Kredyt 360k przy dochodach z tyt. powołania do zarządu spółki

[djgrin]

Witajcie,

wraz z żoną prowadzimy spółkę z o.o. (jedyni współwłaściciele po 50% udziałów, jak też członkowie zarządu), przychody osiągamy z tytułu powołania oraz z najmu prywatnego (wynajmujemy samochód i lokal naszej spółce oraz nasze drugie mieszkanie osobie prywatnej). Spółka powstała w kwietniu 2016 roku, istnieje zatem dopiero 9 miesięcy. Drugie mieszkanie (pełna własność, bez kredytu) wynajmujemy prywatnie od ponad 4 lat.

 

Kredyt standardowy

Waluta kredytu: PLN

Pożądana długość okresu kredytowania: 20 lat

Wysokość kredytu: 359 200 zł

Wartość nieruchomości: 449 000 zł (wkład własny 20%)

Rynek pierwotny

Rodzaj nieruchomości/rodzaj własności: szeregówka pod miastem w stanie deweloperskim

Metraż nieruchomości: 150 m²

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto): dolnośląskie, pod Wrocławiem

Stan zaawansowania inwestycji: stan surowy zamknięty

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym: 2+1 (dziecko ma 1 miesiąc)

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców: 31 i 29 lat

Aktualne obciążenia kredytowe: kredyt hipoteczny w DB na mieszkanie, w którym mieszkamy, spłacany bezproblemowo od ponad 5 lat, zostało 156 miesięcy i ok. 270 000 zł, rata 2127 zł.

Historia w BIK: pozytywna.

 

Struktura przychodów:

1. Wynagrodzenie z tyt. powołania (moje i żony łącznie, na podstawie uchwały wspólników): 5616 zł miesięcznie netto (po podatkach, płatnikiem jest spółka).

2. Umowa zlecenie żony (dodatkowe zadania w spółce): 100 zł (po podatkach).

3. Najem prywatny na rzecz spółki - samochód i lokal, który rozliczam tylko ja, ryczałtem: 2450 zł miesięcznie - podatek 8,5% = 2242 zł.

4. Najem prywatny niezwiązany ze spółką (mieszkanie), rozlicza go tylko żona, na zasadach ogólnych, nie płacimy podatku ze względu na amortyzację kosztów zakupu mieszkania przewyższającą przychody: 1300 zł miesięcznie, bez zmian od ponad roku.

 

Sumarycznie nasze dochody to 9258 zł miesięcznie netto (po podatkach) niezmiennie od kwietnia 2016.

 

Do kwietnia 2016 prowadziliśmy 2 działalności gospodarcze (ja przez 2 lata, żona przez 4)

Wykonywany zawód: branża IT i tłumaczenia

Bank w którym posiadane jest konto: DB, wszystkie dochody wpływają na to konto.

 

Głównym problemem będzie zapewne krótki okres funkcjonowania spółki, ale bez problemów dostarczam umowy z partnerami (innymi spółkami) pokazujące stałe przychody (te same umowy mieliśmy wcześniej przy jednoosobowych działalnościach). Płacimy wszystkie podatki, nie mamy zaległości, są wszystkie PIT-y, sprawozdania finansowe, itp.

 

Proszę o informację czy widzicie szansę na uzyskanie kredytu i w jakim banku.

[Mr Tomek]

jak wygląda wynik finansowy spółki za ubiegły rok?

[djgrin]

Sprawozdanie jest dopiero w trakcie przygotowywania, ale wynik jest na plus, nie ma strat.

[Mr Tomek]

jak rozumiem wasze dochody są z tytułu zasiadania w zarządzie?

od kiedy dokładnie jest najem tego mieszkania? Czy jest wykazywany w PIT ?

[djgrin]

Nasze dochody są z tytułu powołania do Zarządu, na podstawie uchwały Zgromadzenia Wspólników. Najem mieszkania od ponad 4 lat, wykazywany w PIT, wszystko w pełni legalnie.

[Mr Tomek]

na razie udało mi się potwierdzić że ING podjęłoby się takiego tematu

to co na razie mogą wziąć pod uwage to dochody z zarzadu + najem mieszkania, najem samochodu i lokalu jest za krótko, powinien być 12mcy

 

Zdolność trochę ograniczy jednak kredyt

 

Nazwa banku: ING

Wysokość kredytu: 340.000

Marża: 1,65pp

Koszta startowe(prowizja/ubezpieczenia jednorazowe):1,65% prowizji (5610), 680zł wycena (po decyzji wstępnej)

Rata: ok 1521

Okres kredytowania: 30 lat - ze względu na zdolność

Ubezpieczenie na życie*: tak, wymagane w tej ofercie. 0,035% od salda kredyt miesięcznie tj składka od 119zł aktualizowana co miesiąc

Ubezpieczenie niskiego wkładu*: nie

Produkty dodatkowe: konto + wpływ 2k/mc + w/w ubezpieczenie na życie

Prowizja płatna dla pośrednika i ewentualna wysokość Tak/Nie: nie

 

Postaram się namierzyć jeszcze jakiś bank,

W razie zainteresowania zapraszam do kontaktu bezpłatna pomoc w uzyskaniu kredytu

[djgrin]

Marża wygląda dobrze, nawet byłbym w stanie przełknąć dodatkowe 20 000 zł wkładu.

 

Ale zastanawiam się czy nie warto odczekać 3 miesiące, żeby wzięto pod uwagę dochód z najmu dla spółki? Wtedy w ogóle nasze dochody byłyby wyższe, bo od stycznia wypłacamy sobie więcej z tyt. powołania. Średnia z 6 miesięcy byłaby 6368 zł netto, a z 3 miesięcy 6908 zł netto. Z przychodami z dwóch najmów mielibyśmy ponad 10 000 zł dochodu.

 

Pytanie tylko jak to się liczy dokładnie - jeśli od 1 maja 2016 trwa najem na umowie, to 2 maja 2017 mogę składać wniosek kredytowy i dochody będą brane pod uwagę?

 

Co do współpracy - chętnie, tyle że ja jestem we Wrocławiu - czy to nie problem?

[Mr Tomek]

ta oferta jest ważna do 9 lutego ale ING coraz coś nowego wymyśla więc pewnie będzie kolejna podobna oferta

 

Co do czekania jeszcze 3 miesiące - to już zależy od was Myślałem że sprawa jest pilna dlatego tak kombinuję

ING liczy zdolność z 3 m więc wzrost dochodu w tym roku sporo poprawi zdolność kredytową

 

Z tym najmem aż tak dokładnie tego nie rozgryzałem, ustalę i dam znać

Podniesienie dochodu z zarządu i tak dużo pomoże

 

Odległość to nie problem

W razie zainteresowania jakoś się spotkamy

[djgrin]

Ok, to proszę w takim razie o informację co do sposobu obliczania okresu najmu.

 

Alternatywnie mogę się postarać o umowę o pracę od lutego dla siebie. Czy po 3 miesiącach na UoP (na czas nieokreślony) z dochodami netto ok. 6200 zł nasza sytuacja będzie lepsza? Tyle że wtedy nie będzie żadnych dochodów żony, a z najmu dla spółki tylko 1500 zł (najem mieszkania bez zmian), czyli sumarycznie 9000 zł. Ma to jakikolwiek sens?

 

Oczywiście opieram się na założeniu, że deweloper pójdzie nam na rękę i zgodzi się na bardzo długą umowę rezerwacyjną... Podchodzę optymistycznie .

[Mr Tomek]

najmu lokalu i samochodu na rzecz spółki nie chcą zaakceptować

 

Pomysł z umową o pracę nie wydaje mi się ciekawy. To miała by być umowa z jakąś zewnętrzną firmą? Krótki okres zatrudnienia moim zdaniem pogorszy scoring wniosku

 

Mille trochę kreci nosem na dochód z powołania - bo analityk może uznać go za mało stabilny

Dochody z najmu min 12 mcy u nich

[djgrin]

Chwila, ale kto nie chce zaakceptować najmu lokalu i samochodu na rzecz spółki? ING? Nawet po 12 miesiącach?

 

Tak, UoP mogę mieć w niepowiązanej spółce, istniejącej kilka lat.

[Mr Tomek]

tak. ING ma z tym najmem na rzecz spółki problem - nie wiedzieć dlaczego

 

wg mnie lepszą opcją cały czas jest oparcie się na dochodach z mianowania - są od dawna

świeża umowa o pracę może być różnie przez bank oceniona

[djgrin]

Kompletnie tego nie rozumiem... A w zakresie dochodów z tyt. powołania interesują ich wyłącznie 3 ostatnie miesiące? W takim razie może zrezygnuję z najmu i powiększę o te 2000 swoje wynagrodzenie z tytułu powołania? I w kwietniu już zdolność będzie wyższa?

[Mr Tomek]

zdolność to już po styczniu będzie wyższa bo pisaliście że od tego roku macie płacone więcej

można terochę jeszcze z tego najmu przerzucić na wynagrodzenie z tyt zarządu ale wszystkiego bym nie przesuwał. Tej zdolności brakuje tylko trochę na wnioskowaną przez was kwotę

[djgrin]

A możesz napisać ile konkretnie powinny wynosić nasze dochody, żebyśmy mieli zdolność na 360 000 z lekką górką (dla bezpieczeństwa)?

[Mr Tomek]

do liczenia zdolności przyjmowałem poprzednio

5600

1300

 

+400 zł/mc daje zdolność na ok 370tys na 30 lat

+800 zł/mc dałoby zdolność na ok 363tys na 20 lat

 

z tego co pisałeś to od stycznia macie już o 1300 więcej z samego zarządu

Powinno zatem spokojnie wystarczyć, pytanie tylko kiedy będzie wniosek składany bo się inaczej średnia będzie kształtowała z zaświadczenia

[djgrin]

Rozumiem, czyli nie robiąc już żadnych zmian na początku kwietnia możemy składać wniosek i jest szansa na powodzenie. Gdyby jeszcze jakiś bank dał zielone światło, to będę wdzięczny za informację, może uda się wcześniej coś załatwić. Dzięki serdeczne za dotychczasową pomoc, porozmawiam z deweloperem o wydłużeniu rezerwacji ;).

[Mr Tomek]

raiff też jest zainteresowany tematem ale nie jestem pewien czy wyjdzie u nich zdolność kredytowa

na razie wychodzi ok 300tys

 

Analityk może nie chcieć zaakceptować zwiększonego dochodu w tym roku

będą chcieli sprawdzić wyniki spółki, zamkniętych działalności, najmu samochodu i nieruchomości na rzecz spółki nie uznają

[djgrin]

Czy to coś da, jeśli mamy u nich konto spółki ? Tak czy siak, jeśli nie uznają połowy naszego dochodu, to raczej nie ma o czym mówić ...

[Mr Tomek]

czy konto u nich pomoże - może, ale nie musi

Ale analitykowi lżej będzie jak będzie mógł wszystko na tym koncie sprawdzić i będzie widział że wam wynagrodzenie jest wypłacane itd. Może dzięki temu lepiej podejdą do dochodu z tego roku

 

Na razie żaden bank tego najmu na spółkę nie chce zaakceptować

[djgrin]

Zastanawiam się jeszcze nad PKO BP lub Pekao. Co jest nie tak z tym najmem dla spółki? Przecież wszystko jest na wyciągach, płacimy od tego podatki, itd... Nie rozumiem.

[Mr Tomek]

w ubiegłym roku robiłem podobny temat ale firmowy z dochodami z najmu nieruchomości na rzecz własnej spółki (i jeszcze kilka pokręconych szczegółów) - żaden bank nie chciał jakoś sensownie do tego podejść

Część w ogóle nie chciała rozmawiać i od razu traktowała temat jako jakiś przekręt....

 

No cóż optymalizacja podatkowa to nie jest coś co banki lubią najbardziej

[djgrin]

Tylko pytanie czym tu się różni dochód z tyt. powołania od najmu ;). Albo dochód z jednoosobowej działalności gospodarczej. Albo najem dla osoby prywatnej. W każdy z tych sposobów można zmontować "przekręt" w 5 min., ale udokumentowane wpływy na rachunek bankowy i opłacone podatki powinny rozwiewać wszystkie wątpliwości.

 

Optymalizacja podatkowa to spółka w raju podatkowym, tutaj mamy zwykłe przełożenie rzeczywistości na księgowość.

 

Cóż, pozostaje nam wierzyć, że za te 3 miesiące rzeczywiście nasza zdolność w oparciu o przychody z powołania pozwoli na wzięcie tego kredytu... Deweloper zgodził się poczekać.

[Mr Tomek]

wiesz, analityk potrafi się przyczepić że każdy dochód był robiony pod kredyt

umowa o pracę - czemu był aneks pół roku temu? - pod kredyt!

czy to były większe dochody przez ostatnie 2 miesiące roku z KPIR czy też cały rok stabilnie 2x większe dochody niż w roku ubiegły (do znajomej się przyczepili ostatnio)

ostatnio jeden pomysłowy sprawdzał czym się kontrahenci klienta zajmują, czemu ma na magazynie taki towar a nie inny itp itd

każdy z nas mógłby sporo takich kwiatków opisać - niestety

 

analityka umysł nie zna żadnych granic przy szukaniu dziury w całym

[Zembrzuski]

pytanie czy od dochód z mianowania są oprowadzana składki społeczne? użyłeś słowo 'aptymalizacja" wiec zakładam ,że nie a taki warunek do umowy w wielu bankach może się pojawić.

 

tak jak napisał Mr Tomek wybrał bym kierunek ING z wyższym wkładem własnym. ( nie powinni prosić o zus)

 

Dochody z wynajmu na rzecz spółki gdzie mamy udziały nie przejdą ponieważ będzie domniemanie ,że jest to konstrukcja w celu wykazania zdolności kredytowej ( a fakt wynajmu trudno zweryfikować , banki już często mają wątpliwości jak pracujemy na umowę o pracę u rodziny a tutaj bank nie ma możliwości weryfikacji faktu wynajmu)