Kredyt inwestycyjny na spółkę

[Chrisdot]

Hej, zacząłem inwestować w nieruchomości, do końca 2014 planuję mieć 3 kwalerki na wynajem, do końca 2015 5.

Następnie będę rozważał założenie spółki, aby brać kredyty inwestycyjne "w oparciu o przyszłe zyski" na większe projekty typu zakup i remont całej kamenicy. Chciałbym zawczasu przygotować się do tego kroku. Mam kilka pytań:

 

- czy wynajmując prywatnie 5 kawalerek będę dla banku wystarczająco wiarygodny jako inwestor, aby mi pożyczył kwotę rzędu 1mln PLN?

- czy dla banku wystarczy spółka dopiero co założona z minimalnym kapitałem zakładowym, aby udzielić kredytu, czy będę musiał moje kawalerki włączyć w aktywa spółki?

- czy ma to jakiekolwiek znaczenie, czy z ZUSem rozliczam się na zasadach ogólnych, czy ryczałtem?

- czy charakter spółki ma znaczenie? może być np. celowa/komandytowa/itp

- czy ma znaczenie czy spółka jest założona w PL, czy w UK? nieruchomości są/będą kupowane tylko w PL

- aktualnie pracuję na etacie; czy to + wysokość zarobków będzie miało jakiekolwiek znaczenie przy kredycie inwestycyjnym?

 

Czy są tu jakieś szczególne rzeczy o których powinienem pomyśleć zawczasu? Np. założyć spółkę przynajmniej rok przed złożeniem wniosku kredytowego, albo zadbać o to, aby spółka wykazywała jakiś dochód, itp.

[Chrisdot]

"Na ten moment najważniejszą rzeczą dla banku jest biznes plan inwestycji i lokalizacja nieruchomości, kapital zakładowy powinien byc na poziomie minimum 50tysięcy złotych."

Załóżmy, że wpłacę 50k PLN gotówką jako kapitał zakładowy spółki. Czy będęmógł tego kapitału użyć jako wkładu własnego do kredytu inwestycyjnego?

 

"Z ZUSem nie będzie się Pan rozliczał na zasadach ogolnych anie ryczałtem, prędzej w US :-)"

Jasne, miałem na myśli US. Rozliczanie ryczałtem sprawia, że wykazuję większy dochód (ale płacę wyższy podatek).

 

"Tak dla banku ma to znaczenie jaki jest rodzaj społki: w przyapdku społki zoo kredytuje Pan tylko spółke w przypadku spółki cywilenj kredytyuje Pan społkę i współników spółki."

Czy to oznacza, że spółka zoo dostanie mniejszy kredyt, lub na gorszych warunkach?

 

Dzięki, pozdrawiam.

[PWFinanse]

trzeba najpierw sprawdzić czy dochód z wynajmu 5 kawalerek będzie w stanie pokryć obsługę kredytu na 1 mln zł

[Chrisdot]

Optimum, oczywiście, że nie. Przecież to są kawalerki z kredytami. W kredycie inwestycyjnym chodzi o to, że bierze się go nie posiadając wystarczającej zdolności kredytowej, lecz w oparciu o prognozowane zyski.

[PWFinanse]

no dobrze ale odsetki od kredytu trzeba co miesiąc z czegoś spłacać... prognozowane zyski będą z czego? z wynajmu?

[Chrisdot]

Optimum, obawiam sie, ze nie doczytales. 5 kawalerek kupie wczesniej jako osoba prywatna. Nastepnie juz majac te 5 kawalerek planuje zalozyc spolke (albo tylko dzialalnosc, to jeszcze do ustalenia) i wtedy juz nie jako osoba prywatna rozmawiac z bankiem o wzieciu kredytu rzedu 1mln PLN na zakup kamienicy. Oczywiscie w takim przypadku kredyt musi byc 'w oparciu o przyszle zyski' i oczywiste jest to, ze bank bedzie wymagal biznesplanu. Tak wiec zakupiona za ~1mln PLN nieruchomosc bedzie generowala zyski ktore pozwola na splate kredytu + moj zarobek. Mam nadzieje, ze teraz wszystko jest jasne.

[PWFinanse]

dalej nie jest jasne z jakiego tytułu kamienica będzie generowała dla Ciebie zyski, jeśli z wynajmu to kto będzie najemcą - osoby fizyczne,firmy, będziesz miał przyrzeczenia najmu? czy chcesz ją wyremontować i sprzedać z zyskiem?

[Chrisdot]

Kamienica będzie generowała zyski z normalnego, najprostszego wynajmu mieszkań dla osób fizycznych. Czy bank nie łyknie biznesplanu w którym będzie brakowało wspomnianych przyrzeczeń najmu? Jeśli to jest gigantyczny problem, mógłbym załatwić ileś takich przyrzeczeń na znajomych i potem po znalezieniu normalnych najemców zerwać te 'na znajomych' i podpisać normalne umowy.

[ArturKredyty]

wiem do czego zmierzasz ale to nie będzie takie szybkie..

 

jeśli masz zdolność już na 3 kawalerki to możesz je wziąć, ale musisz mieć zdolność na te 3 raty hipotek

 

jeśli przepływ pieniężny będzie dodatni to po min. 6 msc twoja zdolność wzrośnie i będziesz mógł się starać o kolejną hipotekę ale ...

 

jeśli chcesz założyć spółkę możesz to zrobić, spółka tylko polska jeśli chcesz kredyt w polsce, sp. zo.o. Ty jako główny udziałowiec i prezes? sprawdzany będzie Twój BIK, przy osobie z minimalnym doświadczeniem i praktycznie zerowym wkładem masz małe szanse na ten kredyt...

 

wg. nowa spółka nie dostanie kredytu w tej formie

 

prędzej osiągniesz ten cel skupując kawalerki czy za jakiś czas starając się o dużą hipotekę na osobę fizyczną

 

na pewno Twój biznes plan wyglada obiecująco ale dużo bardziej doświadczone osoby mają ciężko z finansowaniem jeśli nie ma wkładu więc to się nie spina...

 

natomiast możesz założyć spółkę, kupić te kawalerki jako osoba fizyczna, po pół roku do roku możesz próbować działać z tą spółką ale tylko jeśli uzbierasz ok 20 % wkładu

[Chrisdot]

Dobra, to moze tak. Aktualnie mam dwie nieruchomosci mieszkalne w kredycie. Laczna wartosc to 300k PLN, laczny wklad wlasny na dzien dzisiejszy to okolo 15k PLN (= 95% LTV). Mam tez 100k PLN wolnej gotowki i rocznie oszczedzam okolo 100k PLN. Za wolna gotowke moge kupic kawalerke, moge tez porobic kilka tzw. flipow, czyli kupic i szybko sprzedac nieruchomosc i zrealizowac krotkoterminowe zyski. Poki co dzialam jako osoba prywatna.

 

Przyszedl mi do glowy taki scenariusz. W przeciagu miesiaca kupie trzecia kawalerke na wynajem i zaloze firme w PL, zaczne sie rozliczac z US i zarabiac niewielkie pieniadze z wszystkich mieszkan (lacznie okolo 1000 PLN brutto/msc = 12k PLN/rok). Czy 12 miesiecy pozniej majac juz majatek rzedu 2 kawalerek w kredycie, 1 kawalerki nieobciazonej i 100k PLN gotowki, 12 miesiecy doswiadczenia w wynajmowaniu mieszkan jako firma moge ubiegac sie o zakup kamienicy o wartosci 1mln PLN w ktorej juz mieszkaja najemcy i maja umowy najmu?

 

Dodam do tego fakt, ze aktualnie mieszkam i pracuje w Irlandii, za 3 tygodnie przenosze sie do USA, wiec bede mial zarobki z pracy na etat w $$, co moze sie nie podobac bankom.

 

Moim celem jest zakup porzadnej kamienicy na wynajem i po prostu szukam sensownej drogi do jego osiagniecia.