4.Wkład własny - 43400

5.Wartość nieruchomości - 217000

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - wtórny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - mieszkanie/KW

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości – 29.7 mkw

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) – zachodniopomorskie/Szczecin

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji – 100%

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 1

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 39

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) – najem długoterminowy samochodu 1241,71 (brutto)

14.Historia w BIK - doskonała

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy – nie dotyczy

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

17.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - nie dotyczy

19.Działalność gospodarcza** - KPiR podatek liniowy: 2018 (265000-82000-3300)*0.81=145557; 2019, 9 miesięcy (212000-66000)*0.81=118260

20.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - obecna umowa od 3 lat

21.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - nieokreślony

22.Wykonywany zawód – informatyka, doradztwo w zarządzaniu

23.Bank w którym posiadane jest konto - mBank

24.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak

25.Inne istotne informacje – data zakupu nieruchomości 14.06.2019

[lzalewski]

Z refinansowaniem środków dla pierwszego mieszkania będzie problem, ponieważ zakup był ponad 12 miesięcy wstecz. 

[dzi333]

19 godzin temu, lzalewski napisał:

Z refinansowaniem środków dla pierwszego mieszkania będzie problem, ponieważ zakup był ponad 12 miesięcy wstecz. 

Hm, chyba potrzebowałbym bardziej konkretnych informacji. To że nie wszystkie banki rozpatrują zakupy starsze niż 12 miesięcy to wiem. Ale czytałem też artykuły że są banki które biorą pod uwagę 24 miesiące. Liczyłem że może forumowicze znają bieżącą sytuację i przedstawią taką listę.

[lzalewski]

Przy zakupie chyba tylko Alior da taką możliwość. Warunki są jednak bardzo słabe.

[dzi333]

OK. A co powineinem zrobić żeby na tym forum dostać listę banków zarówno na 12 miesięcy i 24 miesiące z warunkami oraz odpowiedzi na moje trzy pytania?

[lzalewski]

Nazwa banku: Alior

Całkowita kwota kredytu: 156 800zł

Liczba rat do spłaty: 360

Oprocentowanie zmienne: 4,01% - składające się ze stopy procentowej WIBOR 3M 1,72% i marży 2,29%. Kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową jest obarczony ryzykiem wzrostu oprocentowania. W konsekwencji tego może wzrosnąć rata oraz całkowity koszt kredytu.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania: RRSO - 5,13%

Rata: 749zł

Wcześniejsza spłata: 1% przez pierwsze 3 lata

Całkowita kwota do zapłaty: 301 467zł, w tym:

Prowizja: 1% - 1 568zł

Odsetki: 112 840zł

Kapitał: 156 800zł

Wycena nieruchomości: 250zł

Ubezpieczenie na życie: składka 5% za pierwsze 5 lat z góry (7840zł), w kolejnych latach 0,06% od salda zadłużenia miesięcznie - łącznie 25 540zł

Ubezpieczenie nieruchomości: składka roczna w wys. 0,095% od kwoty kredytu (148,96zł) - 4 469zł

Ubezpieczenie niskiego wkładu: Brak

Ubezpieczenie pomostowe - Podwyższenie marży o 1,5p.p. do czasu wpisu w hipotece. Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

Produkty dodatkowe - Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

 

Kredyt wymaga skorzystania z produktów dodatkowych: konto, ubezpieczenie na życie w ramach oferty banku. Ubezpieczenie na życie w ramach oferty banku należy utrzymać przez min. 5 lat. Po tym okresie można przedstawić ubezpieczenie z rynku.

 

 

 

Nazwa banku: BNP Paribas

Całkowita kwota kredytu: 173 600zł

Liczba rat do spłaty: 360

Oprocentowanie zmienne: 3,22% - składające się ze stopy procentowej WIBOR 3M 1,72% i marży 1,5%. Kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową jest obarczony ryzykiem wzrostu oprocentowania. W konsekwencji tego może wzrosnąć rata oraz całkowity koszt kredytu.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania: RRSO - 3,86%

Rata: 679zł

Wcześniejsza spłata: 1% przez pierwsze 3 lata

Całkowita kwota do zapłaty: 280 690zł, w tym:

Prowizja: 0%

Odsetki: 87 640zł

Kapitał: 173 600zł

Wycena nieruchomości: 271zł

Ubezpieczenie na życie: składka miesięczna w wys. 0,04% od salda zadłużenia (nr 1 - 69,44zł) - 13 320zł

Ubezpieczenie nieruchomości: składka roczna w wys. 0,09% od wartości nieruchomości (195,30zł) - 5 859zł

Ubezpieczenie niskiego wkładu: Brak

Ubezpieczenie pomostowe - Podwyższenie marży o 1,5p.p. do czasu wpisu w hipotece. Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

Produkty dodatkowe - Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

 

Kredyt wymaga skorzystania z produktów dodatkowych: konto z wpływem min. 2500zł, ubezpieczenie na życie i ubezpieczenie nieruchomości w ramach oferty banku.  Ubezpieczenie na życie należy utrzymać przez okres min. 5 lat. W kolejnych latach można przedstawić polisę z rynku.

 

Kredyt hipoteczny będzie wymagał zabezpieczenia na hipotece nieruchomości. Koszt wpisu(200 PLN), wykreślenia wpisu(100 PLN) i podatku PCC3(19 PLN) wynosi 319 PLN

 

Wszystkie wyliczenia mają charakter orientacyjny. Nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego oraz innych właściwych przepisów prawnych.

 

 

Wniosek należy złożyć równolegle do 2-3 banków.

W przypadku zainteresowania zapraszam do kontaktu. Bezpłatna pomoc w uzyskaniu kredytu.

Odległość nie ma znaczenia przy procesowaniu wniosków.

 

 

https://www.forum-kredytowe.pl/f125/zasady-wspolpracy-z-ekspertami-hipotecznymi-z-forum-95178.html