MDM - problem z dopłatą gdy mieszkanie oddane do użytku

[_nena_]

Piszę do Was z prośbą o pomoc, bo w bankach niestety doradcy wciąż niewiele wiedzą.

Może ktoś będzie potrafił odpowiedzieć, albo miał podobny problem.

Sytuacja dotyczy mieszkania oddanego już do użytku (czyli nie ma umowy deweloperskiej) - teoretycznie wypłata całości kredytu powinna być jednorazowa.

 

Umowy przedwstępnej jeszcze na szczęście nie podpisaliśmy.

 

Jest w niej zapis, że dopiero po wpłaceniu całości kwoty zostanie podpisany akt notarialny.

 

Z kolei w banku (Pekao SA) twierdzą, że oni wypłacają pieniądze umniejszone o dopłatę, następnie trzeba podpisać akt notarialny i dopiero potem przelewana jest deweloperowi reszta (czyli dopłata) - i to by rzeczywiście zgadzało się z zapisem w ustawie.

 

Tylko, że deweloper nie chce się zgodzić na podpisanie aktu, jeśli nie będzie miał 100% pieniędzy. Mówią, że wtedy trzeba wpisywać adnotacje w akcie o poddaniu się egzekucji, jakieś weksle.

 

W PKO BP z kolei Pani "wydaje się", że oni jako bank "wykładają" tę brakującą kwotę dopłaty, a po akcie notarialnym dostają zwrot z BGK. Ale nie była pewna.

 

Na ten moment wychodzi na to, że jedyną opcją (jeśli Pani z Pekao SA ma rację) jest "wyłożyć" deweloperowi te 38 tys, żeby miał całość przed aktem (jako jakąś kaucję zwrotną) i oni zwrócą nam tę kwotę jak już wpłynie im dopłata.

Tylko jeśli miałoby tak być, to jaki sens tego programu?

 

Kto tu się myli? Może to deweloper jest mało elastyczny i on tu jest "winowajcą", bo powinien się zgodzić na akt przed wpłynięciem 100% pieniędzy?

 

---------- Post dodany o 12:14 ---------- Wcześniejszy post został napisany o 11:44 ----------

 

Przepraszam, pomyliłam działy. Proszę o przeniesienie do działu dot. kredytów z dopłatami.

[PlanFinance]

Pani w PEKAO S.A ma rację.

 

Oddanie do użytkowania nie oznacza że nie można podpisać umowy deweloperskiej. Zawsze możesz podpisać umowę deweloperską i masz problem z głowy.

 

Czy na inwestycję deweloperską jest udzielony kredyt?.

[_nena_]

Tylko, że budynek został ukończony w 2011 roku (to ostatnie wolne mieszkania). Nie wiem czy w tej sytuacji będzie można podpisać umowę deweloperską. W dodatku inwestor/deweloper to w gruncie rzeczy spółdzielnia mieszkaniowa - nie wiem czy to ma jakieś znaczenie.

[PlanFinance]

Fakt ukończenia nie ma żadnego znaczenia bo to jest kwestia umowna między Tobą a drugą stroną. Jeśli chcecie to czemu nie, znam takie przypadki. Bardziej bym się skłaniał ku temu, iż przeszkodą jest że to jest SM. W SM nawet gdyby to nie było mieszkanie z pozwoleniem na użytkowanie nie trzeba podpisywać umowy deweloperskiej. Pytanie czy można?. Skontaktuj się z notariuszem inwestora w tej sprawie.

 

Jeśli deweloper/SM nie mają kredytu to ja nie widzę żadnych przeszkód na zapłatę części środków po akcie notarialnym.

[_nena_]

Czyli wynika z tego, że w spółdzielni są uparci...

No cóż, będzie trzeba z nimi walczyć...

Pomysł z notariuszem jest bardzo dobry. Na pewno spróbujemy się z nim skontaktować.

Dziękujemy!

 

---------- Post dodany o 15:18 ---------- Wcześniejszy post został napisany o 14:22 ----------

 

A to nie jest tak (dowiedziałam się z innego źródła), że my wnioskujemy o kredyt 324 000 (kwota bez dopłaty, która z naszym wkładem stanowi 100% wartości nieruchomości), a po akcie notarialnym otrzymujemy dopłatę, która nijako nam ten kredyt "nadpłaca"?

[PlanFinance]

Moim zdaniem sposób wypłaty jest opisany dokładnie w art.11 na str.11 Ustawy MdM

 

http://www.blogkredytowy.pl/wp-content/uploads/2013/12/Ustawa-MDM.pdf

[_nena_]

Infolinia PKO BP i doradca z Expandera potwierdzili, że będzie to wyglądać tak jak opisałam w poprzednim poście. Czy jest zatem szansa, że właśnie tak to będzie działać w PKO BP? W internecie również ludzie o tym piszą. Koszty kredytu wyższe, ale dla nas byłoby to chyba najlepsze rozwiązanie.

[PlanFinance]

Opierasz się na informacjach od ludzi, którzy jeszcze nie realizowali takiego kredytu a nie zapisach w ustawie?.

[agamisiak]

Boże, jakbym czytała o sobie. Mamy identyczny problem. Deweloper powiedział, że oni nie są stroną i sprzedają tylko mieszkania a skąd my weźmiemy kasę ich nie obchodzi (nie ważne, że na stronie widnieją ogromne reklamy "Wybierz swoje mieszkanie w programie MDM", Pani stwierdziła, że ten kto to wymyślił jest głupi, i że może byśmy tą dopłatę uiścili wcześniej (na co z kolei Bank się nie zgodzi). No i sprawa stoi. Podpisaliśmy w niewiedzy umowę przedwstępną (fakt nie wczytywałam się dokładnie w zasady MDM i jakieś transze bo zaufałam Pani w banku, która to nie kazała na nic zwracać uwagi przy podpisywaniu, więc podpisaliśmy łudząc się też, że skoro deweloper widzi w jakim programie się staramy o kredyt stworzy umowę tak aby było dobrze. Nie stworzył, wpisał że pierwsza transza to zaliczka, druga to reszta kwoty płatna przy akcie) No i dupa

[mcd]

Wszystko jest w ustawie. Art 11. mówi:

3. Wypłata środków z tytułu udzielonego nabywcy dofinansowania wkładu własne-go dokonywana jest przez instytucję kredytującą:

1) po zawarciu przez nabywcę umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu wła-sności mieszkania, na rachunek osoby, która wybudowała mieszkanie w ra-mach prowadzonej działalności gospodarczej, na który przekazane zostały lub przekazywane są środki z tytułu udzielonego kredytu – w przypadku gdy nabycie mieszkania dotyczy mieszkania oddanego do użytkowania i nie by-ło związane z zawarciem umowy deweloperskiej;

2) jako ostatnia część świadczeń pieniężnych nabywcy, na mieszkaniowy ra-chunek powierniczy wskazany w umowie deweloperskiej – w przypadku gdy realizacja wynikających z zawartej umowy deweloperskiej świadczeń pieniężnych przewiduje ich dokonywanie poprzez mieszkaniowy rachunek powierniczy;

3) jako ostatnia część świadczeń pieniężnych nabywcy, na rachunek osoby, która wybudowała mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospo-darczej, na który przekazane zostały, w części lub w całości, środki z tytułu udzielonego kredytu – w przypadku gdy realizacja wynikających z zawartej umowy deweloperskiej świadczeń pieniężnych nie przewidywała ich doko-nywania poprzez mieszkaniowy rachunek powierniczy.

 

Nieco wcześniej jest też informacja, że "instytucja kredytująca" składa wniosek o wypłatę kwot dofinansowań z BGK, które mogą dotyczyć również kwot pokrytych ze środków własnych "instytucji kredytującej".

[piotr_321]

A co w takiej sytuacji:

-Nieruchomość wybudowana oddana do użytku.

-Jest pozytywna decyzja od BGK. We wniosku jest że zapłata do 17 lutego.

-Jest umowa rezerwacyjna. Czekam na decyzje analityka.

-Jest zgoda banku (Getin) na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu pod warunkiem wplaty calej kwoty za mieszkanie

 

Przekazanie kluczy 28 luty. Przeniesienie prawa własności do 30.05.2014

Wpłacone z własnej kieszeni 15% ceny lokalu na poczet rezerwacji.

 

1) I co teraz ? czy BGK może wycofać się ze swojej pozytywnej decyzji i nie zapłacić deweloperowi do 17 lutego ?

2) Czy podpisywać umowę deweloperska jak decyzja analityka będzie pozytywna ?

3) Co jeśli bym podpisał umowę deweloperską a potem okaże się że jednak BGK nie dało kasy tym samym deweloper nie dostał 100% ? Czy wtedy są jakieś sankcje czy może przepaść 15% już wpłaconych środków ?

4) Czy wogóle można podpisać umowę deweloperską na mieszkanie juz ukończone ?

 

Dodam że w samej umowie rezerwacyjnej nie jest nic wspomniane o utracie wpłaconych środków.

 

_nena_ jak wam poszło ? już wiesz coś wiecej ?

[_nena_]

U nas po prostu spółdzielnia zgodziła się najpierw podpisać akt, a potem otrzymać kwotę dofinansowania.

Będziemy podpisywać aneks do umowy, mówiący o tym.

Także, mam nadzieję, skończy się to wszystko dobrze.

Tylko, że nasza spółdzielnia nie ma kredytu inwestycyjnego - wybudowali mieszkania z własnych środków.

 

Na razie złożyliśmy wnioski do obu PKO i czekamy na decyzje.

[Bożena Myszczyszyn]

W PKO BP z kolei Pani "wydaje się", że oni jako bank "wykładają" tę brakującą kwotę dopłaty, a po akcie notarialnym dostają zwrot z BGK. Ale nie była pewna.

 

Bank PKO BP w sytuacji lokalu oddanego do użytkowania z jednoczesnym kredytem inwestycyjnym dewelopera obciążającym inwestycję wymaga od klientów przedłożenia PROMESY bezobciążeniowego wyłączenia danego lokalu po wpłacie różnicy pomiędzy ceną zakupu a kwotą dofinansowania ( czyli promesa mówi o wpłacie ok 85-90% należności , a nie jak dotychczas 100% )

 

W żadnym banku nie funkcjonuje rozwiązanie z "wykładaniem" kwoty dopłaty.

[pokrzywcia]

Bank PKO BP w sytuacji lokalu oddanego do użytkowania z jednoczesnym kredytem inwestycyjnym dewelopera obciążającym inwestycję wymaga od klientów przedłożenia PROMESY bezobciążeniowego wyłączenia danego lokalu po wpłacie różnicy pomiędzy ceną zakupu a kwotą dofinansowania ( czyli promesa mówi o wpłacie ok 85-90% należności , a nie jak dotychczas 100% )

 

W żadnym banku nie funkcjonuje rozwiązanie z "wykładaniem" kwoty dopłaty.

 

Odświeżam temat.

Czy dobrze rozumiem, że jeżeli bank (PKO BP) otrzyma od banku dewelopera zgodę na zwolnienie hipoteki przed wypłatą 100% środków, to nie będzie problemu z dopłatą MDM? W przypadku gdy jest to ten sam bank (finansujący dewelopera i kredytujący - PKO BP), to chyba nie powinno być problemu z taką zgodą?

Czy w powyższym przypadku dopłata z BGK jest wypłacana, po uzyskaniu przeniesienia własności - czyli podpisania aktu notarialnego na podstawie powyższej zgody? Czy musi mimo wszystko nastąpić zapłata 100% ceny lokalu, aby móc przenieść własność...

 

W kwestii ewentualnego wyłożenia przez bank kwoty dopłaty - czy o takiej sytuacji mówi może Art. 11. Ust. 2 pkt 3. ustawy MDM?

[Bożena Myszczyszyn]

Jeśli mieszkanie jest oddane do użytkowania i nie jest zawierana umowa deweloperska ( o budowę ) to wypłata dofinansowania jest po akcie not. ( żaden bank nie "wykłada" tej kwoty )

 

Jeśli jednocześnie inwestycja nadal jest obciążona kredytem dewelopera to mamy sytuację, że jest zawierany akt not., ale jeszcze nie wpłynęła cała cena za lokal ( brakuje równowartości , która pochodzi z dofinansowania )

 

Jeśli promesa banku kredytującego dewelopera mówi o zgodzie na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu po zapłacie całej ceny to mielibyśmy sytuację, że na moment aktu not. nie ma zapłaconej całej ceny za lokal ( nie został spełniony warunek z promesy) , a zatem hipoteka dewelopera obciążyłaby lokal mieszkalny, co z kolei jest nie do zaakceptowania przez bank udzielający kredytu MDM nabywcy.

 

Stąd, żeby móc skorzystać z dofinansowania MDM wypłacanego po akcie not. bank kredytujący dewelopera musi wystawić PROMESĘ ( pismo ) , w której oświadcza, że wyraża zgodę na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu mieszkalnego po zapłacie ceny pomniejszonej o dopłatę MDM czyli ok 85-90% .

 

W momencie podpisywania aktu not przeniesienia własności w treści aktu not. jest zawarty wniosek o wyodrębnienie lokalu z księgi gruntowej i założenie dla niego nowej księgi wieczystej, a skoro w księdze gruntowej widnieje hipoteka , to do aktu not. przedkłada się zgodę banku dewelopera na to, by ten lokal wydzielić bez obciążeń . Nabywca poddaje się w akcie not. egzekucji co do zapłaty pozostałej ceny.

 

Nieważne czy to jest PKO BP , czy inny bank oraz czy deweloper ma rachunek w tym samym banku czy nie - schemat jest ten sam.

 

Natomiast bank kredytujący dewelopera wcale nie ma obowiązku dostosowywać swoich działań do zapisów ustawy, bo to bank ocenia ryzyko kredytowe. Jeśli bank dewelopera się nie zgodzi to ta konkretna inwestycja nie będzie mogła być sfinansowana przez MDM ( żaden bank nie zaakceptuje ryzyka związanego z przeniesieniem hipoteki dewelopera na księgę lokalu - hipoteka taka obciążałaby w równym stopniu KW gruntową i KW wyodrębnionego lokalu )

 

Czy w powyższym przypadku dopłata z BGK jest wypłacana, po uzyskaniu przeniesienia własności - czyli podpisania aktu notarialnego na podstawie powyższej zgody? Czy musi mimo wszystko nastąpić zapłata 100% ceny lokalu, aby móc przenieść własność...

W takiej sytuacji przeniesienie własności następuje przed zapłatą 100 % ceny ( będzie wpłata ok 85-90% ceny ) , reszta po akcie not.

 

W kwestii ewentualnego wyłożenia przez bank kwoty dopłaty - czy o takiej sytuacji mówi może Art. 11. Ust. 2 kt 3. ustawy MDM?

Nie jestem pewna ( nie mam wiedzy) co ustawodawca miał tutaj na myśli i nie znam zapisów umów pomiędzy bankami i BGK regulujących sytuacje, w których bank wypłaca dofinansowanie przed otrzymaniem środków z BGK.

Na pewno bank nie wykłada równowartości dopłaty i nie przelewa jej przed aktem not. - nie ma takich rozwiązań.

 

Bank wnioskuje o wypłatę kwot dofinansowania ( pula zaplanowanych wniosków) w trzech terminach ,

10-go

20-go

na koniec miesiąca

i to są okresy rozliczeniowe

być może ( to moje domysły ) przesunięcia między okresami rozliczeniowymi bez wcześniejszej korekty planowanej daty na platformie dotyczą sytuacji wcześniejszego dostarczenia aktu not. (warunek ustawy jest wtedy spełniony ) lub sytuacji awaryjnych

[PlanFinance]

Miałem jakiś czas temu podobny problem i z pomocą przyszedł developer. Sam wyłożył różnicę, którą pokrył sobie z wpłaty banku. Dzięki temu klienci uniknęli sytuacji patowej, która w tym wątku została poruszona.