Kredyt hipoteczny na wykończenie domu

[molszewski]

Dzień dobry.

 

Uprzejmie proszę o przeanalizowanie naszej sytuacji i porady w zakresie kredytu hipotecznego. 

 

1.Waluta kredytu - PLN

 

2.Pożądana długość okresu kredytowania – 20 lat

 

3.Wysokość kredytu – 220 000 zł

 

4.Wkład własny – Dom (oddany do użytkowania ale nie wykończony) + działka = ok. 450 000 zł

 

5.Wartość nieruchomości – 670 000 zł

 

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - nie dotyczy – kredyt na wykończenie domu stanowiącego naszą własność.

 

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności – dom jednorodzinny, własność

sprawa może być o tyle skomplikowana, że dom został wybudowany na dwóch działkach, jedna z działek jest własnością żony – dostała ją od rodziców, natomiast działka sąsiednia jest moja (kupiłem ją jeszcze przed ślubem) – dom stoi na środku. Działki mają osobne księgi wieczyste.

 

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości – powierzchnia użytkowa 130,08 m2, (+ pralnia 2,62 m2, + kotłownia 7,60 m2, + garaż w bryle domu 30,56 m2) łącznie 170,86 m2

Obie działki, na których stoi dom mają łącznie 0.87 ha (8700 m2).

 

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) –  Świętokrzyskie, powiat Buski, gmina Busko-Zdrój, Miejscowość Widuchowa (7km od miasta powiatowego), strefa uzdrowiskowa C, obszar Natura 2000, park krajobrazowy, media w działce: woda, prąd, planowana instalacja gazowa (PGNiG ma już pozwolenie na budowę) oraz planowany światłowód. Działka przy gminnej, mało uczęszczanej drodze asfaltowej, oświetlenie uliczne.

 

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji -

Budynek (formalnie) oddany do użytku w 2019 r., jednak nie jest wykończony.

 

Trzeba zrobić/kupić: całą łazienkę, całą kuchnię, sprzęty do zabudowy w kuchni, rekuperator, rolety zewnętrzne z napędem elektrycznym (instalacja elektryczna przygotowana), podjazd z kostki, opaska z kostki, taras, schody zewnętrzne, tynk na elewacji, tynk na podbitkach, gniazdka elektryczne/LAN/RTV, włączniki światła, listwy przypodłogowe, karnisze, wszystkie lampy i kinkiety, zabudowa garderoby, ponowne malowanie, wszystkie drzwi wewnętrzne, solary do grzania wody, odkurzacz centralny (jednostka), kilka grzejników, czujniki alarmowe.

 

Zrobione jest: ławy i ściany fundamentowe, chudziak, ściany nośne i działowe, strop, wieńce, nadproża, kominy, dach (blachodachówka), okna, drzwi zewnętrzne, automatyczna brama garażowa, ocieplenie ścian, ocieplenie fundamentu, ocieplenie stropu, ocieplenie podłóg, podbitki (trzeba jeszcze położyć tynk), tynki wewnętrzne, wylewki, parapety, kominek, płytki w garażu płytki w kotłowni (kotłowania gotowa na 100%), panele podłogowe, instalacja elektryczna (rozbudowana), RTV, LAN (rozbudowana), alarmowa, monitoring, podłogówka (cały dom), instalacja centralnego odkurzacza, instalacja grzejnikowa (mimo że jest przygotowana to raczej nie będziemy montować wszędzie grzejników), wentylacja mechaniczna (brak rekuperatora i sterownika), kanalizacja, instalacja ciepłej i zimnej wody, obieg cyrkulacji cwu, kocioł na pellet, podłoga na strychu z OSB, zasobnik CWU przygotowany do podłączenia solarów.

Dodatkowo poza domem na działce jest: ogrodzenie panelowe z każdej strony (ok. 170 mb), przydomowa oczyszczalnia ścieków, instalacja do zbierania deszczówki z podziemnym zbiornikiem 10 m3, garaż blaszak.

 

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 2

 

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców – 32, 34

 

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) –

• karty kredytowe: brak,

• chwilówki: brak,

• limity: limit w ramach Allegro Pay, który ponoć nie trafia do BIK, o ile się go nie używa. Aktualnie jest on jednak aktywny i do spłaty pozostało 500 zł (250 grudzień, 250 styczeń – w listopadzie zrobiony był zakup na 3 „raty” 0%), w przypadku możliwości wzięcia kredytu przed terminem spłaty w/w limitu, zostanie spłacony i zamknięty (wypowiedzenie 14 dni – bez konsekwencji).

• Raty 0% na telefon, do spłaty zostało ok. 100 zł – (2 raty, rata w grudniu i styczniu) – w razie potrzeby spłata będzie jednorazowa w grudniu.

• Raty 0% na telewizor – ostatnia rata w wysokości ok. 150 zł, zostanie spłacona w grudniu – więc tak jakby go już nie było.

• Pożyczka 0% z PKZP (w pracy), pozostało do spłaty 4370 zł, może zostać jednorazowo spłacona, wkładem własnym w pkzp, przed wnioskiem o kredyt, . Aktualna rata 555 zł + 60 zł składka członkowska (idzie na wkład).

 

14.Historia w BIK – Powinna być dobra. W ostatnich 10 latach kilka kredytów na 0% (ok. 10), branych na głównie na sprzęt RTV/AGD i materiały na budowę (od 2000 do 15000) – wszystko spłacone w terminie.

 

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy – 6 773 zł

 

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy – 6 757 zł

 

17.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 12 miesięcy - 6 577 zł

 

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy – 1 641,03

 

19.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy – 1 665,54

 

20.Działalność gospodarcza** - brak

 

21.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - ja: od 2010 r. (umowa o pracę) / żona: od 2017 r. (w innych spółkach tego samego właściciela, nieprzerwanie od 2013).

 

22.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - ja: czas nieokreślony / żona: czas nieokreślony

 

23.Wykonywany zawód – Informatyk (samorząd) / Fakturzystka (Sp. z o.o.)

 

24.Bank w którym posiadane jest konto – mBank / mBank

 

25.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) – TAK / TAK

 

26.Inne istotne informacje –

• Interesuje nas kredyt, który będzie można bezproblemowo nadpłacać.

• Interesuje nas WYŁĄCZNIE kredyt, w banku który nie wymaga rozliczenia na podstawie faktur, najlepiej by wystarczyło udokumentowanie wydatków na podstawie zdjęć lub oględzin,

• Chcielibyśmy, by kredyt uruchomiony został w jednej transzy, gdyż pozwoliłoby to na jednoczesne rozpoczęcie prac wewnętrznych i zewnętrznych. Planowane prace w zasadnie ze sobą nie kolidują.

• Nie wiem czy ma to znaczenie, ale z formalnego punktu widzenia zarówno żona jak i ja, jesteśmy również rolnikami, gdyż oboje posiadamy ponad 1ha pola (ja mam 1,47 ha, żona 3,32 ha, razem 4,79). Pola nie uprawiamy.

• Kredyt chcielibyśmy uzyskać w okresie max. 3 miesięcy, by od wiosny ruszyć z pracami.

• Zależy nam by mieć minimum 18 miesięcy na realizację prac.

• Wstępnie zainteresowani jesteśmy bankami PKO BP, Santander (dobre opinie znajomych), mBANK (tam oboje mamy konta, ale wiadomo, że dobra oferta innych banków skłoni nas do przeniesienia).

• Jestem członkiem PPK (jednak co miesiąc wypłacam składkę), żona nie jest członkiem PPK.

• Dom nie posiada charakterystyki energetycznej (jednak jest dobrze docieplony, planowany jest montaż solarów i rekuperacji).

 

I na koniec nasze pytania:

1. Czy na wykończenie domu (zakres pozostałych prac został opisany powyżej) powinniśmy się starać o kredyt hipoteczny czy mamy szanse wyłącznie na pożyczkę hipoteczną (przypominam, że dom został już formalnie odebrany).
2. Jak wyglądają kwestie ubezpieczeń (nieruchomości / kredytobiorców).
3. Czy ze względu na 2 księgi wieczyste, powinniśmy przed staraniem się o kredyt, notarialnie wprowadzić działki do wspólnego majątku (na podstawie darowizn) i utworzyć księgę nową księgę wieczystą, gdzie działki będą stanowiły już współwłasność małżeńską? Czy są banki, dla których nasza sytuacja nie stanowi problemu.
4. Czy duża powierzchnia działek (łącznie 0,87 ha) lub fakt, iż są one częścią gospodarstwa rolnego, może stanowić problem w uzyskaniu kredytu?
5. Jaki wpływ na naszą zdolność kredytową może mieć pożyczka w PKZP (w pracy)? Czy powinienem ją spłacić i wypisać się z PKZP czy nie będzie to wielkim problemem by spłacić ją w normalnym trybie oraz kontynuować uczestnictwo.
6. O co w szczególności powinniśmy dopytać podczas rozmów z przedstawicielami banków, lub czy bezpieczniej będzie skorzystać z pomocy doradcy kredytowego?

[RobertS]

ad. 1

zdecydowanie kredyt hipoteczny, pożyczka jest na cel dowolny

 

ad. 2

nieruchomość musi być ubezpieczona przez cały okres kredytowania + cesja na bank; odnośnie polis kredytobiorców to niektóre banki ich wymagają w innych są opcjonalne, tak czy inaczej warto je mieć zawsze,

 

ad. 3 i 4

sytuacja jest dość zawiła, niekoniecznie w każdym banku do zrobienia, musiałbym popytać jak to widzą

 

ad. 5

na zaświadczeniu będzie info, że rata pożyczki wynosi X i ta kwota będzie traktowana jako zobowiązanie; warto to spłacić, ale z PKZP nie musisz się wypisywać,

 

ad. 6

ile banków chcesz odwiedzić? kontakt z ekspertem finansowym pozwoli mieć wszystko w jednym miejscu, również jeden człowiek będzie się całością zajmował

[lzalewski]

Godzinę temu, molszewski napisał:

• Chcielibyśmy, by kredyt uruchomiony został w jednej transzy, gdyż pozwoliłoby to na jednoczesne rozpoczęcie prac wewnętrznych i zewnętrznych. Planowane prace w zasadnie ze sobą nie kolidują.

•  

Czy to jest priorytet? Tak na dobrą sprawę jeśli którykolwiek z banków mógłby się na to zgodzić, to tylko ING. W każdym innym z pewnością nastąpi rozbicie na 2 transze.

 

Dom stoi na bardzo dużej działce, co znacznie ograniczy pole manewru. Kiedy były wydane warunki zabudowy dla działki?

 

Faktur nie wymaga praktycznie żaden bank obecnie. Wymagają ich jedynie banki spółdzielcze.

 

Nie kierujcie się opiniami w internecie. Coś co nadawało się dla kogoś innego, niekoniecznie będzie idealne dla Was.

 

1. W grę wchodzi oczywiście kredyt hipoteczny.

2. To zależy od banku. Ubezpieczenie nieruchomości wymagane jest oczywiście zawsze. W niektórych bankach skorzystanie z polisy bankowej wpływa na marżę. Ubezpieczenie na życie wymagane jest przez większość banków. Osobiście zachęcam tak czy inaczej do posiadania.

3. Jest to do sprawdzenia.

4. Tak, opisałem to wyżej.

5. Do policzenia.

6. Moja opinia może być subiektywna, ale skorzystanie z usług pośrednika zewnętrznego niesie ze sobą wyłącznie zalety. Poniżej kilka z nich:

- oszczędność czasu,

- przedstawienie wszystkich ofert w jednakowy sposób, dzięki czemu łatwiej jest je porównać,

- pośrednik nie ma wszystkie oferty, a zatem może wymienić zarówno ich zalety jak i wady - w banku usłyszysz wyłącznie zalety,

- pośrednik ma płacone za zrealizowany kredyt, a nie niepotrzebne karty i ubezpieczenia, które nie stanowią niezbędnego cross-sellingu,

- obsługa posprzedażowa.

 

[molszewski]

12 minut temu, Sentinel75 napisał:

ile banków chcesz odwiedzić? kontakt z ekspertem finansowym pozwoli mieć wszystko w jednym miejscu, również jeden człowiek będzie się całością zajmował

Planowaliśmy wybrać się do: mBanku, PKO BP, Santander, Alior, ING (czyli myśleliśmy o 5 bankach). Ze względu na 2 księgi wieczyste postanowiliśmy jednak napisać wcześniej post na forum, gdyż dziś przeczytałem, że taka sytuacja nie jest akceptowana w PKO BP, co wzbudziło w nas obawy, że sprawa kredytu może nie być taka bezproblemowa.

 

18 minut temu, lzalewski napisał:

1 godzinę temu, molszewski napisał:

• Chcielibyśmy, by kredyt uruchomiony został w jednej transzy, gdyż pozwoliłoby to na jednoczesne rozpoczęcie prac wewnętrznych i zewnętrznych. Planowane prace w zasadnie ze sobą nie kolidują.

•  

Czy to jest priorytet? Tak na dobrą sprawę jeśli którykolwiek z banków mógłby się na to zgodzić, to tylko ING. W każdym innym z pewnością nastąpi rozbicie na 2 transze.

Nie jest to priorytet. Jeśli wypłata nastąpi w 2 transzach też będzie OK. Większy komfort z terminami wykonawców i planowaniem prac zapewniłaby gotówka dostępna od razu, ale jeśli aż tak mocno zawęzimy tym warunkiem pulę ofert, to musimy się pogodzić z faktem, że wypłata, a co za tym idzie prace zostaną podzielone na 2 tury.

 

Priorytetem jest dla nas uzyskanie korzystnej finansowo oferty  

Nie chcielibyśmy się również pchać w dodatkowe koszty związane z tworzeniem wspólnej księgi wieczystej, wolelibyśmy dodać wpisy do 2 ksiąg o ile banki zaakceptowałyby takie rozwiązanie - wydaje się nam, że to wyjdzie taniej i będzie dla nas mniej formalności - chodź może się mylimy.

W powyższym zakresie szczególnie prosimy o porady jak ten temat najlepiej załatwić i co wyjdzie nam korzystniej.

 

32 minuty temu, lzalewski napisał:

Dom stoi na bardzo dużej działce, co znacznie ograniczy pole manewru. Kiedy były wydane warunki zabudowy dla działki?

Tego też się obawialiśmy. Co można zrobić w takiej sytuacji? Warunki wydane były 30.07.2013 r.

 

 

Abstrahując od poprzednich pytań, jak obecnie wygląda sytuacja na rynku kredytów? Na jakie warunki można liczyć? Co myśleć o tzw. oprocentowaniu "stałym" (5 lat)? Wyszliśmy z założenia, że bank, jak to bank krzywdy sobie zrobić nie da i warunki w takim kredycie nie mogą być korzystne dla kredytobiorcy. Może jesteśmy w błędzie? Co Państwo sądzą o "stałym" oprocentowaniu, szczególnie mając na uwadze obecną sytuację gospodarczą.

 

[lzalewski]

2 minuty temu, molszewski napisał:

Planowaliśmy wybrać się do: mBanku, PKO BP, Santander, Alior, ING (czyli myśleliśmy o 5 bankach).

Czemu akurat taki dobór banków? Tylko 2 z nich byłyby w stanie udzielić Wam kredytu. Spośród nich tylko 1 ma dobrą ofertę.

3 minuty temu, molszewski napisał:

Nie chcielibyśmy się również pchać w dodatkowe koszty związane z tworzeniem wspólnej księgi wieczystej, wolelibyśmy dodać wpisy do 2 ksiąg o ile banki zaakceptowałyby takie rozwiązanie - wydaje się nam, że to wyjdzie taniej i będzie dla nas mniej formalności - chodź może się mylimy.

Wydaje mi się, że nie będzie to problemem, ale trzeba to zweryfikować. Poczekajcie do jutra. Jeśli do wieczora nie dostaniecie odpowiedzi, to przypomnijcie się ewentualnie w czwartek najlepiej z rana.

 

Co do oprocentowania stałego, to osobiście jestem na nie. Różnica w ofercie jest zbyt duża pomiędzy stałym a zmiennym. Dodatkowo w przypadku kredytu uruchamianego w transzach część banków nie udziela kredytów z oprocentowaniem stałym.

[molszewski]

3 minuty temu, lzalewski napisał:

8 minut temu, molszewski napisał:

Planowaliśmy wybrać się do: mBanku, PKO BP, Santander, Alior, ING (czyli myśleliśmy o 5 bankach).

Czemu akurat taki dobór banków? Tylko 2 z nich byłyby w stanie udzielić Wam kredytu. Spośród nich tylko 1 ma dobrą ofertę.

mBank  - tam oboje mamy konta,

Pozostałe: - mają placówki w naszym mieście, w Santanderze i Aliorze miałem już kiedyś jakieś pomniejsze raty (chodź to chyba nie ma dla banku znaczenia), znajomi uzyskiwali tam najlepsze oferty i twierdzili, że byli zadowoleni z pomocy konsultantów (chodź już padło w tym wątku, że nie powinniśmy się tym sugerować), w internetowych rankingach kredytów hipotecznych pojawiają się w czołówkach.

 

Oczywiście teraz, gdy okazuje się, że sprawa może być bardziej złożona (powierzchnia działek, 2 KW), skłaniamy się do skorzystania z pomocy fachowca (jednak by wyrobić sobie własne zdanie, prosimy Państwa o cenne rady i wskazówki).

[lzalewski]

To, że oddział jest w Waszym mieście nie ma żadnego znaczenia. Jak często musicie być w banku? Ja osobiście we własnej sprawie byłem ostatnio w banku jakieś półtora roku temu. Tylko po to, aby złożyć wniosek o uruchomienie kolejnej transzy kredytu na budowę. 

Z wymienionych przez Was banków do tematu ze względu na wielkość działki podejść mogłyby tylko ING i PKO BP. ING ma dobrą ofertę i dobrze się z nimi rozlicza koszty. PKO BP do najtańszych nie należy.

Rankingami się nie sugeruj. Nie są one w stanie uwzględnić wszystkich czynników. Alior w czołówkach znajduje się tylko z jednego powodu. Marża w tym banku jest uzależniona od scoringu klienta. W rankingach podawana jest najniższa możliwa. W rzeczywistości klienci rzadko ją dostają. Jest to jeden z droższych banków na rynku. 

 

Wytrzymajcie do jutra. Zweryfikuję możliwości i wskażę rozwiązania.

[lzalewski]

Niestety na odpowiedź będzie trzeba pewnie poczekać nieco dłużej. Konieczne jest wysłanie maili z zapytaniami w celu ich uzgodnienia z działami analiz w poszczególnych bankach. Na infolinii wsparcia konsultanci nie są w stanie odpowiedzieć ze 100% pewnością.

 

[lzalewski]

Na ten moment otrzymałem zwrotkę z Millennium. Konieczne będzie założenie jednej KW dla obu działek.

[RobertS]

mam info z PeKaO, że ciekawy przypadek, ale chcieliby zobaczyć KW dla tych działek...

 

dopytują się czy to na pewno nie jest bliźniak, ale z ww. opisu wynika, że nie

[lzalewski]

Zwrotka z ING - zabezpieczą się na obu działkach łącznie. Nie ma potrzeby grzebać w KW. Czekam jeszcze na informację zwrotną z BNP Paribas.

 

PEKAO moim zdaniem tego nie zrobi - za duża działka.

[RobertS]

no właśnie ta działka ich nie przeraziła, zastanawiają się czy aby to są dwa domy czy może jednak coś a la bliźniak + chcieli spojrzeć do KW

[lzalewski]

Ale u nich jest ograniczenie do 3000m2 jeżeli dobrze pamiętam. Chyba, że przy budynku oddanym do użytkowania nie robi im to różnicy. A tutaj nawet, gdyby przyjąć dwie odrębne działki, to i tak któraś musi mieć więcej.

[molszewski]

Dziękujemy za zainteresowanie.

Każda z działek ma ponad 3000m2.

Dom jest zwykłym domem jednorodzinnym (parterowym).

W KW nic ciekawego nie ma - działki w momencie przepisania / zakupu były niezabudowane. W księdze jest wyłącznie informacja o numerze działki i powierzchni. Po wybudowaniu domu nie wprowadzaliśmy zmian w KW - z tego co wiem to nie ma obowiązku ujawniania budynków w KW.

 

Bez względu na powyższe, jeszcze raz dziękujemy za zainteresowanie naszą sprawą, podjęliśmy jednak z żoną decyzję, iż poczekamy z kredytem na rozwój sytuacji na rynku.

 

W tym roku skorzystamy jeszcze z rat 0%, zakupimy część niezbędnych materiałów i sprzętu, oraz w ramach posiadanych środków wykonamy część prac.

 

Do tematu kredytu wrócimy najwcześniej za rok, o ile sytuacja się ustabilizuje.

[lzalewski]

Zapraszamy wówczas ponownie. Trzeba będzie ponownie popytać w bankach, gdyż procedury potrafią zmienić się czasem z dnia na dzień.