kredyt na dokończenie budowy domu

[kelvin]

Witam wszystkich serdecznie. Planuję przyspieszenie i sfinalizowanie w tym roku prac budowlanych przy budowie domu [obecnie jest już stan surowy, brakuje okien i drzwi aby stan zmienił się w zamknięty], w związku z czym chciałbym się zorientować czy mam szansę uzyskać kredyt. W chwili obecnej spłacam kredyt zaciągnięty na zakup działki na której znajduje się nieruchomość [kredyt w PKO BP S.A. - 29 000 EUR, obecnie do spłaty ok. 24000 EUR - raty kapitałowe, kredyt był na 20 lat, pozostało 15 lat spłacania]. Wartość wybudowanej nieruchomości [zainwestowanych środków w budowę to ok. 130 000 PLN]. Rozumiem, że w chwili obecnej aby wziąć kredyt musiałbym przewalutować obecny na PLN? Co daje ok. 105 000 PLN. No i wydaje mi się, że byłoby najkorzystniej wziąć nowy kredyt również w PKO BP?? Przyjmując, że koszt budowy m2 to ok. 2000 PLN [mam 175 m2], to wartość nieruchomości wynosi m.in. 350 000 PLN, czyli kredytu musiałbym wziąć uwzględniając wkład własny na poziomie 10% ok. [350 000 - 130 000 + 105 000] = 315 000 PLN. Poprawcie mnie jeżeli coś pokręciłem.

 

Czy mam szanse na kredyt w PKO BP?? Czy korzystniej byłoby mi się udać gdzieś indziej??

 

Z góry dziękuję za odpowiedzi.

 

 

Kredyt standardowy

Waluta kredytu - PLN

Pożądana długość okresu kredytowania - 30 lat

Wysokość kredytu - 315 000

Wartość nieruchomości / wkład własny 350 000/315 000 PLN

Rynek pierwotny/rynek wtórny.

Rodzaj nieruchomości - dom jednorodzinny

Metraż nieruchomości - 175 m2

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto) - Lubelskie - 10 km od Lublina

Stan zaawansowania inwestycji - stan surowy otwarty

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 3

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - dwóch kredytobiorców - 31 lat

Aktualne obciążenia kredytowe - rata za działkę - ok. 160 EUR

Historia w BIK - czysta

Umowa o pracę:Średnio miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc - 2 pensje łącznie - 8 000 PLN [czysta pensja, z dodatkami za pół roku ok. 9500 PLN]

Inne istotne informacje: dwie karty kredytowe w PKO BP - łącznie limit 4200 PLN

[PlanFinance]

Niekoniecznie by się najbardziej opłacało brać kredyt w PKO BP.

 

PKO BP ma pewne zasady i dla części tego typu sytuacji będzie wymagał wewnętrznego refinansowania kredytu na działkę. Nie zawsze, ale jednak. Niestety oprócz tego że jest to w jakimś stopniu uzależnione od LTV i hipotek kaucyjnych/umownych - nie pamiętam szczegółów. Może ktoś na forum przypomni, ewentualnie mogę w poniedziałek się dowiedzieć. Jeśli będziesz musiał refinansować to znajdziesz na rynku znacznie lepsze rozwiązania kredytowe.

[kelvin]

No właśnie, czy byłaby jakaś szansa zachowania dotychczasowego kredytu w EUR?? To by była najlepsza dla mnie opcja.

 

A jeszcze jedna istotna kwestia, posiadam wolne środki, ale nie chciałbym ich wykorzystywać w tej chwili na budowę.

[PlanFinance]

No właśnie, czy byłaby jakaś szansa zachowania dotychczasowego kredytu w EUR?? To by była najlepsza dla mnie opcja.

 

Skąd o Tym wiesz?. Nie masz jeszcze żadnych wyliczeń więc nie wiesz tego.

[lzalewski]

Przenosząc kredyt do innego banku opcji zachowania obecnego kredytu nie będzie na pewno. Tak jak wspomniał wyżej Michał, nawet w samym PKO niekoniecznie się to uda.

[Bożena Myszczyszyn]

PKO BP ma pewne zasady i dla części tego typu sytuacji będzie wymagał wewnętrznego refinansowania kredytu na działkę. Nie zawsze, ale jednak. Niestety oprócz tego że jest to w jakimś stopniu uzależnione od LTV i hipotek kaucyjnych/umownych - nie pamiętam szczegółów.

 

Graniczną datą jest 20.02.2011 r. i wejście w życie zmian do ustawy o księgach wieczystych.

Przed tą datą

- kredyty w PLN były najczęściej zabezpieczane hipoteką zwykłą na kapitał i hipoteką kaucyjną na odsetki i inne należności ,

- kredyty walutowe były zabezpieczane najczęściej hipoteką kaucyjną na wszystko wynoszącą ok 160-200 % kwoty kredytu

Każda umowa kredytowa była zabezpieczana odrębnym wpisem hipotecznym.

 

Jeśli bank PKO BP ma kredyt ze "starą" hipoteką to jako zadłużenie z tej umowy przyjmował/przyjmuje wartość hipoteki, a nie faktyczny kapitał do spłaty, stąd jest problem z tym , by starczyło wartości nieruchomości na drugi kredyt.

Po tej dacie

Dla hipotek ustanawianych wg nowych zasad istnieje możliwość zabezpieczenia dwóch umów kredytowych jedną hipoteką, stąd nie trzeba spłacać starego kredytu, można zrobić aneks i zmienić zabezpieczenie.

 

 

 

Rozumiem, że w chwili obecnej aby wziąć kredyt musiałbym przewalutować obecny na PLN? Co daje ok. 105 000 PLN. No i wydaje mi się, że byłoby najkorzystniej wziąć nowy kredyt również w PKO BP?? Przyjmując, że koszt budowy m2 to ok. 2000 PLN [mam 175 m2], to wartość nieruchomości wynosi m.in. 350 000 PLN, czyli kredytu musiałbym wziąć uwzględniając wkład własny na poziomie 10% ok. [350 000 - 130 000 + 105 000] = 315 000 PLN.

Jeśli kredyt w EUR jest z 2010 roku to również PKO BP będzie refinansował ten na działkę kredytem w PLN.

 

Koszt budowy bezpiecznie założyć na poziomie 2300 - 2500 za metr ( w zależności od standardu), co daje 402.500 - 437.500 wartości kosztorysowej. 2000 zł nie każdy bank zaakceptuje.

+ wartość działki .................. ? ( nie jest to równoznaczne z zadłużeniem z tyt kredytu EUR )

SUMA będzie stanowiła koszt inwestycji ..............

Zakładając , że wycena/wartość = koszt inwestycji, max kwota kredytu ( na spłatę kredytu na działkę i na budowę) = 90% wartości ( dom z działką wg stanu po zakończeniu inwestycji )

[kelvin]

Dobrze, przyjmując koszt 2300 PLN za metr wychodzi powiedzmy 400 000 PLN. Zakładając, iż wartość działki pozostaje na poziomie zakupu czyli 120 000 PLN, koszt dotychczas poniesiony na budowę - 130 000 PLN, to czy mam w tym przypadku jakiekolwiek szanse na kredyt??

[PlanFinance]

Przeczytaj post od Bożeny i napisz jak to jest u Ciebie.

[kelvin]

Mam dwie hipoteki:

1. zwykłą - 29 tyś. EUR

2. kaucyjną - 14,5 tyś. EUR

[Mr Tomek]

jeśli masz 2 hipoteki to przyjmując kwotę wpisanej hipoteki zwykłej (nie pamiętam w tej chwili czy kaucyjną też się uwzględnia w tych obliczeniach) to max wychodzi ok 280tys drugiej hipoteki w pko do wzięcia (przy wycenie na 500k)

Zatem na budowę trochę mało by zostawało

Oferta ING na 315tys to:

Marża 1,65pp

Prowizja 0

Do tego konieczne ubezpieczenie na życie 0,025% miesięcznie od salda zadłużenia (malejące wraz ze spłata kredytu) i konto z wpływem 2tys/mc

Rata na 30 lat ok 1444 zł

[PlanFinance]

Czy jeden z dochodów wynosi min.5000 PLN/mc

[kelvin]

Nie. Troszeczkę będzie brakowało. Uwzględnijcie jeszcze wkład własny.

[PlanFinance]

ING będzie dobrym rozwiązaniem. Bardzo dobre będzie również mBank Hipoteczny

 

mBank Hipoteczny

Marża 1,40/1,45% w zależności od LTV

Rata

Prowizja 2%(negocjowana najczęściej do 0%)

Ubezpieczenie PBS składka 1,4% od kwoty kredytu za pierwsze 2 lata ochrony, po 2 latach przejście na składka miesięczne w wysokości 4% raty. Ubezpieczenie wymagane łącznie przez 5 lat.

Ubezpieczenie niskiego wkładu brak !!!

Wcześniejsza spłata Darmowa częściowa nadpłata w trakcie pierwszych 3, lat, spłata całkowita 2%. Po 3 latach wszystko za darmo.

Wycena 0 PLN

Produkty dodatkowe Ubezpieczenie PBS na 5 lat

[kelvin]

Ile w takiej sytuacji muszę mieć wkładu własnego?

[Mr Tomek]

ing wymaga 20%, ale to co wbudowałeś spokojnie wystarczy.

Ich kalkulator budowlany dosyć dobrze liczy to co jest już zrobione więc pewnie wyjdzie sporo więcej niż wymagane 20%

[kelvin]

I ING zrefinansuje mi w tym kredyt na działkę?

[Doradca Lubuskie]

Jeżeli wszystko będzie mieściło się w granicach 20%, to tak

[PlanFinance]

Pamiętaj że zawsze należy złożyć 2/3 wnioski kredytowe.

 

ING lubi zmieniać kosztorys przygotowany przez klienta.

[kelvin]

Reasumując, polecacie mi ING lub MBank. Terez mam jeszcze następujące pytania zanim udam się do placówek banków:

- jaka jest minimalna wycena m2 w tych bankach (wracając do początku dyskusji, na dokończenie budowy wystarczy mi 200 000 PLN)

- jak wygląda sytuacja z wkładem własnym, mam odłożone trochę gotówki, którą zamierzam wykorzystać w trakcie budowy. Dodatkowo w ciągu ok. 1,5 miesiąca wpadnie mi dodatkowe kilkadziesiąt tysięcy. Ponadto co ze środkami które pochodzą z bieżących dochodów, a które też będę na bieżąco wykorzystywał. Czy mają one jakieś znaczenie?? Czy występując o kredyt muszę od razu "pokazać" bankowi środki, przekazując je np. na ROR?

[PlanFinance]

W mBanku jest to 2500 PLN/mkw powierzchni użytkowej.

 

W ING nie da się tak określić bo jest to dużo bardziej złożony problem.

 

Finansowanie naprzemienne jest w ING dostępne, tutaj to robiłem sam. W mBank niestety nie pamiętam, nie robiłem.

 

Środki, które uzyskasz za jakiś czas możesz uwzględnić w budowie tym samym pomniejszając kredyt.

 

Środki z bieżących dochodów się nie wliczają.

 

Bank może zażądać pokazania środków na ROR, lokacie.

[Doradca Lubuskie]

Mbank - może ale nie musi, decyzja indywidualna

[kelvin]

Co to jest "finansowanie naprzemienne"??

 

 

"Środki, które uzyskasz za jakiś czas możesz uwzględnić w budowie tym samym pomniejszając kredyt." - czyli co, jeżeli teraz wystąpię o kredyt, to mogę uwzględnić załóżmy 70 000 PLN, które będę miał w tym roku, jako wkład własny?

[PlanFinance]

Finansowanie naprzemienne to np.

 

Transza nr 1 - Ty

 

Transza nr 2 - bank

 

Transza nr 3 - Ty

 

Transza nr 4 - Bank

 

Naczelną wyjściową zasadą jest że bank zamyka inwestycję.W trakcie może się to zmienić.

 

czyli co, jeżeli teraz wystąpię o kredyt, to mogę uwzględnić załóżmy 70 000 PLN, które będę miał w tym roku, jako wkład własny?

 

Większość banków będzie wymagać wykazania środków własnych na koncie lub lokacie. Jeśli wpływ będzie za 1,5mc to nie widzę kłopotu, jeśli się to opóźni i nastąpi np. za 6 miesięcy wtedy musisz się ratować w jakimś tam sobie znany sposób.

[kelvin]

Szanowni Forumowicze - ZNAWCY, DORADCY itp. Dziękuję za próby pomocy w temacie. Mam już udzielony kredyt... w PKO BP S.A. Żałuję, że zawracałem sobie, i wam głowę w przedmiotowym temacie. Podsumuję to krótko, czas spędzony na tym forum to czas..... stracony. Sorry taki mamy klimat, a Wy opowiadacie bajki zimową porą.

 

Podsumowując: marża w PKO - 1,5. Koszt m2 w PKO - 2000 PLN. Wkład własny wyliczony został na 170k. Kredyt na działkę zostaje - a nie jak wg waszej wiedzy musi koniecznie zostać zrefinansowany.

 

Dwa tygodnie i pozamiatane. Wziąłem tyle ile mi trzeba, a nie tyle ile proponuje bank.

 

Innym poszukującym też radzę, żeby nie zawracali sobie głowy w tym miejscu i sami ruszyli do banków, doradców kredytowych OMIJAJĄC Z DALEKA. Co najmniej STRATA CZASU, a jak posłuchacie i wdrożycie w życie te dyrdymały jakie oferują to także i STRACONE ciężko zarobione PIENIĄDZE.

 

Pozdrawiam i nie wracam.

[Bożena Myszczyszyn]

Podsumowując: marża w PKO - 1,5. Koszt m2 w PKO - 2000 PLN. Wkład własny wyliczony został na 170k.

Tak dla pełnego obrazu/podsumowania :

 

1) Marża 1,5% z ubezpieczeniem od utraty pracy i upadłości za 3,25% czy z prowizją za udzielenie ( jaką ? )

 

2) Wartość nieruchomości (razem z gruntem ) oszacowana przez rzeczoznawcę wg stanu po zakończeniu inwestycji na jakim poziomie została przez bank przyjęta ?