Kredyty na dom i działkę... 450.000zł

[tomich]

Witam,

Nasza sytuacja wygląda następująco. Rok temu kupiliśmy działkę na kredyt w PKO BP (108.000 na 15 lat - ~950zł/msc., pozostało 103.000). Teraz przyszedł czas na dom. Chcielibyśmy wziąć kredyt w programie Rodzina na Swoim w kwocie około 350.000zł. Powiedzmy, że pozwolenie na budowę już jest (niedługo będzie).

Razem z małżonką zarabiamy średnio 6000zł netto, a w gospodarstwie domowym jest nas dwoje.

Czy i w jaki sposób możemy wziąć kredyt w Rodzina na Swoim posługując się tylko i wyłącznie obciążoną już w hipotece działką. Czy jest to w ogóle możliwe?

[WMichal]

Witam,

 

możecie to zrobić, ale jedynie w PKO BP, jeżeli nie będziecie "ruszać" pierwszej hipoteki.

Może być z tym jednak problem, z tego względu, że przy zabezpieczeniu się na drugim miejscu hipoteki LTV (wartość kredytu do wartości działki z przyszłym domem) drugiego kredytu nie może przekroczyć 80%. Rozwiązania są trzy:

 

a) podkręcenie wyceny nieruchomości tak aby po wybudowaniu wartość osiągnęła min 540.000 zł (350.000 zł/0,8+103.000 zł). Wykonalne, ale zależy w jakim dołku zakupiliście działkę i czy rzeczoznawcy okoliczne transakcje pozwolą na wywindowanie ceny nieruchomości

 

b) ustanowienie zabezpieczenia na innej nieruchomości - jak rozumiem nie wchodzi w grę

 

c) refinansowanie kredytu na działkę do nowego banku, gdzie drugi kredyt można zabezpieczyć do LTV=100% - wykonalne, ale trzeba się spieszyć. Można spróbować złożyć dwa wnioski jednocześnie. Banki które to zrobią to BNP Paribas Bank (z tym, że będzie trzeba wartość działki podnieść wyceną do min. 115.000 zł - wykonalne), Kredyt Bank, Bank Millennium. W tych bankach widziałbym te wnioski.

 

Przyda się Wam pomoc dobrego doradcy bo zadanie nie jest standardowe. Polecam kogoś z forum, ew. mnie również ;).

Kontakt przez forumowy profil.

 

PS: może Wam nie starczyć zdolności, ale sprawdzę to jutro.

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

[MJM]

W KB zdolność raczej będzie ale najlepiej wypełnij schemat

 

http://www.forum-kredytowe.pl/f125/zdolnosc-kredytowa-kalkulator-obliczanie-zdolnosci-kredytowej-42722.html

[tomich]

Najlepiej dwa kredyty - jeden na działkę (ten już jest w PKO BP) a drugi z dopłatami na budowę domu.

Wysokość kredytu zwykłego - 103000 (działka)

Wysokość kredytu z dopłatami - 350000 (budowa)

Wartość nieruchomości / wkład własny. 460000 / 0

Rynek pierwotny

Rodzaj nieruchomości - działka, dom

Metraż nieruchomości - 130

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto) - pomorskie, poza Gdańskiem

Stan zaawansowania inwestycji - pozwolenie na budowę.

Waluta kredytu - PLN

Pożądana długość okresu kredytowania - 30 lat.

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 2

Łączny miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc - 6400 / 6200

Źródło uzyskiwania dochodów - umowa na czas określony listopad 2016, umowa na czas nieokreślony.

Okres trwania umowy w tył/okres trwania umowy w przód - 1rok/4lata, 3lata/-

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 27

Aktualne obciążenia kredytowe - wspomniana wyżej działka 103000 (rata 950)

Historia w BIK - brak

[MJM]

Kredyt Bank

kredyt Na działkę 103tyś /30lat

rata 666zł do czasu wpisu 749zł

ub. niskiego wkładu 721

wymagane konto z wpływem wynagrodzenia, karta kredytowa oraz ub. na życie składka miesięczna 0,029% 29,87zł

 

Kredyt na Budowę

350tyś/30lat

rata1 1688zł do momentu wpisu do KW 1970zł

rata97 2240zł

wymagania j.w ub. na życie składka 101,50zł

ub. niskiego wkładu 2450zł

 

Jeżeli już macie pozwolenie na Budowę to możecie udać się do PKO i tam dobrać kasę na budowę obecnie mają dobrą ofertę, jak nie to może się okazać że lepiej jest przenieść ten kredyt.

 

Tak jak pisał WMichał będzie troszkę gimnastyki:) więc również uważam że przyda Wam się jakiś dobry doradca a najlepiej doradca z Forum

[tomich]

Dziękuję MJM, na razie jednak nie chciałbym zmieniać banku - zobaczymy co uda się zrobić, ale póki co otrzymałem taką oto wiadomość od miłej Pani z PKO BP:

"W związku ze zmianami w prawie hipotecznym, obawiam się jednak, że może być problem z wpisaniem się na drugim miejscu, ponieważ istotna jest tzw. wolna przestrzeń hipoteczna. Wpis nie może przekraczać 20% wartości zabezpieczenia. Przypuszczam, że w tym wypadku bardziej opłacałoby się Państwo zaciągnąć nowy kredyt na spłatę obecnego i na budowę. Co prawda, nie ma w tym wypadku możliwości skorzystania z dopłat rządowych. Wyjściem jest gdybyście mieli Państwo inną nieruchomość pod zabezpieczenie kredytu na budowę (np. nieruchomość rodziców)."

 

Co to oznacza? Nie ma z tego wyjścia? Jaki należałoby mieć wkład własny aby ten kredyt dobrać w PKO BP - ktoś pomoże?

[MJM]

Sorry, ja nie skojarzyłem a opisywał tu już WMichał w PKO nie dostaniesz drugiego kredytu na budowę max 80% LTV.

Ale już w Kredyt Banku tak:) więc trzeba się przenieść do innego Banku

[tomich]

OK> A gdyby okazało się, że mam te 20% to wówczas z 350.000 pozostaje 280.000 kredytu z Rodzina na Swoim + oczywiście kredyt na działkę, który już jest. Jak wówczas wygląda rata i formalności?

Oczywiście w PKO BP.

[WMichal]

Tomich nie możesz tak liczyć, gdyż LTV liczysz od przyszłej wartości nieruchomości (działka+budowa).

Czyli 20% wkładu to byłoby (350.000 + 110.000 zł)*20%=92.000 zł, a kredyt maks. na 258.000 zł (z kosztorysem budowy na 350.000 zł).

Formalności wyglądają jak przy normalnym kredycie, z tym, że uruchomienie środków nastąpi dopiero po wykonaniu prac ze środków własnych.

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

[tomich]

Witam,

Pozwolenie na budowę jest rozpatrywane w starostwie.

Kontynuując rozpoczęty przeze mnie temat chciałbym przystąpić do kompletacji dokumentów dla najbardziej korzystnych w tej chwili banków. Myślę nad PKOBP, MILLENIUM, KREDYT BANK, CREDIT AGRICOLE. Bardzo proszę o listę dokumentów, które na pewno muszę mieć aby złożyć wniosek. Czy któryś bank pozwala na złożenie wniosku bez rozpatrywanego jeszcze pozwolenia na budowę?

 

Wysokość kredytu - 102.200 (działka w PKO BP) + 350.000 (dom w RnS)

Wkład własny - działka spłacona ~18.000 zł.

Wartość nieruchomości - 120.000 (działka) + 350.000 (dom) = 470.000

Rynek pierwotny

Rodzaj nieruchomości - dom

Metraż nieruchomości - 130 m2

Lokalizacja nieruchomości - pomorskie poza Gdańskiem

Waluta kredytu - PLN

Pożądana długość okresu kredytowania - 30 lat

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym -2

Łączny miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc - 6000zł

Źródło uzyskiwania dochodów - jedna umowa o pracę na czas nieokreślony i jedna na czas określony od 11.2011 do 11.2016 (lekarz na specjalizacji).

Wiek kredytobiorców - 27

Aktualne obciążenia kredytowe - kredyt na działkę w PKOBP na 15 lat, do spłaty pozostało ~102.200PLN (rata 950PLN).

BIK - brak.

 

Jeżeli taka będzie konieczność chętnie skorzystam z pomocy doradców z tego forum. Serdecznie Wszystkich pozdrawiam!

[PlanFinance]

Kiedy będzie pozwolenie?.

 

Credit Agricole z powodu zbyt wysokiego LTV, PKO BP z niemożności połączenia tych 2 kredytów, Millennium z powodu oferty należy odrzucić.

 

 

Kredyt Bank, Eurobanku, GNB. W Eurobanku zdolność na ok.330 000 PLN, w KB i GNB zdolność jest.

[tomich]

Pozwolenie na budowę będzie w pierwszej połowie grudnia (miesiąc już minął). No to się pojechało z tymi bankami :/

[WMichal]

Witam,

 

Skoro jesteście pod ścianą z czasem to radziłbym już składać wniosek o refinansowanie kredytu na działkę, do banków wymienionych przez PlanFinance.pl

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

[tomich]

Dziękuję Wam. Od jakich papierków należy zatem zacząć? Na które z nich najdłużej się czeka? Ktoś ma doświadczenie?

[PlanFinance]

Lista dokumentów do refinansowania i budowy domu. Lista uniwersalna - plus/minus w zależności od banku

 

Dokumenty nieruchomości:

 

Umowa kredytowa

Zaświadczenie o kredycie

Operat szacunkowy

Kosztorys bankowy(druki w załączeniu)

Podstawa nabycia działki

Prawomocne pozwolenie na budowę

Wypis i wyrys z rejestru gruntów

Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub inny dokument alternatywny

Dziennik budowy

Projekt techniczny

KW nie starsze niż 1mc

Prawomocne decyzje podziałowe

[tomich]

Dziękuję za wiadomość.

 

Proszę jeszcze tylko o sprawdzenie mojego rozumowania. Przypuśćmy, że uprzemy się na PKO BP i jakkolwiek zdobędziemy wymagany w naszej sytuacji wkład własny...

 

OPCJA I (kredyt na działkę 102.000 + dom 274.000):

Jeżeli wartość nieruchomości (działka 120.000 + dom z kosztorysem na 350.000) wynosi 470.000 to aby dostać kredyt z dofinansowaniem w PKO BP muszę dysponować kwotą równą 20% czyli 94.000? Jeżeli teraz działkę mam spłaconą w wysokości 18.000 to możemy to wliczyć do wkładu własnego i ostatecznie potrzebowalibyśmy 76.000?

Wg powyższego kredyt na dom wynosiłby 274.000, a pierwsza transza wypłacona byłaby po zainwestowaniu w budowę wykazanych 76.000?

 

OPCJA II (kredyt na działkę 26.000 + dom 350.000):

Jeżeli wyliczony w części I wkład w wysokości 76.000 zostałby wpłacony na kredyt na działkę to do spłaty działki zostałoby 26.000. Występując następnie o kredyt na dom dysponujemy wkładem własnym częściowo spłaconej działki. Czy na dom otrzymalibyśmy 350.000 z transzami od początku budowy? Chodzi o to, że dla programu Rodzina na Swoim chyba lepiej jest mieć właśnie tu wyższy kredyt, a może się mylę?

 

Proszę jeszcze o potwierdzenie, że w naszej sytuacji w PKO BP należy dysponować 20% wartości nieruchomości (a nie jak dotąd myślałem 15%?!).

[tomich]

Nie wierzę... cisza!? Zamęczam Was?

[tomich]

Skoro nikt nie odpowiada...