Rozliczanie transz na podstawie kosztorysu PKO BP

[supersonic]

Witam!

 

Przymierzam się do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny na budowę domu, a właściwie na dokończenie budowy, ponieważ fundamenty zostały już wykonane.

Dostałem zestaw wniosków i zastanawiam się jak w praktyce wygląda rozliczanie transz na podstawie kosztorysu w PKO BP. Niepokoi mnie kilka pozycji, które moim zdaniem mogłyby potencjalnie prowadzić do nieporozumień, skutkujących opóźnieniem w wypłaceniu kolejnych transz.

 

1. Podział na etapy.

Etap III - prace wykończeniowe,

Etap IV - instalacje wewnętrzne

 

W praktyce instalacje wewnętrzne, albo przynajmniej ich większą część (układanie kabli, rur) wykonuje się przed pracami wykończeniowymi, zatem czy mogę po prostu wskazać jako pozycje do wypłaty transzy najpierw pozycje z etapu instalacji wewnętrznych, a dopiero np. kolejna transza obejmowałaby wykończeniówkę?

 

2. Pozycje, które w kosztorysie występują jako jeden wpis, a część prac wykonywana jest na innych etapach budowy.

 

- Schody i balustrady - pozycja umieszczona w Etapie II (Stan surowy zamknięty). O ile pozycja ta ma sens dla wykonania schodów żelbetowych, to balustrady bardziej pasują do etapu związanego z wykończeniem.

 

- Stolarka okienna, parapety - również wydaje mi się, że z parapetami lepiej było by poczekać do momentu wykonywania prac wykończeniowych, bądź do ocieplenia budynku w przypadku parapetów zewnętrznych.

 

- Stolarka drzwiowa - drzwi zewnętrzne i brama garażowa pasują do etapu II - stan surowy zamknięty, natomiast drzwi wewnętrzne już nie - najpierw wypadałoby wykonać chociażby posadzki i tynki wewnętrzne, które wyszczególnione są dopiero w etapie III, zatem będą rozliczane prawdopodobnie z 2 kolejnych transz.

 

- Obróbki blacharskie, orynnowanie - z montażem rynien spustowych raczej wstrzymałbym się do czasu wykonania ocieplenia budynku i elewacji.

 

 

Mam nadzieję, że nieco przesadzam i dla wyżej wymienionych podpunktów bank nie robi żadnych problemów, jednak byłbym spokojniejszy, gdyby ktoś mógł podzielić się swoimi doświadczeniami. Czy wystarczy w ramach transzy zakupić potrzebne materiały np, drzwi wewnętrzne, parapety, itp, i zamontować dopiero gdy przyjdzie na to czas? Z drugiej strony zakup niektórych elementów zbyt wcześnie nie bardzo ma sens, ponieważ będą przeszkadzały na budowie. Czytałem, że bank akceptuje wykonanie prac dopiero gdy coś jest zamontowane - trwale związane z budynkiem, chociaż w przypadku samego zakupu można po prostu przedstawić faktury.

 

Z góry dziękuję za odpowiedzi i przemyślenia z tym związane.

[PlanFinance]

1. Skąd wybór PKO BP? To bardzo średnia opcja jak na dzisiejszy czasy.

 

2. Prace z poszczególnych etapów mogą się krzyżować. Kwestia wykazania że wydatkowałeś pobrane środki by uruchomić kolejną transzę. Możesz zakupić "na zaś" materiały, ale do uruchomienia albo musisz je użyć w budowie ewentualnie posiadać fakturę na zakup. PKO wydaje mi się że akceptuje, jak materiały będą znajdować się na działce. Musiałbyś to jednak potwierdzić.

[Mr Tomek]

na pewno nie warto składać tylko do PKO

uzupełnij ewentualnie schemat

 

PORADNIK

http://www.forum-kredytowe.pl/f125/poradnik-dla-kredytobiorcy-przeczytaj-koniecznie-85500.html

 

Znajdziesz tam SCHEMAT który należy uzupełnić aby uzyskać odpowiedź na swoje pytanie

 

To że prace są rozpisane w ten sposób wcale nie oznacza że mają być wykonywane w takiej kolejności

Tak samo z zakresem poszczególnych punktów, ze względów technologicznych parapety i balustrady będą wykonane dopiero na późniejszych etapach wykończeniowych - zatem dopiero wtedy te pkt zostaną w pełni wykonane

 

Tak jak pisał kolega - rozliczenie jest na podstawie wykonania, ewentualnie faktura i materiał musi być na budowie - tak aby kontroler mógł stwierdzić jego faktyczną obecność

 

Na końcowe pkt kosztorysu trzeba uważać - niejeden inwestor już poległ na zagospodarowaniu działki czy ogrodzeniu

[supersonic]

1. Skąd wybór PKO BP? To bardzo średnia opcja jak na dzisiejszy czasy.

 

PKO BP ze względu na ofertę dla pracowników branży finansowej - z tego co się orientowałem ciężko o lepszą ofertę w tym przypadku. Z drugiej strony byłbym w stanie zaakceptować nieco gorsze warunki wiedząc, że rozliczanie etapów budowy będzie bezproblemowe - chociaż tego nigdy nie można być pewnym.

 

Na końcowe pkt kosztorysu trzeba uważać - niejeden inwestor już poległ na zagospodarowaniu działki czy ogrodzeniu

 

Zagospodarowania działki i ogrodzenia najchętniej w ogóle nie wpisywałbym do kosztorysu, tylko czy można opuścić tą pozycję? Jeśli nie to trzeba będzie jakoś z tym żyć, chociaż do tego czasu liczę, że będę już mógł część prac wykonać za gotówkę.

[Mr Tomek]

PKO BP ze względu na ofertę dla pracowników branży finansowej

no chyba że tak

 

Zagospodarowania działki i ogrodzenia najchętniej w ogóle nie wpisywałbym do kosztorysu, tylko czy można opuścić tą pozycję?

tak, można pominąć i radzę to zrobić

 

PS.

Złóż wniosek zabezpieczający - z PKO nigdy nie wiadomo

[Ginger]

Czy pko bp wymaga faktur do rozliczania transz? Większość prac wykonamy sami,  dlatego zaczęłam się zastanawiać, w piątek mamy podpisać umowę... Pani w banku mówiła że bedzie to jedynie foto inspekcja.. Czy ktoś już się rozlicza z transz w tym banku? Były jakieś problemy? 

[Mr Tomek]

problemy oczywiście sie zdarzają

Zazwyczaj chodzi o to ze kontrola stwierdza za małe zaangażowanie lub że nei wszystkie prace zostały jeszcze wykonane

Zdarzaja się też problemy z rozliczeniem jeśli klient nie wykonał jakichś prac wskazanych w kosztorysie lub nie zakończył budowy w terminie

 

Faktury nei są potrzebne

 

[Ginger]

Dziekuje za informacje

[Patrickptb]

W dniu 5.12.2018 o 20:00, supersonic napisał:

Stolarka okienna, parapety - również wydaje mi się, że z parapetami lepiej było by poczekać do momentu wykonywania prac wykończeniowych, bądź do ocieplenia budynku w przypadku parapetów zewnętrznych.

Odświeżający temat. Przykład : na ściany działowe, konstrukcję dachową wraz z pokryciem , orynnowanie/obróbki blacharskie i stolarkę okienną/parapety mam przeznaczone wg kosztorysu np. 100.000 PLN.

 

Otrzymałem 92.000 z transzy, co nie pasuje w żaden sposób aby wykonać poszczególne etapy w 100 procentach. 

 

Wykonałem wszystkie te elementy oprócz parapetów zewnętrznych, których nie zamierzam póki co montować.

 

Za całość wydano 103.000 PLN. (więc 100 procent z transzy). 

 

Jest to błąd czy może to być rozliczone procentowo? Np. "Stolarkę okienną/parapety wykonano w 90% z uwagi na brak parapetów". Czy będzie to kolidowało z wypłaceniem kolejnej transzy? 

 

 

Edytowane 27 Stycznia 2021 przez Patrickptb

[lzalewski]

W zależności od banku, ale w większości przypadków zostanie to rozliczone procentowo do wykonanych prac. 

[Patrickptb]

Dziękuję za odpowiedź. 

Chociaż i tak nie mogę zrozumieć jednej kwestii, pewnie dla niektórych dość prostej. 

 

Przykład z kosztorysu dajmy na to z drugiego etapu:

Pkt 1 - 10.000

Pkt 2 - 3.000

Pkt 3 - 25.000

Pkt 4 - 22.000

Łącznie daje to 60.000 PLN. 

 

Nagle otrzymuję 52.750 PLN z transzy. Nie pasuje to do konkretnych punktów w żaden sposób. Więc albo zrobię procentowo za mało punktów, albo zrobię w 100 procentach, ale wówczas dopłacę ze swoich oszczędności. 

 

Jak bank wylicza kwoty wypłaty transz? Czy przy ustalaniu kwoty wypłacanej transzy dla kredytobiorcy, brany jest pod uwagę kosztorys, który zaplanowałem punkt po punkcie? 

 

[RobertS]

poszczególne punkty kosztorysu (zakres robót) i wysokość transz były już znane przed podpisaniem umowy kredytowej, skoro były jakieś rozbieżności to dlaczego od razu tego nie zgłosiłeś?

 

np. warunkiem wypłaty transzy 3 jest wykonanie prac z 2. banki bardzo tego pilnują

[lzalewski]

1 godzinę temu, Patrickptb napisał:

Nagle otrzymuję 52.750 PLN z transzy. Nie pasuje to do konkretnych punktów w żaden sposób.

Musisz rozliczyć konkretną kwotę z kosztorysu. W zależności od banku musisz robić zgodnie z kolejnością prac wynikającą z kosztorysu lub też kolejność tych prac może być dowolna (oczywiście zakładając techniczne możliwości - nie wstawisz np. okien dopóki nie będziesz mieć murów  ). Dla przykładu ja w swoim kosztorysie ocieplenie dachu miałem w jednej pozycji z konstrukcją, natomiast ocieplenie to zostawiłem na sam koniec budowy. Jeśli masz wątpliwości czy coś możesz zmienić czy zamienić, to rozmawiaj na ten temat z doradcą w swoim banku.

Pamiętaj, że funkcjonuje jeszcze coś takiego jak kredyt kupiecki i w przypadku budowy jest on dość często wykorzystywany, bo zazwyczaj trudno jest zgrać poszczególne etapy budowy tak, aby dokładnie pasowały wypłacanym transzom. Dodatkowo konieczna jest płynność budowy - ekipa, gdy wejdzie na plac chce robić w miarę możliwości ciągiem i nie bardzo chce czekać tydzień czy dwa na wypłatę kolejnych transz.

 

[Mr Tomek]

2 godziny temu, Patrickptb napisał:

Nagle otrzymuję 52.750 PLN z transzy.

rozwiń myśl bo nie rozumiem dlaczego to jest nagle i dlaczego to jest zaskoczenie

[Patrickptb]

23 godziny temu, Mr Tomek napisał:

rozwiń myśl bo nie rozumiem dlaczego to jest nagle i dlaczego to jest zaskoczenie

Zamierzałem podczas drugiego etapu wykonać dach i okna. Wg kosztorysu miało to kosztować (przykładowo) 75.000 PLN. Otrzymuje 69.400. To jest przykład, ale miałem podobna sytuację. Skąd taka kwota? Nie pasuje to do żadnych punktów z kosztorysu w żaden sposób. Tak jakby transze wypłacane były procentowo od całej kwoty zaciągniętego kredytu, bez wglądu w konkretne punkty z kosztorysu. Są to pieniądze za małe  na zrobienie dachu i zakup/wstawienie okien - więc nie mam jak wykonać w pełni danych punktów z kosztorysu. Przykład dotyczy drugiej transzy. Pierwsza była rozliczona w 100 procentach zgodnie z planem. 

 

 

23 godziny temu, Sentinel75 napisał:

poszczególne punkty kosztorysu (zakres robót) i wysokość transz były już znane przed podpisaniem umowy kredytowej, skoro były jakieś rozbieżności to dlaczego od razu tego nie zgłosiłeś?

Nie wiem czy dobrze się rozumiemy. W banku w którym korzystam z umowy kredytowej, kolejność robót jest teoretycznie dowolna. Jestem rozliczany z efektów. Wysokości transz nie były określane przed podpisaniem umowy. 

 

Np. Wnioskuję o transze w wysokości 75000 PLN na okna i dach. Bank weryfikuje moją dyspozycję wypłaty kolejnej transzy i otrzymuję 69.400 pln - kwotę kompletnie nie pokrywającą się z punktami wyznaczonymi w kosztorysie. I teraz co z taką kwotą zrobić. Nie da się przecież wykonać 80-90 procent usługi montażu dachu czy okien. 

 

Mam wrażenie, że nie rozumiem po prostu rzeczy oczywistych, lecz dla mnie zaskakujących ? Liczyłem na taką formę wypłat transz - przykład : potrzebuję wykonać okna, dach, ściany działowe. Wnioskuję o konkretną kwotę. Bank ocenia, że muszę jednak zrobić same okna i dach, bo kwota transzy będzie za wysoka - okej, wówczas otrzymuję umówioną kwotę na dach i okna (z kosztorysu). I rozliczanie jest proste. A teraz nie wiadomo co zrobić z otrzymaną kwotą bo nie stanowi ona 100 procent wartości określonych w kosztorysie na dane punkty budowy domu. 

Edytowane 28 Stycznia 2021 przez Patrickptb

[RobertS]

nie słyszałem o takim rozwiązaniu; kosztorys, zakres prac oraz konkretne kwoty są ustalane przed decyzją kredytową

 

nic nie jest dowolne, który to bank?

[Patrickptb]

 Konkretne kwoty były ustalone zgodnie z kosztorysem przed podpisaniem umowy. Lecz kwota przelanej transzy jest zupełnie nieadekwatna do wyznaczonych etapów prac. 

 

 

 

PKO BP. 

Edytowane 28 Stycznia 2021 przez Patrickptb

[RobertS]

wypłacone transze są w innych kwotach niż było to ustalone na umowie kredytowej?

 

powinno być:

transza X uruchamiana po wykonaniu prac XYZ

transza Y po wykonaniu kolejnych prac z kosztorysu, zgodnych z tym co było ustalone w umowie kredytowej itd...

 

no chyba, że np. na zakres prac do wykonania została przeznaczona zbyt niska kwota, ale to oznacza, że kosztorys (zakres - kwoty) był źle przygotowany

 

proponuję porozmawiać z pracownikiem banku, u którego została podpisana umowa kredytowa

 

dawno "nie budowałem domu" z PKO BP są dużo bardziej przyjazne banki w tym zakresie....