Zmniejszenia kosztów kredytu hipotecznego

[Gruby19]

Dzień dobry

 

Szukam możliwości zmniejszenia kosztów kredytu hipotecznego. Sytuacja wygląda tak:

Bank: mBank
Data uruchomienia: 08.2020
Okres: 179 miesięcy
Kwota kapitału: 350 000 PLN
Produkty dodatkowe: Ubezpieczenie na życie (127zł/m)

Liczba rat pozostałych: 131 
Kwota pozostała: 296 326 PLN
Aktualne oprocentowanie: 7,76%
Aktualna wysokość raty: 3 238 PLN

Forma zatrudnienia: JDG
Dochód na rękę:  ~18 000 PLN
Inne produkty: Leasing operacyjny VW Bank (5700PLN/m)

+ ok. 150 000 PLN wolnej gotówki na poczet skrócenia okresu / obniżenia rat / wkładu własnego do refinansowania.

Nie mam problemów związanych z obecnymi zobowiązaniami, ale szukam porady co w mojej sytuacji będzie najrozsądniejszym ruchem w celu optymalizacji kosztów z tym związanych.
- Refinansowanie kredytu w innym banku (być może obecne oferty są korzystniejsze od tych sprzed 4 lat)
- Skrócenie okresu finansowania 
- Obniżenie wysokości rat
- Spłata leasingu - to w mojej ocenie najmniej korzystne, bo dzięki wcześniejszej spłacie zyskałbym 10 000 PLN na przestrzeni 3 letniego okresu finansowania.

- Inwestycja?
- Nic nie ruszać i wydawać na głupoty?


Dziękuję i pozdrawiam

[lzalewski]

Wypełnij schemat wymagany w dziale kredytów mieszkaniowych.

[RobertS]

3 godziny temu, Gruby19 napisał(a):

Kwota pozostała: 296 326 PLN
Aktualne oprocentowanie: 7,76%
Aktualna wysokość raty: 3 238 PLN

jaka obecna wartość zabezpieczenia?

 

 

3 godziny temu, Gruby19 napisał(a):

Forma zatrudnienia: JDG
Dochód na rękę:  ~18 000 PLN

KPiR czy ryczałt? od kiedy?

[Gruby19]

48 minut temu, RobertS napisał(a):

jaka obecna wartość zabezpieczenia?

 Nie znam dokładnej wyceny.
Wartość nieruchomości w 2020r. to było 450k PLN za stan surowy (6600/m2). Kredyt hipoteczny udzielony został na kwotę 350k PLN (100k PLN wkład własny).
Dziś nieruchomość jest wykończona w wysokim standardzie, a bliźniacze nieruchomości, tego samego dewelopera, na działce obok sprzedawane są za 9500/m2 (również stan surowy. Na tej podstawie szacuję wartość nieruchomości na spokojnie 800 000 PLN.
 
 

48 minut temu, RobertS napisał(a):

KPiR czy ryczałt? od kiedy?

KPiR na podatku liniowym 19%. Od czerwca 2018.

 

------------------------------- dodano 17 minut później -------------------------------

3 godziny temu, lzalewski napisał(a):

Wypełnij schemat wymagany w dziale kredytów mieszkaniowych.

Panie Łukaszu, ciężko znaleźć ten schemat. Jakiś znalazłem - mam nadzieję, że dobry:)

 

Schemat do badania zdolności kredytowej

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - do ustalenia

3.Wysokość kredytu - obecnie 296 326 PLN

4.Wkład własny - w momencie uruchomienia 100 000 PLN, dziś możliwe dodatkowe 150 000 PLN

5.Wartość nieruchomości - w momencie uruchomienia 450 000 PLN, dziś przynajmniej 800 000 PLN

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - w momencie uruchomienia pierwotny, dziś wtórny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - mieszkanie własnościowe 

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 67m2 + 2 miejsca w garażu podziemnym

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - Poznań, Wlkp

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - zakończona, zamieszkała, wykończona w wysokim standardzie

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 1 

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 33

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - leasing operacyjny mLeasing do października 2026 (rata 5700 PLN/m)

14.Historia w BIK - czysto

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - N/D

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - N/D

17.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 12 miesięcy - N/D

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - N/D

19.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - N/D

20.Działalność gospodarcza** - 2022:  180000 PLN / 2023: 200000 PLN / 2024: 150000 PLN

21.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - 6lat

22.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - nieokreślony

23.Wykonywany zawód - powiedzmy, że informatyk

24.Bank w którym posiadane jest konto - mBank

25.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak

26.Oprocentowanie stałe/zmienne - aktualnie zmienne, w przyszłości do ustalenia

27.Inne istotne informacje - 

[RobertS]

Ze względów podatkowych nie ma sensu ruszać leasingu. 

 

Skoro do spłaty zostało ok. 300kzł kapitału to można kredy refinansować (lepsze warunki) i jednocześnie go nadpłacić + skrócić okres kredytowania.

Kwestia dobrania konkretnych parametrów nowego kredytu.

[lzalewski]

Generalnie ofertę masz dobrą. Jedyne co mógłbyś zrobić pod kątem oprocentowania to refinansować kredyt na oprocentowanie stałe. Czy jest sens? To zależy w jakim tempie zamierzasz spłacać ten kredyt. Jeśli zgodnie z harmonogramem, to ja pewnie bym to zrobił. Jeśli w najbliższym czasie planujesz jakieś większe nadpłaty, to bym odpuścił.

[Gruby19]

 W przypadku nadpłaty w wysokości 150 000 PLN symulacja mBanku pokazuje, że:

- w przypadku zmniejszenia wysokości raty - rata wyniesie: 1600 PLN (-1638PLN)
- w przypadku skrócenia okresu kredytowania - okres zostanie skrócony do 46m (-85m)

 

12 godzin temu, RobertS napisał(a):

Ze względów podatkowych nie ma sensu ruszać leasingu. 

 

Skoro do spłaty zostało ok. 300kzł kapitału to można kredy refinansować (lepsze warunki) i jednocześnie go nadpłacić + skrócić okres kredytowania.

Kwestia dobrania konkretnych parametrów nowego kredytu.

Czy mogę prosić o przygotowanie choć jednej symulacji, która mogłaby pokazać, czy bardziej opłaca się refinansować kredyt na nowych warunkach, czy skorzystać z oferty mBanku? Zaznaczam, że jeżeli różnica będzie niewielka, to pozostanę w mBanku, bo jednak czas i formalności też mają swoją cenę.
Do kalkulacji refinansowania możemy przyjąć parametry:
Wpłata własna: 150 000 PLN 
Okres kredytowania: 46m
Oprocentowanie: stałe lub zmienne.
 

11 godzin temu, lzalewski napisał(a):

Generalnie ofertę masz dobrą. Jedyne co mógłbyś zrobić pod kątem oprocentowania to refinansować kredyt na oprocentowanie stałe. Czy jest sens? To zależy w jakim tempie zamierzasz spłacać ten kredyt. Jeśli zgodnie z harmonogramem, to ja pewnie bym to zrobił. Jeśli w najbliższym czasie planujesz jakieś większe nadpłaty, to bym odpuścił.

Raczej nie będę go spłacał przez kolejne 10 lat tak jak wskazuje to w tym momencie harmonogram.
Niezależnie, którą opcję finalnie wybiorę - możliwe, że za 2-3 lata jak pojawi się trochę więcej wolnej gotówki, to będę w stanie spłacić całość.

Jeszcze dodatkowa kwestia:
Słyszę głosy, że dopóki kredyt oprocentowany jest poniżej inflacji, to właściwie nie opłaca się go spłacać.
Logika nakazuje pozbyć się go jak najszybciej, ale jakie jest Wasze zdanie?

 

------------------------------- dodano 28 minut później -------------------------------

Edit.
Jeszcze jedno - jedno z pomieszczeń w mieszkaniu zostało oddelegowane na cele działalności jako biuro. 
To pomieszczenie stanowi 13% powierzchni nieruchomości, przez co część odsetkową raty rozliczam jako koszt uzyskania przychodu w odpowiedniej proporcji. Finalnie w dniu dzisiejszym jest to kwota ~260zł/m.
Rozumiem, że skoro nadpłata kredytu pokrywa część kapitałową, to nie mogę w żaden sposób zakwalifikować tej nadpłaty jako koszt uzyskania przychodu? Czy to cokolwiek zmienia w mojej sytuacji? 

[RobertS]

41 minut temu, Gruby19 napisał(a):

Słyszę głosy, że dopóki kredyt oprocentowany jest poniżej inflacji, to właściwie nie opłaca się go spłacać.
Logika nakazuje pozbyć się go jak najszybciej, ale jakie jest Wasze zdanie?

jeżeli na posiadanych pieniądzach jesteś w stanie zarobić więcej niż wynosi koszt kredytu to nie opłaca się go nadpłacać

czyli to nie do końca chodzi o poziom inflacji vs oprocentowanie kredytu

ale oczywiście bezpieczne papiery (ich kupon) są skorelowane z poziomem inflacji

[RobertS]

1 godzinę temu, Gruby19 napisał(a):

skoro nadpłata kredytu pokrywa część kapitałową, to nie mogę w żaden sposób zakwalifikować tej nadpłaty jako koszt uzyskania przychodu?

to już ze swoim księgowym ustal lub ew. doradcą podatkowym, my tutaj nie mamy takiej wiedzy, aby odp. na takie pytania

------------------------------- dodano 0 minut później -------------------------------

2 godziny temu, Gruby19 napisał(a):

o pomieszczenie stanowi 13% powierzchni nieruchomości, przez co część odsetkową raty rozliczam jako koszt uzyskania przychodu w odpowiedniej proporcji.

i jeszcze jedno, w takiej sytuacji powinieneś to zgłosić w urzędzie miasta i płacić inny podatek od nieruchomości, bo jak US zrobi kontrolę może być wesoło

[Gruby19]

2 godziny temu, RobertS napisał(a):

jeżeli na posiadanych pieniądzach jesteś w stanie zarobić więcej niż wynosi koszt kredytu to nie opłaca się go nadpłacać

czyli to nie do końca chodzi o poziom inflacji vs oprocentowanie kredytu

ale oczywiście bezpieczne papiery (ich kupon) są skorelowane z poziomem inflacji

  

Godzinę temu, RobertS napisał(a):

to już ze swoim księgowym ustal lub ew. doradcą podatkowym, my tutaj nie mamy takiej wiedzy, aby odp. na takie pytania

------------------------------- dodano 0 minut później -------------------------------

 

 

i jeszcze jedno, w takiej sytuacji powinieneś to zgłosić w urzędzie miasta i płacić inny podatek od nieruchomości, bo jak US zrobi kontrolę może być wesoło

 

  

Rozumiem, dziękuję za informacje. Kwestie podatkowe są odpowiednio uregulowane.

Myślę, że możemy wrócić do głównego zagadnienia.

 

 

 

[RobertS]

5 godzin temu, Gruby19 napisał(a):

możemy wrócić do głównego zagadnienia.

proszę się przypomnieć w poniedziałek, udanego weekendu

[Gruby19]

W dniu 6.09.2024 o 19:31, RobertS napisał(a):

proszę się przypomnieć w poniedziałek, udanego weekendu

Dzień dobry
Przypominam się:)

[lzalewski]

Ja w pierwszej kolejności poszedłbym w Twoim przypadku do mBanku. Mają w tej chwili jedną z lepszych ofert dla stałego oprocentowania. Jeśli przedstawią Ci ofertę zgodną z obecnym ich cennikiem, to zaproponowane oprocentowanie wynosić będzie 6,7%.

[Gruby19]

2 godziny temu, lzalewski napisał(a):

Ja w pierwszej kolejności poszedłbym w Twoim przypadku do mBanku. Mają w tej chwili jedną z lepszych ofert dla stałego oprocentowania. Jeśli przedstawią Ci ofertę zgodną z obecnym ich cennikiem, to zaproponowane oprocentowanie wynosić będzie 6,7%.

Dziękuję. 
Czy na dzień dzisiejszy istnieją jakieś przesłanki pozwalające oszacować jak mogą zmienić się stopy procentowe w najbliższym czasie, np. w ciągu roku?

Drugie pytanie:

Załóżmy, że faktycznie taką ofertę przedstawią - czy nadpłaty powinienem dokonać przed aneksowaniem umowy na nowe warunki, po aneksowaniu, czy nie ma to znaczenia? 

Edytowane 9 Września 2024 przez Gruby19

[lzalewski]

12 minut temu, Gruby19 napisał(a):

Czy na dzień dzisiejszy istnieją jakieś przesłanki pozwalające oszacować jak mogą zmienić się stopy procentowe w najbliższym czasie, np. w ciągu roku?

Wróżenie z fusów.

 

12 minut temu, Gruby19 napisał(a):

Załóżmy, że faktycznie taką ofertę przedstawią - czy nadpłaty powinienem dokonać przed aneksowaniem umowy na nowe warunki, po aneksowaniu, czy nie ma to znaczenia? 

Co do zasady im szybciej dokonujesz nadpłat, tym lepiej dla Ciebie. Pod kątem oferty nie ma to znaczenia.

[Gruby19]

Ok złożyłem dyspozycję w mBanku.

@lzalewski @RobertS
W międzyczasie - czy mogę prosić Was o przygotowanie oferty refinansowania kredytu w innym banku zarówno dla oprocentowania zmiennego jak i stałego?
Chciałbym wiedzieć jak wyglądają oferty innych Banków w porównaniu z tym co zaoferuje mi mBank. Ale także chciałbym też użyć tego jako argumentu do negocjacji z mBankiem.. Jednak wolałbym mieć do tego realną ofertę, a nie "kłamać".

[RobertS]

dla banku sama oferta nie ma znaczenia, abyś mógł mieć argument w ręku konieczna jest decyzja kredytowa

[lzalewski]

21 minut temu, Gruby19 napisał(a):

W międzyczasie - czy mogę prosić Was o przygotowanie oferty refinansowania kredytu w innym banku zarówno dla oprocentowania zmiennego jak i stałego?

Patrząc na warunki jakie masz obecnie, refinansowanie na zmienne nie będzie miało sensu. Być może da się uzyskać marżę o 0,1p.p. niższą, ale taka różnica to nie różnica, która da realne korzyści - należy pamiętać, że refinansowanie nie jest zupełnie bezkosztowe.

 

22 minuty temu, Gruby19 napisał(a):

Chciałbym wiedzieć jak wyglądają oferty innych Banków w porównaniu z tym co zaoferuje mi mBank.

Zakładam, że stałe dostaniesz na poziomie 6,7%. Niższego nie dostaniesz dla powyższych parametrów nigdzie (chyba że nieruchomość jest energooszczędna, wówczas będzie to 0,2p.p. niżej).

[Gruby19]

1 minutę temu, lzalewski napisał(a):

Zakładam, że stałe dostaniesz na poziomie 6,7%. Niższego nie dostaniesz dla powyższych parametrów nigdzie (chyba że nieruchomość jest energooszczędna, wówczas będzie to 0,2p.p. niżej).

Na szybko otrzymałem ofertę przejścia na oprocentowanie okresowo stałe (5lat) na poziomie 6.95% z informacją, że 6.7% to oferta dla nowych umów w segmencie Intensive. Wymagania segmentu Intensive spełniam, więc poprosiłem o kontakt z opiekunem.
Czekam również na propozycję obniżenia oprocentowania przy zachowaniu oprocentowania zmiennego. 

[Gruby19]

Dostałem odpowiedź negatywną z mBanku:

 

Cytat

Dzień Dobry,

 

Pozostawiliśmy marżę kredytu hipotecznego na niezmienionym poziomie. Warunki dla oprocentowania zmiennego zostały już wprowadzone.

 

Na podstawie tej dyspozycji nie możemy nie możemy również zaproponować Panu oprocentowania stałego obniżającego ratę kredytu na oczekiwanym poziomie. Oprocentowanie okresowo stałe dla obecnych kredytobiorców ustalane jest indywidualnie. Propozycja oprocentowania stałego uwzględnia aktualną Pana marżę kredytu oraz stopy procentowe, w tym stopy bazowe dla kredytów 5 letnich, na które mają także wpływ zmiany dokonywane przez Radę Polityki Pieniężnej.

Wniosek o zmianę oprocentowania na okresowo stałe można złożyć przez mLinię lub u Doradcy w placówce mBanku. Jeśli występuje problem techniczny przy składaniu wniosku konsultant mLinii lub Doradca pomoże zdiagnozować problem lub złoży wniosek w Pana imieniu.

Warunki te oraz możliwości składania wniosku opisujemy na stronie https://www.mbank.pl/indywidualny/kredyty/kredyty-hipoteczne/mam-kredyt-hipoteczny/#stale

 

Z pozdrowieniami,

Zespół mBanku.