Przeniesienie kredytu mieszkaniowego

[Bożena Myszczyszyn]

Do spłaty pozostało ok. 55000 CHF, mieszkanie warte ok. 150 tyś, bank kredytujący - POLBANK.

Zdolności może i jest, ale nie wyobrażam sobie w pewnym momencie płacić tak potężnej raty - obecne 700 zł + 1500 za budowlankę

Kwota kredytu 132 tyś. brany w grudniu 2007 r.,

 

PRZYKŁAD : kupujemy AKCJE 100 szt po 10 zł = 1000 zł

akcje lecą w dół i cena z 10 zł spada do 4 zł = mamy 100 szt * 4 zł = 400 zł

strata wynosi 600 zł , ale ... jest to strata niezrealizowana, pewien zapis księgowy

sprzedając w tym momencie akcje - realizujemy stratę 600 zł

czekając - nadal jest to zapis księgowy, strata możliwa do zrealizowania - cena akcji może iść zarówno w górę jak i w dół,

dalej - akcje się jednak odbijają, kosztują 8 zł , zatem mamy 100 szt * 8 zł = 800 zł

doczekawszy tego momentu sprzedając akcje realizujemy stratę na poziomie tylko 200 zł

 

Podobnie jest z kredytem walutowym.

 

Kwota zaciągniętego kredytu = 132.000 zł

 

znalazłam dane ze stycznia 2008 odnośnie spreadu w Polbanku, czyli mniej więcej w tym okresie

gospodarka(kropka)gazeta.pl/pieniadze/1,35895,4903312.html

różnica między kursem kupna dewiz a kursem sprzedaży dewiz to 0,1182 ( mniej niż w Raiffeisen )

 

biorąc z kolei kursy Raiffeisena przykładowo z 14.12.2007 r

kupno 2,1087

sprzedaż 2,2397

 

i trochę modyfikując te kursy, żeby wyjść na tę różnicę 0,1182 przyjmuję, że w POLBANKU mogło wtedy być :

kurs kupna - do uruchomienia kredytu = 2,1151

kurs sprzedaży - do spłaty rat = 2,2333

 

Uruchamiając bank przelicza kredyt 132.000 zł / 2,1151 = 62.408,40 CHF ( +/- taka mogła być kwota początkowa w walucie)

Chcąc w tym samym dniu całkowicie spłacić kredyt musielibyśmy już oddać 62.408,40 CHF * 2,2333 = 139.376,68 zł

Jednodniowa przyjemność korzystania z kredytu walutowego kosztowałaby 7.376,68 zł - jest to wpisane w ryzyko walutowe i takiej kwoty, czy nawet 2-3 krotnie wyższej kredytobiorca był świadom

 

**********************************

tymczasem ...

 

w międzyczasie z kwoty 62.408,40 CHF robi się 55.000 CHF z uwagi na spłatę kredytu w ratach - jeśli spłaty były po kursie wyższym niż 2,2333 to przy każdej racie była realizowana jakaś cząstka straty ( tych 0,1182 groszy różnic kursowych z dnia uruchomienia już nie doliczam )

 

na dziś kurs sprzedaży z poziomu 2,2333 osiąga poziom 3,5450 = różnica między kursami 1,3117 zł

 

nadpłacamy kredyt w kwocie 150.000 zł / 3,5450 zł = 42.313,12 CHF , o tyle zmniejszy się zadłużenie

w tym momencie realizujemy stratę 42.313,12 CHF * 1,3117 zł = 55.502,12 zł

 

55.502,12 zł - tyle wynosi zrealizowana strata z tyt. różnic kursowych przy jednorazowej nadpłacie kredytu w kwocie 150.000 zł -

już żadne wzrosty i spadki kursów w przyszłości ani tej straty nie zwiększą, ani nie zmniejszą , jednym księgowaniem kredytobiorca jest "do tyłu" o te 55.502,12 zł

 

Ile zostanie ? 55.000 CHF - 42.313,12 CHF = 12.686,88 CHF * 3,5450 zł = ok. 44.974,99 zł ( pozostałe zadłużenie, które dalej będzie spłacane w ratach z rozłożeniem ryzyka kursowego w czasie )

 

Skoro nie spłacamy kredytu całkowicie to zakładam, że procedurę zmiany zabezpieczeń na dwa inne mieszkania mamy za sobą , a zatem przy tej kwocie zadłużenia bank nie powinien mieć problemu ze zwolnieniem jednego z mieszkań .

 

************************************

gdyby jednak ....

 

ze zmianą zabezpieczeń nie wyszło i trzeba by było przy sprzedaży całkowicie spłacić kredyt ....

 

mamy 55.000 CHF * 3,5450 zł = 194.975 zł

 

zrealizowana strata w tym momencie wynikająca z różnic między kursami sprzedaży z grudnia 2007 i teraz wynosi : 55.000 CHF * 1,3117 zł = 72.143,50 zł

 

czyli biorąc 132.000 zł kredytu jesteśmy "w plecy" 72.143,50 zł , no może nie do końca ...

 

bo jednocześnie w porównaniu do zaciąganego w tym samym okresie kredytu w PLN rata była niższa o 170-190 zł , co przy zachowaniu różnicy w ratach jednego i drugiego kredytu z analogicznego okresu może dać z kolei na plus prze 5 lat jakieś 10.000 zł... jednakże biorąc średnią Wiboru i Liboru z lat 2009-2013 to już różnice na racie się zacierają, średnia rata kredytu w PLN 730 zł, a analogiczna w CHF 714 zł, a z kolei biorąc obecny niski wibor rata kredytu w PLN z tamtego okresu spada do 630 zł, podczas gdy rata analogicznego kredytu w CHF zostaje na poziomie 700 zł - zatem korzyść z tyt. niższej raty przez pewien okres to może być równie dobrze kwota rzędu 2000 - 3000 zł

 

*rata kredytu w PLN przy marży 0,9 i wiborze z grudnia 2007 wynosiła 840 zł na 30 lat

rata analogicznego kredytu w CHF przy liborze 2,81 i marży 1,00 wynosiła 650 zł

 

***************************

a teraz scenariusz - nie robimy tej całej zmiany zabezpieczeń, nie blokujemy rodzinie mieszkań, nie sprzedajemy naszego mieszkania i odsuwamy całkowitą spłatę kredytu o jakieś 10 lat ....

 

zanim wynajmiemy mieszkanie - minie 12-24 miesięcy

czyli w okresie podwójnej raty kredytu byłoby potrzeba max 24 * 700 zł = 16.800 zł

jest to stosunkowo niewiele w porównaniu z kwotą 60 - 70 tys. do tyłu na różnicach kursowych

 

a kredyt na budowę daje możliwości uwzględnienia tej kwoty 10.000 - 16.000 zł na zapas, wiedząc o tym można kwotę zabezpieczyć, wziąc trochę więcej kredytu w PLN i zablokować tę kwotę na określony cel ( spłat rat w okresie podwójnego obciążenia), budowa jest rozliczana inspekcjami w większej mierze, więc nikt nie będzie rozliczał wykorzystania co do złotówki

 

po czasie - dochód z najmu zrównoważy ratę - przy okazji inwestycja i źródło dodatkowego dochodu na przyszłość, kiedyś przecież kredyt się spłaci ...

 

niektórzy kupują nieruchomości na wynajem pod kredyt traktując to jako zabezpieczenie dochodu na emeryturze

 

oczywiście z najmem może być różnie - może być najemca nierzetelny, może mieszkanie czasem stać puste itd ...

 

 

***************************

 

wszystko pod rozwagę, bo to decyzja rodzinna

 

proszę się przespać ze wszystkimi za i przeciw

[moje_marzenie]

Dziękuję za obszerne podpowiedzi.

 

Oczywiście to byłoby najbardziej opłacalne, choć eksperci trąbią wszem i wobec, że frank raczej takiej wartości szybko już nie osiągnie, choć podobno tak drogi też nie miał być.

 

To jest racjonalne rozwiązanie, bo oddawać bankom za free tyle kasy to słabe rozwiązanie. Ale z drugiej strony chciałabym uwolnić się już od tego kredytu.

 

Raczej będziemy rozważać tę opcję proponowaną przez Pana, tylko nie rozumiem dlaczego jest taka duża rozbieżność jeśli chodzi o liczoną zdolność kredytową - tak jak wspomniałam przy obecnych założeniach (zapomniałam podać jeszcze dochodów z umowy zlecenie) w banku BGŻ wyliczono nam zdolność na max 150 tyś, u Pana wychodzi nawet 280 tyś.

 

Nastawiliśmy się na BGŻ, bo mamy tam konto i lokatę, współpraca dobrze nam się układa, ale maja bardzo restrykcyjną politykę jeśli chodzi o kredyty budowlane, np. 60% wydatków pokryte we fakturach.

 

Jaki bank Pana zdaniem jest bardziej elastyczny?

[lzalewski]

Różne banki różnie oceniają zdolność kredytową. Ostateczny wybór banków to wypadkowa kilku czynników: zdolność, LTV, kwota kredytu itp. Jeśli jesteście z okolic Torunia, to możemy się spotkać i porozmawiać, wyjaśnić wszystko. Jestem z Rypina, w Toruniu bywam bardzo często.

[Bożena Myszczyszyn]

... nie rozumiem dlaczego jest taka duża rozbieżność jeśli chodzi o liczoną zdolność kredytową - tak jak wspomniałam przy obecnych założeniach (zapomniałam podać jeszcze dochodów z umowy zlecenie) w banku BGŻ wyliczono nam zdolność na max 150 tyś, u Pana wychodzi nawet 280 tyś.

 

Nastawiliśmy się na BGŻ, bo mamy tam konto i lokatę, współpraca dobrze nam się układa, ale maja bardzo restrykcyjną politykę jeśli chodzi o kredyty budowlane, np. 60% wydatków pokryte we fakturach.

 

Jaki bank Pana zdaniem jest bardziej elastyczny?

 

Kwestia rozliczenia kredytu - wg informacji, które posiadam to na dzień dzisiejszy oprócz BGŻ jeszcze ALIOR będzie wymagał rozliczenia transz w 50% fakturami, pozostałe banki czasem dopuszczają przedłożenie faktur, pojedyncze przypadki to możliwość przedłożenia zdjęć i dziennika budowy ( ING, GNB), jednak w przeważającej większości banków ocena postępu prac i rozliczenie wykorzystania środków z uruchomionej transzy kredytu będzie się odbywać tylko i wyłącznie poprzez inspekcję na miejscu budowy ( płatną ).

 

Zdolność kredytowa zależy głównie od :

- kwoty kredytu

- okresu kredytowania / spłaty

- oprocentowania kredytu ( wibor + marża banku)

- wysokości dochodów ( w tym składniki wynagrodzenia, okres z jakiego bank przyjmuje średnią)

- ilości osób w gospodarstwie

- posiadanych zobowiązań kredytowych

- wieku kredytobiorców

- miejsca zamieszkania

- KOSZTÓW UTRZYMANIA ( wydatki na utrzymanie rodziny, mieszkania, samochodu ) - tutaj bywają największe rozbieżności między bankami

 

Narzucone z góry minimalne koszty utrzymania przyjmowane przez dany bank są elementem polityki kredytowej i bank może w każdej chwili zmienić przyjmowane minimalne wartości, stąd bank liczący dobrze zdolność na dziś, za miesiąc może już takim bankiem nie być.

 

Rozbieżności bywają też w ramach danego banku w zależności od lokalizacji - inna będzie zdolność w Warszawie, a inna w małej miejscowości - stąd na forum formularz zawiera m.in. pytanie o województwo/miejscowość.

 

Pytanie na jakim etapie jest przygotowanie dokumentacji do kredytu ( pozwolenie, projekt ... ) ? Czy to juz jest ten etap, by wybierać konkretny bank ?

Czy kwota 250.000 zł obejmuje tylko koszt budowy, a działka jest Państwa własnością, czy też działka dopiero będzie nabywana ? - kwestia czy to będzie na 100% LTV (wartość kredytu / wartość nieruchomości ) czy na 80 - 90 % LTV - od tego również zależy wybór banków

 

Nie sprawdzałam wszystkich banków, ale wstępnie ( przy założeniu, że każdy bank zaakceptuje cały dochód )

- z zapasem powinna być zdolność w PKO BP, DEUTSCHE, MILLENNIUM, ING ( przy wkładzie własnym 20%)

- powinno wystarczyć "na styk" zdolności na te 250.000 zł w PEKAO SA

- trochę mniejsza kwota wyjdzie w Nordei, Pocztowym , Eurobanku ( 230 - 240 tys)

- zdecydowanie zabraknie zdolności w WBK ( ok. 175 - 180 tys )

 

natomiast nie jestem pewna co do kalkulacji BGŻ - przyjmując 30 lat, w tym 12 miesięcy karencji, w zniżkach tylko konto - kalkulator banku pokazuje mi przy ratach równych 250.000 zł ( a nie jak w banku podano 150.000 zł ) - plik PDF z kalkulacją do pobrania z tego linku

http(dwukropek)//speedy.sh/B3A4x/kalkulacja-BGZ.pdf

 

Przy chęci poprawienia zdolności - zawsze można rozważyć wcześniejszą spłatę kredytu z ratą 350 zł, o ile kwota całkowitej spłaty jest do zaakceptowania ( lub konsolidacja z nowym kredytem) .

[PlanFinance]

Nastawiliśmy się na BGŻ, bo mamy tam konto i lokatę, współpraca dobrze nam się układa, ale maja bardzo restrykcyjną politykę jeśli chodzi o kredyty budowlane, np. 60% wydatków pokryte we fakturach.

 

BGŻ rozliczenie w transzach.

 

1) 60% w fakturach 40% na oświadczenie + inspekcja Nieruchomości 172,20

 

lub

 

2) protokół powykonawczy + inspekcja 172,20

[moje_marzenie]

Mieliśmy już upatrzoną działkę, ale nijak z chłopem dogadać się nie można. Więc szukamy dalej.

 

Ale myślę, że jesień/wiosna (mam nadzieję) ruszymy ze sprawą kredytu.

 

Dziękuję za wszystkie wskazówki i podpowiedzi. Naprawdę forum okazało się bardzo pomocnym narzędziem.