600k zl szeregowiec mazowieckie

[talos]

Witam,

 

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 25-30 lat

3.Wysokość kredytu - 480 000

4.Wkład własny -  120 000

5.Wartość nieruchomości - 600 000

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - pierwotny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - szeregowiec/własność

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 110m

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - mazowieckie/ Grodzisk Mazowiecki

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - 

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 1

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 38

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - brak

14.Historia w BIK - brak

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - 

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy -

17.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 12 miesięcy -

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy -

19.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy -

20.Działalność gospodarcza** - JDG, 283 732 zl za 2021r, wychodzi około 40k zł brutto/mies, opodatkowanie liniówka + IPBox (7% podatku około), więc netto jakieś 37k zl/mies.

21.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - Dzialalność od 06.2021

22.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** -

23.Wykonywany zawód - Architekt Systemów Informatycznych/Programista

24.Bank w którym posiadane jest konto - Nestbank firmowe, alior prywatne, PKO BP (Inteligo) prywatne

25.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) -

26.Inne istotne informacje -

 

Przy okazji mam 2 pytania:

1. Jak wychodzi opłacalność wcześniejszej spłaty (np po kilku latach) jeżeli zazwyczaj część odsetkowa raty jest wysoka na początku? Ta inwestycja powyżej to głównie ucieczka od inflacji na kilka najbliższych lat/przeznaczona na wynajem, a nie miejsce zamieszkania.

2. Jaka wychodzi mi całkowita zdolność kredytowa? prawdopodobnie oprócz tego chciałbym też w najbliższych latach wybudować coś dla siebie.

 

Pozdrawiam

Edytowane 7 Stycznia 2022 przez talos

[lzalewski]

Punkty 3,4,5 nie sumują się. 

Co było przed działalnością gospodarczą?

10 - uzupełnij. 

 

25 minut temu, talos napisał:

1. Jak wychodzi opłacalność wcześniejszej spłaty (np po kilku latach) jeżeli zazwyczaj część odsetkowa raty jest wysoka na początku? Ta inwestycja powyżej to głównie ucieczka od inflacji na kilka najbliższych lat/przeznaczona na wynajem, a nie miejsce zamieszkania.

 

Płacisz odsetki za okres korzystania z kapitału. Zawsze w przypadku szybszej spłaty unikasz płacenia odsetek w dalszym okresie. To czy wcześniejsza spłata jest opłacalna zależy tak na dobrą sprawę wyłącznie od tego czy z posiadanej gotówki jesteś w stanie uzyskać dochód wyższy niż odsetkowy koszt kredytu.

26 minut temu, talos napisał:

2. Jaka wychodzi mi całkowita zdolność kredytowa? prawdopodobnie oprócz tego chciałbym też w najbliższych latach wybudować coś dla siebie.

 

Przy działalności trzeba byłoby spojrzeć w dokumentację finansową, aby dokładnie to oszacować. W ciągu kilku lat może to też tak czy inaczej się zmienić.

[talos]

Dzięki za odpowiedź.

 

  

1 hour ago, lzalewski said:

Punkty 3,4,5 nie sumują się. 

 

 

Poprawione.

 

1 hour ago, lzalewski said:

10 - uzupełnij. 

 

Trzeci kwartał 2022 zostanie ukończona.

 

1 hour ago, lzalewski said:

Co było przed działalnością gospodarczą?

 

Własna działalność w USA w zawodzie, której nie da się wliczyć w dochody w PL. 

[lzalewski]

20 minut temu, talos napisał:

Własna działalność w USA w zawodzie, której nie da się wliczyć w dochody w PL. 

Jesteś w stanie to udokumentować? W jakiej walucie masz obecnie przychody?

 

21 minut temu, talos napisał:

Trzeci kwartał 2022 zostanie ukończona.

 

Wpisz to proszę do schematu.

 

Czy budynek spełnia warunki budynku energooszczędnego?

[talos]

19 minutes ago, lzalewski said:

Jesteś w stanie to udokumentować? W jakiej walucie masz obecnie przychody?

 

To zależy od definicji udokumentować w tym przypadku - czy dowód na to że jestem udziałowcem pewnego podmiotu w USA razem z udokumentowaniem przychodów lub stanu konta bankowego tego podmiotu wystarczy?

 

Obecnie faktury wystawiane są w dolarach (razem z ich przeliczeniem na PLN według aktualnego kursu NBP na fakturze), ale finalnie do zapłacenia suma jest w USD. Na konto firmowe w PL przychodzą złotówki (ze względu na to że klienci płacą przez pośrednika/providera płatności, który automatycznie przelicza to na PLN i wysyła do Polski).

 

35 minutes ago, lzalewski said:

Czy budynek spełnia warunki budynku energooszczędnego?

Nie jestem pewien.

 

36 minutes ago, lzalewski said:

Wpisz to proszę do schematu.

 

Nie jestem w stanie edytować swojego posta po pierwszej edycji (nie pojawia się możliwość edytowania), więc wklejam uzupełniony schemat tutaj:

 

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 25-30 lat

3.Wysokość kredytu - 480 000

4.Wkład własny -  120 000

5.Wartość nieruchomości - 600 000

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - pierwotny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - szeregowiec/własność

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 110m

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - mazowieckie/ Grodzisk Mazowiecki

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - Trzeci kwartał 2022 zostanie ukończona.

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 1

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 38

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - brak

14.Historia w BIK - brak

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - 

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy -

17.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 12 miesięcy -

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy -

19.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy -

20.Działalność gospodarcza** - JDG, 283 732 zl za 2021r, wychodzi około 40k zł brutto/mies, opodatkowanie liniówka + IPBox (7% podatku około), więc netto jakieś 37k zl/mies.

21.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - Dzialalność od 06.2021

22.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** -

23.Wykonywany zawód - Architekt Systemów Informatycznych/Programista

24.Bank w którym posiadane jest konto - Nestbank firmowe, alior prywatne, PKO BP (Inteligo) prywatne

25.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) -

26.Inne istotne informacje -

 

 

 

[lzalewski]

Teoretycznie pod kątem zdolności kredytowej problemu nie ma. Problemem może się natomiast okazać kwestia możliwości zaakceptowania Twojego dochodu już teraz. Wymagałoby to konsultacji z poszczególnymi bankami, być może wymagane byłyby odstępstwa. Przypomnij się proszę w poniedziałek z rana. Postaram się wówczas popytać w poszczególnych bankach jak do tego podejdą, aczkolwiek będą to tak czy inaczej tylko wstępne deklaracje. Decyzję finalnie zawsze podejmuje analityk po otrzymaniu dokumentów.

[talos]

Ok, dzięki za pomoc, odezwę się w poniedziałek. 

[talos]

Oj, troszeczkę zaspałem, ale się przypominam

[lzalewski]

Pamiętałem. Wczoraj rozesłałem pytania i czekam na info. Tak na dobrą sprawę realne szanse widzę w 2 bankach (aczkolwiek w jednym powiedziano mi, że może być problem nie z działalnością samą w sobie, ale z USD), ale muszę poczekać na oficjalne zwrotki.

[lzalewski]

BNP Paribas może się nad tym pochylić i to tak na dobrą sprawę jedyny bank na ten moment, a zatem należy to traktować jako transakcję podwyższonego ryzyka i nie podchodziłbym do niej z dużym zadatkiem lub brakiem jego zwrotu w przypadku braku możliwości uzyskania kredytu.

 

Nazwa banku: BNP Paribas

Całkowita kwota kredytu: 480 000zł

Liczba rat do spłaty: 360

Oprocentowanie zmienne: 4,80% - składające się ze stopy procentowej WIBOR 3M 2,75% i marży 2,05%. Kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową jest obarczony ryzykiem wzrostu oprocentowania. W konsekwencji tego może wzrosnąć rata oraz całkowity koszt kredytu.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania: RRSO - 5,53%

Rata: 2 522zł

Wcześniejsza spłata: 1% przez okres 3 pierwszych lat

Całkowita kwota do zapłaty: 970 382zł, w tym:

Prowizja: 0%

Odsetki: 427 920zł

Kapitał: 480 000zł

Wycena nieruchomości: 700zł

Ubezpieczenie na życie: składka miesięczna w wys. 0,04% od salda zadłużenia (nr 1 - 192zł) - 43 762zł

Ubezpieczenie nieruchomości: składka roczna w wys. 0,1% od wartości nieruchomości (600zł) - 18 000zł

Ubezpieczenie niskiego wkładu: Brak

Ubezpieczenie pomostowe - Podwyższenie marży o 1p.p. do czasu wpisu w hipotece. Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

Produkty dodatkowe - Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

 

Kredyt wymaga skorzystania z produktów dodatkowych: konto z wpływem min. 2000zł/m-c i zgodą na e-korespondencję, ubezpieczenie na życie w ramach oferty banku przez okres min. 3 lat, ubezpieczenie nieruchomości w ramach oferty banku. Rezygnacja z ubezpieczenia nieruchomości za pośrednictwem banku oznacza wzrost marży o 0,1p.p. W przypadku rezygnacji z ubezpieczenia na życie po 3 latach jego łączny koszt wyniesie 6 810zł, a RRSO spadnie do poziomu 5,16%.

 

Kredyt hipoteczny będzie wymagał zabezpieczenia na hipotece nieruchomości. Koszt wpisu(200 PLN), wykreślenia wpisu(100 PLN) i podatku PCC3(19 PLN) wynosi 319 PLN

 

Wszystkie wyliczenia mają charakter orientacyjny. Nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego oraz innych właściwych przepisów prawnych.

 

Wniosek należy złożyć równolegle do 2-3 banków.

W przypadku zainteresowania zapraszam do kontaktu. Bezpłatna pomoc w uzyskaniu kredytu.

Odległość nie ma znaczenia przy procesowaniu wniosków.

 

https://www.forum-kredytowe.pl/f125/zasady-wspolpracy-z-ekspertami-hipotecznymi-z-forum-95178.html

[talos]

Dzięki za odpowiedź, w czym tkwi tutaj problem dokładnie? Dlaczego tylko jeden bank przy 20% wkładzie własnym jest zainteresowany? Za krótko prowadzona firma? rozliczenie w lutym za 2021 by pomogło ?

[lzalewski]

Krótko prowadzona działalność. Nieco więcej możliwości będzie dopiero po rozliczeniu 12 miesięcy, dodatkowy miesiąc nie zrobi teraz różnicy. Gdyby tutaj było przejście z umowy o pracę na działalność, to być może jedna czy dwie możliwości na teraz by doszły, a tak mamy do dyspozycji BNP i być może Alior (tutaj nie dostałem jednoznacznej odpowiedzi).

[talos]

Czyli jeżeli dobrze rozumiem to w czerwcu tego roku (12 rozliczonych miesięcy) nie będzie już problemów?

[lzalewski]

Będzie nieco więcej możliwości, ale to nie oznacza, że będzie ich sporo. Oprócz BNP pojawią się gora dwie dodatkowe. Coraz więcej banków wymaga prowadzenia działalności od minimum 24 miesięcy. 

[talos]

Jeżeli odejmiemy WIBOR z równania to jakby to wyglądało szacunkowo gdybym miał już te 12 miesięcy prowadzenia działalności? Obecnie mamy 5.53-2.75 = 2.78%, a w przypadku rezygnacji z ubezpieczenia na życie po 3 latach będzie to 2.41%. Jest realne, aby zejść niżej w czerwcu? Z tego co widzę na niektórych kalkulatorach to niby wygląda to na realne, ale nie wiem ile w tych kalkulatorach prawdy, więc ciężko mi oszacować atrakcyjność tej oferty nie mając punktu odniesienia. 

[RobertS]

nie ma sensu teraz gdybać i podawać wyliczeń, poczekaj aż minie te 12 m-cy, wtedy będą nowe warunki kredytowania

 

kalkulatorami w necie się nie sugeruj, mają one charakter głównie reklamowy, mający na celu pozyskanie klienta

[talos]

Problem polega na tym, że nie wiem czy jak poczekam kolejne 6 miesięcy to inflacja nie zeżre mi więcej niż bym zyskał na tym czekaniu. A w przypadku zmiany jednej zmiennej czyli 6->12 miesięcy miałbym już teraz jakiś obraz i punkt odniesienia jak to wpływa proporcjonalnie na warunki.

[RobertS]

masz już info od @lzalewski powyżej, teraz jest szansa tylko w jednym banku, jak minie 12 m-cy to pojawią się (jeżeli nic się nie zmieni) kolejne opcje, nic innego nie wymyślimy

 

omawianie teraz, co by było gdybyś już miał >12 m-cy DG nic nie da...bo brakuje kilku miesięcy i oprócz czekania (i ew. wniosek w BNP) nic nie zrobisz

[lzalewski]

Jeśli jest opcja podpisania umowy przedwstępnej bez zadatku czyli ryzyka utraty środków, to ja bym próbował już teraz. Oferta BNP jest bardzo dobrym rozwiązaniem (jednym z najlepszych obecnie w ogóle). Tak jak napisał Robert, rankingami kredytów się za bardzo nie sugeruj. Po pierwsze nie są one w stanie uwzględnić wszystkich parametrów, po drugie najczęściej ich głównym celem jest zdobycie kontaktu do potencjalnego klienta.

[talos]

Jeszcze jedna sprawa, mam kontrakt z obecnym klientem tak skonstruowany, że nawet jak go zerwie to musi zapłacić minimum 70% tego co by zapłacił według umowy i ważny jest do końca czerwca. Czy to pomoże w przypadku krótkiego okresu prowadzenia działalności i zwiększy ilość ofert? 

 

Po przeanalizowaniu sytuacji na rynku te 2%+ marży już nie wygląda zbytnio atrakcyjnie biorąc pod uwagę obecną dynamikę na rynku (duży spadek popytu na kredyty hipoteczne ze względu na rosnące stopy procentowe) i będzie wyglądać jeszcze gorzej jak w lutym zwiększą się ponownie. 

 

Zmieniłem też nieruchomość, więc proszę o nowe oferty/ofertę.

 

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 20 lat

3.Wysokość kredytu - 256 000

4.Wkład własny -  64 000

5.Wartość nieruchomości - 320 000

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - pierwotny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - mieszkanie/własność

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 40m

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - mazowieckie/ Grodzisk Mazowiecki

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - oddana do użytku

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 1

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 38

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - brak

14.Historia w BIK - brak

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - 

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy -

17.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 12 miesięcy -

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy -

19.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy -

20.Działalność gospodarcza** - JDG, 283 732 zl za 2021r, wychodzi około 40k zł brutto/mies, opodatkowanie liniówka + IPBox (7% podatku około), więc netto jakieś 37k zl/mies. Za 01/2022 42 tys zl brutto.

21.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - Dzialalność od 06.2021

22.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** -

23.Wykonywany zawód - Architekt Systemów Informatycznych/Programista

24.Bank w którym posiadane jest konto - Nestbank firmowe, alior prywatne, PKO BP (Inteligo) prywatne

25.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) -

26.Inne istotne informacje -

[RobertS]

7 godzin temu, talos napisał:

Jeszcze jedna sprawa, mam kontrakt z obecnym klientem tak skonstruowany, że nawet jak go zerwie to musi zapłacić minimum 70% tego co by zapłacił według umowy i ważny jest do końca czerwca. Czy to pomoże w przypadku krótkiego okresu prowadzenia działalności i zwiększy ilość ofert? 

praktycznie to nie ma znaczenia

 

porady jw. bez zmian

[lzalewski]

8 godzin temu, talos napisał:

Po przeanalizowaniu sytuacji na rynku te 2%+ marży już nie wygląda zbytnio atrakcyjnie biorąc pod uwagę obecną dynamikę na rynku (duży spadek popytu na kredyty hipoteczne ze względu na rosnące stopy procentowe) i będzie wyglądać jeszcze gorzej jak w lutym zwiększą się ponownie. 

 

Tak na dobrą sprawę tylko w 2-3 bankach da się zejść z marżą poniżej 2% przy zachowaniu atrakcyjności oferty (pomijam PKO BP, gdzie owszem marża jest poniżej 2%, ale dochodzi ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy 3,25%), a zatem powyższe BNP wcale złą opcją nie jest. Można też nieco zmodyfikować tą ofertę i skorzystać z ubezpieczenia na życie i od ryzyka utraty pracy. Wówczas składka miesięczna wynosi 0,07% od salda zadłużenia, a obniżka marży z tego tytułu to 0,2p.p. w stosunku do oferty powyżej. Jeśli dodatkowo podpiszesz umowę kredytową w ciągu 15 dni od wydania decyzji kredytowej, to obniżysz marżę o dodatkowe 0,1p.p. Finalnie możesz mieć zatem nawet 1,75%. 

[talos]

Ok, więc sprawa wygląda tak, będę brał 2 mieszkania, więc 2 kredyty hipoteczne. Na początku tygodnia podpisuje umowę rezerwacyjną, od tego czasu mam miesiąc na załatwienie kredytu/wszystkich spraw. 

Oba mieszkania wyjdą sumarycznie około 720 tys., jak podpiszę umowę to dam metraże itd.

 

1. Wyrobimy się w tym czasie ze wszystkim? 

2. Czy wartość wykończenia mieszkania jest uznawana za wkład własny? Jak to potem jest rozliczane z bankiem? na podstawie faktur ? Czyli deklaruje przy wniosku że zamierzam wydać na wykończenie x zł i liczone jest to jako wkład własny? Czy muszę już mieć kosztorys i podpisaną umowę z wykonawcą na etapie wnioskowania ?

 

Przykładowo jeżeli wartość obu nieruchomości równa się 720 tys, na wykończenie jednej przeznaczam 60 tys, a drugiej 75 tys to suma kredytu wychodzi teraz 855 tys, 20% z tego to 171 tys zl, wiec jezeli moj wklad z wykonczenia wynosi 135 tys zl to moj wklad gotowkowy musi wynosic tylko 36 tys zl? 

 

[lzalewski]

1. Da się to zrobić.

2. Aby środki na wykończenie zostały uwzględnione jako wklad własny, to musiałyby być wydana na etapie zakupu, a wykończenie musiałoby być skredytowane. Innej możliwości nie ma. Rozliczenie inwestycji odbywa się poprzez zdjęcia lub inspekcję pracownika banku. Załącznikiem do wniosku będzie kosztorys z wykazem i kosztem poszczególnych prac.

[talos]

On 2/12/2022 at 3:42 AM, lzalewski said:

to musiałyby być wydana na etapie zakupu

"Wydane" w jakim sensie? Potwierdzenie, że wykonawca przyszłych prac wykończeniowych otrzymał przelew? W momencie zakupu inwestycja nie będzie jeszcze skończona (stan surowy otwarty).