Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, Szczecin (280 tys. PLN) + ocena zdolności kredytowej

[simao]

Dzień dobry.

Potrzebuję porady.

W 2010 roku wzięliśmy wraz z żoną kredyt hipoteczny „Rodzina na swoim” na zakup mieszkania. Kredyt ten w wysokości 198000 PLN spłacamy do dziś. Na dzisiaj do spłaty pozostało około 145000 zł, rata malejąca około 1000 zł.

W międzyczasie powiększyła nam się rodzina i od jakiegoś czasu rozglądamy się za większym mieszkaniem. Znaleźliśmy inwestycję i mieszkanie. Koszt około 260000 PLN plus 20000 ogródek. Kłopot w tym, że mieszkanie to jest jak na razie tylko na szkicach, a inwestycja będzie realizowana dopiero w przyszłości. Niestety rezerwacji mieszkania trzeba było dokonać już teraz. Umowy deweloperskie będą podpisywane w najbliższym czasie i wtedy też trzeba będzie prawdopodobnie zaciągnąć kredyt. Płatność za mieszkanie ma być dokonywana w transzach.

I teraz moje pytanie – jak to ugryźć i jak to wszystko przeprowadzić, aby za jakiś czas móc się cieszyć wymarzonym nowym mieszkaniem? Czy jest to w ogóle możliwe?

Czy jedynym wyjściem jest sprzedaż dotychczasowego mieszkania, zaciągnięcie kredytu na nowe mieszkanie i wynajęcie jakiegoś lokum na czas budowy?

Czy może istnieje możliwość zaciągnięcia drugiego kredytu hipotecznego (lub konsolidacja starego i nowego kredytu) nie rezygnując jednocześnie z dotychczasowego lokum i sprzedając je dopiero po ukończeniu nowej inwestycji?

Wiem, że odpowiedź na to pytanie nie jest taka prosta i zależy od naszej zdolności kredytowej. Poniżej załączam schemat do oceny naszej zdolności kredytowej.

 

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 360 miesięcy

3.Wysokość kredytu - 252 000 PLN

4.Wkład własny - 28 000 PLN

5.Wartość nieruchomości - 280 000 PLN

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - pierwotny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - mieszkanie/własność

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 61 mkw

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - zachodniopomorskie/Police koło Szczecina

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - 0%

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 4 osoby(2+2)

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 35,32

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - 2000 limity, raty 1300 PLN/mc

14.Historia w BIK - bardzo dobra

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - 4000 PLN/2500 PLN

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - 4000 PLN/2500 PLN

17.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - nie dotyczy

19.Działalność gospodarcza** - nie dotyczy

20.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - 120 miesięcy/72 miesiące

21.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - czas nieokreślony/czas nieokreślony

22.Wykonywany zawód - robotnik wykwalifikowany w przemyśle chemicznym/pracownik socjalny

23.Bank w którym posiadane jest konto - Bank Millenium

24.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak/tak

25.Inne istotne informacje - brak

[lzalewski]

Zdolności niewiele, ale brakuje. Czy możecie zamknąć jakieś zobowiązania?

Czy posiadacie środki na wykończenie? Jeśli tak, to w jakiej kwocie?

[simao]

Na ten moment środków na wykończenie nie ma zbyt wiele, ale do czasu oddania mieszkania do użytkowania coś się uzbiera.

Jeśli chodzi o zamknięcie zobowiązań to moglibyśmy zamknąć kredyty ratalne na sprzęt RTV/AGD co dałoby jakiś 200 zł oszczędności na miesiąc.

[lzalewski]

Nazwa banku - Millennium

Całkowita kwota kredytu - 252000zł

Liczba rat do spłaty - 360

Oprocentowanie zmienne - 3,7% - składające się ze stopy procentowej WIBOR 3M 1,7% i marży 2,3%. Kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową jest obarczony ryzykiem wzrostu oprocentowania. W konsekwencji tego może wzrosnąć rata oraz całkowity koszt kredytu.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania - RRSO - 4,45%

Rata - 1203zł

Wcześniejsza spłata - 0%

Całkowita kwota do zapłaty - 451840zł, w tym:

Prowizja - 0zł

Odsetki - 181080zł

Kapitał - 252000zł

Wycena nieruchomości - 400zł

Ubezpieczenie na życie - składka miesięczna w wys. 0,02% od salda zadłużenia (nr 1 - 50,40zł) - 10800zł

Ubezpieczenie nieruchomości - składka roczna w wys. 0,09% od wartości nieruchomości (252zł/rok) - 7560zł

Ubezpieczenie niskiego wkładu - Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

Ubezpieczenie pomostowe - 1p.p. od kwoty kredytu rocznie w ujęciu miesięcznym do czasu wpisu w hipotece. Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

Produkty dodatkowe - Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

 

Kredyt wymaga skorzystania z produktów dodatkowych: konto z wpływem wynagrodzenia, karta debetowa z obrotem min. 500zł/m-c, ubezpieczenie na życie.

 

Kredyt hipoteczny będzie wymagał zabezpieczenia na hipotece nieruchomości. Koszt wpisu(200 PLN), wykreślenia wpisu(100 PLN) i podatku PCC3(19 PLN) wynosi 319 PLN

 

Wszystkie wyliczenia mają charakter orientacyjny. Nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego oraz innych właściwych przepisów prawnych.

 

Wniosek należy złożyć równolegle do 2-3 banków.

W przypadku zainteresowania zapraszam do kontaktu. Odległość nie ma znaczenia przy podjęciu współpracy i procesowaniu wniosków.

 

http://www.forum-kredytowe.pl/f125/zasady-wspolpracy-z-ekspertami-hipotecznymi-z-forum-95178.html

[simao]

Dziękuję, za odpowiedź.

To jest oferta banku, w którym mamy konto i gdzie wpływa nasze wynagrodzenie. Ale czy to jest najlepsza oferta na jaką można liczyć? W innych bankach nic więcej nie da się ugrać?

[lzalewski]

Na pewno jedna z lepszych. W PEKAO S.A., gdzie oferta byłaby nieco lepsza, może być problem ze zdolnością. Trzeba byłoby zweryfikować dochód z PIT za rok ubiegły.

[simao]

Dziękuję.

A wracając jeszcze do pytania o środki na wykończenie mieszkania to muszę doprecyzować, bo zapomniałem o jednej kwestii.

Obecnie posiadane mieszkanie po ukończeniu nowej inwestycji będzie bezwzględnie sprzedane. Różnica między kwotą sprzedaży, a pozostałą kwotą kredytu hipotecznego zostanie przeznaczona na wykończenie nowego mieszkania. Szacuję, że będzie to około 60-70 tys. zł.

[prezesik24]

A pozostałe raty ? To kredyt gotówkowy ? Możesz napisać jaki okres pozostał do spłaty i jakie masz warunki ?

[WMichal]

Cześć,

a ja mam nieco inne, nietypowe rozwiązanie tej sytuacji, które spowoduje, że będziecie mieli lepsze warunki kredytowe. Skoro kredyt posiadany jest z 2010 roku, to zakładam, że już dopłaty się skończyły lub skończą się lada moment. Dlatego warto przemyśleć refinansowanie tego kredytu, co nie tylko podniesie zdolność kredytową, ale i spowoduje zwiększenie Waszego wkładu własnego do 20% (przy zaangażowaniu dodatkowej gotówki w wysokości 9 000 PLN). Ma to bezpośrednie przełożenie na marżę kredytu. Po sprzedaży mieszkania, kwota pójdzie na nadpłatę kredytu w całości, a środki na wykończenie będziecie mieli skredytowane od początku. Poniżej szczegóły.

 

- 145 000 PLN - kwota na nadpłatę obecnego kredytu

- 252 000 PLN - kwota na zakup

- 40 000 PLN - kwota na remont

SUMA: 428 000 PLN kredytu

- 37 000 PLN - wkład własny gotówkowy (zamiast 28 000 PLN)

 

Przy takim rozwiązaniu możecie zawnioskować do BZ WBK (zdolność przy refinansowaniu jest na pełną kwotę z bezpiecznym zapasem). Oczywiście poniższe wyliczenia nie oddają faktycznie efektu jaki się przez refinansowanie i sprzedaż nieruchomości otrzymuje. Wystarczy jednak popatrzeć, że w ten sposób:

a) marża będzie niższa o 0,31 p.p. (2,3% vs. 1,99%)

b) macie skredytowany remont na 40 000 PLN więc mniej pozostaje do uzbierania

c) brak ubezpieczenia na życie (jest to plus jeżeli traktujemy to jako koszt)

d) po sprzedaży mieszkania zostajecie z kredytem na 213 000 PLN (zakładając szacunkową wartość jaką podałeś 215 000 PLN)

e) rata od 213 000 PLN wyniesie 980 zł

 

Bank kredytujący: Bank Zachodni WBK SA

Całkowita kwota kredytu - 428 000 PLN

Liczba rat do spłaty - 360/30 lat

Oprocentowanie zmienne - 3,69% - składające się ze stopy procentowej WIBOR 3M 1,7% i marży 1,99%. Kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową jest obarczony ryzykiem wzrostu oprocentowania. W konsekwencji tego może wzrosnąć rata oraz całkowity koszt kredytu.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania - RRSO - 3,88% (edytowałem ze względu na zmianę prowizji)

Rata - 1 971 PLN

Wcześniejsza spłata - 1% przez pierwsze 3 lata spłaty. Istnieje możliwość jednorazowej bezprowizyjnej nadpłaty, jeżeli kwota nie przekracza 50% kwoty udzielonego kredytu.

Całkowita kwota do zapłaty - w tym: 721 181 PLN

Prowizja - 0% - (edytowałem prowizję - od 4 czerwca będzie 0%)

Odsetki - 279 442 PLN

Kapitał - 428 000 PLN

Wycena nieruchomości - 200 PLN x 2 (wycena dwóch mieszkań)

Ubezpieczenie na życie – brak

Ubezpieczenie nieruchomości – 12 840 PLN za cały okres kredytowania. Koszt 0,05%/rok od wartości nieruchomości 428 PLN/rok. Bank oferuje droższe ubezpieczenie w porównaniu do ofert rynkowych. Przyjęto szacowany koszt do wykupu na rynku.

Ubezpieczenie niskiego wkładu - Brak

Ubezpieczenie pomostowe - Podwyżka marży 1 p.p do czasu wpisu w hipotece. Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

Produkty dodatkowe - Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

Wpis hipoteki, wykreślenie hipoteki, podatek PCC3-319 PLN

Wymagane produkty dodatkowe w powyższej ofercie to:

- konto z wpływem wynagrodzenia nie niższym niż 2.000 zł. Wymagane przez min. 7 lat.

Kredyt hipoteczny będzie wymagał zabezpieczenia na hipotece nieruchomości. Koszt wpisu(200 PLN), wykreślenia wpisu(100 PLN) i podatku PCC3(19 PLN) wynosi 319 PLN

 

Wszystkie wyliczenia mają charakter orientacyjny. Nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego oraz innych właściwych przepisów prawnych.

[simao]

Cześć,

jeżeli taka operacja byłaby rzeczywiście do zrealizowania to jest to bardzo sensowne rozwiązanie.

Tak, dopłaty z programu RnS już się skończyły - w marcu tego roku.

Nie mogę się tylko doliczyć skąd akurat taka kwota kredytu w tych wyliczeniach - 428000 zł? I skąd te 20% wkładu własnego?

Stary kredyt - 145000 zł

Koszt zakupu nowego mieszkania - 280000 zł

Kwota na remont - 40000 zł

Dlaczego wkład własny akurat 37000 zł?

 

Ok. Już częściowo się doliczyłem.

Suma kosztów to 465000 zł.

465000 - 37000 = 428000 zł.

Tylko skąd ten wkład w kwocie 37000 zł?

[prezesik24]

A jaka jest wartość drugiego mieszkania ?

[simao]

Oczywiście to są moje szacunki, ale około 210000 zł. Może więcej, ale jak to mówią - dana rzecz jest tyle warta, ile ktoś jest w stanie za nią dać.

[WMichal]

Cześć,

 

przepraszam, że teraz dopiero odpisuje.

Drobny błąd mi się wkradł dlatego nie możesz się doliczyć:

- 145 000 PLN - kwota na nadpłatę obecnego kredytu

- 243 000 PLN - kwota na zakup a nie 252 000 PLN (i tu jest te 9 000 PLN)

- 40 000 PLN - kwota na remont

SUMA: 428 000 PLN kredytu

- 37 000 PLN - wkład własny gotówkowy (zamiast 28 000 PLN)

 

Wartość łączna zabezpieczeń to 280 000 PLN+40 000 PLN+215 000 PLN=535 000 PLN. 20% wkładu to 535 000 PLN*20%=107 000 PLN z czego 70 000 PLN jest wnoszone wartością drugiego mieszkania więc do dopłacenia zostaje 37 000 PLN gotówką.

[simao]

Ok, teraz jest wszystko jasne.

Zastanawia mnie tylko czy bank przyjmie wartość drugiego mieszkania (a właściwie spłacony kapitał starego kredytu) jako wkład własny? Rozumiem, że wartość mieszkania będzie szacował bank? Czy przyjmie w takim wypadku 100% wartości mieszkania do wyliczenia wkładu własnego czy mniej? Czyli np według wzoru wartość mieszkania 215000zł - pozostały kapitał do spłaty 145000 zł = 70000zł.

[WMichal]

Tak jak piszesz, bank przyjmie jako wkład własny tylko część wolną od zabezpieczenia i w tym przypadku szacowałem właśnie 70 000 PLN.

Wartość nieruchomości szacuje bank, chyba, że zrobisz operat w firmie z listy BZ WBK (np. ESTIM), to wtedy możesz im złożyć własną wycenę.

[simao]

Rozumiem. Przyznam szczerze, że takie rozwiązanie z refinansowaniem starego kredytu bardzo mnie zainteresowało. Tym bardziej, że byłaby szansa na dodatkowe środki na remont.

[simao]

Dzień dobry. Sprawa z zakupem mieszkania trochę się przeciągnęła, ale nadal jest aktualna. Podpisanie umowy ma nastąpić lada chwila. Stąd moje pytanie: czy podobna oferta jaką przedstawił WMichal w banku BZ WBK jest nadal możliwa w 2019 roku w innym banku? Wiadomo banku BZ WBK już nie ma.

Jeśli chodzi o parametry mieszkania, kwotę kredytu i dochody to w zasadzie nic się nie zmieniło. Jeśli trzeba będzie coś doprecyzować, uaktualnić to proszę pytać.

Z góry dziękuję za odpowiedź.

[lzalewski]

Oferta Santandera nie wygląda już tak dobrze jak wcześniej. Najlepiej w tej sytuacji wypadnie mBank. W ciągu godziny wrzucę ofertę.

 

- - - Uaktualniono - - -

 

Nazwa banku - mBank

Całkowita kwota kredytu - 252000zł

Liczba rat do spłaty - 360

Oprocentowanie zmienne - 3,71% - składające się ze stopy procentowej WIBOR 3M 1,71% i marży 2%. Kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową jest obarczony ryzykiem wzrostu oprocentowania. W konsekwencji tego może wzrosnąć rata oraz całkowity koszt kredytu.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania - RRSO - 4,45%

Rata - 1161zł

Wcześniejsza spłata - 2% przez pierwsze 3 lata, przy czym zwolnione z prowizji są nadpłaty kredytu

Całkowita kwota do zapłaty - 451488zł, w tym:

Prowizja - 0,2% - 504zł

Odsetki - 165960zł

Kapitał - 252000zł

Wycena nieruchomości - 300zł

Ubezpieczenie na życie - składka 0,045% od salda zadłużenia miesięcznie - 24300zł, składka nr 1 - 113,40zł

Ubezpieczenie nieruchomości - składka miesięczna w wys. 0,0065% od wartości nieruchomości (23,40zł) - 8424zł

Ubezpieczenie niskiego wkładu - Brak

Ubezpieczenie pomostowe - Podwyższenie marży o 1,5p.p. do czasu wpisu w hipotece. Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

Produkty dodatkowe - Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

 

Kredyt wymaga skorzystania z produktów dodatkowych: konto z wpływem wynagrodzenia, ubezpieczenie na życie w ramach oferty banku. Wpływ na konto i ubezpieczenie należy utrzymać przez min. 5 lat.

W przypadku rezygnacji z ubezpieczenia na życie po 5 latach, jego koszt wyniesie 6480zł, a RRSO 4,1%.

 

 

Jeśli interesuje Ciebie zabezpieczenie na dwóch nieruchomościach, to pomyśleć można ewentualnie o Raiffeisen, przy czym oferta ważna jest tylko do 15.01.

 

 

Nazwa banku - Raiffeisen

Całkowita kwota kredytu - 428000zł

Liczba rat do spłaty - 360

Oprocentowanie zmienne - 3,31% - składające się ze stopy procentowej WIBOR 3M 1,72% i marży 1,59%. Kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową jest obarczony ryzykiem wzrostu oprocentowania. W konsekwencji tego może wzrosnąć rata oraz całkowity koszt kredytu.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania - RRSO - 3,96%

Rata - 1877zł

Wcześniejsza spłata - 2% przez pierwsze 3 lata, przy czym zwolnione z prowizji są nadpłaty kredytu

Całkowita kwota do zapłaty - 725041zł, w tym:

Prowizja - 0%

Odsetki - 247720zł

Kapitał - 428000zł

Wycena nieruchomości - 800zł (2x400zł)

Ubezpieczenie na życie - składka 0,04% od salda zadłużenia miesięcznie - 36000zł, składka nr 1 - 171,20zł

Ubezpieczenie nieruchomości - składka miesięczna w wys. 0,0065% od wartości nieruchomości (34,78zł) - 12521zł

Ubezpieczenie niskiego wkładu - Brak

Ubezpieczenie pomostowe - Podwyższenie marży o 0,9p.p. do czasu wpisu w hipotece. Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

Produkty dodatkowe - Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

 

Kredyt wymaga skorzystania z produktów dodatkowych: konto z wpływem min. 2500zł/m-c, ubezpieczenie na życie w ramach oferty banku, ubezpieczenie nieruchomości w ramach oferty banku, karta kredytowa lub limit w ROR.

 

 

 

Kredyt hipoteczny będzie wymagał zabezpieczenia na hipotece nieruchomości. Koszt wpisu(200 PLN), wykreślenia wpisu(100 PLN) i podatku PCC3(19 PLN) wynosi 319 PLN

 

Wszystkie wyliczenia mają charakter orientacyjny. Nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego oraz innych właściwych przepisów prawnych.

 

Wniosek należy złożyć równolegle do 2-3 banków.

W przypadku zainteresowania zapraszam do kontaktu. Bezpłatna pomoc w uzyskaniu kredytu.

Odległość nie ma znaczenia przy procesowaniu wniosków.

 

https://www.forum-kredytowe.pl/f125/zasady-wspolpracy-z-ekspertami-hipotecznymi-z-forum-95178.html

[simao]

Dzięki za odpowiedź.

Tak, bardziej interesuje mnie zabezpieczenie na dwóch nieruchomościach. A to z tego względu, że inwestycja, która mnie interesuje jest dopiero na początku realizacji (ok 10%) z terminem oddania około grudnia 2020 roku. Do tego czasu muszę gdzieś mieszkać i nie mogę szybciej sprzedać starego mieszkania.

Rozumiem, że do wyliczenia kwoty kredytu wziąłeś także pod uwagę dodatkową kwotę na wykończenie mieszkania w wysokości 40 tys. zł i wkład własny na poziomie 20%? Myślę, że dodatkowe środki mogłyby być nawet trochę niższe tzn. 30 tys. zł. Kwota kredytu wynosiłaby wtedy 420 tys. zł.

Interesuje mnie jeszcze jak wygląda oferta banku BGŻ BNP. Czy tam również jest szansa na uzyskanie podobnych warunków?

[lzalewski]

Wyliczenia zrobiłem analogicznie do poprzednio robionych wyliczeń.

 

Oferta BGŻ jest fajna, ale wymagane jest 20% wkładu własnego, bank nie akceptuje drugiej nieruchomości jako zabezpieczenie w celu zbudowania tego wkładu.

[simao]

Rozumiem. Czy termin 15 stycznia w Reiffeisen jest do zrobienia? Czy udałoby się jeszcze załapać na dotychczasowe warunki?

Co się zmieni po 15 stycznia?

[lzalewski]

Po 15-tym oferta przestanie obowiązywać.

Termin jest jak najbardziej realny, kwestia tego jak szybko jesteś w stanie zebrać dokumenty. Można również wygenerować FI, co wydłuży czas obowiązywania oferty o 2 tygodnie.

[simao]

Można również wygenerować FI, co wydłuży czas obowiązywania oferty o 2 tygodnie.

 

Co to jest Fl?

[lzalewski]

Formularz Informacyjny.

[simao]

I teraz pytanie czy jest to oferta z tych okazyjnych i warto się pośpieszyć czy niekoniecznie?