Konsolidacja / spłata kredytów/ czy inna opcja?

[nowy2014]

Witam,

 

Badam temat więc proszę o informację jeśli pominąłem istotny aspekt. W tej chwili biorę taką opcję pod uwagę i szukam doradcy/banku, w którym mógłbym to zrobić.

 

Wiek kredytobiorców: 57 lat (emerytura 2700 zł) i 51 lat (własna działalność od 20 lat, dochody za ostatnie 3 miesiące: 6000 zł (miesięcznie), za ostatnie 6 miesięcy: 7000 zł (miesięcznie)).

 

Kredyt numer 1: Dom do spłaty bez odsetek na dzień dzisiejszy 259 tysięcy (zostało 10-12 lat). Rata 1600 zł

Pozostałe kredyty: 7000 zł miesięcznie (okres spłaty między 34 a 100 miesięcy, kredyty gotówkowe w 4 bankach).

 

Dom z działką jest warty około 500 - 600 tysięcy. To co mi chodzi po głowie to spłata domu (gotówką pożyczoną od znajomych) i kredyt pod zastaw nieruchomości na kwotę 80-90% wartości? Oddanie znajomym pieniędzy a resztę kwoty przeznaczyć na spłatę wszystkich kredytów.

 

Wówczas zostałaby nowa rata na dom na okres 20 lat(tak mniej więcej się uda biorąc pod uwagę wiek kredytobiorców?).

 

Bo raczej żaden bank nie da mi kredytu, żeby spłacić obecny kredyt na dom i wziąć ponownie go pod zastaw. Nie wyjdzie zdolność, już na tym etapie jej nie ma przy takich obciążeniach.

 

Historia w BIK, czysta żadnych spóźnień, swojego czasu scoring był na 544 punkty.

[Mr Tomek]

bardzo nieczytelnie to rozpisałeś

 

zastosuj schemat poniżej

dodatkowo podaj przychody i dochód z ubiegły rok

przychody i dochód za bieżący rok oraz za korespondujące miesiące roku poprzedniego

Kredyt na spłatę poprzedniego kredytu i spłatę zobowiązań można zrobić - a w tym przypadku nawet trzeba

Jakie jest saldo tych kredytów do spłaty?

Ile ich jest ? Kiedy były zaciągane i na jaki cel ?

 

 

Kredyt standardowy/Kredyt MdM*

Wysokość kredytu.

Wartość nieruchomości / wkład własny.

Rynek pierwotny/rynek wtórny.

Rodzaj nieruchomości.

Metraż nieruchomości.

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto).

Stan zaawansowania inwestycji.

Waluta kredytu.

Pożądana długość okresu kredytowania.

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym.

Średnio miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc.

Źródło uzyskiwania dochodów.

Okres trwania umowy w tył/okres trwania umowy w przód.

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców.

Aktualne obciążenia kredytowe.

Historia w BIK.

[nowy2014]

Wysokość kredytu: 500tys

Wartość nieruchomości: 500-600tys

Rynek rynek wtórny.

Rodzaj nieruchomości: dom

Metraż nieruchomości: 200m2

Białystok

Waluta kredytu: bez różnicy

Pożądana długość okresu kredytowania: max okres

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym: 2

Średnio miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc.: 8500 / 9500

Źródło uzyskiwania dochodów: emerytura + działalność

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców: 58/51

Aktualne obciążenia kredytowe: kilka kredytów wszystkie gotówkowe, spłacane regularnie

Historia w BIK: czysto, żadnej skazy

 

Zasadniczo pytanie brzmi czy jeśli obecnie mam tyle kredytów (więcej niż zarabiam), to jak dom będzie czysty i mój bez kredytu to będę mógł go zastawić na poczet uregulowania wszelkich innych kredytów.

 

Z wyliczeń wychodzi mi, że rata domu mogłaby wzrosnąć na 2200-2500 zł, inne różne kredyty 2-3 tysiące, na życie zostałoby 3 tysiące.

[Doradca Lubuskie]

Rozpisz dochody z działalności oraz podaj od kiedy jest zarejestrowana

- przychód i dochód za 2013

- przychód i dochód za obecny rok

- amortyzacja za 2013 i 2014

- forma rozliczenie z US

[nowy2014]

przychody w każdym roku powyżej 200 tys

dochody różne miedzy 6 a 15 tysięcy miesięcznie.

kpir

firma od 20 lat

[Doradca Lubuskie]

Czyli tak:

- chcesz skonsolidować obecny kredyt hipoteczny oraz 4 inne kredyty, tak?

- rozpisz proszę dokładnie jakie kwoty do spłaty w poszczególnych kredytach w chodzą w grę

[nowy2014]

Tak, chcę wiedzieć czy to jest możliwe, bo jeśli pożyczę od znajomych 260 tysięcy a domu się nie uda zastawić pod kredyt to będzie niezły psikus.

 

2 778,00 zł 149 000,00 zł ,

1 670,00 zł 90 000,00 zł ,

1 944,00 zł 37 000,00 zł

700,00 zł 20 000,00 zł

 

24 - 97 miesięcy

[Doradca Lubuskie]

Podsumowując wyszło mi 296tys.

Dopisz jeszcze jakiego rodzaju są to kredyty

 

i jeszcze chyba dodatkowo 260tys, tak?

[Pistolero]

Łącznie wszystkich zobowiązań raczej nie uda się skonsolidować na hipotece, bo przekroczone będzie LTV tam, gdzie jednocześnie mogłyby być sensowne warunki oraz możliwość dłuższego okresu kredytowania (20 lat)

 

Refinans celu mieszkaniowego też raczej się nie uda przy maksymalnym dołożeniu pozostałych kredytów, bo też będzie nieodpowiednia proporcja a raczej tylko w tym wariancie można szukać opcji na lepsze wykorzystanie wartości nieruchomości jako zabezpieczenia

 

 

konsolidacyjny do 70% wartości i na max 20 lat ma np eurobank, ale max okres kredytowania do 70 roku chyba.

w DB konsolidacja do 60% wartości i też do 70 roku.

 

ale np. w DB refinans mieszkaniowego + konsolidacja (max 30% kwoty kredytu) = 259 tys + 111 = 370 tys (ok 60-70 % wartości nieruchomości - czyli wykorzystanie zabezpieczenia podobne) a kredyt dużo tańszy. Zostają w obciążeniach jednak 149 i 37 czyli ok 4700 PLN/m-c przy łącznym limicie DTI do wykorzystania ok 5500-6000 PLN/m-c. Brak zdolności bo doliczyć należy jeszcze ratę wyjściową hipoteki.

 

Proszę szukać takiego wariantu, gdzie przy refinansowaniu kredytu mieszkaniowego można dobrać jak najwięcej środków na cel dowolny/konsolidacyjny)

a ewentualny wariant ze spłatą z użyczonych od bliskich pieniędzy wykorzystać przy zamknięciu choćby jednej z gotówek aby uwolnić wtedy zdolność bo dochód jest bliski równy obecnym zobowiązaniom (chyba, że dokładna analiza z wyników finansowych zdziałalności dałaby wyższy dochód miesięczny)

[prezesik24]

Pistolero, zamiast opisu bankow lepiej podać rozwiązanie.

[Doradca Lubuskie]

Rozwiązaniem w tym przypadku może być tylko jedno: MIX PKO BP, wielokrotnie przerabiałem podobne tematy

 

Jednak problem jest w wartości zabezpieczenia hipotecznego i sumie wszystkich zobowiązań

[RobertIND]

Bez poznania dokładnej wartości nieruchomości ciężko będzie określić co dokładnie można zrobić. Najlepiej porozmawiać z rzeczoznawcą i zrobić przynajmniej opinię na temat nieruchomości (tańsze rozwiązanie niż operat).

Jeśli wartość nieruchomości wyjdzie 600 tys. zł to:

- spłata hipoteki - 260 tys. zł

- spłata innych kredytów - 260 tys. zł (zostanie ten najmniejszy 20 tys. zł i z tego 37 000 zł trzeba będzie nadpłacić 17 tys. zł z własnych środków)

- na cel dowolny już nie będzie "miejsca"

 

Kredyt rozkładasz na np. 23 lata co przy marży 2,71% daje nam wysokość raty 3 178 zł (dalej spłacasz ratę 700 zł).

Do tego dojdzie prowizja 1,8%.

Jeśli wycena wyjdzie niższa to kwota na konsolidację też będzie niższa i trzeba wszytko jeszcze raz przeliczyć.

 

Pożyczka od znajomych to złe rozwiązanie i bardzo ryzykowne. W powyższym przypadku ryzykujesz jedynie 700-800 zł za które musisz zrobić wycenę.

[Pistolero]

alior

 

kredytowanie do 80 roku = max 23 lata

do 90% LTV przy konsolidacji

 

jeżeli wycena będzie sensowna to w kontekście zdolności może się spinać

bez ubezpieczenia ale z prowizją

 

warunki cenowe uzależnione od scoringu bik oraz innych składowych.

[Doradca Lubuskie]

A nie dochodzi w Aliorze ubezpieczenie niskiego wkładu własnego pow. 60% LTV

[Mr Tomek]

A nie dochodzi w Aliorze ubezpieczenie niskiego wkładu własnego pow. 60% LTV

W PKO BP też może dojść ubezpieczenie niskiego wkładu

Zależy od LTV

[nowy2014]

Bez poznania dokładnej wartości nieruchomości ciężko będzie określić co dokładnie można zrobić. Najlepiej porozmawiać z rzeczoznawcą i zrobić przynajmniej opinię na temat nieruchomości (tańsze rozwiązanie niż operat).

Jeśli wartość nieruchomości wyjdzie 600 tys. zł to:

- spłata hipoteki - 260 tys. zł

- spłata innych kredytów - 260 tys. zł (zostanie ten najmniejszy 20 tys. zł i z tego 37 000 zł trzeba będzie nadpłacić 17 tys. zł z własnych środków)

- na cel dowolny już nie będzie "miejsca"

 

Kredyt rozkładasz na np. 23 lata co przy marży 2,71% daje nam wysokość raty 3 178 zł (dalej spłacasz ratę 700 zł).

Do tego dojdzie prowizja 1,8%.

Jeśli wycena wyjdzie niższa to kwota na konsolidację też będzie niższa i trzeba wszytko jeszcze raz przeliczyć.

 

Pożyczka od znajomych to złe rozwiązanie i bardzo ryzykowne. W powyższym przypadku ryzykujesz jedynie 700-800 zł za które musisz zrobić wycenę.

 

Czy jeśli wycena wyszłaby na te 600 tysięcy to przy zarobkach na poziomie: 7500 zł miesięcznie, byłaby zdolność? (uwzględniam zarobki za 2014 z kpir oraz emerytury).

[Doradca Lubuskie]

Dalej podtrzymuje wersje PKO BP.

Proponuję znaleźć dobrego rzeczoznawcę żeby określił wstępnie wartość a potem zrobił operat z godnie z zasadami PKO BP

[RobertIND]

Czy jeśli wycena wyszłaby na te 600 tysięcy to przy zarobkach na poziomie: 7500 zł miesięcznie, byłaby zdolność? (uwzględniam zarobki za 2014 z kpir oraz emerytury).

 

Trochę się zmieniło w temacie.

1. W tym roku proporcje celów mogą być w takich wysokościach:

- spłata kredytu mieszkaniowego - 259 000 zł

- spłata innych kredytów konsumpcyjnych - 249 000 zł

Oznacza to, że z kredytu na 39 000 zł bank będzie mógł spłacić tylko 10 000 zł (lub spłacasz sam 39 000 zł i odzyskujesz od banku nieco ponad 10 000 zł). Kredyt z ratą 700 zł może zostać (nie wpłynie znacząco na zdolność).

Łącznie wnioskujesz o kredyt w wysokości 508-510 tys. zł (zakładając wartość nieruchomości 600 tys. zł).

Zdolność wychodzi, ale bank w tym roku sam zrobi wycenę za którą zapłacisz przed podpisaniem umowy. Nie ma możliwości dostarczenia własnej wyceny. Jeśli wycena wyjdzie niżej obliczenia się rozjadą.

[nowy2014]

Dziękuję za info, muszę zatem policzyć jak to będzie wychodzić.

Uśredniając rata około 3200 zł na okres 23 lat?

 

AliorBank ma LV do 90% czy po zmianach przepisów już w 2015 nie oferują?

[RobertIND]

Rata 3021 zł/(23 lata, kwota kredytu 508 tys. zł).

Zdolność w Alior Banku wychodzi na ok. 515 tys. zł zakładając łączny dochód 7500 zł (na spłatę innych kredytów zostaje więc ok 255 tys. zł co oznacza, że sam musiałbyś spłacić kredyt w wysokości 39 tys. zł).

[nowy2014]

A czy musimy robić konsolidację na wszystko?

Czy mogę wziąć nowy kredyt i jako zabezpieczenie dać hipotekę połowy domu?

[Doradca Lubuskie]

A czy musimy robić konsolidację na wszystko?

Czy mogę wziąć nowy kredyt i jako zabezpieczenie dać hipotekę połowy domu?

 

Albo bank wchodzi na hipotekę albo nie. Nie ma czegoś takiego jak połowa

[RobertIND]

A czy musimy robić konsolidację na wszystko?

Czy mogę wziąć nowy kredyt i jako zabezpieczenie dać hipotekę połowy domu?

 

Mógłbyś spróbować zrobić konsolidację drugim kredytem w tym samym banku, który udzielił kredytu hipotecznego. Ale, musi zagrać kilka czynników takich jak odpowiednia wartość domu, odpowiednie dochody czyli zdolność kredytowa oraz bank który udzielił kredytu mieszkaniowego posiada w ofercie kredyt konsolidacyjny zabezpieczony hipotecznie. Z pierwszymi dwoma czynnikami jest problem.

 

W Alior banku jeśli miałbyś dochody wyższe o kilkaset złotych/m-c to byłaby szansa na konsolidację wszystkiego oprócz najmniejszego kredytu 20 tys. zł (który byłby do spłaty samodzielnie).

[nowy2014]

Dziękuję za informację.

 

Czyli kredyt pod zabezpieczoną hipotekę jest możliwy tylko wtedy kiedy, jego wartość jest sporo większa niż te 600 tys (w naszym wypadku) + dużo większa zdolność kredytowa, te 7500 zł to domyślam się za mało.

 

I w takiej sytuacji możliwa byłaby tylko konsolidacja całościowa? (jako w sumie jedyne rozwiązanie?).

[RobertIND]

Zdolność + wyższa wartość nieruchomości i konsolidacja całości będzie możliwa.

Przy tej wartości nieruchomości (600 tys. zł) i przy podanych dochodach (7,5 tys. zł) możliwe są rozwiązania o których było wyżej.

Częściowa konsolidacja i samodzielna spłata "reszty".

 

Dziękuję za informację.

 

Czyli kredyt pod zabezpieczoną hipotekę jest możliwy tylko wtedy kiedy, jego wartość jest sporo większa niż te 600 tys (w naszym wypadku) + dużo większa zdolność kredytowa, te 7500 zł to domyślam się za mało.

 

I w takiej sytuacji możliwa byłaby tylko konsolidacja całościowa? (jako w sumie jedyne rozwiązanie?).