Warunki przedstawione w Deutsche Bank. Mogły być lepsze?

[fprzemek]

Witam,

 

Byłem w banku i chciałbym zweryfikować czy przedstawiono mi mozliwie najlepsza oferte.

 

Kredyt: 200 000 PLN

Wartość nieruchomości: 225 000 PLN

Wklad wlasny: 25 000 (10%)

Waluta: EUR

Czas: 30lat

TYP RATY: RÓWNE

Rynek: pierwotny

Ilość osób: 2

Dochód(netto): ok. 5500 PLN

 

OPROCENTOWANIE:

1.3.89%

2.3.29% (dodatkowo nalezy wykupic fundusz Generali inwestuj w przyszlosc 300zl)

 

Prowizja:

1. 2.5%

2. 2% (dodatkowo należy wykupić jakis fundusz/lokate na rok ze 100% zwrotem kapitału - jak to jest naprawdę?)

 

Mam kilka pytań:

1. Jak wygląda SPREAD walutowy w tym banku? czy jest na stale okreslony w umowie? jakie sa widelki..

2. Jeśli zmieniłbym okres kredytowania na 25lat to mogę liczyć na lepsze warunki?

3. Na co jeszcze warto zwrócić uwagę w tym banku.

4. Czy mogę liczyć na lepszą ofertę w innym banku?

 

PS

Jak wygląda sytuacja, gdy kredyt wypłacany jest w 4 transzach. Kredyt oczywiście denominowany (EUR). Chodzi o sytuację niekorzystnego spadku złotego w stosunku do euro. Istnieje możliwość, iż bank dołoży pieniądze (co za tym idzie zwiększy kwotę kredytu), może jakiś aneks? Czy koniecznie różnicę muszę dopłacać z własnej kieszenie?

 

 

Z góry dzięki, Pozdrawiam.

[fprzemek]

Nikt nic nie może pomóc? Proszę chociaż odpowiedzieć na zadane pytania...

[Niezależny]

Witam

Odpowiadając na Pana pytania:

 

Obniżenie oprocentowania za systematyczne oszczędzanie w oparciu o fundusze inwestycyjne ma podwójną wartość:bank obniża wartośc marży w całym okresie kredytowania przez co rata spada, oraz gromadzi Pan oszczędności, które pod koniec okresu kredytowania mają wartośc kilkuset tysięcy złotych, więc może się okazać,że odsetki od kredytu wyniosą 0% ( na życzenie mogę Panu przesłać prezentację tego programu)

 

Obniżenie prowizji do 2% po zakupie lokaty strukturyzowanej ma sens, gdyż oszczędza Pan 1000 PLN, a kapitał ma 100% gwarancję ochrony, więc nie ma żadnego ryzyka, jedyne to takie,że instrumenty finansowe nie zarobią w rok żadnych dodatkowych pieniędzy i bank zwróci Panu zainwestowany kapitał.

 

Spred w Deutsche Bank, na nieszczęście klientów nie należy do najkorzystniejszych, szczegóły , umowa kredytowa nie zawiera określenia widełek spredu.

 

Przy zmianie kredytu na 25 lat zaoszczędzi Pan tylko na odsetkach, za co zwiększy się rata kredytowa poniżej przykład:

 

oprocentowanie 3,89%

 

238,56 EUR=1010 PLN rata równa 30 lat

304,82 EUR=1291 PLN rata malejaca 30 lat

 

264,23 EUR=1119 PLN rata równa 25 lat

332,95 EUR=1410 PLN rata malejąca 25 lat

 

oprocentowanie 3,29%

 

221,50 EUR=938 PLN rata równa 30 lat

279,50 EUR=1184 PLN rata malejąca 30 lat

 

247,84 EUR=1050 PLN rata równa 25 lat

307,63 EUR=1303 PLN rata malejąca 25 lat

 

Warto otworzyć konto w tym banku obniży to marżę o 0,1% i korzystanie z wszystkich bankomatów w Polsce bez opłat konto 0 PLN

 

Deutsche Bank ma wtym momencie najlepszą ofertę w EUR, można porównać z ofertą Nordea Bank w CHF z tym,że oprocentowanie wynosi 4,20%, a bardzo niska stopa międzybankowa LIBOR rosnąc, pociagnie za sobą wzrost rat i salda kredytowego.

 

Nordea 4,20%

 

368,95 CHF=1051 PLN rata równa 30 lat

474,25 CHF=1351 PLN rata malejąca 30 lat

 

405,98 CHF=1157 PLN rata równa 25 lat

515,67 CHF=1469 PLN rata malejąca 25 lat

 

Kredyt wypłacany w transzach niesie za soba ryzyko kursowe, wypłacany jest według kursu EUR na dzień wypłaty i jeśli kurs zacznie mocno rosnąć może zabraknąć środków i do ostatniej transzy trzeba będzie dołożyć swoich srodków, by zamknąć inwestycję, w przypadku spadku kursu, pożyczy Pan więcej waluty z banku i saldo zadłużenia wzrośnie. Może rozważyć zaciągnięcie kredytu w PLN na czas budowy, a potem przejście na walutę, to rozwiązanie eliminuje ryzyko kursowe, ale wiąże sie z wyższymi odsetkami w okresie budowy o 3% i ponownym badaniu zdolności kredytowej w momencie przechodzenia na walutę. ( Opłacalnośc tej transakcji zależy od faktycznego czasu prowadzenia budowy, mogę przygotować szczegółową symulację na tą okoliczność)

 

 

Czas analizy wniosku około 8 dni, do wypłaty środków od złożenia kompletu dokumentów 20 do 30 dni.

 

 

Pozdrawiam

Łukasz Matusiak

Doradca finansowy

Goldenegg S.A.

[Gas]

...

Oprócz profesjonalizmu i fachowej obsługi jestem w stanie złożyć Panu następującą propozycję co do prowizji;

 

Bank minimalnie będzie wymagał 2% prowizji z czego połowa tej kwoty stanowi moje wynagrodzenie, proponuję połowę prowizji otrzymanej przeze mnie dla Pana.

Oczywiście możemy zawrzeć na ten fakt umowę cywilno-prawną, a wypłata dla Pana prowizji nastąpi natychmiast po uruchomieniu kredytu.

...

:idea: :idea: :idea:

dobre, dobre...

...

Deutsche Bank ma wtym momencie najlepszą ofertę w EUR, można porównać z ofertą Nordea Bank w CHF z tym,że oprocentowanie wynosi 4,20%, a bardzo niska stopa międzybankowa LIBOR rosnąc, pociagnie za sobą wzrost rat i salda kredytowego.

Z tą najlepszą ofertą bym nie przesadzał.

Przy rynku pierwotnym (a z takim mamy do czynienia w kredycie Fprzemka) istnieje możliwość zaangażowania banku w wykończenie nieruchomości co rodzić będzie wycenę nieruchomości jako wykończoną "pod klucz".

Wówczas (piszę z doświadczenia) jeżeli bank wyceni takie mieszkanie na poziomie min. (?) 250.000 zł mówić możemy o ofercie takiej:

 

200.000 zł / EURO / 30 lat

Oprocentowanie 3,06% (marża 2,4%) + koszty udzielenia kredytu (2,9% ubezpieczenia + 1,6% prowizji -> ŁĄCZNIE KOSZTY zawarte już w racie 4,5%) -> RATA 941,50 zł tj. 220,50 EURO,

 

200.000 zł / EURO / 25 lat

Oprocentowanie 3,06% (marża 2,4%) + koszty udzielenia kredytu (2,9% ubezpieczenia + 1,6% prowizji -> ŁĄCZNIE KOSZTY zawarte już w racie 4,5%) -> RATA 1.058 zł tj. 247,70 EURO

 

200.000 zł / CHF / 30 lat

Oprocentowanie 3,35% (marża 3,1%) + koszty udzielenia kredytu (2,9% ubezpieczenia + 1,6% prowizji -> ŁĄCZNIE KOSZTY zawarte już w racie 4,5%) -> RATA 978,80 zł tj. 339 CHF,

 

200.000 zł / CHF / 25 lat

Oprocentowanie 3,35% (marża 3,1%) + koszty udzielenia kredytu (2,9% ubezpieczenia + 1,6% prowizji -> ŁĄCZNIE KOSZTY zawarte już w racie 4,5%) -> RATA 1.094 zł tj. 379 CHF,

 

Kredyt indeksowany tj. bezpieczny przy transzowaniu, brak kosztów "gotówkowych" - wszystkie wymienione zawarte są już w racie.

Brak cross-sellingu.

:?: :?: :?:

[Niezależny]

No ok to który bank jest lepszy w tym momencie?

[Niezależny]

Szkoda,że Pomija Pan fakt,że to marże od 2,20 do 4% jak trzeba możemy tu włożyć tabelę marż banku GE i DB i por ównamy on line wszystkie koszty i marże.

[fprzemek]

@GAS:

 

A jak wygląda w Twojej ofercie przewalutowanie (darmowe po jakimś okresie czy prowizja)? Jak wygląda nadpłata kredytu?

No i mam pytanie co do tej wyceny nieruchomości. Jeśli dobrze zrozumiałem nieruchomość z pewnym wykończeniem wyceniana jest np. na 250 000 PLN, ja biorę kredyt 225 000 PLN, z czego 25 000 bank traktuje jako mój wkład własny tak?

[Gas]

@GAS:

 

A jak wygląda w Twojej ofercie przewalutowanie (darmowe po jakimś okresie czy prowizja)? Jak wygląda nadpłata kredytu?

Jeżeli kredyt udzielony jest w walucie i spłacany według kursów bankowych (klient nie spłaca sam w walucie kredytu) lub kredyt jest w pln (trochę :wink: małorynkowe) to przewalutowanie jest bezpłatne.

No i mam pytanie co do tej wyceny nieruchomości. Jeśli dobrze zrozumiałem nieruchomość z pewnym wykończeniem wyceniana jest np. na 250 000 PLN, ja biorę kredyt 225 000 PLN, z czego 25 000 bank traktuje jako mój wkład własny tak?

Nieruchomość wyceniona zostanie według wartości rynkowej po wykończeniu jeżeli bank w jakiejś części (praktykowane jest 20.000 zł) uczestniczył będzie w wykończeniu. Jeżeli bank nie uczestniczy w wykończeniu to przyjmowaną wartością jest zazwyczaj wartość z umowy z dew./spół.

Oznacza to, iż wniosek powinien być złożony na kwotę np. 200TPLN + (+/-) 20TPLN zł = 220TPLN. Z 20TPLN nadwyżki nie musicie skorzystać jeżeli wykończenie wykonacie w całości ze środków własnych.

 

Czy na wykończenie posiadacie środki własne?

Majątek do upłynnienia?

Jeżeli posiadacie środki na wykończenie, a tak jak opisałem zdecydujecie się na złożenie wniosku z kwotą na wykończenie to bank wyceni przyszłą (wykończoną) wartość rynkową nieruchomości. To z kolei zmienia klasyfikację rankingu najlepszej oferty czego dowodem są powyższe wyliczenia.

[Niezależny]

W Deutsche nie ma żadnego problemu z wykończeniem, bierzemy przyszłą wartość nieruchomości, klient wypełnia kosztorys co chce zrobić, rzeczoznawca na pierwszej wycenie bierze wartość prac wykończeniowych do kalkulowania wartości przyszłej, a po okresie wpisanym w kosztorys robiona jest inspekcja potwierdzająca wykonanie prac. Dalej nie wiem co Gas ma na mysli,że ta oferta jest nieatrakcyjna?

[prezesik24]

Po pierwsze spread jest stały i jest na poziomie 7,25 %, ale można przecież spłacać bezpośrednio w Euro. Po drugie rzeczoznawca to nie wszystko, jest jeszcze dział zajmujacy sie weryfikacja wyceny a jezeli ta jest zrobiona dobrze ,to wtedy dopiero zaczyna sie proces kredytowy. Po trzecie jezeli Euro idzie do gory to wtedy klient dostanie wiecej PLN a nie mniej.Po czwarte założenie konta to obniżka o 0,5 % a nie o 0,1 % od standardowych marż. Po piate nie do konca jest prawda ze klient bedzie mogl podpisac umowe w wybranym przez siebie oddziale.

[fprzemek]

Powiem szczerze, ze trochę obawiam się kredytu denominowanego. Jednak nie będzie to długi okres w wypłacaniu transz - 3 transze i wszystkie wypłacone zostaną do września tego roku. Niestety co "ekspert" to inna prognoza dla EUR/PLN.

Oferta w DB jest bardzo atrakcyjna, jednak ponosi za sobą dodatkowe koszty przy podpisywaniu umowy, tj. prowizja 2%, fundusz z góry 3600 PLN, lokata strukturyzowana 2000 PLN. Łącznie ok. 10 000, które mogły by pójść na wykończenie np. łazienki.

Wkład własny posiadamy. W ofercie DB dajemy 10%, zatem zostaje nam go trochę mniej. Od tego jak odejmiemy te 10K + opłaty notarialne (ok. 3500 PLN ) to tracimy znaczną część własnego kapitału

Rozumiem, że w DB nie ma sposobu, aby koszty ogólno kredytowe "wrzucić" do raty..

Aaa jak pytałem doradcę w Deutsche Bank czy istnieje możliwość wyceny mieszkania nie po "stanie developerskim", tylko po remoncie (czyli 225 000 + np. 40 000 ) to mówił, że nie ma takiej opcji.

[prezesik24]

Wartosc nieruchomosci- lokalu mieszkalnego zostania przyjeta na poziomie ceny dewelopera oraz na podstawie kosztorysu przedstawionego do banku. Wiec jezeli cena dewelopera to 225 TPLN plus wykonczenie 40 TPLN to po zaakceptowaniu tego przez DB wartosc 100% to 265 TPLN, wiec w tym wypadku wystarczy inspekcja plus kosztorys.

[fprzemek]

To dziwne, doradca w DB ciągle upiera się, iż nie ma takiej możliwości. Mówi, że patrzą na wycenę transakcji, a w tym wypadku to 225 000. Uspokoił mnie z kredytem denominowanym. Podobno przy podpisaniu umowy biorą całą kwotę, przeliczają i potem w transzach nie patrzą na aktualny kurs EUR. Czyli tutaj może wystąpić różnica między kursem w dniu podpisania umowy a kursem 2 dni wcześniej (lub jeden).

[prezesik24]

Albo on nie wie co mowi, albo Ty go zle zrozumiales. Jezeli kredyt jest w Euro to transze wyplacane sa po kursie z dnia wyplaty, a nie po kursie z umowy. Podobnie przy wyplacie calego kredytu, kredyt wyplacany jes po kursie z dnia wyplaty a nie po kursie z umowy.

[fprzemek]

Ja go dobrze rozumiem i pytałem go kilka razy. Może on nie wie...

Tak samo mówi, że jak nieruchomość jest po 225 000 od developera to tylko tyle mogą dać, nie uwzględniają kosztów remontu..

[prezesik24]

Zadzwon do innego oddzialu, moze tak powiedza Ci to co ja. I nie koszty remontu a koszty modernizacji.

[Niezależny]

Bierze się pod uwage przyszłą wartośc nieruchomości, a nie stan developerski

[fprzemek]

Dzwoniłem na infolinię DB, potwierdzili że transze przeliczane są po aktualnym kursie. Oddzwoniłem do doradcy, sprawdził i potwierdził.

Pozostaje mi powiedzieć mu o kosztach modernizacji. Chociaż jak dla mnie to on powienien to wiedzieć ... No nic zadzwonię na infolinię i się dowiem.

[Gas]

Dzwoniłem na infolinię DB, potwierdzili że transze przeliczane są po aktualnym kursie. Oddzwoniłem do doradcy, sprawdził i potwierdził.

Pozostaje mi powiedzieć mu o kosztach modernizacji. Chociaż jak dla mnie to on powienien to wiedzieć ... No nic zadzwonię na infolinię i się dowiem.

Prezesik24 jako doradca (praktyk) DB jest zdecydowanie lepszym źródłem wiedzy o procedurach niż pracownik infolinii.

[Niezależny]

Jak trzeba przesłać jakąś instrukcję czy inne materiały Deutsche, służę pomocą poproszę tylko o adres meilowy.

[fprzemek]

A jak wygląda sprawa do czasu wpisu do hipoteki. W większości banków (w sumie wszystkich jakie znam) do czasu wpisu do hipoteki jest większe oprocentowanie (np. + 1.5%). Doradca w DB twierdzi, że w DB tak nie ma, czyli prowizja 3.29 będzie mnie cały czas obowiązywać.

Kolejne pytanie do ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Mój wkład własny to 10% (w przypadku jak biorę kredyt 200 000 PLN, a nieruchomość w stanie developerskim kosztuje 225 000 PLN). Czy istnieje w DB takie ubezpieczenie? Jeśli tak to jak wygląda.

[prezesik24]

Nie wytrzymam zaraz nerwowo, kto jest Pana doradca?? Jak moze nie byc ubezpieczenia do czasu wpisu do hipoteki ?? Jest i zapewne dlugo bedzie i wynosi 1,2 %. Ubezpieczenie niskiego wkladu to w tym przypadku wynosi 4,5 % z kwoty ubezpieczanej i zawierane jest na okres 5 lat, platne jednorazowo przy uruchomieniu kredytu.

[Niezależny]

Uzupełnię przedmówcę 1,2% rocznie, ale naliczane 0,1 miesięcznie niby to samo, ale jak wpis pojawi się np po 3 miesiącach płaci Pan wyższą marżę tylko do uprawomocnienia wpisu, od następnej raty po przedstawieniu dokumentów marża dodatkowe nie jest naliczana ( chyba,że ratę ma Pan na przykład do 4 a wpis bank dostanie 2)

[Niezależny]

4,5% od 20% kwoty kredytu, więc 2340 PLN płatne jednorazowo.

[fprzemek]

Jestem przerażony dysproporcją wiedzy Waszej i mojego doradcy. Jutro umówię się z nim i mu wszystko powiem/zapytam/dopytam. Jestem ciekaw czy robi to świadomie (może ma jakąś większą prowizję) czy wynika to z jego niewiedzy. Przez takie braki tylko zaczynam zastanawiać się/obawiać wiarygodnością jego oferty.