Czy jest zdolność kredytowa na kredyt hipoteczny?

[Santosz]

Witam proszę o zbadanie zdolności.

2 lata temu dostalismy hipotekę na działkę w kwocie 56tys z BOŚ. Dziś chcemy sie na niej budować

Wysokość kredytu.ok 180000-

Wartość nieruchomości / wkład własny.240000/jesli dzialke moge podac jako wkład wlasny to 60tys

Rynek pierwotny/rynek wtórny.pierwotny

Rodzaj nieruchomości - dom jednorodzinny

Metraż nieruchomości - 120m

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto). pomorskie - Dębnica Kaszubska koło Słupska

Stan zaawansowania inwestycji - zamówiony geodeta, wybór projektu

Waluta kredytu.pln

Pożądana długość okresu kredytowania.18-20

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym.4

Łączny miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc.7000zł/6500

Źródło uzyskiwania dochodów. Umowa na czas nieokreślony

Okres trwania umowy w tył/okres trwania umowy w przód. Od 1roku, żona od czterech

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców. 36 i 33

Aktualne obciążenia kredytowe. 2000

Historia w BIK. Kilka spłaconych kredytów dwa lub trzy razy niewielki opóźnienie w spłatach,

 

 

Chcialbym nadmienić ze dom bedzie budowany przeze mmnie osobiście i trudno oc enic wartosc - według mnie bedzie około 300tys ale w tym jest moja robocizna wiec tego chyba nie mogę podać.

Proszę o info

[lzalewski]

Czym są aktualne obciążenia kredytowe? Czy jest to rata?

180tys. to będzie zbyt mała kwota kredytu. Banki liczą minimum 2000-2500zł/m2. Chyba, że posiadacie odpowiednie środki własne.

[Santosz]

Aktualnie 700zł hipoteka na działke, 300 raty tv, 440 kredyt samochodowy, reszta to dwa kredyty konsumpcyjne, dom chcemy budować metodą gospdarczą , sami stąd niska kwota kredytu

 

nadmieniam ze kosztorys wstepny wybranego projektu przewiduje taka cene przy budowie systemem gospodarczym

[Santosz]

czy rzeczywiście działkę którą spłacam obecnie w BOŚ mogę podawać jako wkład własny?

[MJM]

czy rzeczywiście działkę którą spłacam obecnie w BOŚ mogę podawać jako wkład własny?

 

W tym wypadku tylko różnicę między wartością działki a kapitałem do spłaty.

Będziesz musiał przenieść kredyt na działkę do banku docelowego.

Jaką masz opłatę za wcześniejszą spłatę w BOŚ?

[Santosz]

nie mam pojecia, ale w takim razie wkład własny to obecnie po dwoch latach spłaty tylko 20tys.

[lzalewski]

Banku nie będzie interesowało, że pewne prace wykonacie własnymi siłami. Bank musi mieć pewność, że nie będzie problemu z oddaniem domu do użytku. Będziecie musieli wnioskować o wyższą kwotę, natomiast (jeśli nie będzie takiej potrzeby) nie uruchomicie ostatniej transzy kredytu.

Zdolność na tą kwotę się znajdzie. Nie ma jednak sensu wskazywać banków i podawać symulacji już w tym momencie. Do czasu zebrania pełnej dokumentacji jeszcze pewnie chwila czasu upłynie, a do tego momentu może się sporo zmienić w ofertach bankowych.

[Santosz]

co musze posiadać aby sie o kredyt starać? projekt, czy pozwolenie na budowe tez juz musi byc - bo o ile projekt zwykle w 2300-2500 sie znajdzie to sama adaptacja do warunków technicznych działki to zwykle ponad 2tys, mdo tego geodeta i matryca to 800zł, potem geodeta i wytyczenie pozycji domu na działce 6oozł, projekty połaczeń mediów ZE i ZGK kolejny 1000zł i tak naprawde zanim sie wystapi o kredyt to juz trzeba wylozyc 6-8tysiaczków. Czy sam projekt wystarczy? jak to jest z ta ostatnia transza i w jakiej wysokości są one uruchamiane i kiedy? Np od kwoty 200tys. zł. Czy wtedy budowa jest podzielona na jakies etapy? Sorki ale jestem laikiem jesli chodzi o rynek kredytów hipotecznych a ten jeden mały który brałem to był wypłacany jednorazowo

[lzalewski]

Musisz mieć pozwolenie na budowę. Bez tego nie da się złożyć wniosku. Można wnioskować, gdy pozwolenie jest jeszcze nieprawomocne, a dostarczenie prawomocnego będzie warunkiem do umowy.

Kredyt na budowę będziesz mieć podzielony na transze. Będą to 3-4 transze. Za każdą z nich będziesz musiał wykonać określone etapy budowy. Kolejna transza będzie wypłacana po wykazaniu w banku, że zostały wykonane prace, które miały być wykonane za transzę poprzednią. Odbywa się to przez pokazanie w banku zdjęć z budowy lub poprzez inspekcję pracownika banku.

[Santosz]

Dzieki własnie jestem po spotkaniu z doradca getin banku (okazało się ze to kolega z poprzedniej pracy) i juz wiem o wiele więcej. Wstępnie zdolność wyliczona na 320tys. Jak Izalewski pisze musi byc pelna dokumentacja wlacznie z dziennikiem budowy i pierwszym wpisem - no chyba ze zlecam budowe domu od A do Z firmie wtedy to ona sie zajmuje pozwoleniami i reszta i tak mógłbym załatwić już teraz.

[lzalewski]

A kolega powiedział, że Getin jest bankiem ostatniego wyboru?

[Santosz]

Najlepszy pewnie nie jest ale warto byc rozeznanym na rynku, wczoraj na maila przyszla oferta to poszedełem sie dowiedziec i dobrze - znajomy mnie uprzedził aby w bankach podczas zbierania informacji nie wyrazac zgody na sprawdzenie w bik a i tak musza udzielic podstawowych infpormacji

[lzalewski]

Możesz również skorzystać z usług któregoś doradców z forum:)

[Santosz]

własnie próbuje i myslalem ze trzeba zaczac od obliczenia zdolnosci kredytowej

[lzalewski]

Najlepiej jest zacząć właśnie od zbadania zdolności, później wyszukać odpowiednią nieruchomość i zacząć działać

[Santosz]

jutro mam spotkanie z doradca open finance wiec zobacze co mi powie

[RobertS]

Najlepszy pewnie nie jest ale warto byc rozeznanym na rynku, wczoraj na maila przyszla oferta to poszedełem sie dowiedziec i dobrze - znajomy mnie uprzedził aby w bankach podczas zbierania informacji nie wyrazac zgody na sprawdzenie w bik a i tak musza udzielic podstawowych infpormacji

 

jeżeli nie chcesz, aby w bankach sprawdzali Twój BIK to zamów sobie raport i zobacz jaką masz punktację

 

pamiętaj też, że zarówno kolega z GNB jak i doradca z OF przede wszystkim będą sugerowali kredyt w GNB, który niestety do tanich nie należy, w tym banku wynik badania BIK ma b.duże znaczenie więc pewnie chociaż jeden z nich będzie chciał Ci BIK zbadać...

 

możesz oczywiście złożyć wniosek w GNB (przez pracownika lub OF), ale udaj się też do innych banków, wniosków do nich NIE składaj przez doradcę z OF! znajdź innego doradcę lub złóż wnioski bezpośrednio

[Santosz]

raport plus zamówiłem kilka dni temu bo chociaz 2 lata temu dostalem hipotekę to kilka miesiecy temu z winy jednego z banków przez dwa miesiace widniałem w bik z niezapłacona ratą (opisywałem tę sytuacje w innym temacie) stąd wole wlasnie sprawdzic w raporcie z bik jak to wyglada. powiedzcie tylko dlaczego mam znalexc innego doradcę - tzn ze konkretnie open finance jest do..... czyli mam sie zglosic do np expandera czy lepiej po prostu np kogos z forum? I dlaczego nie skladać wnioskow przez doradce z open finance?

[lzalewski]

Najlepiej kogoś z forum:)

Jeśli chodzi o OF to nie jest powiedziane, że na pewno będzie tak jak napisał to Sentinel. Faktem jednak jest, że OF ma tego samego właściciela co GNB (Czarnecki). W związku z tym dość często zdarza się, że klienci kończą właśnie w tym banku mimo, że mają sporo innych możliwości. Wnioski, które są składane przez doradców OF w innych bankach często są tak prowadzone, aby był negat. Sam w tej chwili kończę w Millennium kredyt klientów, którzy mieli negata w tym banku przy wniosku składanym przez OF. Oczywiście pozytywnie.

Tutaj na forum przeglądając wypowiedzi poszczególnych doradców będziesz w stanie zweryfikować ich wiedzę i obiektywizm przy wskazywaniu banków.

[RobertS]

Chciałbym, aby nie było tak jak napisałem wcześniej. Niestety z wypowiedzi osób, które składały wnioski przez OF często wynika, że jakoś dziwnie dostają negaty w bankach, w których zdolność im wychodziła i pozostaje tylko GNB.

 

Pomijam sytuacje, w których GNB jest jedynym bankiem, w którym klienci mają szansę na kredyt, takie przypadki zdarzają się i mnie, ale naprawdę są sporadyczne.

[MJM]

Ja również miałem kilku klientów z OF(porażka co oni im oferują) niektórych nawet OF zapraszało na podpisanie umowy gdzie był negat z powodu zatajenia karty - tylko że klient kartę pokazał a doradca z OF już jakoś z tym sobie dał radę.

 

Nie oceniam całej firmy, ale trzeba tam uważać bo fakt jest taki że lubią sprzedać GNB za wszelką cenę.

[RobertS]

to wcale nie chodzi o to, że oni lubią GNB...powód jest nieco inny (bardziej systemowy)

[Santosz]

No i byłem wczoraj, miła Pani duzo informacji - okazalo sie i nie wiem czy to prawda, ze w zwiazku z tym że posiadam na działce hipoteke z Boś (brana na 8lat, spłacone juz 3) to generalnie tylko w BOŚ moge sie starać o kredyt który w wartości nieruchomości uwzgledni działkę - w innym przypadku tzn innego banku musze dobrac kwote na spłatę zobowiazania zwiazanego z BOŚ - na przykładzie PKO Sa wyliczyłem że za hipoteke wartą obecnie 43tys zł bede musiał zapłacic 90tys! Paranoja. Wzialbym w Bosiu ale.... podobno maja najwyższa cene za metraż domu - 2800zł. Przy domu 115m2 wychodzi ze musze wziasc kredyt o wartosci 330tys - na okres 20lat bo taki mnie interesuje zaproponowano rate - 2400 z groszem! jesli dolicze do tego przez 5 lat dzialke 700 to mam 3100! Przeliczenie w Banku Pko Sa wychodzi duzo lepiej bo tam po cenie 2300 wychodzi mi kredyt 250tys i tu rata wynosi 1831 na 20lat, po polaczeniu dzialki musze wziasc 300tys z rata 2242 wiec duzo korzystniej niz w Bosiu przy samym kredycie - pytanie tylko czy to wszystko prawda. Jaki jest w waszej ocenie Bank który przyjmuje najniższą stawkę za metr domu - pytam bo tak naprawde potrzebuje maksymalnie 250tys gdyz wieksza czesc prac planuje robic sam.

I jeszcze jedna sprawa - mieszkam obecnie w domu ktorego połowa jest moja a druga mamy (udziały po 50%) - podobno nie może on stanowic dla banku zabezpieczenia w zamian działki choc jest drozszy (moja połowa szacowana na 70-75tys) bo banki nie ustanawiaja zabezpieczenia na czesci nieruchomosci - mama musiałaby wyrazic zgode na ustanowienie hipoteki na całym domu. Czy to prawda?

[lzalewski]

W BOŚ również obciążona kredytem działka nie zostanie uznana za wkład własny. Wkładem własnym będzie różnica pomiędzy wartością działki a aktualnym saldem kredytu.

Niską cenę przyjmuje Millennium - 1800zł/m2.

Tak, banki nie zabezpieczają się na udziałach. Spójrz na to od strony banku. W razie egzekucji będzie problem ze sprzedażą połowy domu.

[Santosz]

Nie chodzi o uznanie działki jako wkładu własnego - tylko powiedziano mi że jako zabezpieczenie kredytu inny bank nie wpisze sie do hipoteki jako drugi, stad podobno najłatwiej by mi bylo dostac w Bosiu, zwłaszcza ze juz raz dostałem