Ustawa o obrocie gruntami rolnymi a kredyt hipoteczny

[kulfi82]

Witam serdecznie, jestem obecnie na etapie zakupu działki 1000m2 (podpisana umowa przedwstępna). Jest to ziemia rolna IV klasy z wydanymi warunkami zabudowy. Po zakupię działki starać się będę o kredyt hipoteczny pod budowę domu. Niestety w ostatnich dniach coraz częściej czytam wypowiedzi osób, które takiego kredytu nie uzyskały z powodu tzw. "skutku ubocznego" nowej ustawy z 1 maja 2016 uniemożliwiającego bankowi wpisanie się do hipoteki takiego domu. Według opinii internetowych, bank może wpisać się jedynie do hipoteki działki, więc udzielany kredyt może wynosić jedynie jej równowartość. Czy spotkaliście się z takimi sytuacjami i czy w takim momencie nie jest bezpieczniej darować sobie zakup tego gruntu?

[Doradca Lubuskie]

Zgodnie z nowelizacją ustawy tylko działki, dla których:

1)do dnia 30 kwietnia 2016 r. została wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w której działka przeznaczona jest na cele inne niż rolne, albo

2)z planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że działka położona jest na terenach mieszkaniowych,

można traktować jak działkę budowlaną, wyłączoną z ustawy.

 

Jeżeli chcesz uzyskać kredyt na budowę domu na działce rolnej i nie zostały wydane przed 30 kwietnia warunki zabudowy, bądź ta nieruchomość nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to zgodnie z nowymi zasadami ustanawiania hipoteki, hipoteka nie będzie mogła być wyższa niż aktualna wartość działki, tym samym bank nie będzie mógł ustanowić zabezpieczenia kredytu na budowę domu.

 

Jednak w każdym banku bywa to różnie.

 

Jeżeli chodzi o wpis hipoteczny to banki mają jego wartości od 150% do 200%

 

I tu dla ludzi którzy chcą budować domu na działkach rolnych pojawił się duży problem - o którym zapewne osoby zajmujące się przygotowaniem ustawy nawet nie pomyśleli.

[kulfi82]

To jest jakiś absurd...

 

Niestety miejscowość, w której zlokalizowana jest działka nie ma MPZ a warunki zabudowy zostały wydane kilka dni temu. W sąsiedztwie stoi około 30 domów jednorodzinnych. Wysokość kredytu o który chcieliśmy się starać to 350tyś. i przed ustawą banki nie widziały dla nas żadnych przeszkód w jego udzieleniu. Obecnie nie widzę na ten kredyt szans. Jeżeli odstąpimy od finalizacji umowy stracimy jakieś 7-8tyś, jeżeli ją sfinalizujemy transakcję zostaniemy z działką bez możliwości kredytowych bo innych aktywów nie posiadamy.

[riot]

5 maja byliśmy u pośrednika kredytowego. Wszystko wyliczone, pełna zdolność, można działać.

 

Podpisalismy umowę przedwstępną z 10 tys. zadatku. Działka bez MPZ ale z warunkami zabudowy.

 

Wczoraj otrzymalismy telefon, że żaden bank nie udzieli nam kredytu. Pieniądze umoczone. Jesteśmy załamani. Nie widać żadnego rozwiazania tej sprawy.

[kulfi82]

Dramat. My również jesteśmy w kropce, biuro nieruchomości zaczyna już wydzwaniać kiedy finalizacja?

[Doradca Lubuskie]

Może nagłośnienie sprawy pokaże naszym kochanym politykom że popełnili błąd. Sądzę że sprawę rozwiązałaby nowelizacja ustawy

[riot]

Czy wprowadzenie przez gmine MPZ rozwiązuje ten problem? Na terenie gdzie jest moja działka zostal opracowany taki plan rok temu, jednak do dzisiaj nie zostal uchwalony.

 

Rozumiem, że jakby plan jakims cudem wszedł w życie teraz, to mam szansę na kredyt?

[Doradca Lubuskie]

Sądzę że w jeżeli w MPZ będzie info że ziemia jest budowlana (tereny mieszkaniowe) to bank przyjmie to jako zabezpieczenie

[Mr Tomek]

riot, kufi82 czy w waszym przypadku możliwe będzie podpisanie w ogóle aktu notarialnego tzn czy notariusz nie będzie weryfikował czy jesteście rolnikami i na dodatek czy prowadzicie gospodarstwo w danej gminie?

 

Moim zdaniem agencja powinna wam pomóc wyjść z tej sytuacji, ale jak to mówią "kasa musi się zgadzać"

[kulfi82]

"kasa musi się zgadzać" - to slogan biura, przez które przyszło nam nabywać ziemię. Na pomoc z ich strony z pewnością nie możemy liczyć. Nie wiem jak w takim przypadku zachowa się notariusz - tu dla odmiany jest on bardzo skrupulatny w wszelkich niejasnościach i ostro atakuje biuro jak mu coś nie pasuje. Postaram się na dniach z nim skontaktować i uzyskać jakieś informacje.

[riot]

W naszym wypadku, otrzymalismy informację od notariusza, że możemy zakupić działkę ( podobno ma metraż, który na to pozwala 750m2 i ustawa tego nie blokuje ). Gmina była mocno zdziwiona naszymi pytaniami odnosnie nowej ustawy, twierdzi., że bez problemu wydają nam warunki zabudowy. Bank jednak z racji braku MPZ odmawia kredytu.

 

Zastanawia nas jednak fakt, że działki te zostały juz dawno wydzielone w urzędzie, maja drogę dojazdową, na wiekszosci stoja domy ( kiedyś bylo to pole), czy nie musialy one juz przejść etapu "odralniania" w moemncie podziału?

[Doradca Lubuskie]

Gmina swoje ale banki swoje.

 

Na mapach zapewne działki te mają status działek rolnych a na obecną chwilę dla banku to jest przeszkoda do udzielenia kredytu np. na budowę domu.

[riot]

Czy ktoś jest w stanie określić jakich dokumentów potrzebuje bank? Przeczytalem gdzies, że np. Pko bp, chciał od klienta "zaświadczenia z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego". Nasza gmina jest miejska. Nie ma MPZ ale ma uchwalone "studium uwarunkowan" na której nasza działka oznaczona jest jako MNU - zabudowa mieszkaniowo - uslugowa. Czy taki dokument jest dla banku wiążący?

[PAAWEL1]

Witajcie nam pytanie a mianowicie mam działkę rolną która powstała z podziału większej działki rolnej na którą były wydane warunki zabudowy , warunki przeniosłem na siebie z poprzedniego właściciela i na ich podstawie uzyskałem pozwolenie na budowę.Warunki są na nr działki z przed podziału.

Warunki są wydane w 2015 roku natomiast przeniosłem je w lutym tego roku .

Czy bank zabezpieczy kredyt na mojej działce ?

[paproch]

Czy ktoś jest w stanie określić jakich dokumentów potrzebuje bank? Przeczytalem gdzies, że np. Pko bp, chciał od klienta "zaświadczenia z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego". Nasza gmina jest miejska. Nie ma MPZ ale ma uchwalone "studium uwarunkowan" na której nasza działka oznaczona jest jako MNU - zabudowa mieszkaniowo - uslugowa. Czy taki dokument jest dla banku wiążący?

 

Ja dostałem informacje, że wystarczy.

 

Może teraz, ktoś pomoże mi. Chcę kupić działkę 1100 m2, z drewnianym domem. Działka rolna z pozwoleniem na zabudowę. Obok jest jeszcze 8 takich działek i droga dojazdowa. Gmina nie ma planów zagospodarowania tych terenów więc zaświadczenia nie uzyskam. W PKO BP złożyłem dokumenty w marcu a 12 maja powiedzieli, że nawet nie rozpatrzą mojego wniosku. Dziwię się, że bank nie chce kredytować mojego zakupu, przecież wartość działki z domem na 100% przewyższa kwotę kredytu o jaki się staram (kupuję za 290 tyś - kredytu chcę 260 tyś). Czy ktoś wie, jaki bank jest normalnym bankiem i udzieli kredytu na taką nieruchomość. Chciałem być patriotą i pójść do Polskiego banku, ale skoro wypinają się na klienta to chyba zarobi ktoś inny.

[riot]

Ja dostałem informacje, że wystarczy.

 

wystarczy wypis z miejscowego planu zagospodarowania czy ze studium uwarunkowań? Bo to jest różnica. MPZ nie ma, jest tylko studium uwarunkowań.

[hipo_doradca]

Nie chodzi tu o bank tylko o ustawę pełną bubli prawnych, aktualnie zdaje się ze wszystkie banki wycofały się z finansowania inwestycji na ziemiach rolnych z uwagi na to, że sądy nie chcą ustanawiać hipotek na tych działkach.

[edi4985]

Czyli jak jest miejscowy plan zagospodarowania i działa ma status "tereny rolne z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej" to wg tej ustawy to ziemie rolne?

[hipo_doradca]

Dokładnie tak, cały problem między bankami, sądami i ustawą jest w interpretacji co jest ziemią rolną. Jeżeli masz taki zapis w MPZP to nici z kredytu, na tą chwilę, za tydzień lub dwa sytuacja może być odmienna, sprawa jest bardzo rozwojowa. Z tego co się orientuję, w PKO Bank Polski jest tak, że jeżeli w MPZP lub studium uwarunkowań pojawia się słowo "rolna" to jest lipa, tylko tak jak pisałem wcześniej, to nie jest kwestia banku a interpretacji ustawy przez sądy.

[paproch]

wystarczy wypis z miejscowego planu zagospodarowania czy ze studium uwarunkowań? Bo to jest różnica. MPZ nie ma, jest tylko studium uwarunkowań.

 

Takie info z banku dostałem

"W związku z „ustawą rolną” proszę o przedłożenie wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, w celu określenia przeznaczenia gruntów lub zaświadczenie o budowlanym charakterze działki"

[riot]

Potwierdzam info. Jestem po wizycie w PKO. Bank akceptuje wypis ze studium uwarunkowan zagospodarowania przestrzennego gminy, jeżeli taki obowiazuje. Warunkiem jest to, że całkowity teren działki musi znajdowac się na obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkalna / jednorodzinną. W przypadku PKO nawet 5% dzialki z przeznaczeniem rolnym, klasyfikuje ją jako rolną.

[kulfi82]

U mnie w studium gminy moja działka leży na obszarze M/U (Tereny mieszkaniowe z usługami nieuciążliwymi). Dzwoniłem dziś do biura nieruchomości i Ci oczywiście swoje, że kontaktowali się własnymi kanałami z bankami i jak w urzędzie teren oznaczony jest pod budownictwo to z kredytem problemu nie będzie. Ale w sumie co mieli innego powiedzieć...

[riot]

My załatwiamy wypis ze studium uwarunkowań i przesyłamy do banku w celu weryfikacji i potwierdzenia, że daje to gwarancję uzyskania kredytu. Do tego momentu wstrzymujemy sie z zakupem działki.

 

Biuro nieruchomości ma interes w tym aby zapewniać, że wszystko będzie ok. Mieliśmy styczność z kilkoma biurami i zazwyczaj byli to mocno niekompetentni ludzie, mówiący to co klient chce usłyszeć. Jednak kredytu udziela bank, nie biuro.

 

Osobiście poprosiłbym biuro o zorganizowanie wypisu ze studium i udał sie z nim do banku w celu weryfikacji.

[paproch]

Ja uzyskałem wypis ze studium uwarunkowań. Moja (to co chce kupić) działka z domem leży na terenie, który ma przeznaczenie letniskowe. Tu rozwiązał się problem udzielenia kredytu, ale pojawił się następny. Bank kredytuje tylko 60% wartości działki i domku letniskowego. Domek jest całoroczny, na stałe połączony z gruntem, więc walka o kredyt wciąż trwa :-)

[htomek87]

Następująca sytuacja w Małopolsce. Zdolność kredytowa ustalona, kredyt na zakup działki z promesą na budowę domu jednorodzinnego. Gmina dała plan zagospodarowania przestrzennego w którym grunt M28 jest oznaczony pod zabudowę mieszkaniową i zagrodową. I tutaj zaczynają się schody z pko gdyż słowo zagrodowa wyklucza możliwość zabezpieczenia się na tej działce w sądzie. Nikt z urzędu mi tego słowa nie wykreśli i dzięki ' dobrej zmianie' jestem w czarnej d... Wydane prawie 15 tys na przygotowania , plan domu, geodetę itp i teraz co? Jakim cudem 50 % klientów banku takich jak ja nie dostanie kredytu mimo zdolności? Nie mam się na czym zabezpieczyć chyba że na samochodzie ( ale to nie wystarczające zabezpieczenie ). Kredyt gotówkowy jest mega drogi i nie realny dla konsumentów takich jak ja. Co w tej sytuacji? czekać aż zrobią nowelizację za rok albo dwa?