Kredyt 900k - ocena

[asmie]

Dzień dobry!

 

Jestem nowy na forum, trafiłem tu trochę za późno, bo generalnie już zdążyliśmy z małżonką złożyć wnioski, niemniej sprawa nie jest jeszcze zamknięta, w związku z czym mam pewne pytanie.

 

Zacznę najpierw od opisu sytuacji:

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 360 miesięcy

3.Wysokość kredytu - 899 000 PLN

4.Wkład własny - 100 000 PLN

5.Wartość nieruchomości - 999 000 PLN (transakcyjna) / 1 063 000 PLN (z operatu)

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - wtórny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - dom jednorodzinny/własność

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 176 mkw

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - Mazowieckie/okolice Ożarowa Maz.

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - 100%

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 2 osoby(2+0)

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 32,32

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - 25 000 limity KK, raty 1400 PLN/mc

14.Historia w BIK - dobra - brak opóźnień, kilka zakończonych zobowiązań (moja) / brak (małżonki)

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - 20000 PLN ( 13000 / 7000)

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - 20000 PLN ( 13000 / 7000)

17.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - nie dotyczy

19.Działalność gospodarcza** - nie dotyczy

20.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - 8 lat/6 lat

21.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - czas nieokreślony/czas nieokreślony

22.Wykonywany zawód - kadra zarządzająca / kadra zarządzająca

23.Bank w którym posiadane jest konto - mBank / mBank

24.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak/tak

25.Inne istotne informacje - interesują nas raty malejące, rzeczoznawca w operacie zaznaczył, że nieruchomość może w stopniu dobrym stanowić zabezpieczenie wierzytelności, stan nieruchomości jest bardzo dobry, czas ewentualnej ekspozycji - 12 miesięcy, przy wycenie rzeczoznawca powiększył powierzchnie użytkową do ok. 240 m2 dodając dwa pomieszczenia bo wg. jego analizy, w transakcjach na rynku pomieszczenia te były uwzględniane do powierzchni użytkowej, niemniej we wnioskach podane zostały 174 m2; wpisano średnie wydatki na poziomie 6k / msc, z czego 2,5k jest opłatami poświęconymi na najem, które po uzyskaniu kredytu nie będą ponoszone.

 

Wnioski miały być złożone do czterech banków: PKO BP, Pekao SA, mBank oraz BPS.

Ostatecznie wniosek nie został złożony do BPS, ponieważ wg. doradcy BPS - nie posiadamy zdolności kredytowej na raty malejące - zaproponowano nam albo raty równe albo zmniejszenie limitu karty kredytowej.

W pozostałych trzech bankach wnioski złożone - w pierwszym rzucie w każdym z banków zdolność kredytową nawet na raty malejące posiadamy.

 

W Pekao SA po tygodniu - decyzja negatywna. Powód: wysoki poziom LTV, niestandardowa nieruchomość, niski wkład własny, wysoki poziom wskaźników zadłużenia przy maksymalnym okresie kredytowania, rekomendacja wkładu własnego na poziomie 30%.

 

W PKO BP oraz w mBanku nadal czekamy na pierwsze informacje.

 

Moje pytania:

1) czy naprawdę jest krucho z naszą zdolnością, skoro spełniamy rekomendację T w zakresie, iż po odjęciu wszystkich obecnych wydatków, ewentualna rata kredytu nie będzie stanowić nawet 65%?

2) zarówno doradca PKO BP jak i mBank nie widzieli problemów podczas spotkań (u każdego byliśmy dwa razy - przed złożeniem wniosku aby zorientować się czy podpisywać umowę przedwstępną i drugi raz już na symulacji konkretnej, po podpisaniu umowy) - nie wspomnieli również o nich po złożeniu wniosku analizując wszystkie dokumenty. Czy to oznacza, że są aż tak wielkie różnice pomiędzy bankami w ocenie zarówno zdolności jak i w ocenie tej samej nieruchomości?

3) dysponujemy wolnym kompletem dokumentów ("po" BPSie) - czy warto złożyć jeszcze do jakiegoś banku, a może warto zachowawczo złożyć w BPSie z opcją rat równych? Jeżeli do innego banku to jaki polecacie?

 

Dzięki!

 

- - - Uaktualniono - - -

 

Dodam jeszcze, że mBank wyliczył naszą zdolność na 1,6 mln PLN, natomiast PKO BP na 1,4 mln PLN dla rat równych i 980k dla rat malejących.

[lzalewski]

Doradca powinien przewidzieć, że w PEKAO ten kredyt najprawdopodobniej nie przejdzie przy tym wkładzie własnym. Przy kwotach >500k wniosek trafia do analizy centralnej, a wówczas z praktyki wynika, że wymagany jest wkład na poziomie min. 20% (zdarza się, że wyższym).

Zamiast rat malejących zastanowiłbym się nad ratami równymi z krótszym okresem kredytowania. Da to większe oszczędności niż raty malejące.

[PlanFinance]

Lepiej jest skrócić okres kredytowania zamiast rat malejących.

 

Czy jest opcja rezygnacji z limitów lub ich jakieś części?

 

PEKAO S.A wniosek zupełnie bez sensu. Nie miał szans na powodzenie.

 

Nie mam zielonego pojęcia w jakim celu zostały wpisane koszty tego typu. Koszty wpisuje się minimalne, wtedy bank przyjmuje swoje wartości z regulacji.

 

Nazwa banku: Santander

Całkowita kwota kredyu: 899 000 PLN

Liczba rat do spłaty: 360/30 lat

Oprocentowanie zmienne: 3,70% - składające się ze stopy procentowej WIBOR 3M 1,71% i marży 1,99%. Kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową jest obarczony ryzykiem wzrostu oprocentowania. W konsekwencji tego może wzrosnąć rata oraz całkowity koszt kredytu.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania: RRSO – 4,05%

 

Rata malejąca nr.1: 5 282 PLN

 

Wcześniejsza spłata: 1% po dokonaniu pierwszej nadpłaty do 50% wartości kredytu przez pierwsze 3 lata. PO 3 latach wszystko za darmo.

 

Całkowita kwota do zapłaty: 1 438 117 PLN w tym:

Prowizja: 1,5% 13 500 PLN

Odsetki: 499 499 PLN

Kapitał: 899 000 PLN

Wycena nieruchomości: operat własny 800 PLN

Ubezpieczenie na życie: brak wymogu

Ubezpieczenie nieruchomości: 24 000 PLN za cały okres kredytowania. Koszt 0,08%/rok od wartości nieruchomości 800 PLN/rok.

Ubezpieczenie niskiego wkładu: brak kosztu

Ubezpieczenie pomostowe – Podwyżka marży 1 p.p. do czasu wpisu w hipotece. Brak możliwości oceny sumy kosztu na tym etapie.

Produkty dodatkowe – Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie

 

Wymóg posiadania konto i wpływu z wynagrodzenia w wysokości 2000 PLN/mc przez pierwsze 7 lat.

 

Kredyt hipoteczny będzie wymagał zabezpieczenia na hipotece nieruchomości. Koszt wpisu (200 PLN), wykreślenia wpisu (100 PLN) i podatku PCC3 (19 PLN) wynosi 319 PLN

 

Wszystkie wyliczenia mają charakter orientacyjny. Nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego oraz innych właściwych przepisów prawnych.

 

Należy zabezpieczyć się dodatkowymi dwoma ofertami.

 

W przypadku zainteresowania zapraszam do współpracy. Jestem z Warszawy.

 

Zasady współpracy z ekspertem z forum.

[Mr Tomek]

kiedy składaliście wnioski?

w mbanku też szybko działają

 

Pekao niestety przy dużych kwotach jest niereformowalny i wyskakuje z wyższym wkładem własnym

 

przy tej kwocie kredytu warto by było rozejrzeć się za ofertą bez prowizji czy ubezpieczeń bo ich wysokość od kwoty kredytu mocno boli

[prezesik24]

Michał a czy od dziś nie ma już innych stawek w Santanderze ?

[PlanFinance]

Michał a czy od dziś nie ma już innych stawek w Santanderze ?

 

Właśnie zastosowałem nowe stawki cenowe.

[Mr Tomek]

nie rozumiem tej kwestii dotyczące powierzchni użytkowej

dlaczego rzeczoznawca dodał pomieszczenia do tej powierzchni? Co to były za pomieszczenia?

 

Wygląda na to że musiał kombinować bo mu wartość nieruchomości nie wychodziła

[asmie]

Dzięki za odpowiedzi.

 

Wnioski złożyliśmy w tym tygodniu w BP (pon), mBank (śr), natomiast w Pekao w zeszły piątek.

 

Co do rzeczoznawcy - i tak musieliśmy wykonać sami operat, bo BPS nie ma swoich rzeczoznawców. W operacie jest informacja o tym, że wyliczając cenę za dom, uwzględnił do wyceny powierzchnię pomieszczenia gospodarczego (ponieważ posiada okno, jest przekształcone na pomieszczenie mieszkalne - zabudowane szafami itp.) jak również wlicza powierzchnię garażu.

Operat wykonał metodą porównawczą i zaznaczył w tekście operatu, że w każdej z nieruchomości, którą brał do porównania, cena transakcyjna opierała się o metraż domu + garażu. I dlatego też swoje wyliczenia oparł na tej samej metodzie.

 

- - - Uaktualniono - - -

 

Co do kosztów i limitów - jasne, możemy zejść z limitów, choć nie wiem czy w trakcie procesowania wniosku będzie to możliwe - konsultant mBank udzielił nam informacji, że w trakcie przetwarzania wniosku o kredyt hipoteczny nie rozpatrywane są inne wnioski dot. produktów kredytowych.

 

Koszty na tym poziomie wpisaliśmy w PKO BP - w mBank doradca kazał wpisać koszty minimalne. W PKO BP pytaliśmy o to doradcę, to stwierdził, żeby nie wpisywać niższych, skoro tyle ogólnie wydaliśmy w danym miesiącu to niech tak zostanie - wg. niego dopóki jest zdolność kredytowa to nie ma co kombinować.

[Mr Tomek]

dziwi mnie argumentacja rzeczoznawcy

 

wg mnie można działać z tym Santanderem lub spokojnie poczekać na info z mBanku.

Z PKO już powinniście dostać info czy ze scoringiem jest ok

[asmie]

Na razie czekamy na dalszy status spraw w mBank i PKO BP - na pewno po zakończeniu procesu dodamy opinie dla reszty społeczności

 

- - - Uaktualniono - - -

 

Doradca mBanku na razie przekazał nam, że analityk i tak zażyczył sobie ich własny operat. Więc to nie ma większego znaczenia dla nich.

[PlanFinance]

Dostałeś dużo lepszą ofertę od tych, które złożyłeś.

 

Doradca mBanku od razu to wiedział. Ten bank akceptuje tylko własne wyceny.