kredyt hipoteczny/konsolidacyjny

[stokrotka021]

Witam!

 

Proszę o poradę

Mamy zakupione mieszkanie o wartości rynkowej ok. 200 000 zł, na którym jest ustanowiona hipoteka 29500 CHF. Teraz planujemy zakupić nowe mieszkanie o wartości 280 000 zł. Pierwotnie planowaliśmy sprzedać stare mieszkanie i z uzyskanych pieniędzy spłacić hipotekę i część kwoty przeznaczyć na 20 % wkładu własnego.

Teraz pojawiła się jednak koncepcja, żeby stare mieszkanie wynająć. I tu moje pytanie - czy jest szansa na skonsolidowanie starego kredytu (który jak mniemam trzeba będzie przewalutować) z nowym kredytem? Czy pozostałą wartość starego mieszkania, czyli ok. 100 000 może bank przyjąć jako wkład własny?

 

Rodzina - 4 osoby (2+2)

Zatrudnienie - mąż wojskowy ze stałym kontraktem, ja umowa na czas nieokreślony od 13 lat

Zarobki - ok. 8000 - 9000 miesięcznie

Nie mamy żadnych debetów, ani kart kredytowych. Jedynym naszym zobowiązaniem jest ww. kredyt hipoteczny.

[lzalewski]

Można to zrobić w ten sposób. Jednak wówczas jednym kredytem obciążycie hipotekę obu mieszkań, co będzie komplikowało sytuację w momencie, gdybyście zdecydowali się na sprzedaż któregoś z mieszkań. Oferta z pewnością byłaby lepsza niż w sytuacji wzięcia kredytu na 100% LTV, ale mimo wszystko byłbym za opcją osobnego kredytu.

[stokrotka021]

Tylko wtedy zmuszeni będziemy brać kredyt na 100% wartości nieruchomości. Nie będzie to wtedy droższa opcja? Nie mamy niestety aż tyle pieniędzy aby mieć na wkład własny i na urządzenie mieszkania. Stąd myślałam że połączenie tych kredytów będzie tańszą opcją.

[lzalewski]

Owszem będzie to opcja tańsza. Choć trzeba byłoby spojrzeć na warunki kredytu w CHF, bo nowy kredyt będzie już kredytem w PLN.

Opcja wzięcia kredytu z zabezpieczeniem na dwóch nieruchomościach będzie się wiązać z pewnymi problemami, gdybyście za jakiś czas mieli zdecydować się na sprzedaż któregoś z mieszkań.

[stokrotka021]

A jakie to mogą być problemy? Związane ze zwolnieniem hipoteki?

Może jednak w tej sytuacji pierwsza koncepcja, czyli zakup nowego mieszkania po sprzedaży starego wydaje się bardziej słuszna.

[lzalewski]

Chodzi właśnie o zwolnienie hipoteki. Bank pewnie się na to zgodzi pod pewnymi warunkami, ale o tym byłoby trzeba rozmawiać z bankiem.

Wynajem mieszkania nie jest złym pomysłem. Oczywiście musicie wszystko sobie skalkulować. Jaką macie ratę kredytu? Czy 280tys. obejmuje już koszt wykończenia mieszkania? Ile ewentualnie chcielibyście dobrać kredytu na ten cel?

[stokrotka021]

Na dzien dzisejszy rata obecnego kredytu w CHF w przeliczeniu na PLwynosi ok. 600 zł. A jest opcja wzięcia kredytu na urządzenie mieszkania? Myślalam ze banki juz takich kredytów nie udzielają. A jest opcja wziąć 300 000, z tego 280000 na zakup a rezzta na wyposażenie?

[lzalewski]

Wyposażenia nie skredytujecie. Można skredytować remont/wykończenie. Ewentualnie w niektórych bankach da się skredytować trwałą zabudowę.

[stokrotka021]

A czy jest Pan w stanie polecić jakieś banki, które byłyby w stanie przedstawić dobrą ofertę?

[lzalewski]

Tak, jestem w stanie:) Proszę jednak napisać, na którą opcję się decydujecie. Jaki jest średni dochód męża z ostatnich 3 i 6 miesięcy. Proszę podać również premie w postaci 13-tki, mundurówki.

[stokrotka021]

Jeśli to możliwe i nie będzie zbyt kłopotliwe to wolałabym dwie opcje rozważyć:

1/sprzedajemy stare mieszkanie i mamy 20 % na wkład własny, a tym samym żadnych zobowiązań

2/stare mieszkanie wynajmujemy, a na nowe bierzemy kredyt 280 - 300 tys. zł i pozostaje kredyt do spłacania ze starego mieszkania w CHF

Czy dane z PIT za zeszły rok będą miarodajne dla Pana?

[lzalewski]

Do wstępnych wyliczeń jak najbardziej.

[Bożena Myszczyszyn]

jest ustanowiona hipoteka 29500 CHF

 

W jakim banku jest kredyt w CHF ?

 

Jaka jest kwota zadłużenia w CHF z tyt. umowy kredytowej ( hipoteka nie jest równa zadłużeniu ) ?

[stokrotka021]

hipoteka umowna kaucyjna 132 000 zł

[Bożena Myszczyszyn]

hipoteka umowna kaucyjna 132 000 zł

 

hipoteka w walucie zwykle stanowiła 200% kwoty udzielonego kredytu.

 

To jeszcze raz proszę potwierdzić parametry, czy jest tak jak myślę ?

1) kwota udzielonego kredytu 66.000 zł , przeliczone na CHF

2) zabezpieczenie - hipoteka umowna kaucyjna do kwoty 132.000 zł na mieszkaniu o wartości ok. 200.000 zł

3) do spłaty pozostało 29.500 CHF, co daje ok. 100.000 zł zadłużenia

czy tak ?

 

mogłabym prosić jeszcze o nazwę banku ? (z tego względu, że należy zacząć od banku, w którym klient jest aktualnie)

[stokrotka021]

zgadza się

kredyt nie był brany na 100 % wartości nieruchomości; kredyt jest w banku ING

 

---------- Post dodany o 08:39 ---------- Wcześniejszy post został napisany o 08:38 ----------

 

aczkolwiek ad. 1 wydaje mi się, że kwota kredytu była ok. 82 000 zł; zaraz postaram się sprawdzić

[Bożena Myszczyszyn]

Podsumowując:

1) 4 os. w rodzinie, netto 8-9 tys zł , w zobowiązaniach tylko rata obecnego kredytu w CHF ok. 600 zł miesięcznie - sądzę, że PIT jest zbędny, bo zdolności kredytowej powinno wystarczyć na jeszcze raz taką kwotę kredytu jak wnioskowana

2) mieszkanie obecne - wartość ok. 200 tys, zadłużenie kredytu w ING 29.500 CHF ( ok. 100.000 zł ), hipoteka 132.000 zł (160% kwoty udzielonego kredytu) , kwota zaciągniętego kredytu ok. 82.000 zł

3) nabywane mieszkanie cena 280.000 zł , z wykończeniem ok. 300.000 zł

 

Odniosę się do tego :

czy jest szansa na skonsolidowanie starego kredytu (który jak mniemam trzeba będzie przewalutować) z nowym kredytem? Czy pozostałą wartość starego mieszkania, czyli ok. 100 000 może bank przyjąć jako wkład własny?

należy rozróżnić LTV od wkładu własnego

jeśli mieszkanie jest warte 375.000 zł, a cena nabycia wynosi 300.000 zł ( 80% wartości) to wcale nie oznacza, że kredytobiorca wnosi 20% wkładu własnego, bo wkład własny jest liczony do kosztu inwestycji ( np. cena zakupu + wykończenie)

 

oferty bankowe są różnie skonstruowane i nie zawsze warunki cenowe zależą od LTV czy wkładu własnego,

niektóre banki koszt niskiego wkładu naliczają do wartości nieruchomości, a niektóre do kosztu inwestycji ( np. ceny nabycia )

przykładowo jeśli BZ WBK i BNP Paribas kredytują do 90 % LTV i kwota kredytu w stosunku do wartości mieszkania spełnia to kryterium, to niezależnie 10% wkładu własnego i tak będzie wymagane

 

wspomniany tutaj ING kredytuje do 80% LTV , ale gdyby wrócić do pomysłu skonsolidowania dwóch kredytów to w przypadku ING "wolna" wartość obecnego mieszkania i tak nie zastępuje wymaganych 20% wkładu własnego ( pomijając już, że jednorazowo przy zmianie kredytu na PLN poniesiony byłby koszt z tyt. różnic kursowych ok 18.000 zł i ta część kredytu byłaby na wyższym oprocentowaniu)

 

Wracając do rozważanych ostatecznie wariantów :

1/sprzedajemy stare mieszkanie i mamy 20 % na wkład własny, a tym samym żadnych zobowiązań

2/stare mieszkanie wynajmujemy, a na nowe bierzemy kredyt 280 - 300 tys. zł i pozostaje kredyt do spłacania ze starego mieszkania w CHF

 

1) sprzedaż mieszkania teraz i spłata kredytu w CHF = jednorazowy koszt na różnicach kursowych ok. 18.000 zł + brak przyszłych dochodów z najmu

 

2) w nowym kredycie wkład 20% oznacza brak kosztu niskiego wkładu, ale

 

-ING - bez wymaganych 20% oferta i tak byłaby niedostępna nawet przy zabezpieczeniu na dwóch mieszkaniach, w przypadku BZ WBK i BNP Paribas bez 10% wkładu oferty też będą niedostępne

 

-cześć banków rozlicza koszt niskiego wkłady podwyższając marże o 0,15-0,6% do czasu spłaty brakujących 20% ( BOŚ, Eurobank, GNB, Nordea )

 

-tam, gdzie jest składka ubezpieczenia niskiego wkładu będzie to koszt rzędu 2000 zł(na pierwsze 3 lata) - 4.500 zł ( od razu na całe 10 lat, bo tyle mniej więcej czasu potrzeba na spłatę tych 20% ), a to jest i tak niższy koszt niż poniesiony przy jednorazowej spłacie kredytu w CHF przy obecnych kursach

 

3) różnica na marży w kredycie będzie tylko w części banków np. BGŻ, BOŚ, CA, DB, EUROBANK, MILLENNIUM, NORDEA , PKO BP

zwykle jest to 0,15 - 0,4 % więcej na marży jeśli kredyt jest na 100%, a to się przekłada na ratę wyższą o ok. 30-70 zł

 

4) w części banków marża i oprocentowanie będzie takie samo niezależnie od wnoszonego wkładu, a jedynym kosztem będzie koszt ubezpieczenia niskiego wkładu : PEKAO SA, ALIOR, BRE

 

Biorąc pod uwagę najbliższe 10 lat - sądzę, że więcej się straci teraz na jednorazowej spłacie kredytu w CHF niż zyska przez 10 lat na oszczędności na racie i koszcie niskiego wkładu,

+/- 15-16 lat zajmie "odrabianie" oszczędnościami z tyt. lepszych warunków cenowych na nowym kredycie straty poniesionej w wyniku spłaty starego kredytu po obecnym kursie ( 70 zł x 120 rat = 8400 zł + koszt niskiego wkładu ) przy założeniu maksymalnej różnicy na warunkach cenowych,

przy średniej różnicy 0,2% na marży "odrabianie" może zająć cały okres kredytowania.

 

Sądzę, że chęć wniesienia 20% wkładu własnego nie powinna być głównym wyznacznikiem dotyczącym sprzedaży lub nie obecnego mieszkania obciążonego kredytem w CHF, a do głosu powinny dojść inne argumenty typu :

- mieszkanie na wynajem to inwestycja i źródło dodatkowych dochodów

- dzieci rosną i mieszkanie może się przydać

- może się trafić niesolidny najemca, więc i szkody w mieszkaniu i brak zapłaty ceny najmu muszą być okresowo brane pod uwagę, czyli dodatkowe obowiązki

- oprocentowanie obecnego kredytu w CHF właściwie równa się marży

[db doradca]

mozna też zrobić inaczej:

2 kredyty na 2 mieszkaniach, z osobnymi hipotekami

na starym mieszkaniu kredyt na spłatę +30% na cel dowolny, który przeznaczycie na wkład własny

na drugim mieszkaniu macie w tej sytuacji kredyt z 10% wkładu własnego

[Bożena Myszczyszyn]

mozna też zrobić inaczej:

2 kredyty na 2 mieszkaniach, z osobnymi hipotekami

na starym mieszkaniu kredyt na spłatę +30% na cel dowolny, który przeznaczycie na wkład własny

na drugim mieszkaniu macie w tej sytuacji kredyt z 10% wkładu własnego

 

tylko w tym momencie mamy spłatę kredytu w CHF, a to oznacza realizację straty z tytułu różnic kursów pomiędzy kursem kupna dewiz z dnia uruchomienia w stosunku do kursu sprzedaży dewiz z dnia spłaty ( ok. 18.000 zł ) - to dość wysoka cena za wkład własny do nowego kredytu i na razie jeszcze jest w czym wybierać wśród ofert bankowych na 100%

 

jeśli już koniecznie szukać wkładu własnego to raczej pożyczka hipoteczna w ING ( z racji posiadania tam kredytu w CHF) w kwocie 40.000 - 60.000 zł w PLN , bez spłacania kredytu w CHF, jako drugi kredyt w tym samym banku zabezpieczony na tej samej nieruchomości