Kredyt hipoteczny - porady

[Dym71]

Dzień dobry,

Mam prośbę o podzielenie się swoją opinią na temat mojej sytuacji. Od razu zaznaczę - w kwestiach kredytów hipotecznych jestem laikem, zgłębiłem trochę temat, ale nadal mam wątpliwości, które mam nadzieję pomożecie mi rozwiać. Z góry jednak przepraszam za wszelkie błędne procesy myślowe itd., będę wdzięczny za wszystkie dobre rady i podpowiedzi.

 

Moja sytuacja:
4 osobowa rodzina (2+2) obecnie na 41m2, więc powiedziałem dość. Wymarzone mieszkanie znalezione w styczniu, papiery do banków (mBank, ING i Milenium) złożone końcem lutego, wszystkie pozytywne decyzje. Kwota kredytu to 640 000 na 35 lat. Co mnie trapi?

1. Stopy procentowe - prawdopodobnie weźmiemy kredyt w Milenium, mamy tam marżę 2% + WIBOR 3M. Przy obecnym poziomie WIBOR 3M bank wyliczył ratę około 2200 zł - jest OK. Skorzystałem z kalkulatora internetowego, aby wyliczyć zmianę raty w zależności od wysokości stóp procentowych i... przy oprocentowaniu 13% (2% marża + 11% WIBOR) byłbym na granicy wydolności finansowej (zarobki - rata 7000 zł - rachunki - koszty życia -itd. +/- = 0). Mam więc 2 pierwsze pytania:
   -jak wg. Was będą wyglądały stopy procentowe w następnych 5-10 latach (że będą wyższe, to jest pewne - pytanie tylko o ile %)?
   -czy wzięli byście taki kredyt na moim miejscu (naczytałem się, że jeżeli z kalkulacji wyjdzie, że nie stać mnie na kredyt przy najgorszym scenariuszu tj. stopy procentowe około 20% to kredytu nie powinienem brać)?
2. Czy dobrze rozumiem, że wyliczenia banku np. po zmianie stóp procentowych na 20% rata będzie wynosić 10 000zł odnoszą się do dnia dzisiejszego czyli niespłaconego kapitału? Chodzi mi o to, że jak za 10 lat do spłaty z tych 640 000 zostanie mi np. 450 000 to rata nie będzie 10 000 tylko 7 500?
3. Kolejne moje pytanie jest następujące - w jaki sposób mogą się zmienić stopy procentowe a konkretnie, czy mogą np. z okresu na okres skoczyć z obecnego poziomu do powiedzmy 10% czy raczej będą / muszą rosnąć łagodnie tj. 2%, 3%, 5%, 8%, 11% etc.?
   Dlaczego pytam? Z wielu powodów. Po pierwsze, nie chciałbym być zaskoczony z dnia na dzień, że nie stać mnie na ratę. Po drugie - w przypadku, gdyby stopy rosły łagodnie tj. nie byłby możliwy drastyczny skok to mam plan awaryjny, który wyjaśniam w kolejnym punkcie.
4. Moje obecne mieszkanie jest warte około 350 000 - 400 000 zł. Jeżeli stopy procentowe rosłyby łagodnie to w momencie, gdy zaczną się niebezpiecznie zwiększać np. 6-8% sprzedałbym moje obecne mieszkanie i albo nadpłacił kredyt, aby zmniejszyć zadłużenie i tym samym obniżyć raty, albo wykorzystałbym te pieniądze aby dopłacać sobie do rat, żeby zachować wydolność finansową.
5. Czy ja idę właściwą drogą tj. czy:
   a) lepiej jest zostawić sobie to mieszkanie, wynająć je np. za 1500 zł i pokryć część raty a kredytu wziąć 640 000
   b) sprzedać to mieszkanie i wziąć kredyt na powiedzmy 310 000
   Ogólnie wydaje mi się, że lepiej iść drogą "a", problem polega na tym, że nie podniosę lokatorom czynszu z 1500 zł do 5000 zł bo stopy procentowe...
6. Mam do rozważenia 2 oferty:
   -Milenium, raty równe, oprocentowanie zmienne, marża 2%, rata (na dzisiaj) 2200 zł
   -ING, raty równe, oprocentowanie stałe na 5 lat, 3,66%, rata (przez 5 lat) 2700 zł
   Przyjmując bardzo płytkie rozumowanie 5 lat = 60 msc., 500zł różnicy w racie miesięcznie czyli 60 * 500 = 30 000 zł. Oczywiście, wiadomo, że tak nie będzie, stopy pójdą do góry i wg. moich wyliczeń przy stopach procentowych 1,7% + 2% marży czyli oprocentowaniu rocznym 3,7% rata w Milenium wynosiłaby 2720 zł czyli więcej, niż w ING. Co więcej, wydaje mi  się, że stopy procentowe na poziomie 1,7% na kolejne lata to chyba raczej bardzo optymistyczny scenariusz. Więc wg. mnie czyli laika oferta ING jest... dobra i zapewnia spokój na 5 lat. Tymczasem w Internecie gdzie nie spojrzeć to kredyty z oprocentowaniem stałym są nazywane produktami ułomnymi, którymi nie warto się nawet interesować. Więc albo ja czegoś nie rozumiem, albo naczytałem się głupot i warto wybrać ofertę ING? Którą z powyższych ofert byście wybrali?
    

[lzalewski]

1. WIBOR na poziomie 11% traktowałbym w kategoriach s-f. Nikt Ci nie powie jak będą się kształtować stopy procentowe, bo tego przewidzieć się nie da. Na pewno pójdą w górę. O ile? Raczej nie będzie to gwałtowny wzrost. W stosunkowo niedługim czasie (około 2 lat) spodziewałbym się wzrostu do poziomu jaki mieliśmy przed pandemią, czyli ~1,7%. Nawet jeśli wzrosną bardziej, to raczej niewiele. Wynika to przede wszystkim z faktu, że zbyt gwałtowny wzrost stóp procentowych okazałby się brzemienny w skutkach - wielu kredytobiorców nie byłoby w stanie spłacać swoich zobowiązań. O ile "Kowalskimi" może by się nikt nie przejął, to problemy finansowe firm doprowadziłyby finalnie do sporego kryzysu gospodarczego - upadki, zwolnienia, a w konsekwencji problemy finansowe osób, które nawet mimo wzrostu stóp procentowych były w stanie spłacać kredyty.

2. Tak.

3. Nikt tego nie przewidzi.

5. Sprzedać możesz zawsze. Jeśli mieszkanie ma potencjał do wynajmowania, to ja bym z tego skorzystał.

6. Na dziś poszedłbym w kierunku oferty Millennium. Oczywiście stałe oprocentowanie daje spokój na 5 lat, ale różnica w ofercie jest bardzo duża. Gdyby stałe oprocentowanie miało obowiązywać w całym okresie kredytowania, to wówczas za spokój psychiczny pewnie byłbym skłonny tyle zapłacić. Za okres 5 lat ja osobiście nie. 

[Dym71]

Dziękuję za odpowiedź.

Jeżeli ktoś chciałby się jeszcze wypowiedzieć, to bardzo chętnie przeczytam, w myśl zasady mądrego warto posłuchać ?.

Pozdrawiam

[Dym71]

Chciałbym jeszcze zapytać, czy orientuje się ktoś (oczywiście zapytam jeszcze w banku podczas podpisywania umowy) czy można się dogadać z bankiem, żeby wskoczyć z oprocentowania zmiennego na stałe w dowolnym momencie?

 

Chodzi mi konkretnie o taką sytuację - biorę oprocentowanie zmienne w Milienium i za rok stwierdzam, że chciałbym przejść na stałe. Spotkał się ktoś kiedyś z taką sytuacją?

[RobertS]

tak, to nie będzie problem, aczkolwiek jeżeli wibor wzrośnie to automatycznie oprocentowanie kredytów ze stałym oprocentowaniem również

[lzalewski]

W takim przypadku z całą pewnością wymagany będzie płatny aneks do umowy kredytowej.

[Januszewski]

Nie znam się,ale wtrącę swoje trzy grosze.

Jestem wręcz zszokowany twoim "czarnowidztwem".Stopy po 20%,Zarobki stojące w miejscu i może jeszcze inflacja po 15% rocznie....Takie rzeczy są możliwe w dzikich krajach afrykańskich a nie w wysokorozwiniętym państwie Unii europejskiej z bardzo stabilną i rozwijającą się gospodarką.Bo takim krajem jest właśnie Polska,i nie jestem tu żadnym rządowym klakierem.Z takim podejściem to nie wychodziłbym z domu,bo przecież zawsze może się zdarzyć jakieś nieszczęście.

Sytuacja gospodarcza jest na tyle stabilna i będzie się gwałtownie poprawiać po pandemii.Ja bym wręcz przewidywał symboliczny wzrost stóp procentowych i obniżenie oprocentowania kredytów ze stałym oprocentowaniem oraz ich coraz większą popularność-na wzór krajów zachodnich.

Dlaczego zakładasz,że nie dostaniesz żadnej podwyżki i pensje będą stały w miejscu? Jest to fizycznie wręcz niemożliwe.Bo rosną chociażby tak prozaiczne rzeczy jak dodatek za godziny nocne czy minimalna stawka godzinowa.

Ludzie,którzy brali kredyty(złotowe oczywiście) w 2007 roku na górce mieszkaniowej,teraz się śmieją ze swoich obaw.Pensje poszły do góry o 100%,mieszkania o 45% a raty kredytów spadły o kilkaset złotych! Ci ludzie albo już dawno pospłacali swoje kredyty albo ich rata w stosunku do dzisiejszych zarobków jest o wiele niższa niż kiedyś.Nawet jak komornik zlicytuje im mieszkanie za 70% wartości to i tak jeszcze na tym zarobią.

 

Ja się pokuszę o prognozę.

WIBOR w najbliższych 5 latach ok 1,25-1,5 %

Inflacja średnioroczna ok 3%

Przeciętne wynagrodzenie w 2026 ok.7200 zł brutto.

Cena 30 metrowej kawalerki w Warszawie na Mokotowie w 2026 ok.600 tys.zł

 

 

[Mitekk]

23 godziny temu, Sentinel75 napisał:

tak, to nie będzie problem, aczkolwiek jeżeli wibor wzrośnie to automatycznie oprocentowanie kredytów ze stałym oprocentowaniem również

 

22 godziny temu, lzalewski napisał:

W takim przypadku z całą pewnością wymagany będzie płatny aneks do umowy kredytowej.

Przepraszam do autora tematu ale się wtrace z moim pytaniem.

Czyli mając kredyt w Pekao to mogę na spokojnie w swoim obecnym banku wystąpić z wnioskiem o przejście na stałe.

No ale co z marża, to będzie refinansowanie czy zmiana warunków.

[RobertS]

będziesz musiał podpisać aneks, nie będziesz miał marży + wibor tylko stałą wartość oprocentowania przez 5 lat

[lzalewski]

To będzie zmiana warunków. Nie wiem czy z całą pewnością PEKAO S.A. się zgodzi na zmianę na oprocentowanie stałe. Należy to ustalać indywidualnie.

[RobertS]

dowiem się u źródła, bo takich pytań może być coraz więcej