Zdolnośc kredytowa, Kielce, rynek pierwotny

[overseer]

Dzień dobry,

 

chciałbym się dowiedzieć czy z moimi dochodami kredyt o poniższych parametrach jest realny, jeśli tak to jaka jest moja maksymalna zdolność kredytowa. Nie mamy jeszcze zarezerwowanej nieruchomości, w formularzu dane jednej z przykładowych, które bierzemy pod uwagę, chciałbym wiedzieć do jakich widełek cenowych zawęzić listę potencjalnych lokali.

Z góry bardzo dziękuję.

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 30 lat

3.Wysokość kredytu - 440000 PLN

4.Wkład własny - 60000 PLN

5.Wartość nieruchomości - 500000 PLN (420000 PLN Mieszkanie + 30000 PLN Miejsce parkingowe + 50000 PLN podstawowe wykończenie)

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - pierwotny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - mieszkanie / własność

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 74m2

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - Świętokrzyskie / Kielce

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - gotowe

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 2

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 27

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - brak

14.Historia w BIK - dobra, tylko jeden zakup na raty, zamknięty bez opóźnień

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - nie dotyczy

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

17.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 12 miesięcy - nie dotyczy

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

19.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - nie dotyczy

20.Działalność gospodarcza** - PIT 2020: 73000 PLN, KPiR 2021: 37000 PLN za styczeń-kwiecień (4msc).

21.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - 2.5 roku

22.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - kontrakt na czas nieokreślony

23.Wykonywany zawód - programista

24.Bank w którym posiadane jest konto - ING

25.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak

26.Inne istotne informacje - Kredyt chciałbym jak najszybciej móc nadpłacać. Pozostałe środki na wykończenie zostaną dozbierane w czasie. Dochód to kwoty netto. Składki ZUS (społeczne) mam rozliczane w KPiR jako koszt, więc od dochodu brutto odliczyłem realnie zapłacone zaliczki PIT i składki zdrowotne, których w KPiR nie ma. Jestem na skali podatkowej, nie na podatku liniowym. Jeśli ma to znaczenie, korzystałem w zeszłym roku ze zwolnienia ze składek ZUS za 3 miesiące, gdyż nie było wtedy kryterium spadku dochodów. Ma to odzwierciedlenie w obliczonym dochodzie (większy PIT ale pominięte 3 składki zdrowotne).
Początkowo miał być wkład 20%, ale sytuacja nieco się zmieniła i będziemy się chcieli przeprowadzić jak najszybciej, więc szukamy mieszkania z odbiorem jeszcze w tym roku, a najlepiej już gotowego.
Czy to prawda, że w przypadku JDG bank do zdolności bierze pod uwagę tylko poprzedni, zamknięty rok? Obawiam się jak to wpłynie na zdolność. Drugie pytanie to czy dobrze rozumuję, że jeśli założę sobie comiesięczną spłatę w kwocie X, to okres kredytowania (30 vs 20 lat) nie ma znaczenia i kompletna spłata nastąpi mniej więcej w tym samym momencie i z podobnym kosztem odsetkowym?  Po prostu przy kredycie 30-letnim nadpłacałbym więcej o różnicę na racie w stosunku do kredytu 20-letniego, natomiast dłuższy okres kredytowania powinien nieco podbić zdolność kredytową i ewentualnie ułatwić życie gdyby nadeszły cięższe czasy, zgadza się?

Edytowane 12 Maja 2021 przez overseer

[RobertS]

to zależy od banków, zwykle biorą rozliczone miesiące z roku bieżącego + PIT za rok poprzedni i ew. wynik za 12 miesięcy kalendarzowych

 

kim jest ta druga osoba? nie ma dochodu?

[overseer]

Żona. Właśnie skończyła się jej umowa więc na chwilę obecną dochodu nie posiada. Zakładam, że w potencjalnej nowej pracy musiałaby przepracować dłuższy okres aby jej dochód się wliczał.

Jak w takim razie wyglądałaby zdolność tylko z moim dochodem?

 

Nie mogę już edytować tamtego posta, wrzucam jeszcze raz tabelkę. Dorzuciłem jeszcze dochód za ostatnie 12 miesięcy kalendarzowych.

 

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 30 lat

3.Wysokość kredytu - 440000 PLN

4.Wkład własny - 60000 PLN

5.Wartość nieruchomości - 500000 PLN (420000 PLN Mieszkanie + 30000 PLN Miejsce parkingowe + 50000 PLN podstawowe wykończenie)

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - pierwotny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - mieszkanie / własność

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 74m2

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - Świętokrzyskie / Kielce

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - gotowe

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 2

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 27

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - brak

14.Historia w BIK - dobra, tylko jeden zakup na raty, zamknięty bez opóźnień

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - nie dotyczy

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

17.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 12 miesięcy - nie dotyczy

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

19.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - nie dotyczy

20.Działalność gospodarcza** - PIT 2020: 73000 PLN,  KPiR 2021: 37000 PLN za styczeń-kwiecień (4msc), Ostatnie 12 miesięcy kalendarzowych: 81000 PLN

21.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - 2.5 roku

22.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - kontrakt na czas nieokreślony

23.Wykonywany zawód - programista

24.Bank w którym posiadane jest konto - ING

25.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak

26.Inne istotne informacje - Kredyt chciałbym jak najszybciej móc nadpłacać. Pozostałe środki na wykończenie zostaną dozbierane w czasie. Dochód to kwoty netto. Składki ZUS (społeczne) mam rozliczane w KPiR jako koszt, więc od dochodu brutto odliczyłem realnie zapłacone zaliczki PIT i składki zdrowotne, których w KPiR nie ma. Jestem na skali podatkowej, nie na podatku liniowym. Jeśli ma to znaczenie, korzystałem w zeszłym roku ze zwolnienia ze składek ZUS za 3 miesiące, gdyż nie było wtedy kryterium spadku dochodów. Ma to odzwierciedlenie w obliczonym dochodzie (większy PIT ale pominięte 3 składki zdrowotne).
Początkowo miał być wkład 20%, ale sytuacja nieco się zmieniła i będziemy się chcieli przeprowadzić jak najszybciej, więc szukamy mieszkania z odbiorem jeszcze w tym roku, a najlepiej już gotowego.
Czy to prawda, że w przypadku JDG bank do zdolności bierze pod uwagę tylko poprzedni, zamknięty rok? Obawiam się jak to wpłynie na zdolność. Drugie pytanie to czy dobrze rozumuję, że jeśli założę sobie comiesięczną spłatę w kwocie X, to okres kredytowania (30 vs 20 lat) nie ma znaczenia i kompletna spłata nastąpi mniej więcej w tym samym momencie i z podobnym kosztem odsetkowym?  Po prostu przy kredycie 30-letnim nadpłacałbym więcej o różnicę na racie w stosunku do kredytu 20-letniego, natomiast dłuższy okres kredytowania powinien nieco podbić zdolność kredytową i ewentualnie ułatwić życie gdyby nadeszły cięższe czasy, zgadza się?

Edytowane 12 Maja 2021 przez overseer

[RobertS]

Godzinę temu, overseer napisał:

Żona. Właśnie skończyła się jej umowa więc na chwilę obecną dochodu nie posiada. Zakładam, że w potencjalnej nowej pracy musiałaby przepracować dłuższy okres aby jej dochód się wliczał.

musiałaby przepracować 3 m-ce, ale skoro macie wspólnotę majątkową to nie możesz jej pominąć

 

zdolność kredytowa jest, nawet z zapasem, 20% wkład własny pozwoliłby uzyskać wyraźnie lepsze warunki kredytowania

[overseer]

To świetnie. Bardzo dziękuję. Można prosić o informację o jakich kwotach mniej więcej mówimy w kontekście zdolności? Chciałbym wiedzieć jakie oferty mogę brać pod uwagę nie balansując na krawędzi ryzyka jej przekroczenia.

 

Co do żony, oczywiście nie mam zamiaru jej pomijać, mamy wspólnotę więc do kredytu przystąpimy wspólnie, mimo, że na etapie składania wniosku najprawdopodobniej nie będzie miała dochodu albo jeszcze nie będzie się wliczał. Natomiast w kontekście samej zdolności w tym przypadku będzie miało jakieś znaczenie, że drugą osobą 'na utrzymaniu' w gospodarstwie domowym jest żona, która będzie też drugim kredytobiorcą, nieprzedstawiającym obecnie dochodu?

 

Wkład 20% był oryginalnie planowany, ale sytuacja nieco się zmieniła i musimy przyspieszyć temat. Będę chciał te straty zminimalizować jak najwcześniej i jak najwięcej nadpłacając. 

[lzalewski]

48 minut temu, overseer napisał:

Wkład 20% był oryginalnie planowany, ale sytuacja nieco się zmieniła i musimy przyspieszyć temat. Będę chciał te straty zminimalizować jak najwcześniej i jak najwięcej nadpłacając. 

Możecie iść w kierunku kredytu bez kosztów wejścia i wyjścia (prowizja za udzielenie i wcześniejszą spłatę). Po uzyskaniu w wyniku nadpłat czy też wzrostu wartości nieruchomości wkładu własnego na poziomie 20%, kredyt możecie refinansować do innego banku już z uwzględnieniem tego wkładu, dzięki czemu Wasz kredyt stanie się tańszy. Oczywiście nie jesteśmy w stanie przewidzieć jakie warunki kredytów będą za rok czy dwa, ale na potrzeby prostej analizy można przyjąć, że wiele się zmienić nie powinny.

 

Nazwa banku: Millennium

Całkowita kwota kredytu: 440 000zł

Liczba rat do spłaty: 360

Oprocentowanie zmienne: 3,31% - składające się ze stopy procentowej WIBOR 3M 0,21% i marży 3,1%. Kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową jest obarczony ryzykiem wzrostu oprocentowania. W konsekwencji tego może wzrosnąć rata oraz całkowity koszt kredytu.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania: RRSO - 3,74%

Rata: 1 929zł
Wcześniejsza spłata: 0%

Całkowita kwota do zapłaty: 726 732zł, w tym:

Prowizja: 0%

Odsetki: 254 440zł

Kapitał: 440 000zł

Wycena nieruchomości: 420zł

Ubezpieczenie na życie: składka miesięczna w wys. 0,02% od salda zadłużenia (nr 1 - 88zł) - 18 372zł

Ubezpieczenie nieruchomości: składka roczna w wys. 0,09% od wartości nieruchomości (450zł) - 13 500zł

Ubezpieczenie niskiego wkładu: Brak

Ubezpieczenie pomostowe - Podwyższenie marży o 1p.p. do czasu wpisu w hipotece. Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

Produkty dodatkowe - Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

 

Kredyt wymaga skorzystania z produktów dodatkowych: konto z wpływem wynagrodzenia, karta debetowa z obrotem min. 500zł/m-c. 

Bezpłatne nadpłaty z poziomu konta. Możliwość wyboru zmniejszenia raty lub skrócenia okresu kredytowania.

 

Kredyt hipoteczny będzie wymagał zabezpieczenia na hipotece nieruchomości. Koszt wpisu(200 PLN), wykreślenia wpisu(100 PLN) i podatku PCC3(19 PLN) wynosi 319 PLN

 

Wszystkie wyliczenia mają charakter orientacyjny. Nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego oraz innych właściwych przepisów prawnych.

 

Wniosek należy złożyć równolegle do 2-3 banków.

W przypadku zainteresowania zapraszam do kontaktu. Bezpłatna pomoc w uzyskaniu kredytu.

Odległość nie ma znaczenia przy procesowaniu wniosków. 



https://www.forum-kredytowe.pl/f125/zasady-wspolpracy-z-ekspertami-hipotecznymi-z-forum-95178.html

[overseer]

Wracam do tematu z dwoma nurtującymi mnie pytaniami odnośnie podejścia analityków do dochodu z działalności.

 

1) Jak analitycy traktują sporadyczne miesiące ze zwiększonymi kosztami? Dla przykładu załóżmy, że przychody w KPiR systematycznie co miesiąc mieszczą się w granicach 10-12k, a koszty 3k. Co jeśli dwa razy do roku pojawi się miesiąc, w którym przychód pozostał na tym samym poziomie a koszty wzrosły do np. 6-7k? Dochód roczny wykazuje zdolność, strat nie ma, ale przez jakieś inwestycje teoretycznie pojawiają się dwa miesiące z o wiele niższym dochodem, choć przychód pozostaje na tym samym poziomie. Czy analitycy nie zwracają uwagi na takie koszta i biorą pod lupę rok jako całość, czy może dobrze by było wytłumaczyć się w jakimś oświadczeniu skąd takie koszta?

 

2) Analogicznie, co jeżeli w kolejnym roku przychody konkretnie wzrosły a koszta pozostały na dotychczasowym poziomie, przez co dochód wzrasta o 40-50% w porównaniu z rokiem poprzednim? Czy taka sytuacja oznacza automatyczny odrzut, czy może również da się z takiej sytuacji wyłumaczyć np. wzrostem zleconych godzin pracy, specyfiką branży czy aneksami do umów o współpracę?

 

Z góry dziękuję za pomoc.

[RobertS]

ad. 1

to nie powinna być przeszkoda skoro nadal zdolność jest i nie było straty, liczy się średni dochód za np. 12 m-cy; analityk może o to zapytać, wtedy napiszesz wyjaśnienie

 

ad. 2

również nie, łatwo to przecież wyjaśnić, powody podałeś

[lzalewski]

2. W przypadku gwałtownego wzrostu dochodów w skrajnym przypadku analityk mógłby przyjąć dochód za rok poprzedni jako dochód jego punktu widzenia bardziej wiarygodny. Może to być jednak kwestia odpowiedniego wytłumaczenia, dostarczenia dodatkowej dokumentacji.