mdm a oddanie do użytku, zmiany powierzchni, patowa sytuacja.

[escadaaa]

Witam

 

Zmierzamy wziąć kredyt z mdm-em, znaleźliśmy mieszkanie, niestety oddane do użytku co skutkowało tym ze wypłata dopłaty mogła być tylko po akcie notarialnym na co z kolei nie zgodził się bank kredytujacy dewelopera, nie chce udzielić promesy 90%. W związku z tym Wybraliśmy takie samo mieszkanie lecz jeszcze w budowie, prawdopodobnie podpiszemy umowę deweloperska na początku czerwca, planowane jest wtedy zakończenie budowy, oddanie do użytku może nastąpić w lipcu. Moje pytanie podstawowe: czy jeśli oddanie do użytku nastąpi przed decyzją kredytową, lub przed wnioskiem do BGK, to dopłata będzie ostatnią transza przed aktem, czy BGK będzie chciało mieć akt jak w przypadku umów zawieranych po oddaniu do użytku? Wydaje mi się, że liczy się to co w umowie, prawdopodobnie zdążymy z wnioskiem do banku i BGK przed oddaniem do użytku, ale wiadomo, nieraz analizy trwają tygodniami.

 

Kolejna sprawa: mieszkanie posiada taras/ogródek - jak go ująć w umowie aby nie był przeszkoda w mdm? Powierzchnia użytkowa bez tarasu i cena są zgodne z mdm.

 

I ostatnie, apropo powierzchni. Jeśli po inwentaryzacji ostatecznej po oddaniu do użytku, okaże się że mieszkanie jest mniejsze a cena za metr przekracza limit? Niby jest interpretacja na stronie MIR ze liczy się to co w umowie deweloperskiej, i że nawet jeśli ostatecznie metraż bedzie mniejszy i cena za metr wzrośnie nad limit przy którym składalismy wniosek to nie ma podstaw do odebrania dopłaty, ale chcę się upewnić czy nikt nie będzie robił problemów,

 

Pozdrawiam i z góry dziękuję za odpowiedzi

[PlanFinance]

Zmierzamy wziąć kredyt z mdm-em, znaleźliśmy mieszkanie, niestety oddane do użytku co skutkowało tym ze wypłata dopłaty mogła być tylko po akcie notarialnym na co z kolei nie zgodził się bank kredytujacy dewelopera, nie chce udzielić promesy 90%.

 

Są 2 opcje:umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego albo umowa cywilno-prawna, developer uzupełnia odpowiednią kwotę a Wy wpłacacie już na konto do developera.

 

Moje pytanie podstawowe: czy jeśli oddanie do użytku nastąpi przed decyzją kredytową, lub przed wnioskiem do BGK, to dopłata będzie ostatnią transza przed aktem, czy BGK będzie chciało mieć akt jak w przypadku umów zawieranych po oddaniu do użytku? Wydaje mi się, że liczy się to co w umowie, prawdopodobnie zdążymy z wnioskiem do banku i BGK przed oddaniem do użytku, ale wiadomo, nieraz analizy trwają tygodniami.

 

Wypłata dopłaty MdM zależy od tego czy umowa przedwstępna jest w formie aktu czy nie. Nie zależy od tego czy budowa jest skończona czy nie.

Kolejna sprawa: mieszkanie posiada taras/ogródek - jak go ująć w umowie aby nie był przeszkoda w mdm? Powierzchnia użytkowa bez tarasu i cena są zgodne z mdm.

 

Bez dodatkowej ceny. Metraż tak czy siak nie jest liczony.

 

I ostatnie, apropo powierzchni. Jeśli po inwentaryzacji ostatecznej po oddaniu do użytku, okaże się że mieszkanie jest mniejsze a cena za metr przekracza limit? Niby jest interpretacja na stronie MIR ze liczy się to co w umowie deweloperskiej, i że nawet jeśli ostatecznie metraż bedzie mniejszy i cena za metr wzrośnie nad limit przy którym składalismy wniosek to nie ma podstaw do odebrania dopłaty, ale chcę się upewnić czy nikt nie będzie robił problemów,

 

Skoro jest interpretacja na stronie to już wiesz jak to działa.

[escadaaa]

Nie do końca, przedwstępna przy mieszkaniu oddanym do użytku nawet w formie aktu notarialnego powodowała wypłatę środków po akcie notarialnym właściwym a nie przed.

[Gość gosc45677]

Mniej więcej tak to wygląda:

 

1. Umowa deweloperska

2. Przelanie środków z kredytu

3. Przeniesienie własności

4. Dopłata z BGK:

 

-jeżeli jest pozwolenie na użytkowanie w momencie podpisywania umowy deweloperskiej jest ona wypłacana po akcie przenoszącym własność.

 

-jeżeli nie ma pozwolenia na użytkowanie w momencie podpisywania umowy deweloperskiej to dopłata jest przed aktem.

[escadaaa]

Ok, dziękuję, czyli w tym temacie mogę czuć się bezpiecznie

[PlanFinance]

O kurcze, ale fuckup. Byłem święcie przekonany że chodzi o umowę w formie aktu a nie developerską. Przepraszam za pomyłkę.

 

- - - Uaktualniono - - -

 

 

-jeżeli jest pozwolenie na użytkowanie w momencie podpisywania umowy deweloperskiej jest ona wypłacana po akcie przenoszącym własność.

 

-jeżeli nie ma pozwolenia na użytkowanie w momencie podpisywania umowy deweloperskiej to dopłata jest przed aktem.

 

To nie ma znaczenia chyba biorąc pod uwagę zapisy z ustawy:

 

3. Wypłata środków z tytułu udzielonego nabywcy dofinansowania wkładu własnego dokonywana jest przez instytucję

kredytującą:

1) po zawarciu przez nabywcę umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu własności mieszkania, na rachunek osoby, która

wybudowała mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, na który przekazane zostały lub przekazywane

są środki z tytułu udzielonego kredytu – w przypadku gdy nabycie mieszkania dotyczy mieszkania oddanego

do użytkowania i nie było związane z zawarciem umowy deweloperskiej;

2) jako ostatnia część świadczeń pieniężnych nabywcy, na mieszkaniowy rachunek powierniczy wskazany w umowie

deweloperskiej – w przypadku gdy realizacja wynikających z zawartej umowy deweloperskiej świadczeń pieniężnych

przewiduje ich dokonywanie poprzez mieszkaniowy rachunek powierniczy;

3) jako ostatnia część świadczeń pieniężnych nabywcy, na rachunek osoby, która wybudowała mieszkanie w ramach

prowadzonej działalności gospodarczej, na który przekazane zostały, w części lub w całości, środki z tytułu udzielonego

kredytu – w przypadku gdy realizacja wynikających z zawartej umowy deweloperskiej świadczeń pieniężnych

nie przewidywała ich dokonywania poprzez mieszkaniowy rachunek powierniczy.

[escadaaa]

Z zapisów ustawy wynika właśnie to to napisał Jakub: czyli oddany do użytku (wtedy właściwie umowa jest przedwstępna a nie deweloperska bo deweloperska jest umową o wybudowanie, a to już nastąpiło): wypłata po akcie. W budowie- umowa deweloperska. I wypłata przed aktem.

 

Te promesy na 90% da się uzyskać choć jest to trudne.

 

Rozmawiałam z pośrednikiem i tak samo twierdzi ze jeśli na dzień umowy obiekt był w budowie to tak jest rozpatrywany

[Gość gosc45677]

Niestety tak to wygląda, po nowelizacji ustawy MDM będzie ten problem rozwiązany.

[PlanFinance]

Z zapisów ustawy wynika właśnie to to napisał Jakub: czyli oddany do użytku (wtedy właściwie umowa jest przedwstępna a nie deweloperska bo deweloperska jest umową o wybudowanie, a to już nastąpiło): wypłata po akcie. W budowie- umowa deweloperska. I wypłata przed aktem.

 

Co nie znaczy że nie możesz jej podpisać. Kiedy obowiązuje umowa developerska jest kwestią interpretacji ustawy. Nie wszyscy developerzy uznają tak jak piszecie.

[escadaaa]

Jasne, ale czytałam o przypadkach odrzuconych przez bank lub już u notariusza, a chodzi o to by problemów mieć jak najmniej ;)

[PlanFinance]

Jasne, ale czytałam o przypadkach odrzuconych przez bank lub już u notariusza, a chodzi o to by problemów mieć jak najmniej ;)

 

 

O jakich przypadkach?.

[escadaaa]

Przypadkach kiedy zawarto umowę deweloperska mimo ukończonego wcześniej budynku - bank może odrzucić wniosek ze względu na nieprawidłową umowę. Wiadomo że tu przejdzie, tam przejdzie i niektórym się udaje, jednak próbuje ograniczyć ryzyko komplikacji kiedy już wyruszymy w drogę kredytową. Jak tak dalej pójdzie to może wejdzie nowelizacja i nie będzie problemów. Niestety chwilowo władza zajęta jest lansowaniem się...

[PlanFinance]

Przypadkach kiedy zawarto umowę deweloperska mimo ukończonego wcześniej budynku - bank może odrzucić wniosek ze względu na nieprawidłową umowę. Wiadomo że tu przejdzie, tam przejdzie i niektórym się udaje, jednak próbuje ograniczyć ryzyko komplikacji kiedy już wyruszymy w drogę kredytową. Jak tak dalej pójdzie to może wejdzie nowelizacja i nie będzie problemów. Niestety chwilowo władza zajęta jest lansowaniem się...

 

 

Nie martw się żaden bank tego absolutnie nie odrzuci. Nawet jeśli bank by uważał że umowa developerska nie była wymagana to w tej umowie nie ma żadnych dyskwalifikujących zapisów a wręcz jest więcej niżby zapewne się znalazło w umowie standardowej co z punktu widzenia banku oznacza większe bezpieczeństwo i pewność transakcji.

 

Do niedawna była odwrotna sytuacja, banki trzeba było uczyć że umowa developerska nie jest wymagana po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

[escadaaa]

I tak deweloper nie podpisze nam takiej na ukończony budynek. Czekamy do poniedziałku na informacje czy udziela nam promesy na 90%. Jeśli nie, to weźmiemy drugie mieszkanie gdzie będzie możliwość wypłaty mdm-u przed właściwym aktem notarialnym.

[PlanFinance]

I tak deweloper nie podpisze nam takiej na ukończony budynek. Czekamy do poniedziałku na informacje czy udziela nam promesy na 90%. Jeśli nie, to weźmiemy drugie mieszkanie gdzie będzie możliwość wypłaty mdm-u przed właściwym aktem notarialnym.

 

Zaproponujecie by developer sam uzupełnił brakującą kwotę a Wy później z dopłaty oddacie developerowi.

[escadaaa]

Proponowałam, nic z tego.

[escadaaa]

Dobra, na stronie mdm-u ktoś uparcie tłumaczy mi ze ostatnia transza jest zawsze po akcie. Prawda to? Twierdzą że dopłata jest zawsze po właściwym akcie notarialnym, niezależnie czy umowa do

deweloperska czy inna, czy budynek w budowie czy nie

Ktoś dostał dopłatę i 100% sumy kredytu i dopłaty przed podpisaniem aktu?

[Gość gosc45677]

Oczywiście, że tak. Myślałem, że te powyższe rozważania wyczerpały temat.

[escadaaa]

Na stronie mdm-u twierdzą inaczej a chce się upewnić, żeby nie zostać z ręką w nocniku

[escadaaa]

Przykro mi, ale nie spotkałem się z przypadkiem, kiedy bank kredytujący przekazywał środki pochodzące z dofinansowania na rachunek dewelopera przed podpisaniem aktu notarialnego - m.in. dlatego właśnie wprowadzane są poprawki w nowelizacji. Jeżeli deweloper budował na kredyt, bank beneficjenta MDMu nie mógł się na tej nieruchomości zabezpieczyć, gdyż w dziale 3 księgi wieczystej figurował wpis odnośnie banku kredytującego dewelopera. Deweloper z kolei nie chciał dokonać bez ciężarowego wydzielania lokalu przed uzyskaniem całości środków. Dlatego m.in. BGK sugerował bankom kredytującym w MDMie wystawianie promes na podstawie którego mogło nastąpić bez ciężarowe wydzielenie i podpisanie aktu notarialnego.

 

Art. 11 dotyczy procedury przekazywania środków z Funduszu Dopłat, z jednej strony przez BGK do instytucji kredytujących, z drugiej strony przez instytucje kredytujące na rzecz nabywców lokali mieszkalnych.

 

 

Taka odpowiedź na to samo pytanie otrzymałam na stronie mdm-u od doradcy mdm. No i jest to sprzeczne z informacjami tutaj. Jestem w kropce

[PlanFinance]

Dobra, na stronie mdm-u ktoś uparcie tłumaczy mi ze ostatnia transza jest zawsze po akcie. Prawda to? Twierdzą że dopłata jest zawsze po właściwym akcie notarialnym, niezależnie czy umowa do

deweloperska czy inna, czy budynek w budowie czy nie

Ktoś dostał dopłatę i 100% sumy kredytu i dopłaty przed podpisaniem aktu?

 

escadaaa wkleiłem zapisy z ustawy na poprzedniej stronie.

 

- - - Uaktualniono - - -

 

Przykro mi, ale nie spotkałem się z przypadkiem, kiedy bank kredytujący przekazywał środki pochodzące z dofinansowania na rachunek dewelopera przed podpisaniem aktu notarialnego - m.in. dlatego właśnie wprowadzane są poprawki w nowelizacji. Jeżeli deweloper budował na kredyt, bank beneficjenta MDMu nie mógł się na tej nieruchomości zabezpieczyć, gdyż w dziale 3 księgi wieczystej figurował wpis odnośnie banku kredytującego dewelopera. Deweloper z kolei nie chciał dokonać bez ciężarowego wydzielania lokalu przed uzyskaniem całości środków. Dlatego m.in. BGK sugerował bankom kredytującym w MDMie wystawianie promes na podstawie którego mogło nastąpić bez ciężarowe wydzielenie i podpisanie aktu notarialnego.

 

Art. 11 dotyczy procedury przekazywania środków z Funduszu Dopłat, z jednej strony przez BGK do instytucji kredytujących, z drugiej strony przez instytucje kredytujące na rzecz nabywców lokali mieszkalnych.

 

 

 

Ja się spotkałem w praktyce. W inwestycjach budowanych bez kredytu, z kredytem oraz gdy developer sam uzupełnił środki by bank kredytujący inwestycję mógł wydać promesę jeśli nie było aktu.

 

Jeżeli deweloper budował na kredyt, bank beneficjenta MDMu nie mógł się na tej nieruchomości zabezpieczyć, gdyż w dziale 3 księgi wieczystej figurował wpis odnośnie banku kredytującego dewelopera.

 

Co w dziale III figurowało?. Raczej mówimy o dziale IV. Kredyt na inwestycje znajduje się w dziale IV. W dziale III znajdują się roszczenia.

 

Deweloper z kolei nie chciał dokonać bez ciężarowego wydzielania lokalu przed uzyskaniem całości środków.

 

Developer nie dokonuje bezcieżarowego wydzielenia ani nie leży to jego "chce czy nie chce". Wydzielenia dokonuje notariusz. Zgodę na bezciężarowe wydzielenie wydaje bank kredytujący inwestycję.

 

Dlatego m.in. BGK sugerował bankom kredytującym w MDMie wystawianie promes na podstawie którego mogło nastąpić bez ciężarowe wydzielenie i podpisanie aktu notarialnego.

 

Tego już kompletnie nie rozumiem. To jest jakaś abstrakcja kredytowa, inna rzeczywistość.

[Gość gosc45677]

escadaaa tak jak wyżej, wiarygodność tej osoby o której piszesz została podważona.

[escadaaa]

Chyba zwyczajnie zapytam u źródła bo z kolei teraz planfinance pisze ze tylko jeśli deweloper nie miał kredytu - nasz ma i promesa 100% nie jest problemem. Strasznie ciężko o zetelne informacje i juz nie wiem komu wierzyć...

[PlanFinance]

Chyba zwyczajnie zapytam u źródła bo z kolei teraz planfinance pisze ze tylko jeśli deweloper nie miał kredytu - nasz ma i promesa 100% nie jest problemem. Strasznie ciężko o zetelne informacje i juz nie wiem komu wierzyć...

 

Poprzednia wypowiedź dziwnie się zapisała przy edytowaniu kilku cytatów. Poprawiłem.

[escadaaa]

Dziękuję wam za informacje. Jeszcze jest dla mnie nie jasna kwestia metrażu. Powierzchnia po której deweloper sprzedaje mieszkanie to pow całkowita mieszkania i ścianek działowych. Wg normy ISO ścianki działowe nie są pow użytkową. Wg której powierzchni liczyć cenę za metr? Deweloper policzył nam górna cenę limitu mdm za metr pow całkowitej, a pow ścianek to 1.16 mkw...powinniśmy mieć w umowie cenę liczona bez powierzchni ścianek?

 

Jak duża jest granica błędu dopuszczalna przez ministerstwo przy umowie deweloperskiej? 1-3%? Wg interpretacji ministerstwa do wyliczenia kwoty i przyznania dopłaty liczy się metraż podany w umowie deweloperskiej i nawet jeśli będzie ostatecznie mniejszy to nie powoduje to cofnięcia dopłaty, tylko właśnie, o ile mniejszy metraż jest liczony jako błąd dopuszczalny a ile procent różnicy będzie juz uznane za nadużycie?