Kredyt hipoteczny, 1,2 mln PLN, mieszkanie-Warszawa

[Nemrod]

Dzień dobry,

jestem zdecydowany na zakup mieszkania. Chciałbym poznać: 1) maksymalną zdolność kredytową; 2) koszty kredytu dla poniższych warunków - istotną rolę gra wcześniejsza, częściowa spłata kredytu przed upływem 12 miesięcy.

Proszę o pomoc.

 

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 360 miesięcy

3.Wysokość kredytu - 1 000 000 PLN

4.Wkład własny - min.250 000 PLN

5.Wartość nieruchomości - 1 250 000 PLN

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - pierwotny (150 000 PLN na wykończenie)

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - mieszkanie/własność

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 95 - 120 m2

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - mazowieckie/Warszawa

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - 100%

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 3 (2+1)

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 37 i 36

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - limity na dwóch kartach kredytowych 12 000 PLN i 5 000 PLN.

14.Historia w BIK - wzorowa

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - 12 000 PLN/4 000 PLN

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - 15 500 PLN/3 300 PLN

17.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - nie dotyczy

19.Działalność gospodarcza** - nie dotyczy

20.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - 15 i 10 lat (współmałżonek)

21.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - bezterminowo/bezterminowo

22.Wykonywany zawód - finansista/finansista

23.Bank w którym posiadane jest konto - mBank i PEKAO S.A.(współmałżonek)

24.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - TAK/TAK

25.Inne istotne informacje - posiadam obecnie mieszkanie w Warszawie, w którym mieszkamy. Wartość ok 650 000 PLN. Niezwłocznie po przeprowadzce do nowego lokum mieszkanie zostanie sprzedane, a kwota co najmniej  500 000 PLN zostanie przeznaczona na wcześniejsza, częściową  spłatę kredytu. Z dowolnej, jednej karty kredytowej możemy zrezygnować

[lzalewski]

W jakiej instytucji pracujecie? 

[Nemrod]

44 minuty temu, lzalewski napisał:

W jakiej instytucji pracujecie? 

Sektor energetyczny (Spółka Skarbu Państwa) / spółka użyteczności publicznej (miejska)

[lzalewski]

Maksymalna zdolność jest na poziomie przekraczającym 1,5mln. 

Przy chęci szybkiej spłaty podstawą jest oferta bez prowizji za udzielenie i wcześniejszą spłatę kredytu.

 

Nazwa banku: Millennium

Całkowita kwota kredytu: 1 000 000zł

Liczba rat do spłaty: 360

Oprocentowanie zmienne: 3,71% - składające się ze stopy procentowej WIBOR 3M 1,71% i marży 2,0%. Kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową jest obarczony ryzykiem wzrostu oprocentowania. W konsekwencji tego może wzrosnąć rata oraz całkowity koszt kredytu.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania: RRSO - 4,17%

Rata: 4 608zł

Wcześniejsza spłata: 0%

Całkowita kwota do zapłaty: 1 735 510zł, w tym:

Prowizja: 0%

Odsetki: 658 880zł

Kapitał: 1 000 000zł

Wycena nieruchomości: 400zł

Ubezpieczenie na życie: składka miesięczna w wys. 0,02% od salda zadłużenia (nr 1 - 200zł) - 42 480zł

Ubezpieczenie nieruchomości: składka roczna w wys. 0,09% od wartości nieruchomości (1 125zł) - 33 750zł

Ubezpieczenie niskiego wkładu: Brak

Ubezpieczenie pomostowe - Podwyższenie marży o 1p.p. do czasu wpisu w hipotece. Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

Produkty dodatkowe - Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

 

Kredyt wymaga skorzystania z produktów dodatkowych: konto z wpływem wynagrodzenia, karta debetowa z obrotem min. 500zł/m-c. 

Bezpłatne nadpłaty z poziomu konta. Możliwość wyboru zmniejszenia raty lub skrócenia okresu kredytowania.

 

Kredyt hipoteczny będzie wymagał zabezpieczenia na hipotece nieruchomości. Koszt wpisu(200 PLN), wykreślenia wpisu(100 PLN) i podatku PCC3(19 PLN) wynosi 319 PLN

 

Wszystkie wyliczenia mają charakter orientacyjny. Nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego oraz innych właściwych przepisów prawnych.

 

Wniosek należy złożyć równolegle do 2-3 banków.

W przypadku zainteresowania zapraszam do kontaktu. Bezpłatna pomoc w uzyskaniu kredytu.

Odległość nie ma znaczenia przy procesowaniu wniosków. W przyszłym tygodniu będę w Warszawie.

 

https://www.forum-kredytowe.pl/f125/zasady-wspolpracy-z-ekspertami-hipotecznymi-z-forum-95178.html

[Nemrod]

Serdecznie dziękuję za szybką odpowiedź. Mam dodatkowe pytania:

1. Czy inne banki rownież maja w ofercie kredyty z możliwością bezkosztowej wcześniejszej spłaty? Jeśli tak, to czy uwzględniał je Pan w analizie ?

2. Czy w sytuacji, gdy dojdziemy do konkretów związanych z zawarciem umowy kredytowej, powyższa marża jest negocjowalna ?

Dziękuje i pozdrawiam. 

[lzalewski]

1. Jest oczywiście więcej banków nie mających prowizji za udzielenie i wcześniejszą spłatę kredytu. W tej sytuacji to jednak Millennium moim zdaniem jest rozwiązaniem optymalnym. Po dokonaniu nadpłaty będzie można ewentualnie szukać innych rozwiązań, gdzie już niekoniecznie będzie musiał być spełniony wymóg dotyczący prowizji.

2. Millennium jest bankiem, z którym można negocjować, aczkolwiek pole manewru przy marży na poziomie 2% jest już w tym banku niewielkie. 

[Nemrod]

1.Dziękuje. Co Pan rozumie pod pojęciem: „Po dokonaniu nadpłaty będzie można ewentualnie szukać innych rozwiązań, gdzie już niekoniecznie będzie musiał być spełniony wymóg dotyczący prowizji.” ?

2.Wydaje mi się, że na niższą RRSO mogę liczyć, gdybym najpierw sprzedał obecne mieszkanie i brał kredyt na niższa kwotę bez opcji wcześniejszej spłaty. Czy chcąc poznać taki wariant kalkulacji i oferty banków powinen założyć nowy wątek na forum, czy od nowa opisać poniżej w tym wątku ? Chciałbym zachować porządek na forum. 

[lzalewski]

1. Kredyt można refinansować - przenieść do innego banku.

2. RRSO nie ma kompletnie żadnego znaczenia przy kredycie hipotecznym. Mogę zrobić ofertę dla jak najniższego RRSO, tylko co z tego, skoro po dokonaniu nadpłaty parametr ten się rozjedzie. Wyliczenia są dla okresu 30 lat, a po dokonaniu nadpłaty w ciągu 12 miesięcy będą już zupełnie inne. Każda zmiana sytuacji (nadpłata kredytu, zmiana stóp procentowych, okres ustanowienia hipoteki) wpływa na ten wskaźnik. Dla przykładu w PKO BP marża w pierwszym roku wyniesie 1,1%, w kolejnych 1,7% i 0% prowizji za udzielenie i wcześniejszą spłatę kredytu, a RRSO wypadnie na poziomie 3,86%. Brzmi bardzo fajnie, ale co z tego skoro jest ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy 3,25% i będziesz musiał w związku z tym na starcie wyłożyć 32 500zł, które się nie zwróci skoro w pierwszym roku nadpłacicie połowę kredytu.

------------------------------- dodano 5 minut później -------------------------------

PS. W którym banku jest karta kredytowa z limitem 15k?

[Nemrod]

Wyszła moja niewiedza. Byłem przekonany że RRSO konsumuje takie dodatkowe koszty jak np. Ubezpieczenia. 
Zmierzam do tego, że wydaje mi się, że bank musi sobie gdzieś odbić tę bezkosztową wcześniejsza nadpłatę, czyli wydaje mi się, że suma sumarum tańszy bedzie kredyt niższy bez opcji wcześniejszej spłaty niż wyższy o opcja nadpłaty w okresie roku. Czy kompletnie nie mam racji ?

dodam rowniez ze nie zamierzam spłaca kredytu 30 lat, zakładam (na 90%) ze w 10 - 13 lat sie wyrobie z całkowita spłata. 
 

obydwie karty sa w Citi

[lzalewski]

Kwestie prowizji to wyłącznie polityka banku. Część banków zrezygnowała z prowizji za wcześniejszą spłatę w momencie wejścia w życie ustawy o kredycie hipotecznym, która narzucila wymóg ograniczenia okresu obowiązywania tej prowizji do 3 lat. Wśród tych banków jest właśnie choćby Millennium czy PKO BP. 

Koszty ubezpieczeń jak najbardziej są wliczane do RRSO. Należy jednak pamiętać, że banki w różny sposób pokazują poszczególne koszty, a co za tym idzie wskaźnik RRSO może być w danym banku niższy mimo wyższych kosztów rzeczywistych. 

[Nemrod]

Czy zapytanie o Symulacje dla opcji bez wcześniejszej spłaty muszę założyć pod nowym wątkiem ? Czy tu pod nowym wpisem ?

[lzalewski]

Nie trzeba. Zrobię symulację w ciągu 1h.

[Nemrod]

Dziękuje. Na spokojnie, nie spieszy mi sie. 
wartość nieruchomości 1,25 mln 

kredyt 500 000 pln. 
reszta wkład własny 

pozostale parametry bez zmian

 

[lzalewski]

Nazwa banku: CITI Handlowy

Całkowita kwota kredytu: 500 000zł

Liczba rat do spłaty: 360

Oprocentowanie zmienne: 3,45% - składające się ze stopy procentowej WIBOR 3M 1,71% i marży 1,74%. Kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową jest obarczony ryzykiem wzrostu oprocentowania. W konsekwencji tego może wzrosnąć rata oraz całkowity koszt kredytu.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania: RRSO - 3,81%

Rata: 2 231zł

Wcześniejsza spłata: 0%

Całkowita kwota do zapłaty: 830 210zł, w tym:

Prowizja: 1% - 5 000zł

Odsetki: 303 160zł

Kapitał: 500 000zł

Wycena nieruchomości: 0zł

Ubezpieczenie na życie: brak wymogu

Ubezpieczenie nieruchomości: składka miesięczna w wys. 0,0049% od wartości nieruchomości (61,25zł) - 22 050zł

Ubezpieczenie niskiego wkładu: Brak

Ubezpieczenie pomostowe - Podwyższenie marży o 1,3p.p. do czasu wpisu w hipotece. Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

Produkty dodatkowe - Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

 

Kredyt wymaga skorzystania z produktów dodatkowych: konto z wpływem wynagrodzenia min. 8000zł przez min. 5 lat.

 

 

Nazwa banku - ING

Całkowita kwota kredytu - 500 000zł

Liczba rat do spłaty - 360

Oprocentowanie stałe 3,58% w okresie 5 pierwszych lat, w kolejnych latach zmienne zmienne 3,69% składające się ze stopy procentowej WIBOR 6M 1,79% i marży 1,90%. Kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową jest obarczony ryzykiem wzrostu oprocentowania. W konsekwencji tego może wzrosnąć rata oraz całkowity koszt kredytu.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania - RRSO - 4,29%

Rata nr 1 - 2 287zł

Rata nr 61 - 2 299zł

Wcześniejsza spłata - 0%

Całkowita kwota do zapłaty - 382 560zł, w tym:

Prowizja - 0%

Odsetki - 326 920zł

Kapitał - 500 000zł

Wycena nieruchomości - 420zł

Ubezpieczenie na życie - składka miesięczna w wys. 0,035% od salda zadłużenia (175zł) - 37 440zł

Ubezpieczenie nieruchomości - składka miesięczna w wys. 0,0096% od kwoty kredytu (48zł) - 17 280zł

Ubezpieczenie niskiego wkładu - Brak

Ubezpieczenie pomostowe - Podwyższenie marży o 0,05p.p. do czasu wpisu w hipotece. Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

Produkty dodatkowe - Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

 

Kredyt wymaga skorzystania z produktów dodatkowych: Konto z wpływem min. 2000zł/m-c, ubezpieczenie na życie w ramach oferty banku. Produkty dodatkowe należy utrzymać przez min. 3 lata. W przypadku rezygnacji z ubezpieczenia na życie po 3 latach, jego łączny koszt wyniesie 6 120zł, a RRSO 3,98%.

 

Kredyt hipoteczny będzie wymagał zabezpieczenia na hipotece nieruchomości. Koszt wpisu(200 PLN), wykreślenia wpisu(100 PLN) i podatku PCC3(19 PLN) wynosi 319 PLN

 

Wszystkie wyliczenia mają charakter orientacyjny. Nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego oraz innych właściwych przepisów prawnych.

 

 

Wniosek należy złożyć równolegle do 2-3 banków.

W przypadku zainteresowania zapraszam do kontaktu. Bezpłatna pomoc w uzyskaniu kredytu.

Odległość nie ma znaczenia przy procesowaniu wniosków.

 

 

https://www.forum-kredytowe.pl/f125/zasady-wspolpracy-z-ekspertami-hipotecznymi-z-forum-95178.html

[Nemrod]

Dziękuje. Musze teraz na spokojnie przetrawić te wszystkie informacje. Porównując  ofertę Millenium i Citi widać dużą różnice w RRSO, co nie ma odbicia w racie kredytu. Rozumiem ze porównując kredyty, nienajlepszym choć nie idealnym (jak Pan napisał powyżej )miernikiem jest RRSO ? 

[lzalewski]

RRSO sprawdzać się może przy kredytach gotówkowych, gdzie jest krótszy okres kredytowania i mniej zmiennych mających wpływ na ten parametr. W przypadku kredytów hipotecznych trzeba patrzeć szerzej i brać pod uwagę każdy z czynników z osobna i uwzględniać jego wagę na daną sytuację.

[Nemrod]

Nie do końca rozumiem....a muszę zrozumieć zanim wezmę kredyt na 1 mln pln lub niższy.
Jeśli to możliwe moje poniższe pytania chciałbym  omówić na przykładzie (Citi i Millenium- wyceny powyżej) i mojej sytacji: 
1. „Patrzeć szerzej” - na jakie wiec parametry powinienem patrzeć i je ważyć względem wagi RRSO ?

2. Jaki okoliczność w mojej sytacji jest na tyle istotna, żebym ważył jak względem wagi RRSO ?

 

prosze wybaczyć być może naiwne pytania, ale nie mam w ten materii doświadczenia, a kwota jest wysoka. 

Miłego dnia

[lzalewski]

Pytania są jak najbardziej na miejscu i nie ma czego wybaczać

Musi Pan zwrócić uwagę, które koszty w jaki sposób wpływają na RRSO oraz które koszty są być może z Pana punktu widzenia akceptowalne. Dla przykładu ja osobiście uważam, że przy kredycie hipotecznym ubezpieczenie na życie powinno być i nie traktuję tego kosztu jako zbędnego (oczywiście każdy kredytobiorca może mieć inne zdanie i kalkulować to pod swoim kątem). W związku z tym dla mnie ten koszt jest mało istotny i nie brałbym pod moim kątem do liczenia RRSO. 

Kolejna rzecz - poszczególne koszty mogą wpływać na RRSO w sposób prawie taki sam niezależnie od okresu kredytowania lub też podnosić wskaźnik wraz ze skracaniem tego okresu. Kosztem, który niezależnie od okresu kredytowania będzie wpływał na RRSO w zbliżony sposób jest np. ubezpieczenie na życie, które płatne jest miesięcznie jako % od salda zadłużenia. Tutaj niezależnie od tego czy weźmie Pan kredyt na lat 30 czy 10 lub też czy spłaci kredyt wcześniej RRSO wyjdzie na podobnym poziomie. Inaczej na RRSO wpływa prowizja, która wynosi tyle samo niezależnie od okresu kredytowania. Przy 500k kredytu i okresie kredytowania RRSO wyszło na poziomie 3,81%. Jeśli natomiast ten okres skrócimy do 10 lat, to RRSO wyniesie już 4%. Lepiej jest również wydać pieniądze na ubezpieczenie na życie niż na prowizję, ponieważ prowizja jest kosztem można powiedzieć wyrzuconym w błoto, natomiast ubezpieczenie na życie stanowi zabezpieczenie spłaty kredytu (oczywiście jest to tak na dobrą sprawę zabezpieczenie dla rodziny).

[Nemrod]

Witam,

zgadzam się, że od indywidualnych preferencji  kredytobiorcy zależy podejście do poszczególnych kosztów. Nie uważam ubezpieczeń za zbędny koszt, o ile ich wycena jest zbliżona do warunków rynkowych, ale ten temat pozostawmy. Nadal nie mam przekonania, który wariant jest korzystny, alby lepiej zrozumieć posłużę się przykładami z Pana wyceny (Millennium i City), a wiec:

Millennium:

RRSO - 4,17 % konsumuje: ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie nieruchomości. Nie konsumuje: koszt wyceny, kosztu wpisu wykreślenia, podatku PCC3 itp. - drobnica

Citi:

RRSO - 3,81% konsumuje: prowizję, ubezpieczenie nieruchomości. Nie konsumuje: ewentualnej drobnicy (wycena, wpis PCC3).

 

dla łatwości porównania ww. ofert odrzucam możliwość spłaty kredytu w ciągu 10 lat.

 

Mój wniosek, że na chwile obecną korzystniej wypada Citi ? Mylę się ?

A może jest Pan w stanie symulować całkowity koszt kredytu i/lub RRSO w Millennium zakładając, że w ciągu 12 miesięcy nadpłacam 500 000 PLN ?

 

Pozdrawiam serdecznie

[Mr Tomek]

poszukaj kalkulatora na internecie

Nadpłata w pierwszym roku to dosyć szerokie pojęcie - dokładnie kiedy?

 

czyli całkowita spłata w ciągu 12 mcy?

 

przy takim okresie kredytowania nie ma za bardzo co się zastanawiać:

Popatrz na taki parametr jak ubezpieczenie pomostowe - ING pod tym względem wygrywa z każdym bankiem, dodatkowo brak kosztów wejścia i wyjścia

Nawet niewielka przewaga innych banków pod względem marży nie przebije pod tym względem oferty ING

 

[lzalewski]

W piątek będę w Warszawie. Może chciałby się Pan spotkać? Łatwiej będzie wówczas symulować różne rozwiązania. 

[Nemrod]

Dziękuje za Waszą pomoc. Postaram się  samodzielnie rozeznać aby znaleźć odpowiedzi na moje pytania. Z tego względu narazie nie jestem przekonany do spotkania, po prostu zbyt wiele niewiadomych.