Problem z kredytem hipotecznym na adaptację poddasza.

[radek183]

70000zł będzie przeznaczone na cel mieszkaniowy z zabezpieczeniem na innej nieruchomości...

 

Na cel mieszkaniowy na tej samej nieruchomości, tak chyba. Na poddasze nie będzie osobnej KW. Mam zamiar tak jakby podnieść obecne mieszkanie jedną kondygnację do góry. Ja tak to rozumiem, chyba że błednie?

[lzalewski]

Będzie to można przyjąć jako cel mieszkaniowy.

[PlanFinance]

W Millennium jeśli kredytobiorca ma ponad 50 lat to maksymalny wiek w momencie spłaty ostatniej raty to 70 lat.

[Doradca Lubuskie]

Jeżeli będzie to powiększenie obecnej nieruchomości to OK. Można przyjąć jako cel mieszkaniowy i mniejszą marżę.

 

Jeżeli chodzi o wiek to jeżeli wszyscy kredytobiorcy w chwili przystąpienia do kredytu mają więcej niż 50 lat to faktycznie może być do 70 lat. A w tym wypadku tylko jeden z kredytobiorców ma więcej niż 50 lat.

[PlanFinance]

Jeżeli chodzi o wiek to jeżeli wszyscy kredytobiorcy w chwili przystąpienia do kredytu mają więcej niż 50 lat to faktycznie może być do 70 lat. A w tym wypadku tylko jeden z kredytobiorców ma więcej niż 50 lat.

 

Intranet brokerski niestety nie jest wyrocznią.

 

Zapis z regulaminu udzielania kredytów hipotecznych Millennium.

 

§ 4.

1. Bank może udzielić kredytu Wnioskodawcy, który spełnia łącznie następujące warunki:

2

1) jest osobą, która ukończyła 20 lat i przed terminem spłaty ostatniej raty kredytu nie ukończy 75 lat, przy czym w przypadku, w którym co najmniej jeden że współkredytobiorców, którego dochody uwzględniane są przy wyliczaniu zdolności kredytowej na dzień składania wniosku kredytowego ma ukończone 50 lat, zgodnie z dokładną datą urodzenia w dniu ostatecznej spłaty kredytu wiek najstarszego z nich nie może przekroczyć 70 lat,

[lzalewski]

Dzięki za przytoczenie. Mi też się kojarzyło, że jeśli jest młodszy współkredytobiorca, to można zastosować okres do 75-go roku życia.

[Bożena Myszczyszyn]

Nad mieszkaniem własnościowym jest poddasze użytkowe które należy do wspólnoty mieszkaniowej skupiającej łącznie 8 rodzin. (...)Jest uchwała wspólnoty która mówi o tym że każdy właściciel mieszkania jest zarówno właścicielem powierzchni na poddaszu jak i części podwórka przylegającego do mieszkania.

Czy uchwała dotyczy podziału nieruchomości wspólnej i oddania do wyłącznego użytkowania każdemu z właścicieli mieszkania konkretnego kawałka ogródka i konkretnego kawałka strychu ( nad mieszkaniem) ?

 

Bo własność to co innego, jeśli jest wspólnota to zakładam, że jest

1) księga wieczysta na grunt i budynek

2) osiem ksiąg wieczystych na lokale mieszkalne stanowiące odrębne nieruchomości i w każdej z tych ksiąg w dziale I ( Spis Praw) jest wpisana wielkość udziału w księdze gruntowej ( każdy lokal ma określony udział w nieruchomości wspólnej)

3) można dodatkowo "umówić się" kto który ogródek czy kawałek strychu użytkuje, co nie jest jednoznaczne , że jego udziałom odpowiada akurat ta część strychu

 

Kredyt obciążający hipotekę to kredyt na wykup tego właśnie mieszkania.

Czy z wykupem wiązała się jakaś bonifikata ?

 

Ja rozumiem to tak: jeśli jesteśmy właścicielami mieszkania o wartości 150.000 (...)

Pozostałe 70.000 inwestujemy w mieszkanie, równocześnie podnosząc jego wartość do 220.000.

+

Na poddasze nie będzie osobnej KW. Mam zamiar tak jakby podnieść obecne mieszkanie jedną kondygnację do góry. Ja tak to rozumiem, chyba że błednie?

 

Jeśli miałoby z tego powstać jedno, dwupoziomowe mieszkanie o wartości 220.000 to rodzi to konsekwencje :

1) na tak poważne zmiany w przedmiocie zabezpieczenia powinna być zgoda banku

2) lokal mamy powiększony o nowe powierzchnie powinien być na nowo wyodrębniony ( jego stan prawny będzie nieuregulowany )

http://sn.pl/Sites/orzecznictwo/Orzeczenia1/III%20CZP%2065-11.pdf

http://prawo.rp.pl/artykul/761145.html

 

czy lepiej uzbroić się w cierpliwość i po kolei załatwiać wszystkie formalności? czy kombinować wspólny kredyt na mieszkanie Mamy, zrobić remont i potem załatwiać sprawy formalne z poddaszem?

Moim zdaniem lepiej 3-4 miesiące później, ale prawidłowo od strony formalnej - zwłaszcza, że na koniec jest jeszcze Urząd Skarbowy ( po zmianie przeznaczenia strychu na lokal mieszkalny od tej powierzchni powinien być płacony podatek od nieruchomości )

 

Pomocny artykuł http://zkzl.poznan.pl/PORTAL/PORTAL/ZKZL/wspolnoty_wspolwlasnosci/Zasady_wykupu_czesci_nieruchomosci_wspolnej.html

 

tak będzie możliwe ale ....

1) to nie takie matematycznie dodawanie tzn że jak włożysz w mieszkanie warte 100tys kolejne 100tys to od razu robi się warte 200tys. Ceny nieruchomości podobnych na lokalnym rynku mogą spowodować że wartość tego mieszkania wyniesie np 150tys. Rzeczoznawca liczy to tak: mkw pow użytkowej * cena mkw podobnych nieruchomości = XYZ

2) możemy to rozpisać na remont ale w przypadku adaptacji bank będzie wymagał pozwolenia itp. A sądzę że nie będziecie go mieli ?

+

70000zł będzie przeznaczone na cel mieszkaniowy z zabezpieczeniem na innej nieruchomości. W związku z tym można tutaj zastosować marżę dla takiego celu. Jeśli się mylę, niech mnie ktoś poprawi.

Cel mieszkaniowy będzie zaakceptowany tylko w przypadku dopełnienia wszystkich formalności (uchwały, zgody, pozwolenia itp ), jest to pod znakiem zapytania.

 

Nie można do banku przedłożyć wyceny na 150.000 zł i wziąć 70.000 zł na cel mieszkaniowy ( adaptacja strychu i przyłaczenie go do starego mieszkania ) , bo wtedy wycena musi objąć wartość mieszkania (mamy) obecną i przyszłą (220.000), czyli wraca konieczność dopełnienia formalności.

Pod zabezpieczenie innej nieruchomości byłoby tylko, jeśli zostaną dwa odrębne mieszkania, co i tak rodzi konsekwencje udokumentowania celu.

 

Możliwe rozwiązania

1) Strych jako zupełnie oddzielne mieszkanie (cel mieszkaniowy) i propozycja PKO BP, czylli najpierw KW na lokal niemieszkalny, a potem zmiana na mieszkalny i zabezpieczenie na tym lokalu

2) Strych jako oddzielne mieszkanie (cel mieszkaniowy) z zabezpieczeniem na mieszkaniu mamy ( z wyceną 150.000 ) - wtedy pomimo, że zabezpieczenie jest inne nadal będą badane dokumenty nieruchomości będącej celem kredytowania

3) Przebudowa mieszkania mamy związana z przyłączeniem strychu, powstaje jedno większe mieszkanie - wtedy wycena musi objąć wartość mieszkania po przebudowie/ rozbudowie (220.000), wszystkie formalności muszą być dopełnione + dodatkowe ryzyko banku związane z tym, że "stary" lokal przestaje istnieć i trzeba na na nowo wyodrębnić powiększony lokal ( + ponieść koszty zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej pozostałych właścicieli )

4) Kredyt pod zabezpieczenie mieszkania mamy z wyceną 150.000 , środki na na adaptację w ramach celu dowolnego ( po koszcie pożyczki hipotecznej ) , bank nie wie nic o strychu, powstaje jedno duże mieszkanie - to z kolei rodzi ryzyko od strony banku, bo bez zgody banku zmieniono przedmiot zabezpieczenia ( bank nic nie wiedział o planowanej rozbudowie )

5) Kredyt pod zabezpieczenie mieszkania mamy z wyceną 150.000 , środki na adaptację w ramach celu dowolnego ( pożyczka ) - mieszkanie mamy bez zmian ( zabezpieczenie kredytu) , a ze strychu powstaje całkiem nowe mieszkanie , czyli ostatecznie są dwa mieszkania - bank nie będzie oglądał dokumentacji dotyczącej strychu, a kredytobiorca nie zmienia samowolnie lokalu będącego zabezpieczeniem

 

Najbezpieczniej jest dopełnić wszystkich formalności, żeby nie inwestować pieniędzy w coś, co nie ma uregulowanego stanu prawnego - z sąsiadami można się dogadywać, a za chwilę przestać.

[Mr Tomek]

No właśnie zacząłem mieć wątpliwości do tego co moi przedmówcy zaczęli pisać.

Bez względu na rodzaj zabezpieczenia jeśli cel mieszkaniowy ma być zachowany to dokumentacja inwestycji też musi być w porządku czyli pozwolenia itd.

Bez dokumentacji inwestycji należałoby to potraktować co najwyżej jako cel dowolny.

Przy kredycie MIX można zrobić remont ale oficjalnie tylko mieszkania mamy, bez ruszania poddasza

[radek183]

Dziękuję Wszystkim za zainteresowanie i pomoc w temacie.

Po dokładnej analizie najprawdopodobniej zostanie wariant z utworzeniem osobnej KW na mieszkanie na poddaszu i wtedy osobny kredyt na to mieszkanie.

Mam tylko pytanie odnośnie wydzielenia naszego poddasza z części wspólnej.

Możemy wydzielić tylko to nasze poddasze, zostawiając resztę strychu jako część wspólna pozostałych członków wspólnoty?

[Bożena Myszczyszyn]

Możemy wydzielić tylko to nasze poddasze, zostawiając resztę strychu jako część wspólna pozostałych członków wspólnoty?

 

Można wydzielić tylko jedno poddasze, a reszta zostaje jako część wspólna. Zmieni się jednak powierzchnia części wspólnej, a zatem i udziały poszczególnych mieszkań ( nowo powstałe mieszkanie też będzie miało udział w części wspólnej) .

Będzie więc zmiana w księgach wieczystych wszystkich właścicieli.

 

 

Jeszcze jest kwestia - czy to mama będzie stroną umowy ze wspólnotą jako właścicielka obecnego mieszkania, czy od razy wy, jako nowi właściciele ( sytuacja analogiczna jak sprzedaż części poddasza przez wspólnotę osobom z zewnątrz )

[radek183]

Można wydzielić tylko jedno poddasze, a reszta zostaje jako część wspólna. Zmieni się jednak powierzchnia części wspólnej, a zatem i udziały poszczególnych mieszkań ( nowo powstałe mieszkanie też będzie miało udział w części wspólnej) .

Będzie więc zmiana w księgach wieczystych wszystkich właścicieli.

 

Czyli musiałbym zlecić rzeczoznawcy wydzielenie mieszkania z części wspólnej, oraz nowy podział części wspólnych dla każdego mieszkania w wspólnocie + 1 nowego mieszkania?

Potem do notariusza pofatygować się musieliby wszyscy sąsiedzi oraz wszyscy musieliby osobno zapłacić za wpis do KW?

Jakie to mogą być koszty?

 

Jeszcze jest kwestia - czy to mama będzie stroną umowy ze wspólnotą jako właścicielka obecnego mieszkania, czy od razy wy, jako nowi właściciele ( sytuacja analogiczna jak sprzedaż części poddasza przez wspólnotę osobom z zewnątrz )

 

Wydaję mi się że najlepiej jak bylibyśmy to my. Wtedy bierzemy kredyt obciążając własną KW?

[Bożena Myszczyszyn]

Czyli musiałbym zlecić rzeczoznawcy wydzielenie mieszkania z części wspólnej, oraz nowy podział części wspólnych dla każdego mieszkania w wspólnocie + 1 nowego mieszkania?

Sądzę, że rzeczoznawca nie będzie się takimi kwestiami zajmował - rzeczoznawca wycenia lokal wg stanu po adaptacji i powinien mieć przedstawioną gotową dokumentację .

 

Należałoby zacząć od zarządcy nieruchomością, od kogoś z uprawnieniami budowlanymi, skonsultować kwestie z prawnikiem.

Musi być zgoda

 

 

Potem do notariusza pofatygować się musieliby wszyscy sąsiedzi oraz wszyscy musieliby osobno zapłacić za wpis do KW? Jakie to mogą być koszty?

Kwestia do skonsultowania z notariuszem. Być może można ustanowić pełnomocnika procesowego.

Koszt zmian w księgach wieczystych raczej leży po waszej stronie - to może być 150 zł od jednego wniosku ( ale nie jestem pewna )

 

Wydaję mi się że najlepiej jak bylibyśmy to my. Wtedy bierzemy kredyt obciążając własną KW?

Zapewne tak, nie ma kwestii zabezpieczenia na nieruchomości osoby trzeciej.

Wspólnota może ustalić cenę za lokal niemieszkalny powstały z wydzielenia częsci strychu oprócz kwoty potrzebnej na adaptację .

[radek183]

Wspólnota może ustalić cenę za lokal niemieszkalny powstały z wydzielenia częsci strychu oprócz kwoty potrzebnej na adaptację .

 

Nie do końca rozumiem właśnie ten moment, na jakiej zasadzie mam się stać właścicielem tego poddasza?

Jestem współwłaścicielem mieszkania włąsnościowego i z tego faktu współwłaścicielem "jakiejśtam" części wspólniej.

Po "podziale" tych części wspólnych między członków wspólnoty będe musiał coś płacić? jak to wygląda?

[Bożena Myszczyszyn]

Nie do końca rozumiem właśnie ten moment, na jakiej zasadzie mam się stać właścicielem tego poddasza?

Jestem współwłaścicielem mieszkania włąsnościowego i z tego faktu współwłaścicielem "jakiejśtam" części wspólniej.

Po "podziale" tych części wspólnych między członków wspólnoty będe musiał coś płacić? jak to wygląda?

 

Kto jest wpisany jako własciciel w dziale II księgi wieczystej na mieszkanie ?

Na początku była informacja, że to mieszkanie mamy

własności matki w budynku wielorodzinnym

 

O tym, czy i ile trzeba zapłacić decyduje wspólnota.

 

Częsci wspólne nie sa przedmiotem osobnego obrotu , udziałów w części wspólnej nie można odsprzedać na tej samej zasadzie jak np. udziałów w hali garażowej, którym odpowiada jakieś miejsce postojowe.

Udziały w częściach wspólnych przynależą do mieszkania i każdoczesny właściciel mieszkania automatycznie nabywa mieszkanie z udziałami w częściach wspólnych.

 

Właściciele tworzą wspólnotę - wspólnota decyduje, czy umniejszy część wspólną i za jaka opłatą.

 

Wszystkie pytania od strony technicznej, formalności itd. to temat na inne forum i do osobistego sprawdzenia w urzędach, u zarządcy wspólnotą, u prawnika.

 

Na tym forum temat zaczyna się właściwie od momentu w którym wszystko będzie ustalone ze wspólnotą i przygotowane do sprzedaży powstałego lokalu niemieszkalnego, bo warunkiem uruchomienia kredytu na adaptację poddasza będzie akt notarialny, w którym następuje sprzedaż i wyodrębnienie lokalu. Trzeba mieć więc jakieś swoje pieniądze, żeby zacząć.

 

http://wspolnota.net.pl/strychy/adaptacja-strychu-formuly-przecwiczone-t2007.html

 

http://www.administrator24.info/artykul/id805,strych-we-wspolnocie-mieszkaniowej

 

http://www.budujemydom.pl/dachy-i-rynny/7486-adaptacja-poddasza-tylko-z-architektem