Kredyt na zakup działki budowlanej a następnie budowę domu - prośba o ofertę

[farmfrit]

Dzień dobry,

Planujemy zakup działki (już upatrzona) a następnie rozpoczęcie budowy na niej (ale dopiero w marcu 2022).

Obecnie posiadamy nieobciążone hipoteką mieszkanie o wartości 280 000 PLN, które chcemy sprzedać pod koniec budowy domu.

Posiadamy oszczędności umożliwiające nam wniesienie wkładu własnego ale to zje część naszej poduszki finansowej a wolelibyśmy tego uniknąć.  

Stąd też pomysł by kupić działkę z pomocą pożyczki hipotecznej pod zastaw mieszkania. 

Następnie chcielibyśmy by ta działka posłużyła za wkład własny do budowy domu. Oczywiście zdaję sobie sprawę, że rata znacząco obniży zdolność potrzebną do budowy. Jednak moim głównym zmartwieniem jest to czy bank uzna taką działkę za prawidłowy wkład (bo jakby nie patrzeć są to środki z kredytu). Czy jeśli nie to czy jest inna możliwość wykorzystania obecnego mieszkania.

 

Proszę też o ofertę na kredyt hipoteczny dla 10% wkładu lub pożyczkę hipoteczną na całość.

 

Dane

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 240 miesięcy

3.Wysokość kredytu - 86 400 PLN / 96 000 PLN (patrz opis)

4.Wkład własny - 9 600 PLN (albo 0 zł - patrz opis)

5.Wartość nieruchomości - 96 000 PLN

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - Wtórny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - Działka budowlana

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 8 ar

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - Opole

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - działka uzbrojona z WZ

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 4

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 33 / 30

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - 76,93 PLN

14.Historia w BIK - Dobra

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - 4200 PLN / 2200 PLN

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - 4000 PLN / 2200 PLN

17.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - 0 PLN

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - 0 PLN

19.Działalność gospodarcza** - BRAK

20.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - 36 miesięcy / 36 miesiący

21.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - 12 miesięcy (Uop czas nieokreślony) / 12 miesiący (Uop czas nieokreślony)

22.Wykonywany zawód - Inżynier / Pracownik administracyjny

23.Bank w którym posiadane jest konto - Millenium / Alior bank

24.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - Tak / Tak

25.Inne istotne informacje - Własne mieszkanie bez hipoteki o wartości 280 000 PLN

[lzalewski]

Plan z pożyczką hipoteczną jest do zrealizowania, ale zgodnie z prawem wówczas działka nie będzie mogła stanowić Waszego wkładu własnego - nie może on pochodzić z kredytu/pożyczki.

[farmfrit]

Dziękuję za odpowiedź. Tak niestety myślałem. Czy w takim razie nie opłaci się jednak bardziej kredyt hipoteczny na działkę (zapewne niższy koszt) nawet kosztem zjechania z oszczędności? Czy działka musi być spłacona w całości żeby stanowiła wkład? Czy jeśli spłacę ok 45 000 PLN z 96 000 PLN działki to wtedy działka może stanowić wkład (bo to będzie 10% planowanego kredytu na dom). 

[Mr Tomek]

prostszym rozwiązaniem będzie wzięcie kredytu na zakup działki z wkładem własnym na poziomie 10%

 

Działka będzie później częściowo wkładem własnym w budowę

A dokładniej różnica miedzy jej aktualną wartością (na moment wnioskowania o kredyt na budowę) a kwotą kapitału pozostałego do spłaty

 

co wy na to?

 

[farmfrit]

4 minutes ago, Mr Tomek said:

prostszym rozwiązaniem będzie wzięcie kredytu na zakup działki z wkładem własnym na poziomie 10%

 

Działka będzie później częściowo wkładem własnym w budowę

A dokładniej różnica miedzy jej aktualną wartością (na moment wnioskowania o kredyt na budowę) a kwotą kapitału pozostałego do spłaty

 

co wy na to?

 

Czyli plan byłby taki: 

Biorę kredyt na działkę z wkładem 10% i w miarę możliwości nadpłacam go (albo biorę też raty malejące). Dodatkowo staram się zwiększyć wartość działki (ogrodzenie, media, prace ziemne, może pierwsze prace budowlane) i jak mam ok 10%  kredytu budowlanego  to wtedy składam o niego wniosek?

[Mr Tomek]

na pewno zakup działki

 

co do nadpłat to kwestia do zastanowienia

Nadpłaty to oczywiście jakieś rozwiązanie

Być może jednak lepszym będzie właśnie pójście w kierunku zrobienia projektu, przyłączy, ogrodzenia i ruszenia z robotami budowlanymi

Te wszystkie prace podniosą wartość działki, a tak jak mówiłem będzie to stanowiło również o wkładzie własnym

Jeśli założyć że koszty materiałów i robocizny będą rosły tak jak do tej pory (choć oczywiście w aktualnej sytuacji może się sytuacja trochę unormuje) - może to być lepsze rozwiązanie

[farmfrit]

W takim razie proszę o ofertę na kredyt hipoteczny na zakup działki. Podaję skorygowane dane:

Dane

 

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 240 miesięcy

3.Wysokość kredytu - 86 400 PLN

4.Wkład własny - 9 600 PLN

5.Wartość nieruchomości - 96 000 PLN

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - Wtórny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - Działka budowlana

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 8 ar

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - Opole

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - działka uzbrojona z WZ

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 4

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 33 / 30

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - 76,93 PLN

14.Historia w BIK - Dobra

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - 4200 PLN / 2200 PLN

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - 4000 PLN / 2200 PLN

17.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - 0 PLN

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - 0 PLN

19.Działalność gospodarcza** - BRAK

20.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - 36 miesięcy / 36 miesiący

21.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - 12 miesięcy (Uop czas nieokreślony) / 12 miesiący (Uop czas nieokreślony)

22.Wykonywany zawód - Inżynier / Pracownik administracyjny

23.Bank w którym posiadane jest konto - Millenium / Alior bank

24.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - Tak / Tak

25.Inne istotne informacje - Własne mieszkanie bez hipoteki o wartości 280 000 PLN

[lzalewski]

Nazwa banku: Millennium

Całkowita kwota kredytu: 86 400zł

Liczba rat do spłaty: 240

Oprocentowanie zmienne: 3,47% - składające się ze stopy procentowej WIBOR 3M 1,17% i marży 2,3%. Kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową jest obarczony ryzykiem wzrostu oprocentowania. W konsekwencji tego może wzrosnąć rata oraz całkowity koszt kredytu.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania: RRSO - 3,85%

Rata: 500zł

Wcześniejsza spłata: 0%

Całkowita kwota do zapłaty: 122 800zł, w tym:

Prowizja: 0%

Odsetki: 33 600zł

Kapitał: 86 400zł

Wycena nieruchomości: 400zł

Ubezpieczenie na życie: składka miesięczna w wys. 0,02% od salda zadłużenia (nr 1 - 17,28zł) - 2 400zł

Ubezpieczenie nieruchomości: brak

Ubezpieczenie niskiego wkładu: Brak

Ubezpieczenie pomostowe - Podwyższenie marży o 1p.p. do czasu wpisu w hipotece. Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

Produkty dodatkowe - Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

 

Kredyt wymaga skorzystania z produktów dodatkowych: konto z wpływem wynagrodzenia, karta debetowa z obrotem min. 500zł/m-c. 

Bezpłatne nadpłaty z poziomu konta. Możliwość wyboru zmniejszenia raty lub skrócenia okresu kredytowania.

 

Kredyt hipoteczny będzie wymagał zabezpieczenia na hipotece nieruchomości. Koszt wpisu(200 PLN), wykreślenia wpisu(100 PLN) i podatku PCC3(19 PLN) wynosi 319 PLN

 

Wszystkie wyliczenia mają charakter orientacyjny. Nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego oraz innych właściwych przepisów prawnych.

 

Wniosek należy złożyć równolegle do 2-3 banków.

W przypadku zainteresowania zapraszam do kontaktu. Bezpłatna pomoc w uzyskaniu kredytu.

Odległość nie ma znaczenia przy procesowaniu wniosków.

 

https://www.forum-kredytowe.pl/f125/zasady-wspolpracy-z-ekspertami-hipotecznymi-z-forum-95178.html

[farmfrit]

14 minutes ago, lzalewski said:

Nazwa banku: Millennium

Całkowita kwota kredytu: 86 400zł

Liczba rat do spłaty: 240

...

...

Wniosek należy złożyć równolegle do 2-3 banków.

W przypadku zainteresowania zapraszam do kontaktu. Bezpłatna pomoc w uzyskaniu kredytu.

Odległość nie ma znaczenia przy procesowaniu wniosków.

 

https://www.forum-kredytowe.pl/f125/zasady-wspolpracy-z-ekspertami-hipotecznymi-z-forum-95178.html

Czy mógłbym też dostać symulację dla raty malejącej? Zakładam, że zdolność mam.

[Mr Tomek]

zdolność na raty malejące oczywiście też jest

 

Nazwa banku:    Bank Millennium                
Całkowita kwota kredytu:    86 400                
Liczba rat do spłaty:    240                
Oprocentowanie zmienne: 3,47%  - składające się ze stopy procentowej WIBOR 3M 1,17% i marży 2,3%. Kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową jest obarczony ryzykiem wzrostu oprocentowania. W konsekwencji tego może wzrosnąć rata oraz całkowity koszt kredytu.                   
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania: RRSO -    3,88%                
Rata:    pierwsza ok 609 PLN               
Wcześniejsza spłata:      bezpłatnie                
Całkowita kwota do zapłaty: w tym:    116 506                
                    
Prowizja:    0    0,00%            
Odsetki:    30 105                
Kapitał:    86 400                
Wycena nieruchomości:    operat własny klienta   ok 410           
Ubezpieczenie na życie:     2 414,29    /cały okres kredytowania;    17,28    /mc;    0,02%/mc od salda kredytu - można obniżać wysokość składki co roku wraz ze spłatą kapitału
Ubezpieczenie nieruchomości:    nie wymagane
Ubezpieczenie niskiego wkładu: Brak                     
Ubezpieczenie pomostowe -      0,0833%, każdego 8- dnia miesiąca do czasu wpisu do KW. Podstawą do ustalenia wysokości prowizji po zmianie będzie saldo kredytu wg stanu na ostatni dzień miesiąca poprzedzającego, miesiąc w którym pobrana jest prowizja                
Produkty dodatkowe - Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.    konto z wpływem 2x raty, karta debetowa z obrotem 500zł/mc                
                    
Kredyt hipoteczny będzie wymagał zabezpieczenia na hipotece nieruchomości. Koszt wpisu (200 PLN), wykreślenia wpisu (100 PLN) i podatku PCC3 (19 PLN) wynosi 319 PLN                    
                    
Wszystkie wyliczenia mają charakter orientacyjny. Nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego oraz innych właściwych przepisów prawnych.                    
                    
Oczywiście warto zabezpieczyć transakcję 1 lub 2 ofertami                    
                    
W razie zainteresowania ofertą zapraszam do współpracy - bezpłatna pomoc w uzyskaniu kredytu                    
                    
ZASADY WSPÓŁPRACY Z EKSPERTAMI                    
http://www.forum-kredytowe.pl/f125/zasady-wspolpracy-z-doradcami-z-forum-95178.html                    
                    
Odległość nie ma znaczenia do dalszej współpracy                    
Chętnie zajmę się procesowaniem wniosku                    

 

------------------------------- dodano 1 minutę później -------------------------------

47 minut temu, lzalewski napisał:

Odsetki: 52 920zł

to raczej odsetki za 30 letni okres kredytowania

[farmfrit]

49 minutes ago, lzalewski said:

Nazwa banku: Millennium

Całkowita kwota kredytu: 86 400zł

Liczba rat do spłaty: 240

Oprocentowanie zmienne: 3,47% - składające się ze stopy procentowej WIBOR 3M 1,17% i marży 2,3%. Kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową jest obarczony ryzykiem wzrostu oprocentowania. W konsekwencji tego może wzrosnąć rata oraz całkowity koszt kredytu.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania: RRSO - 3,96%

Rata: 387zł

Wcześniejsza spłata: 0%

Całkowita kwota do zapłaty: 143 320zł, w tym:

Prowizja: 0%

Odsetki: 52 920zł

Kapitał: 86 400zł

 

Tak myślę, że ta kalkulacja coś się nie zgadza: (52 920 + 86 400) / 240 = 580,50 PLN.

[lzalewski]

Tak, jest błąd. Poprawie kalkulację w ciągu 2h.

[farmfrit]

2 hours ago, Mr Tomek said:

 

Być może jednak lepszym będzie właśnie pójście w kierunku zrobienia projektu, przyłączy, ogrodzenia i ruszenia z robotami budowlanymi

Te wszystkie prace podniosą wartość działki, a tak jak mówiłem będzie to stanowiło również o wkładzie własnym

 

O ile ogrodzenie, przyłącze czy jakieś widoczne prace ziemne są widoczne i trwałe to co z dokumentacją? To niemały koszt (ok~8 000 - 10 000 PLN) ale czy banki go uwzględniają? Czy warto mieć faktury na te wszystkie usługi czy to już raczej sprawa dla człowieka od operantu?

[Mr Tomek]

dokumentacja i nadzór - to jedna z pozycji kosztorysu budowlanego

Dobrze by było mieć faktury na opłacone usługi -

------------------------------- dodano 0 minut później -------------------------------

na to co zostałnie wmurowane, zrobione na działce - już niekoniecznie

[lzalewski]

Symulacja poprawiona.

 

Zamiast rat malejących sugeruję raty równe przy krótszym okresie kredytowania. Dla przykładu rata nr 1 dla okresu 20 lat przy ratach malejących wynosi 609zł, a koszt odsetkowy 30 105zł. Skracając okres kredytowania do 15 lat, rata wyniesie 616zł przy ratach równych, a koszt odsetkowy 24 480zł. Biorąc pod uwagę utratę wartości pieniądza w czasie, to te 600zł dziś za parę lat będzie odczuwalne prawdopodobnie mniej. Oczywiście powyższe wyliczenie będzie nieaktualne, jeśli kredyt przeniesiecie do innego banku biorąc dodatkowe środki na budowę.

[farmfrit]

17 minutes ago, lzalewski said:

Symulacja poprawiona.

 

Zamiast rat malejących sugeruję raty równe przy krótszym okresie kredytowania. Dla przykładu rata nr 1 dla okresu 20 lat przy ratach malejących wynosi 609zł, a koszt odsetkowy 30 105zł. Skracając okres kredytowania do 15 lat, rata wyniesie 616zł przy ratach równych, a koszt odsetkowy 24 480zł. Biorąc pod uwagę utratę wartości pieniądza w czasie, to te 600zł dziś za parę lat będzie odczuwalne prawdopodobnie mniej. Oczywiście powyższe wyliczenie będzie nieaktualne, jeśli kredyt przeniesiecie do innego banku biorąc dodatkowe środki na budowę.

No właśnie pod tym kątem myślałem o ratach malejących. Wtedy bym spłacił więcej kapitału przez pierwsze 2/3 lata.

[lzalewski]

Jeszcze więcej kapitału spłacisz skracając właśnie okres kredytowania

 

[farmfrit]

Tak mi się przypomniało:

Czy jeśli rzeczownawca wyceni działkę na więcej niż mam dogadane to można traktować to jako wkład? I co jeśli wyceni na mniej?

[lzalewski]

Jeśli wyceni na mniej, to sprawa oczywista - będziesz musiał dołożyć dodatkowe środki. Większa wycena nie wpłynie na postrzeganie jej jako wkład własny. W przypadku Millennium jeśli rzeczoznawca wyceni ją zbyt wysoko, to może okazać się, że będziesz musiał wnieść fizycznie 20% wkładu. Wyższa wycena może mieć pozytywne znaczenie przy późniejszym ewentualnym staraniu się o kredyt na budowę.

[farmfrit]

Ok, to już chyba wiem wszystko. Pozostaje mi czekać aż działka będzie do kupienia (jest wydzielana) i dla pewności sprawdzę WZ przed całym procesem. 

I jeszcze w temacie: czy jest jakiś sposób, żeby jednak wykorzystać fakt posiadania nieobciążonego mieszkania w procesie kredytowym?

[lzalewski]

1 godzinę temu, farmfrit napisał:

 

I jeszcze w temacie: czy jest jakiś sposób, żeby jednak wykorzystać fakt posiadania nieobciążonego mieszkania w procesie kredytowym?

Teoretycznie tak, ale jeśli zamierzacie sprzedać to mieszkanie pod koniec budowy, to tylko skomplikujecie swoją sytuację takim rozwiązaniem.

[farmfrit]

1 hour ago, lzalewski said:

Teoretycznie tak, ale jeśli zamierzacie sprzedać to mieszkanie pod koniec budowy, to tylko skomplikujecie swoją sytuację takim rozwiązaniem.

A mogę wiedzieć co można zrobić? Nie wykluczam, że może wynajmiemy. Ale to wyjdzie w praniu.

[lzalewski]

Dać jako dodatkowe zabezpieczenie. Moim zdaniem to jednak bez sensu. Takie rzeczy rovi się tylko jeśli nie ma innego wyjścia, gdyż ogranicza to swobodę dysponowania nieruchomością. 

[farmfrit]

Witam ponownie.

Niestety sprawa działki utkwiła w urzędach. Jako, że mi się aż tak nie spieszy to nie panikuję. Stanęła także sprawa mediów. Wg. umowy sprzedający dozbroi działkę w prąd i wodę (woda i kanalizacja do granicy w drodze, skrzynka elektryczna na działce). Jako, że będę kombinował ze zwiększeniem wartości działki po zakupie mam pytania:

1. Co dla rzeczoznawców jest "uzbrojoną" działką? Czy są jakieś określone wytyczne czy każdy to sobie sam interpretuje? 

2. Wniosek o doprowadzenie mediów do zespołu działek już jest (woda, kanaliza i prąd). Niestety to potrwa jeszcze i z pół roku. Czy jeśli w międzyczasie zrobię operat szacunkowy i jego cena pokryje się z ceną ustaloną przed doprowadzeniem mediów a one dojdą później to będzie to zwiększenie wartości działki czy nie?

 

[BiałyM]

U nas na początku też były cyrki, banki chciały dokumenty za którymi trzeba było czekać.. i czekać...a właściciel działki raczej nie był skory do załatwiania czegokolwiek. więc zdecydowaliśmy się na dwa kredyty gotówkowe (przez złożenie przez doradce idiotycznie zapytań o kredyt hipoteczny na tą działkę nie było możliwości dostać kredytu w jednym banku. Kredyty te są droższe, ale u nas było to mniej problematyczne. No i z nadpłacaniem mniejszy problem.. w zasadzie połowę działki już spłaciliśmy.
Od przyszłego roku ma się zmienić prawo budowlane więc w sumie to poczytaj i się zastanów czy faktycznie Ci się nie śpieszy.