Chciałbym wziąć 2 kredyty hipoteczne

[MateuszC]

Planuję kupić 2 mieszkania = 2 kredyty hipoteczne. Obydwa meiszkania są niemal identyczne, każde po 400 000 zł. Mam po 10% wkładu własnego na każde mieszkanie. Obecnie mam 1 kredyt hipoteczny na kwotę 200 000 zł.

 

Postanowiłem poszukać informacji w Internecie, wcześniej korzystałem z usług doradcy kredytowego i mam wrażenie, że kredyt jaki uzyskałem był korzystny, ale nie dla mnie. Nie chciałbym wpakować się na "minę", wiem jak bardzo oferty mogą się od siebie różnić. Z góry dziękuję za wszelkie dobre rady.

 

Poniżej informacje:

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 25/30 lat (wstępnie, będą regularnie nadpłacane)

3.Wysokość kredytu - 2 x 360 000 zł

4.Wkład własny 2 x 40 000 zł  na każde mieszkanie= 80 000 zł

5.Wartość nieruchomości - 2 x 400 000 zł

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - rynek pierwotny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - mieszkania 2 pokojowe, własnościowe

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - każde po 38 m2, jedno na piętrze ma balkon 7.5 m2, drugie na parterze z ogródkiem 35 m2

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - Wrocław

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - oddanie kluczy w październiku

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 1

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 34

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - 1 kredyt hipoteczny w BNP Paribas, rata miesięczna 950 zł (200 000 zł do spłaty), kredyt gotówkowy (pozostało 9000 zł) rata miesięczna 800 zł

14.Historia w BIK - 1 kredyt na 35000 zł, spłacony w 1.5 roku, 1 kredyt hipoteczny na kwotę 340 000 zł, spłacony w 2.5 roku, 1 kredyt hipoteczny na kwotę 300 000 zł spłacony w 5 miesięcy

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - BRAK

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - BRAK

17.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - BRAK

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - BRAK

19.Działalność gospodarcza** - 2 lata 6 miesięcy, zarobki do 11.2020 12300 brutto, zarobki od 12.2020: 19 000 -20 000 zł brutto. DOCHOD NETTO za 2020: 102 200 zl

20.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - DG prowadzona od 07.2018 z zarobkami 10 000 zł netto; od grudnia 2020 zarobki 19 000 -20 000 zł brutto/miesiąc

21.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** -

22.Wykonywany zawód - programista

23.Bank w którym posiadane jest konto - mBank, BNP Paribas

24.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak

25.Inne istotne informacje - obecnie brak środków na wykończenie, po odbiorze kluczy będą remontowane ze srodków własnych

Edytowane 6 Marca 2021 przez MateuszC

[RobertS]

ad. 7

forma własności?

 

czy posiadasz środki na wykończenie? jeżeli tak to ile?

 

ad. 19

podaj DOCHÓD zgodnie z wymogami forum

 

ad. 20

od kiedy prowadzisz DG?

[MateuszC]

Zaktualizowałem wpis

[RobertS]

podałeś dochód już po zapłaceniu podatku dochodowego i składek na ZUS?

 

nie chcesz wnioskować o środki na wykończenie?

[MateuszC]

Tak, podalem dochod netto po odliczeniu ZUS i podatku dochodowego. Nie chcę wnioskować o srodki na wykończenie, ponieważ za niedługi czas dozbieram sobie na remont i czasowo będzie dla mnie w sam raz. 

 

Dodam, że w okolicach 20 marzec podpisuję umowy deweloperskie i zaraz potem muszę działać z kredytami. Pytanie najważniejsze - jaki bank będzie w stanie dać mi najlepszą ofertę? Czy mogę w jednym banku wziąć 2 kredyty jeśli oferta będzie najlepsza czy lepiej działać symultanicznie?

[lzalewski]

Jakie będziesz mieć terminy na zorganizowanie kredytów? Czy będzie możliwość rozbicia tego na 2 etapy, tj. najpierw kredyt na jedno mieszkanie potem na drugie?

[RobertS]

miałem niedawno taki przypadek (klient kupował jednocześnie 2 mieszkania w różnych inwestycjach) i składaliśmy wnioski w różnych bankach + uruchomił również w dwóch innych

 

można próbować w jednym, ale wtedy najlepiej aby mieszkania były obok siebie, jeżeli jest inaczej to może być podejrzenie, że kupujesz je inwestycyjnie, a nie aby "zaspokoić cel mieszkaniowy" i może być różnie

[MateuszC]

2 mieszkania w jednym bloku, więc raczej kredyty jednocześnie... Aczkolwiek deweloper mnie zna, więc raczej nie byłoby problemu z ew przesunięciem płatności za kolejną transzę o np. 1-2 miesiące. Blok zostanie oddany do użytku w październiku, więc do tego czasu deweloper będzie chciał mieć wpłaconą całą kwotę.

 

 

Terminy na zorganizowanie kredytów: licząc od 20 marca tak mniej więcej 2-3 miesiące

------------------------------- dodano 1 minutę później -------------------------------

 

 

2 mieszkania w tym samym pionie, w tej samej klatce schodowej; tylko piętra inne

 

 

Edytowane 6 Marca 2021 przez MateuszC

[lzalewski]

3 minuty temu, Sentinel75 napisał:

można próbować w jednym, ale wtedy najlepiej aby mieszkania były obok siebie, jeżeli jest inaczej to może być podejrzenie, że kupujesz je inwestycyjnie, a nie aby "zaspokoić cel mieszkaniowy" i może być różnie

Są banki, które nie mają z tym problemu. 

Dziś nie zrobię wyliczeń, jutro wrzucę symulację.

[RobertS]

najpierw warto podpisać umowy rezerwacyjne/przedwstępne a deweloperskie dopiero jak uzyskasz chociaż jedną decyzję pozytywną z banków, wtedy deweloperska jest warunkiem do ostatecznej decyzji; zwykle (ostateczna decyzja pozytywna) to formalność, oczywiście pod warunkiem, że nic się złego z inwestycją/deweloperem nie stało...

[MateuszC]

No właśnie deweloper podpisuje tylko umowy deweloperskie... Deweloper raczej pewny, znany

Edytowane 6 Marca 2021 przez MateuszC

[RobertS]

nie ma rezerwacyjnej tylko od razu deweloperskie? 

 

a jak kredytu nie dostaniesz to wszyscy mają problem...

 

deweloper nie musi mieć problemów finansowych, ale np. ktoś zgłosi roszczenie dot. gruntu, na którym buduje...w 99% będzie bezpodstawne, ale zanim sprawa nie zostanie wyjaśniona to banki nie będą kredytować inwestycji z powodu wzmianki w KW

[lzalewski]

4 minuty temu, Sentinel75 napisał:

deweloper nie musi mieć problemów finansowych, ale np. ktoś zgłosi roszczenie dot. gruntu, na którym buduje...w 99% będzie bezpodstawne, ale zanim sprawa nie zostanie wyjaśniona to banki nie będą kredytować inwestycji z powodu wzmianki w KW

Może to zależeć od stadium zaawansowania inwestycji Jesienią robiłem kredyt dla inwestycji z roszczeniem na nieco dalszym stadium zaawansowania niż powyższa i się udało. Dostaliśmy 2 negaty i 2 decyzje pozytywne. 

[MateuszC]

Blok będzie oddany do użytku już w październiku... Zaawansowanie budowy około 60-70%

[lzalewski]

Rozumiem, że na 20% wkładu własnego nie ma szans? W takim przypadku, aby zoptymalizować to pod kątem ceny, konieczne będzie zrobienie kredytów w dwóch różnych bankach.

[MateuszC]

na 20% wkładu nie ma szans... W pazdzierniku odbiór mieszkań więc nie dozbieram  tak szybko 2 x 40 000 zl... A czemu pytasz? Chce nadplacac jak najwiecej wiec mysle, że na jedno mieszkanie potrzebuje ok 5-6 miesięcy by nadpłacić do wartości 20%, by marża spadła... Rozumiem też, że część banków respektuje tylko 20% wkładu... Myślę, że do roku czasu miałbym spłacone po 20% na każde mieszkanie... 

[lzalewski]

Wkład na poziomie 10% powoduje nie tylko droższy kredyt, ale dodatkowo bardzo zawęża pole manewru, szczególnie przy 3-cim kredycie hipotecznym. Millennium nie udzieli trzeciego kredytu w ogóle, a mBank nie udzieli go z 10% wkładem własnym - są to 2 banki z najlepszą ofertą dla wkładu 10%.

Po uzyskaniu LTV na poziomie 80% spadek marży nie jest automatyczny. Musisz negocjować z bankiem obniżenie oprocentowania lub co bardziej prawdopodobne przenieść kredyt do innego banku.

Trzeba byłoby spojrzeć dokładnie w dokumentację finansową firmy, aby ocenić zdolność, ale jeśli wszystko jest podane prawidłowo, to:

- na pewno nie obejdzie się bez wcześniejszej spłaty obecnego kredytu gotówkowego,

- na drugie mieszkanie nieco zabraknie zdolności - wychodzi mi ona na poziomie około 340k.

[MateuszC]

Dzięki za odpowiedź... To byłoby kiepsko z tym brakiem zdolności:( Obecnie wychodzi mi - od grudnia - na rękę ok 12400 zł netto - rata kredytu hipotecznego 900 z = 11500 zł więc pewnie rata za jedno mieszkanie wyszłoby ok 1300  -1400 zł max?. Kredyt gotówkowy 9000 zł już nie liczę, ponieważ chyba teraz spłacę go w całości, by nie mącił sytuacji... 2 mieszkania chcę kupić, by wynajmować, więc de facto najemcy będą mi spłacać raty... A nie można jednocześnie zawnioskować w 2 bankach?

[lzalewski]

32 minuty temu, MateuszC napisał:

A nie można jednocześnie zawnioskować w 2 bankach?

Można, ale jeśli zataisz informację, że masz zamiar wziąć równolegle 2 kredyty hipoteczne, to może to podpadać pod próbę wyłudzenia kredytu. Ma to jednak wpływ na zdolność kredytową.

Każdy rozliczony miesiąc obecnego roku oczywiście będzie działał in plus jeśli chodzi o zdolność kredytową. 

[RobertS]

Tak się zastanawiam w jaki sposób klient miałby zataić info, że stara się o drugi kredyt? 

Na wnioskach kredytowych nie ma takiego pytania. Liczą się jedynie aktywne zobowiązania a nie te potencjalne...

[MateuszC]

No właśnie! Z tego co wiem to całkiem nierzadka praktyka ubiegania się o 2 kredyty jednocześnie w 2 różnych bankach... Zanim BIK się zaktualizuje, kredyty będą już uruchomione

[lzalewski]

57 minut temu, MateuszC napisał:

No właśnie! Z tego co wiem to całkiem nierzadka praktyka ubiegania się o 2 kredyty jednocześnie w 2 różnych bankach... Zanim BIK się zaktualizuje, kredyty będą już uruchomione

 

2 godziny temu, Sentinel75 napisał:

Tak się zastanawiam w jaki sposób klient miałby zataić info, że stara się o drugi kredyt? 

Na wnioskach kredytowych nie ma takiego pytania. Liczą się jedynie aktywne zobowiązania a nie te potencjalne...

Zapis z umowy Millennium:

"Bank może renegocjować warunki Umowy w przypadku gdy w okresie obowiązywania Umowy:
1) nastąpi pogorszenie się sytuacji finansowej Kredytobiorcy w stosunku do wartości dotychczasowej obniżające jego zdolność
kredytową w wyniku utraty lub zmniejszenia się o co najmniej 10% dochodów stanowiących źródło spłaty udzielonego kredytu
lub w wyniku zwiększenia się obciążeń finansowych Kredytobiorcy z tytułu posiadanych zobowiązań o co najmniej 4% i/lub,"

 

 

Zapis z umowy ING:

"1. Kredytobiorca oświadcza i zapewnia Bank, że:
...
c) w dniu zawarcia niniejszej umowy nie jest stroną umowy kredytowej, pożyczki, leasingu itp. oraz nie ma
zobowiązań w stosunku do osób trzecich z tytułu odpowiedzialności za cudzy dług - innych niż wymienione
we Wniosku o Mieszkaniowy Kredyt Budowlano-Hipoteczny,"

 

I tak można cytować zapisy umów poszczególnych banków. Robert uwierz mi, że znam osobiście przypadki odebrania pośrednikom uprawnień w poszczególnych bankach po wykryciu nieprawidłowości związanych przekazywaniem klientom informacji tak jak robisz Ty to teraz. To, że klient chce zawrzeć równocześnie 2 umowy kredytowe jest istotną przesłanką wpływającą na zdolność kredytową i jeśli nie weźmiesz tego pod uwagę, to odpowiedzialność spada również na Ciebie, bo jak mniemam prowadzisz 2 kredyty równolegle w imieniu klienta i masz pełną świadomość, że nie jest to zachowanie w 100% zgodne z prawem.

[MateuszC]

Skoro płacę regularnie raty, przykładnie i jeszcze nadpłacam, to bankowi będzie się chciało szukać dziury w całym?

[lzalewski]

Tego nie wiem czy ktoś będzie robił problem czy też nie. Napisałem jak to wygląda z punktu widzenia przepisów prawa i zapisów umów kredytowych. O ile po wypłacie kredytu być może nikt nie będzie robił z tym problemów, bo wypowiedzenie umowy mogłoby być problemem również dla banku (choć niekoniecznie), to jeśli sprawa wyszłaby na jaw jeszcze przed jego uruchomieniem, to z pewnością uruchomienie byłoby wstrzymane, a w skrajnym przypadku sprawa mogłaby być skierowana do prokuratury jako próba wyłudzenia kredytu.

[RobertS]

W dniu 7.03.2021 o 21:43, lzalewski napisał:

I tak można cytować zapisy umów poszczególnych banków. Robert uwierz mi, że znam osobiście przypadki odebrania pośrednikom uprawnień w poszczególnych bankach po wykryciu nieprawidłowości związanych przekazywaniem klientom informacji tak jak robisz Ty to teraz. To, że klient chce zawrzeć równocześnie 2 umowy kredytowe jest istotną przesłanką wpływającą na zdolność kredytową i jeśli nie weźmiesz tego pod uwagę, to odpowiedzialność spada również na Ciebie, bo jak mniemam prowadzisz 2 kredyty równolegle w imieniu klienta i masz pełną świadomość, że nie jest to zachowanie w 100% zgodne z prawem.

Uważam, że do wniosków kredytowych oraz zapisów w umowach należy podchodzić literalnie. Kojarzę jeden bank (PKO BP), który wprost pyta czy składane były inne wnioski. ING komunikuje w sposób jednoznaczny. Millennium, "bank może renegocjować warunki umowy", ale jej nie wypowie (takie sytuacje są opisane w innym miejscu). Pozostałe mają nieco inne podejście. Dlatego jakie działanie proponujesz? Dopisywanie w komentarzu na wniosku, że klient równocześnie wnioskuje o drugi kredyt na inną nieruchomość? Czy może pierwszy kredyt a drugi dopiero jak pierwszy zostanie uruchomiony?

 

Sam w swojej umowie mam zapis, że powinienem informować bank o każdym zobowiązaniu wpływającym na zdolność kredytową, KAŻDYM. Czyli jak kupię toster na raty to również powinienem o tym poinformować bank.