Operat szacunkowy, jak często nie zgadza się z wartością nieruchomości?

[Gość]

Pierwszy raz przymierzam się do zakupu nieruchomości, stąd wiele zagadnień jest dla mnie nowych. 

 

Operat szacunkowy, rozumiem że to dokument, sporządzony przez wykwalifikowanego pracownika, w celu oszacowania czy wartość nieruchomości, za którą chce sprzedać właściciel zgadza się ze stanem faktycznym. 

 

Moje pytanie jest, jak często zdarza się niezgodność pomiędzy wartością nieruchomości a operatem.

 

Czy to wygląda tak, że jak nieruchomość kosztuje 900k, to przychodzi pan i zgadza się z tym? Czy obniża lub podwyższa o parę tysięcy? Czy w ogóle go ponosi i zaniża o nawet 100k?

 

Bardziej chodzi mi o to, jak często się to zdarza? Ponieważ czasem ludzie mają zdolność pod tzw. korek, a obniżenie wartości przez operat powoduje mniejszy kredyt przyznany. 

 

Jak to się ma również do negocjacji ceny? Jeśli nieruchomość kosztuje 900k, a udało mi się ustalić że sprzedającym na 850k, to operat może jeszcze namieszać w moich negocjacjach? 

[RobertS]

Praktycznie zawsze są jakieś różnice, ale w zdecydowanej większości przypadków nie mają one wpływu na proces kredytowy. 

 

Ani kupujący ani sprzedający nie muszą się sugerować wyceną rzeczoznawcy. Nikt nie zabrania kupić czegoś za 1Mzł nawet jeżeli wycena jest na 1,5Mzł lub na 800kzł. 

[Gość]

Rozumiem, myślałem, że to na zasadzie, operat mówi 800k I bank tylko tyle da. Resztę muszę sobie dołożyć. 

[RobertS]

bank przyjmie niższą z wartości, cena transakcyjna lub operat

 

jeżeli wycena jest na 800kzł to bank da max 720kzł, a jak kupujesz za 1Mzł to reszta jest wkładem własnym, tak w skrócie

[lzalewski]

Godzinę temu, jestemszpieg napisał:

Rozumiem, myślałem, że to na zasadzie, operat mówi 800k I bank tylko tyle da. Resztę muszę sobie dołożyć. 

Analityk ma jeszcze prawo skorygować wartość wynikającą z operatu. Wycena opiera się na dotychczas zrealizowanych transakcjach dla podobnych nieruchomości w najbliższej okolicy.

[karla121]

Czyli zakładając, że chcę wziąć kredyt na nieruchomość o cenie transakcyjnej 800 tyś zł (w tym 160 tyś wkładu własnego przy 20%, bank finansuje 640 tyś), aczkolwiek rzeczoznawca ostatecznie wycenia wartość nieruchomości na 700 tyś - to oznacza, że bank udzieli kredytu na 700 tyś (w tym 140 tyś wkładu własnego) i dodatkowo z własnej kieszeni dorzucam 100 tyś zł?

 

Czyli przy takim scenariuszu na start musiałabym posiadać 240 tyś zł, czy dobrze rozumiem?

[lzalewski]

Minimalny wkład własny to 10%, przy czym są tylko 3 banki dające taką możliwość (+2 dla klientów wewnętrznych), a oferta jest znacznie gorsza niż przy wkładzie na poziomie 20%.

Przy podanym przez Ciebie scenariuszu z punktu widzenia banku 20% musiałabyś mieć łącznie 240k, aby uzyskać ofertę z LTV 80%.