Kredyt na budowę domu

[wrobss]

Witam mam problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego w banku PKO BP I PEKAO gdyz moja zdolność kredytowa jest niewystarczająca do pokrycia kosztów inwestycji. Sytuacja jest bardzo trudna i zagmatwana dlatego zwracam sie do was o prośbę i pomysly.

 

Kredyt standardowy

Waluta kredytu.PLN

Pożądana długość okresu kredytowania. 30lat

Wysokość kredytu.350000

Wartość nieruchomości / wkład własny**450000/ brak

Rynek pierwotny - budowa

Rodzaj nieruchomości/rodzaj własności dom

Metraż nieruchomości. 177m2 powiezchni uzytkowej wliczajac w to garaż i kotlownie

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto). Warminsko - mazurskie

Stan zaawansowania inwestycji. pozwolenie na budowe (gdybym dostal kredyt to moge jutro zaczac budowe)

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym. 1

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców. 30

Aktualne obciążenia kredytowe. kredyt hipoteczny - działka na ktorej ma stanać dom wysokosc kredytu 79000, rata 320zł

Historia w BIK. dobra spłaconych kilka kredytów.

Umowa o pracę:Średnio miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc 3200 miesiecznie do tego nieregularne premie i dodatki

Okres trwania umowy/działalności w tył/okres trwania umowy w przód. słuzba mundurowa od 4 lat

Bank w którym posiadane jest konto/ wpływ z wynagrodzenia Tak/Nie? millenium

Inne istotne informacje:

 

Problem polega na tym iz bank szacuje koszt wybudowania domu na 400tys a ja zdolnosci mam 300, z nazeczona mamy mieszkanie o wartości 150 tys ktore jest na nia i zostanie sprzedane gdy bedziemy mogli wprowadzic sie do domu, lecz bank nie bierze go pod uwage i kredyt sie nie zamyka.

Nazeczona nie moze byc wspołkredytobiorca z uwagi na zły BIK.

Działka jest rolna z pozwoleniem na budowe z roku 2013

[lzalewski]

Wysokość kredytu.350000

Wartość nieruchomości / wkład własny**450000/ brak

 

Wyjaśnij rozbieżność.

Jaka jest wartość działki?

 

Bank musi mieć pewność, że dom zostanie min. oddany do użytkowania. W części banków możliwe będzie uzyskanie finansowania w cenie ~2000zł/m2 powierzchni użytkowej. W części banków możliwe będzie wniesienie środków ze sprzedaży mieszkania w trakcie budowy, ale nie później niż przed wypłatą ostatniej transzy kredytu.

 

Podaj wysokość dodatkowych premii i dodatków wraz z tytułem i miesiącem wpływu.

Kontrakt jest na czas określony czy nieokreślony?

[wrobss]

Działka w operacie jest na kwote 100 tys, a kredytu na nia zostalo mi 79 tys. Przy czym bank millenium ustalil wysokosc hipoteki na 150 tys.

Premie:

listopad 2015: 2200 czternastka

Grudzien 2015: 200 premia motywacyjna

Kwiecien 2016: 2200 trzynastka

Lipiec 2016: 200 premia motywacyjna

Wynagrodzenie na konto 2600

Wartosc jaka wpisalem 450 tys to szacunkowa wartosc domu z dzialka po wybudowaniu jaka bedzie w operacie. Bank pko bp przyjal 177 m2 jako uzytkowe nie odjal garazu i kotlowni co daloby 144 m2 powiezchni uzytkowej. Kwote za metr przyjał 1800 zl

 

W przeliczeniu 1800 x 177 ~ 320000

320000 + 79000 ( splata hipoteki na dzialke) = 400000(w przyblizeniu) zdolnosc licza mi na 300000. Nie mam pojecia jak udowodnic bankowi ze dziewczyna ma mieszkanie i stac mnie na ta budowe.

Nie mam kontraktu tylko jeden rozkaz na czas nieokreslony.

[PlanFinance]

Czy dostajesz dodatek mieszkaniowy?. Jeśli tak to w jakiej wysokości?.

 

Fakt posiadania mieszkania przez partnerkę jest zupełnie nieistotny dla banków.

[chmiel199]

1. JAk pamięć mnie nie myli PKO i Pekao biorą średnią dochodu z 12 mcy. Skoro otrzymałeś trzynastkę w kwietniu warto rozejrzeć się za bankiem który weźmie średnią np. z 3 mcy, wówczas dochód sporo skoczy do góry i zdolność powinna być wyższa niż w w/w bankach.

 

2. Bank nie chce byś wziął 400tys kredytu, chcę by kosztorys był rozpisany w taki sposób by zgodnie z ich procedurą starczyło na oddanie domu do użytkowania (łącznie ze środkami Twoimi). Ale tak jak koledzy pisal wyżej - bank uruchomi ostatnią transzę więc własne środki musisz zaangażować do tego czasu (sprzedać mieszkanie narzeczonej). Trochę to przekombinowane ale teoretycznie może się udać.

 

3. Jeśli narzeczona ma dochód możesz poszukać banku który weźmie bik lepszego z kredytobiorców i możecie przystąpić do kredytu razem. Wiem, że są w Polsce takie banki. Popytaj w bankach spółdzielczych.

[wrobss]

Dodatek mieszkaniowy 200 zl lecz tego nie ma na wypisanych dochodach z kadr tak samo jak mundurowka

[Mr Tomek]

po pierwsze nie masz właściwie wkładu własnego i to jest dla banku problem

 

Z tego co na razie napisałeś to Twój wkład własny to jedynie to co już spłaciłeś za działkę + papierologia przy budowie czyli razem 20tys?

 

Przy inwestycji na 400tys to zdecydowanie za mało

 

Co oznacza dokładnie zły BIK u narzeczonej ? Może uda się go wyprostować lub jest dla banku akceptowalny ?

[PlanFinance]

1. JAk pamięć mnie nie myli PKO i Pekao biorą średnią dochodu z 12 mcy. Skoro otrzymałeś trzynastkę w kwietniu warto rozejrzeć się za bankiem który weźmie średnią np. z 3 mcy, wówczas dochód sporo skoczy do góry i zdolność powinna być wyższa niż w w/w bankach.

 

2. Bank nie chce byś wziął 400tys kredytu, chcę by kosztorys był rozpisany w taki sposób by zgodnie z ich procedurą starczyło na oddanie domu do użytkowania (łącznie ze środkami Twoimi). Ale tak jak koledzy pisal wyżej - bank uruchomi ostatnią transzę więc własne środki musisz zaangażować do tego czasu (sprzedać mieszkanie narzeczonej). Trochę to przekombinowane ale teoretycznie może się udać.

 

3. Jeśli narzeczona ma dochód możesz poszukać banku który weźmie bik lepszego z kredytobiorców i możecie przystąpić do kredytu razem. Wiem, że są w Polsce takie banki. Popytaj w bankach spółdzielczych.

 

1. Pamięć Ciebie myli. Żaden z tych banków nie bierze średniej z 12mc.

 

2. Jeśli narzeczonej nie będzie w kredycie to żaden z banków nie uwzględni pieniędzy, jakie można uzyskać z potencjalnej sprzedaży nieruchomości narzeczonej.

 

3. Te BS-y lek na całe zło. Ehhhhhh. Można pytać od razu w pożyczkach prywatnych. takie "porady" na forum też były.

[chmiel199]

1. Pamięć Ciebie myli. Żaden z tych banków nie bierze średniej z 12mc.

 

2. Jeśli narzeczonej nie będzie w kredycie to żaden z banków nie uwzględni pieniędzy, jakie można uzyskać z potencjalnej sprzedaży nieruchomości narzeczonej.

 

3. Te BS-y lek na całe zło. Ehhhhhh. Można pytać od razu w pożyczkach prywatnych. takie "porady" na forum też były.

 

1. Doczytaj nim zaczniesz kogoś poprawiać. PKO BP - definitywnie bierze średnią z 12 mcy (wynika to wprost z ich zaświadczenia o dochodzie), pekao sa - faktycznie nie bierze średniej z 12 mcy, ale premię roczną na pewno podzieli przez 9 a może nawet 12 - nie chce mi się tego sprawdzać bo po co? W mojej "poradzie" bardziej chodziło o to by znaleźć bank który uśredni premię roczną na 3 mce.

 

2. wrobss już w pierwszym zdaniu określa jakiego rozwiązania poszukuje: "Witam mam problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego w banku PKO BP I PEKAO gdyz moja zdolność kredytowa jest niewystarczająca do pokrycia kosztów inwestycji", więc czytaj ze zrozumieniem bo nie wiem co ze zdolnością i ewentualnym kreatywnym rozpisaniem kosztorysu ma to mieszkanie wspólnego?

 

3. Chłopie weź się ogarnij - porównywać kredyt hipoteczny na cele mieszkaniowe do pożyczki prywatnej. Naprawdę "błysnąłeś"...

[lzalewski]

1. To wskaż te banki bezpośrednio, a nie piszesz, że są takie banki, które 13-tkę podzielą przez 3.

2. Kreatywne rozpisanie kosztorysu ma to do siebie, że mimo wszystko trzeba pokryć różnicę pomiędzy kosztorysem właśnie a kwotą kredytu. A przynajmniej pokazać na starcie, że te środki na pokrycie są.

[chmiel199]

1. To wskaż te banki bezpośrednio, a nie piszesz, że są takie banki, które 13-tkę podzielą przez 3.

2. Kreatywne rozpisanie kosztorysu ma to do siebie, że mimo wszystko trzeba pokryć różnicę pomiędzy kosztorysem właśnie a kwotą kredytu. A przynajmniej pokazać na starcie, że te środki na pokrycie są.

 

Ad 1. Nasza dyskusja trochę mija się z celem gdyż źle zerknałem i trzynastka wpłynęła w kwietniu a nie lipcu jak pierwotnie myslałem Nie mniej jednak gdyby wpłynęła w ciągu 3 ostatnich miesięcy teoretycznie byłaby szansa w ING, teoretycznie bo wszystko zależy co wpisałby pracodawca i na jakiego analityka by trafiło. Przeszłoby na 99% w jednym z BSów - leków na całe zło - zrzeszonym w ramach BPSu. Wiem bo robię takie różne dziwne tematy.

 

Ad 2. Nie do końca się zgodzę - jeśli rozpiszesz kosztorys w taki sposób, że np. wpisujesz w nim, że poniesiesz z własnych środków 100tys, a 300tys będzie pochodziło z kredytu, to bank uruchamia kolejną transzę po rozliczeniu danego etapu budowy ZGODNIE Z KOSZTORYSEM. Jeśli wykonasz przykłądowo 5 elementów na łączną sumę kosztorysową przykłądowo 100tys. a realny koszt jaki poniosłeś wyniesie np. 70 tys. to przecież nie musisz mieć fizycznie tych 30tys... Trafiałem klientów, którzy pracują np. w budowlance więc robocizna na pewno tańsza z materiałami też myślę, że mają lepsze "dojścia" niż przeciętny Kowalski. Niektórzy wiedzieli, że dostaną za jakiś czas kasę od rodziców itp. Więc generalnie wiedzieli, że im się budowa ostatecznie zepnie mimo, że zgodnie z procedurami bankowymi "nie da się z tyle wybudować".

 

Oczywiście teoretyzujemy bo nie wiemy w jakiej sytuacji jest klient i czy po otrzymaniu kredytu nie będzie problemu z rozliczeniem kolejnych transz. Bo kredyt załątwić to nie sztuka gorzej później go spłacać (jak również rozliczyć transze w przypadku budowy, jeśli wszystko jedzie od początku na maksymalnej rzeźbie ).

 

Pzdr.

[PlanFinance]

1. Doczytaj nim zaczniesz kogoś poprawiać. PKO BP - definitywnie bierze średnią z 12 mcy (wynika to wprost z ich zaświadczenia o dochodzie), pekao sa - faktycznie nie bierze średniej z 12 mcy, ale premię roczną na pewno podzieli przez 9 a może nawet 12 - nie chce mi się tego sprawdzać bo po co? W mojej "poradzie" bardziej chodziło o to by znaleźć bank który uśredni premię roczną na 3 mce.

 

2. wrobss już w pierwszym zdaniu określa jakiego rozwiązania poszukuje: "Witam mam problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego w banku PKO BP I PEKAO gdyz moja zdolność kredytowa jest niewystarczająca do pokrycia kosztów inwestycji", więc czytaj ze zrozumieniem bo nie wiem co ze zdolnością i ewentualnym kreatywnym rozpisaniem kosztorysu ma to mieszkanie wspólnego?

 

3. Chłopie weź się ogarnij - porównywać kredyt hipoteczny na cele mieszkaniowe do pożyczki prywatnej. Naprawdę "błysnąłeś"...

 

1. PEKAO S.A nie bierze średniej z 3mc. Algorytm wyznaczania dochodu tego banku jest nie do końca znany. Bez względu na to co masz na zaświadczeniu nie można powiedzieć co ten bank bierze a co nie. Dużo zależy od oddziału i osoby zajmującej się wyznaczaniem dochodu. Tak samo problemowe jest wyliczyć zdolność z ich gównianego kalkulatora. W PKO BP tak oczywiście masz rację. Chwilowe zamroczone związane z niedawną zmianą w wymogach dotyczących wyciągów oraz zmianą zaświadczenia o zarobkach.

 

2. Jak rozpiszesz kreatywnie kosztorys?. Jak pokażesz pieniądze na rachunku?. W PKO BP finansowanie naprzemienne nie jest mile widziane. W PEKAO S.A trzeba wpłacić własne 20% inwestycji by zastosować finansowanie naprzemienne. Gdzie jest miejsce na Twoją kreatywność?. Zejdziesz na ziemię?.

 

3. Niestety wypisujesz bzdury o BS-ach jako o leku na wszystko. Śmieszy mnie to. W związku z tym reaguję.

[chmiel199]

1. PEKAO S.A nie bierze średniej z 3mc. Algorytm wyznaczania dochodu tego banku jest nie do końca znany. Bez względu na to co masz na zaświadczeniu nie można powiedzieć co ten bank bierze a co nie. Dużo zależy od oddziału i osoby zajmującej się wyznaczaniem dochodu. Tak samo problemowe jest wyliczyć zdolność z ich gównianego kalkulatora. W PKO BP tak oczywiście masz rację. Chwilowe zamroczone związane z niedawną zmianą w wymogach dotyczących wyciągów oraz zmianą zaświadczenia o zarobkach.

 

2. Jak rozpiszesz kreatywnie kosztorys?. Jak pokażesz pieniądze na rachunku?. W PKO BP finansowanie naprzemienne nie jest mile widziane. W PEKAO S.A trzeba wpłacić własne 20% inwestycji by zastosować finansowanie naprzemienne. Gdzie jest miejsce na Twoją kreatywność?. Zejdziesz na ziemię?.

 

3. Niestety wypisujesz bzdury o BS-ach jako o leku na wszystko. Śmieszy mnie to. W związku z tym reaguję.

 

Ad 1. Dobra, dobra Zaświadczenie PKO BP z tego co pamiętam w tej formie (dochód z 12 mcy) jest już od jakiegoś roku jak nie dłużej. A już myślałem, że z Ciebie taka Alfa i Omega, która wszystko wie najlepiej ;)

 

Ad 2. W pekao sa i PKO BP przecież nie ma zdolności. Więc po co pisać o tych bankach? Jesteś pewien, że wszędzie trzeba pokazywać, że ma się "żywą" kasę na koncie?

 

Ad 3. Widzisz, mnie też to śmieszyło dopóki nie zacząłem z nimi działać. Generalnie o wszystkim da się pogadać i wiele rzeczy przepchnąć. Doradca jest jednocześnie analitykiem... Formalności w mojej ocenie sprowadzone do minimum.

[wrobss]

Dziekuje za zainteresowanie teamtem. Podjąłem decyzję o przesunieciu terminu budowy bo nie lubie sytuacji w ktorej musze modlic sie czy dostane kredyt w jakimkolwiek banku czy tez nie. Wolałbym wybrac najkorzystniejsza oferte a nie liczyc na łaske banku. Plan jest nastepujacy:

 

Poczekac do 2018 roku, wyprostowac BIK nazeczonej, popracowac nad jej zdolnoscią i teraz moje pytanie czy to mieszkanie musi być sprzedane przed uruchomieniem kredytu, czy jesli partnerka bedzie wspolkredytobiorca to mieszkanie zosatnie uwzglednione jako wklad wlasny.

[lzalewski]

Środki ze sprzedaży mieszkania w części banków będą mogły być wniesione w trakcie budowy, jednak przed uruchomieniem ostatniej transzy przez bank.

Napisz ewentualnie coś więcej nt. BIKu narzeczonej. Masz jej raport, aby móc go wysłać na maila do analizy? Dane osobowe można oczywiście zamazać.

[PlanFinance]

Ad 1. Dobra, dobra Zaświadczenie PKO BP z tego co pamiętam w tej formie (dochód z 12 mcy) jest już od jakiegoś roku jak nie dłużej. A już myślałem, że z Ciebie taka Alfa i Omega, która wszystko wie najlepiej ;)

 

Ad 2. W pekao sa i PKO BP przecież nie ma zdolności. Więc po co pisać o tych bankach? Jesteś pewien, że wszędzie trzeba pokazywać, że ma się "żywą" kasę na koncie?

 

Ad 3. Widzisz, mnie też to śmieszyło dopóki nie zacząłem z nimi działać. Generalnie o wszystkim da się pogadać i wiele rzeczy przepchnąć. Doradca jest jednocześnie analitykiem... Formalności w mojej ocenie sprowadzone do minimum.

 

1. Sprawdź sobie kiedy była zmiana druku zaświadczenia i wymagań dotyczących wyciągów. Podpowiem - lipiec 2016r.

 

2. Jeśli chcesz zrobić finansowanie naprzemienne to trzeba wszędzie pokazać.

 

3. Dopóki będziesz pisał ogólnikami bez konkretnych nazw banków i sytuacji dla mnie to jest nie warte uwagi.

[chmiel199]

1. Sprawdź sobie kiedy była zmiana druku zaświadczenia i wymagań dotyczących wyciągów. Podpowiem - lipiec 2016r.

 

2. Jeśli chcesz zrobić finansowanie naprzemienne to trzeba wszędzie pokazać.

 

3. Dopóki będziesz pisał ogólnikami bez konkretnych nazw banków i sytuacji dla mnie to jest nie warte uwagi.

 

Ad 1. Mail z czerwca 2015 roku wysłany do klienta z zaświadczeniami (m.in. pko bp):

 

 

Ad 3. Po co mam pisać o nazwach banków. To zupełnie jak w pekao - niby ten sam bank a w każdym oddziale inne procedury (zwłaszcza do 300tys). Też na pewno nie piszesz w któym konkretnie oddziale będziesz to składal

 

To samo w ramach bs. Po co mam pisać skoro nie wolno mi oferować?

[PlanFinance]

1. Napisałem że zmyliły mnie zmiany w wyciągach i zaświadczeniu rozumiesz, czy udajesz?. Sama zmiana, sam fakt zmiany - zamroczyło mnie na chwilę. Mam dalej tłumaczyć?.

 

2. Fajnie że w końcu zrozumiałeś że Twój cały wywód padł na takiej banalnej kwestii jak konieczność wykazania środków własnych. Twoje "kreatywne" podejście do kosztorysu upadło ot tak sobie na twarz. Ciekawe co by było gdybyś nakręcił klienta, spotkanie, oferty, wnioski, decyzja i w niej warunek konieczność wykazania 100k PLN. A Ty jako doradca z 7-letnim doświadczeniem robisz minkę kotka ze shreka i co dalej?.

 

3.

 

To samo w ramach bs. Po co mam pisać skoro nie wolno mi oferować?

 

Po to żebyś móc kiedyś to robić. Niestety musisz wiedzieć że porady tego typu - przejdź się do takiego i takiego banku nikogo na tym forum nie interesują a my tego nie akceptujemy. Takie posty nie zawierają żadnej merytoryki. Skoro chcesz uczestniczyć to dostosuj się - zwracam uwagę Tobie oficjalnie i na PW mniej więcej po raz 20.

[wrobss]

Prosze o dopowiedz na moje pytanie chcialbym sie przygotowac lepiej do tej investycji.

Chcialbym mieszkac mozliwie jak najdluzej w mieszkaniu poniewaz nie mam innej alternatywy i musialbym wynajmowac inne na czas calej budowy co z punku kosztow poniesionych jest niekorzystne. Przyjmijmy ze bik nie bedzie przeszkoda ale wspolna zdolnosc bedzie nizsza niz gdy bede bral kredyt sam z uwagi na dzieci partnerki.

[Mr Tomek]

tak jak sam pisałeś popracuj nad jej zdolnością i koniecznie nad BIK

Nad BIK radzę się już teraz mocniej pochylić i sprawdzić co tam się dzieje bo może się okazać że nie da się go wyprostować i będzie klops z całego planowania

 

W mieszkaniu możesz mieszkać ile się Ci podoba

Właściwie to nie musisz się z niego nigdy wyprowadzać i sprzedawać

Jeśli by cisię udało wykończyć dom z własnych środków bez sprzedawania to nie ma problemu. Bank nie weryfikuje czy fizycznie sprzedałeś a jedynie czy fizycznie zrobiłeś na budowie to co powinno być zrobione

 

Jeśli jego sprzedaż będzie konieczna to:

PKO zaakceptuje taką transakcję bez spisywania umowy z potencjalnym kupującym ale przyjmie tylko 80% (nie pamiętam w tej chwili dokładnie) z wartości mieszkania jako możliwy wkłąd własny. 100% w sytuacji gdy jest umowa przedwstępna

Eurobank będzie wymagał umowy przedwstępnej aby przyjąć mieszkanie jako wkład w inwestycję

 

Kiedy się wyprowadzisz to już kwestia tego jak się dogadasz ze sprzedajacym

Widziałem już takie transakcje w przypadku budów że aktualni właściciele wyprowadzali się rok po sprzedaży mieszkania

Zatem zależy na co kupujący pójdzie