Kredyt hipoteczny na zakup niedużej starej kamienicy

[talon]

Krótki opis:

Planuję nabyć nieruchomość w centrum małego miasteczka (ale powiatowego). W kamienicy planuję utowrzyć na piętrze 2 lokale mieszkalne, na parterze albo lokal mieszkalny + nieduży lokal komercyjny lu 2 lokale komercyjne (w zależności czy uda mi się przekonać potencjalnego klienta do najmu). Wszystko to oczywiście wstępne założenia bo jeszcze muszę uzgodnić ze specjalistami czy da się zrobić tak jak planuję (chodzi o sprawy techniczn-budowlane oraz administracyjne bo to stuletni budynek). Na początku ze względów finansowych planuję zająć się parterem, górę wyremontuję później. Jeden lokal jest wynajęty na sklep z ciuchami. Istnieje też opcja by samemu otworzyć prostego pośrednictwa ubezpieczeniowego (współpraca z koleżanką, na co mocno ona mnie namawia, lata przesiedziała w banku i chce wrócić do pracy w finansach, może niekoniecznie do korpo).

 

Sytuacja przedstawia się tak:

1.Waluta kredytu - PLN 

2.Pożądana długość okresu kredytowania - jak najdłużej

3.Wysokość kredytu -400 000 tys 

4.Wkład własny 200 000 tys

5.Wartość nieruchomości - 600 000 

6.Rynek wtórny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - kamienica

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 180 m2 (tak napisano w ogłoszaeniu)

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - warm-maz

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - nie dotyczy

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 1 (ja sam osobiście), bezdzietny, kawaler

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - w styczniu skończę 37

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - 0

14.Historia w BIK - żadna, do tej pory radziłem sobie bez wspomagania

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy 

I-20	2752
II-20	4918,9
III-20	3599,29
IV-20	2752
V-20	2752
VI-20	4163,48
VII-20	4163,48
VIII-20	2964,57
IX-20	3458,24
X-20	2752

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy NIE DOTYCZY

17.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy  NIE DOTYCZY

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy NIE DOTYCZY 

19.Działalność gospodarcza** - nie

20.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - 5 lat

21.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - umowa o pracę na czas nieokreślony

22.Wykonywany zawód - Kancelaria prawnicza

23.Bank w którym posiadane jest konto - PKO BP, BS

24.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - TAK 

25.Inne istotne informacje -

 

Nie mam jeszcze wszystkich danych odnoścnie nieruchomości, muszę siętam wybrać z kimś na dokładniejsze oględziny. Bo może nie warto czasu tracić. Na razie badam sprawę tylko, nie poczyniłem żadnych formalnych ruchów w tym celu, proszę jedynie o poradę.

Moje pytania są takie:

1. Przy tych dochodach na jaką kwotę posiadam zdolność kredytową?

2. Jakie należałoby posiadać dochody by otrzymać 400 tys. złotych kredytu?

 

 

Pozdrawiam.

 

 

[lzalewski]

Punkt 7 - podaj rodzaj własności.

Punkty 15 i 16 - uzupełnij zgodnie z wymogiem.

[RobertS]

jaka część kamienicy to powierzchnia komercyjna?

[talon]

Tak jak mówiłem, nie posiadam jeszcze wszystkich danych co do nieruchomości. Kamienica jest "kształtna", przyjmuje więc, że jeśli całość ma 180m2, to sam dół ma połowę. I na razie tak przyjmijmy w załlożeniach. Nie dysponuję planem budynku czy rozkłądem pomieszczeń. Jak mówiłem, wszystko jest na etapie pomysłu, zanim wprawię w ruch całą maszynę bankowo-administracyjną, chcę wiedzieć jakie są szanse na sfinansowanie tego.

Na parterze jest sklep z odzieżą i mieszkanie, to mieszkanie chciałbym zaaranżować na kancelarię, muszę wypytać czy mój obecny szef jest ciągle zainteresowany zmianą miejsca prowadzenia swojej działalności (obecne miejsce również wynajmuje od 2009 roku, przydałoby się nieco większe). I sprawdzić czy istnieje możlwość dostosowania tego mieszkania do tego rodzaju działalności. Ewentualnie pozostanie mieszkaniem.

 

7. kamienica/pełna własność

15. 3058 pln

16. 3375 pln

 

Dochód pewnie pod koniec roku nieco się zwiększy, ale bez  znaczącej różnicy.

[RobertS]

Skoro powierzchnia komercyjna to 50% całości to nie sfinansujesz tego kredytem mieszkaniowym, potrzebny będzie inwestycyjny. Aby mieć szansę, musisz mieć firmę... 

[talon]

Tzn że nawet gdybym posiadał zdolność kredytową to nie mógłbym sobie kupić tego?

Niech zostanie tak jak jest, a jest mieszkanie, część komercyjną na dzień dzisiejszy stanowi ten - górnolotnie nazwany - butik, a tego jest ze 30m2.

 

[RobertS]

Możesz, ale nie kredytem mieszkaniowym. On jest (co do zasady) przeznaczony na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli powierzchnia komercyjna przekracza 30% to banki inaczej taką nieruchomość traktują.

 

Ile w tej kamienicy jest mieszkań?

[lzalewski]

14 minut temu, Sentinel75 napisał:

Możesz, ale nie kredytem mieszkaniowym. On jest (co do zasady) przeznaczony na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli powierzchnia komercyjna przekracza 30% to banki inaczej taką nieruchomość traktują.

BNP dopuszcza 49% powierzchni komercyjnej.

[RobertS]

widzę, że jeszcze mBank, ale nieruchomość do 150m2 i w lokalizacji uznanej za atrakcyjną (kryteria atrakcyjności nie zostały podane)

[talon]

Moja obecnosc tutaj miała mi dać tylko znak, że jest szansa i warto się tym zająć. Właściwie miała dać wskazówkę co do moich możliwości w stosunku do tej transakcji. Umówmy się panowie, że jak się zorientuje dokładniej co do stanu kamienicy to wrócę do tematu.

Mam jeszcze pytanie: Jak bank określa procentowy udział części komercyjnej nieruchomości? Przez oświadczenie? Potrzebuje planu/projektu/rzutu nieruchomości? Przysyła pracownika/powołuje biegłegi?

[lzalewski]

Wymagana może być dokumentacja projektowa, ewentualnie decyzja ws. wysokości podatku. Jeśli nie ma dokumentacji projektowej, a z punktu widzenia banku decyzja ws. wysokości podatku będzie niewystarczająca, to konieczne będzie wykonanie obmiaru budynku przez rzeczoznawcę majątkowego.

[talon]

Budynki mieszkalne (A) - 167m2

Budynki mieszkalne (Ap) - 66m2

Pozostałe budynki (L) - 12m2

Budynki pod dział.gosp. (P) - 32m2

Grunty pozostałe (G) - 186m2

 

Dane z decyzji o ustaleniu podatku.

Budynki mieszkalne z symbolem Ap to jakieś strychy i piwnice - w urzędzie powiedziano mi że pomieszczenia o wysokości od 1,4m do 2,2m. Budynki pozostałe to garaż.

Na parterze jest sklep i jedno mieszkanie oraz garaż, na piętrze mieszkanie i spora kawalerka. Strych niby do zagospodarowania, ale nie ruszajmy tego - w zasadzeni nieużytek.

Generalnie straciłem nieco impet gdyż nieruchomość wymaga remontu, byłbym w stanie przystosować parter, reszta musiałaby poczekać na lepsze czasy (do przemyślenia). Jakieś opcje krążą mi po głowie, musiałbym zdecydować co chce tam robić. Na razie jednak wracam do sprawy moich możliwości finansowych.

 

Wracając jeszcze do formy własności. Pełna własność, z tym że właścicieli jest kilku. Babka mówiła, żeby się nie martwić akurat tym bo wszystko jest uregulowane, a sama kupę lat pracowała w wydziale ksiąg wieczystych także wie co  i jak. A na nasze potrzeby to chyba nieistotne kto jaki udział ma i jak się będą dzielić dolarami ze sprzedaży. Nadmieniam tylko, żebyście mieli obraz sytuacji.

 

[talon]

sty-20	2752
lut-20	4918,9
mar-20	3599,29
kwi-20	2752
maj-20	2752
cze-20	4163,48
lip-20	4163,48
sie-20	2964,57
wrz-20	3458,24
paź-20	2752
lis-20	4798,19

 

Daje to średnią 3msc - 3669,48

                          6msc - 3716,66

 

 

 

Uzupełniam dane.

Pytanie pozostaje aktualne, proszę wasze spojrzenie na sprawę.

Edytowane 30 Listopada 2020 przez talon

[talon]

sty-20	2752
lut-20	4918,9
mar-20	3599,29
kwi-20	2752
maj-20	2752
cze-20	4163,48
lip-20	4163,48
sie-20	2964,57
wrz-20	3458,24
paź-20	2752
lis-20	4798,19
gru-20	3248,65

 

 

średnią 3msc - 3599,61

             6msc - 3564,19

 

Gdyby tak ktoś raczył zerknąć na to...