Posiadane mieszkanie jako wkład własny

[drza]

Witam,

 

W najbliższym czasie będę kupować działkę pod budowę domu. Wiemy, że od przyszłego roku będzie wymagany większy wkład własny.

Doradca finansowy zaproponował nam taki zabieg, że kredyt na działkę będzie zabezpieczony hipoteką naszego mieszkania. Da nam to więcej możliwości przy wyborze kredytu na dom.

Przy sprzedaży mieszkania bank weźmie pozostały kapitał w celu spłaty kredytu na działkę, a reszta pieniędzy będzie dla nas.

Doradca mówi, że jest to najlepsze rozwiązanie, ale ja mam obawy, że może być później problem ze sprzedażą mieszkania, które chcemy sprzedać pod koniec budowy domu i spłacić część kredytu.

Jak to wygląda w praktyce? To znaczy czy jest jakieś ryzyko, że będę miał później problem z tym że bank jest jakby współwłaścicielem mieszkania? Czy faktycznie mam się obawiać, czy zaufać doradcy finansowemu. Kobieta też pośredniczy w sprzedaży nieruchomości więc chyba wie co mówi.

[Mr Tomek]

1) z wkładem własnym sprawa nie jest jeszcze przesądzona. Niektóre banki twierdzą że wymagany wkład własny zostanie na takim samym poziomie i jako dodatkowe zabezpieczenie pozostanie podwyżka marży.

2) Zabezpieczenie kredytu na działkę mieszkaniem rzeczywiście daje trochę większe możliwości np Pekao SA, ale dużo tak naprawdę zależy od tego za ile kupujecie i ile macie wkładu własnego. Może taki manewr wcale nie będzie potrzebny. Wymagane min. to 10% ceny działki - jeśli byście tego nie mieli to wtedy rzeczywiście warto myśleć o dodatkowym zabezpieczeniu na mieszkaniu.

3)Bank nie będzie współwłaścicielem mieszkania, będzie miał tylko wpisane zabezpieczenie w KW. To wy decydujecie co z nim będziecie robić, ale oczywiście przy sprzedaży warunkiem na wykreślenie hipoteki (będzie tego oczekiwał kupujący) będzie spłata kredytu

Czy wasz doradca finansowy to pośrednik nieruchomości ? Wiedza z zakresu rynku nieruchomości nie musi iść w parze z wiedzą z zakresu pośrednictwa finansowego

[PlanFinance]

Czy faktycznie mam się obawiać, czy zaufać doradcy finansowemu. Kobieta też pośredniczy w sprzedaży nieruchomości więc chyba wie co mówi.

 

Jak ktoś się łapie wszystkiego to najczęściej jest od niczego.

[drza]

Może opiszę trochę nasz przypadek.

 

1. Działka - podpisana umowa przedwstępna, cena działki 75tys, wpłacone już 10tys zadatku, ale możemy jeszcze dopłacić 5tys i wtedy razem 15tys wkładu własnego daje nawet dokładnie 20%.

 

2. Dom - powierzchnia ok 125m2 (dom 100m2 + doklejony garaż 23m2, pytanie jak banki liczą powierzchnię garażu). Jeśli znajdziemy bank, który zgodzi się na cenę za m2 1800zł to wtedy:

125*1800 = 225000zł.

I teraz jak dodamy działkę + dom to jest 75000+225000 = 300000, więc wkład własny 300000*0,15 = 45000, ale już na ziemię daliśmy wkład 15000 wiec 45000-15000 = 30000zł.

30000 zł mamy, ale z większą kwotą będzie problem, stąd ograniczenie jeśli chodzi o stawkę banku za m2.

 

Wydaje się, że w tej sytuacji wkład własny w postaci mieszkania jest jedyną opcją. A może jest jakieś inne rozwiązanie, które może Pan zaproponować? Nasz doradca zajmuje się zarówno pośrednictwem nieruchomościami i kredytami od wielu lat, ale może takie rozwiązanie jest dla niej najprostsze, ponieważ najmniej kobinowania i formalności

[Mr Tomek]

Moim zdaniem pomysł waszego doradcy jest do niczego

Jak rozumiem chcecie na razie wnioskować o kredyt na działkę ?

Spokojnie znajdziecie bank który skredytuje przy takim udziale własnym tą działkę z zabezpieczeniem na samej działce, bez blokowania mieszkania

[drza]

Znaleźć to może znajdziemy ale to będzie jeden lub dwa banki, a tak wybór jest dużo większy. Pytanie czy warto pchać się w tą opcję z wpisaniem zabezpieczenia w KW przez bank.

Może wie Pan gdzie można znaleźć wykaz: bank - cena za m2 budowy domu? Interesują mnie banki z ceną za metr do 2tys zł. Z tego co wiem to na pewno PKO BP ma 1800/1900.

[RobertS]

skąd taka informacja? w PKO BP limit jest wyższy, BOŚ nie ma określonego kosztu min. 1m2

[drza]

skąd taka informacja? w PKO BP limit jest wyższy, BOŚ nie ma określonego kosztu min. 1m2

 

Jeden doradca mówił mi, że limit jest 1800 zł/m2, a drugi, że teraz więcej 1900 zł. A może niektóre banki indywidualnie określają stawkę za m2?

 

Jeszcze raz napiszę, że problemem nie jest wkład własny na ziemię (bo taki mamy), ale wkład na budowę domu.

Chodzi o to, że ziemia może być wkładem własnym na dom, a tak duży wkład własny daje większy wybór banków.

[SD Kielce]

drza może Ci się przyda

 

Jeżeli chodzi o banki które mają limity 2000 zł i niżej to są to:

 

Alior - 2000zł.-stan developerski (wtedy kosztorys i wycena do tego stanu)

BGŻ - 2000zł

BOŚ - brak limitu

BPH - 1900zł. - stan developerski

Eurobank - nie ma min.,zdroworozsądkowo ale w banku twierdzą,że najlepiej nie mniej niż 2000zł.

ING - wyliczają kosztorys według* swojego kalkulatora (w zależności od miejsca budowy jest inna cena)

Millennium - 1 755 - stan do odbiorów (do weryfikacji analityka)

[drza]

drza może Ci się przyda

 

Jeżeli chodzi o banki które mają limity 2000 zł i niżej to są to:

 

Alior - 2000zł.-stan developerski (wtedy kosztorys i wycena do tego stanu)

BGŻ - 2000zł

BOŚ - brak limitu

BPH - 1900zł. - stan developerski

Eurobank - nie ma min.,zdroworozsądkowo ale w banku twierdzą,że najlepiej nie mniej niż 2000zł.

ING - wyliczają kosztorys według* swojego kalkulatora (w zależności od miejsca budowy jest inna cena)

Millennium - 1 755 - stan do odbiorów (do weryfikacji analityka)

 

Dzięki wielkie, właśnie tego szukałem:)

[SD Kielce]

drza jeżeli "doradca/agent nieruchomości" o którym wspominałeś nie był w stanie dać Ci tak prostych info jak koszt 1 m2 w danym banku to sugeruję wypełnić schemat kredytobiorcy na forum i pozwolić sobie pomóc jednemu z tutejszych doradców.

[drza]

Dziękuję wszystkim za pomoc i porady. Napiszę schemat kredytobiorcy na forum i zobaczymy co jeszcze można zrobić w moim przypadku.

Pozdrawiam

[SD Kielce]

W takim razie czekamy.