Kredyt w Deutsche Bank PBC S.A.?

[Gość]

Kredyt w Deutsche Bank PBC ? Czyli jak bank pomaga „ślepemu losowi”?

Na początek małe, konieczne wyjaśnienie. Uczciwość nie pozwala mi zmilczeć, iż jestem zadowolony z warunków na jakich zaciągnąłem kredyt mieszkaniowy w Deutsche Banku. Ale… chciałbym się z Wami czymś podzielić.

 

Dopada mnie ostatnio potrzeba porównywania warunków różnego gatunku ofert. A zaczęło się od kredytu mieszkaniowego. Po latach odsuwania tego tematu od siebie postanowiłem kupić mieszkanie. Jak 99% populacji Polaków i ja musiałem się w znacznej mierze posiłkować kredytem. Ale

gdzie? Myślałem, że da się pójść po małej linii oporu i pierwsze kroki skierowałem do ładujących na nasze darmowe skrzynki tony śmiecia - Open Finance bądź Expander. Dla ścisłości padło na tych pierwszych lecz to czysty przypadek związany z bliskością ich oddziału. Obie firmy nie żądają od „kredytochętnych” nic za swe usługi doradcze, a wręcz oferują gotowość pośredniczenia między nami a wybranym przez nas bankiem za co dopiero dostają od banku „małe co nieco”. Poszedłem, pogadaliśmy, otrzymałem swą poradę i wyszedłem… nie przekonany. Może za przyczyną tego, iż wcześniej przejrzałem (czy Was też wkurza jak czytacie w sieci to słowo zapisane jako ‘przeglądnąłem’? Ooo, i nawet Word tego nie podkreśla. Pewnie sam jestem jakiś dziwny) jakiś ranking kredytów hipotecznych i wiedziałem to i owo, a może kolesiowi źle z oczu patrzyło, a może dlatego, że skrytykował jeden z banków (który był w czołówce raportu) stawiając go daleko za innymi z powodu… jakiejś zupełnie nieistotnej pierdoły (którą teraz wręcz poczytuję sobie za plus), a może jestem nadto ostrożny. W każdym razie nie wzbudził mego zaufania i zacząłem podejrzewać, że na boku jest dogadany z jakim konkretnym (lub kilkoma) bankiem, który „pod stołem” odpala mu coś ekstra. Żyjemy w kraju z podłą reputacją w kwestii uczciwości i plasującym się pod koniec rankingu, w którym te brzydzące się łapówkarstwem państwa zajmują pierwsze miejsca więc mogłem się nawet wiele nie pomylić co do tego „doradcy”. Koniec końców otrzepałem się trochę z lenistwa, podzwoniłem po bankach i uzbrojony w listę pytań ruszyłem kształtować własny, indywidualny ranking.

 

Darujmy sobie szczegóły, więc wspomnę tylko, że przy kilkusettysięcznym kredycie, zaciągniętym kilka miesięcy temu, rozłożonym na 20 lat padło na CHF i w Deutsche Bank SA. Powoli będę zmierzał do tego co niedawno odkryłem - haczyk, który ciężko (zdaje mi się) wychwycić tak tym pobieżnie, jak i tym wnikliwie analizującym ofertę kredytową DB. Świeży kredytobiorca jak ja, który całe życie wzdragał się przed zapożyczeniem, a w dodatku… podejrzliwy, po zaciągnięciu po raz pierwszy kredytu, zaczął przyglądać się cyferkom.

 

Na wstępie jednak trochę teorii jaką liznąłem (nie będziemy się tu oczywiście doktoryzować). Banki (żeby nie było, że tylko DB) nie poprzestają na pobieraniu prowizji za fakt, że „łaskawie” zgodzą się na udzielenie kredytu – do tego już nas przyzwyczaiły. Jasne jest też, że mają prawo tę pożyczkę obłożyć kilkoma procentami w skali roku. Ale tylko z pozoru wydaje się, że to koniec kosztów kredytu. Hasłowo tylko wspomnę o takich pomysłach jak: dodatkowe opłaty za wycenę nieruchomości (przy zakupie z rynku wtórnego), opłaty za wszelkiej maści ubezpieczenia (OC, na życie, od niskiego wkładu własnego, od utraty pracy itp., zależnie od pomysłowości bankowców) czy wykup czeków in blanco itd. Nie mogę się oprzeć by wspomnieć o najzabawniejszym, obowiązkowym ubezpieczeniu, które tyle mnie rozśmieszyło co zirytowało. Rzecz działa się w ciepło brzmiącym DomBanku, który w czasach lawinowo rosnących cen mieszkań miał czelność żądać od kredytobiorcy obowiązkowego ubezpieczenia od utraty wartości nieruchomości.

 

Banki jednak kombinują dalej jak pomnożyć zyski. I jeśli nie poprzez ukryte to te ciężko dostrzegalne koszty dopinają swego. Powstał zatem pomysł na tzw. spread. Ci którzy interesują się jakiś czas kredytem na pewno słyszeli to słowo. To nic innego jak różnica pomiędzy kursem kupna, a kursem sprzedaży waluty. Wiadomo, że bank, aby zarabiać, skupuje walutę taniej, a sprzedaje drożej. To takie usankcjonowane prawnie spekulanctwo (a nie tak dawno władze ścigały ludzi za taki proceder). Wysokość tej różnicy ma dla kredytobiorcy duże znaczenie. Bank udzielając kredytu zaciągniętego w walucie obcej wypłaca Ci pieniądze przeliczane na złote po kursie, po jakim sam skupuje tę walutę (niższym), a każe sobie spłacać pieniądze, które przelicza z powrotem na walutę obcą po kursie sprzedaży (o kilkanaście groszy wyższym). Weźmy jakiś przykład.

 

Wzięty kredyt: 1.000 $

Kurs skupu: 2,7 zł / $

Kurs sprzedaży: 2,8 zł / $

 

Rozwiązanie

Dostajesz kredytu: 1.000 $ x 2,7 zł / $ = 2.700 zł

A musisz oddać: 1.000 $ x 2,8 zł / $ = 2.800 zł

 

Jak widać, nie potrzeba wcale prowizji czy marży banku abyśmy już musieli bankowi oddać więcej niż wzięliśmy. Ta różnica między 2.700 zł a 2.800 zł z powyższego przykładu daje nam 3,7% dodatkowej (skrywanej) zwyżki naszego oprocentowania kredytu. W moim przypadku, kredytu zaciągniętego we frankach szwajcarskich (CHF) w DB, spread wynosi ok. 4,52% (procentowo stały). Jest to bardzo przyzwoity poziom w porównaniu z konkurencją. Niemniej, gdy słyszymy w reklamach że kredyt jest oprocentowany w wysokości np. 2,5% to pamiętajmy, że po dołożeniu do tej wartości spreadu da nam to de facto ok. 7% (dla przykładu DB w CHF).

 

I to nie koniec. Niektóre banki, w tym także DB, stosują przy kredytach walutowych również inny manewr, który może mieć istotne znaczenie w sytuacji niejednoczesności podpisania umowy kredytowej i wypłaty tegoż kredytu. Zdaje mi się, że nigdy nie ma takiej jednoczesności, gdyż bank potrzebuje (z nieznanych mi powodów) minimum kilku dni pomiędzy podpisaniem z nami umowy a „znalezieniem” pieniędzy na wypłatę. Przechodząc do sedna, niektóre banki, w tym DB, podpisują umowę, w której ustalają ilość waluty do wypłacenia po kursie z dnia podpisania umowy, natomiast wypłacają ją po kursie z dnia wypłaty. I paradoksalnie nie mamy przez to pewności, że dostaniemy tyle złotówek ile chcieliśmy. Rynek poprzez wahania kursu waluty ustali czy dostaniemy troszkę więcej, czy troszkę mniej. Te „troszkę” w moim przypadku, kilkusettysięcznego kredytu zaciągniętego w CHF znaczyło ok. 1.600 zł w jedną lub drugą stronę za każdy jeden malutki grosik zmiany kursu waluty. Miałem fart i dostałem kilka tysięcy więcej niż „zamawiałem” ale mogło być odwrotnie i musiałbym tych kilku-kilkunastu tysięcy zł szukać gdzieś… po rodzinie czy znajomych. Przy bardzo napiętych budżetach warto o tym pamiętać. Oczywiście wiele banków nie stosuje tych praktyk dając, gwarancję, że tyle złotówek ile zapragnęliśmy, tyle dostaniemy. Niektóre też tak „idą na rękę”, że sfinansują Ci nawet 110% wartości nieruchomości co mogłoby pokryć wiele innych „okołozakupowych” opłat i wydatków.

 

I w końcu przejdźmy powoli do mego „drobnego” odkrycia. Wiadomo zapewne wszem i wobec, że przy zaciąganiu kredytu w obcej walucie musimy się liczyć z dwoma rodzajami ryzyk: tym związanym z samym kursem waluty (ustalanym indywidualnie przez dany bank) jak i z tym związanym ze stopą procentową LIBOR (dla CHF), EURIBOR (dla Euro) bądź WIBOR (dla złotówek). Te magiczne skrótowe nazwy są stałą dla danej waluty (ale tylko w pewnym 3-, 6-miesięcznym okresie) częścią składową oprocentowania kredytów (druga składowa do stała marża banku) mówiącą o tym na ile procent banki zobowiązują się same sobie pożyczać daną walutę. Fajnie by było, aby te wskaźniki były jednakowe dla każdego banku w Polsce, byłyby łatwiej porównywalne, ale nie. Przecież konsument nie może mieć za prosto (no i co by robili ci doradcy finansowi). Banki okazują się mieć sporą swobodę ich ustalania z czego skrzętnie korzystają. Nie zajmujmy się tym jednak głębiej (żaden ze mnie wszak ekonomista). Jeśli mnie pamięć nie myli, to dla kredytów w CHF najlepiej szukać banków opierających się o LIBOR 3M (3-miesięczny) i tyle o tym. Co do tego pierwszego rodzaju ryzyka, to też z punktu widzenia mnie, zwykłego zjadacza chleba, widać tylko tyle, że kurs nie stoi w miejscu, ale ważne że odzwierciedla +/- 2 gr. poziom „banku centralnego”, czyli nie jest kompletnie „od czapy”. Ten konkretny przykład odnoszę oczywiście do DB, w którym średni kurs CHF pokrywa się w zasadzie z kursem tegoż w NBP.

 

Omówione ryzyka każdy z zaciągających kredyt w walucie musi ponosić i to się rozumie. „Ślepy los” (znaczy się sytuacja na rynku, że będę kontynuował te oględne określenie) decyduje, czy rata w danym miesiącu będzie niższa, czy wyższa od poprzedniej. Moje odkrycie pokazuje jednak, że DB dopomaga swemu szczęściu stosując nieczyste zagrywki. Jakby mało było opłat, na które jesteśmy skazani po drodze, DB „kombinuje” z omawianym wcześniej spreadem. Jak już wspominałem w DB obowiązuje teoretycznie stały poziom spreadu (dla kredytów mieszkaniowych) na poziomie 4,52% co przy obecnym kursie franka daje jakieś 10,2 gr. różnicy między kursem sprzedaży a kursem skupu franka w DB. Z regulaminu DB wynika, że raty kredytu pobierane są z konta 4-go dnia każdego miesiąca (chyba, że 4-ty jest dniem wolnym, to wówczas jakiś tam najbliższy wolny, bla, bla, bla) a obliczane są po kursie sprzedaży z 2-go dnia miesiąca (chyba że i to jakieś święto bez notowań kursów, więc wtedy jakiś najbliższy dzień, bla, bla, bla). W okolicy tych dni, w notowaniach kursów sprzedaży CHF dzieją się cuda. Przez cały miesiąc, spread idzie równiusieńko na poziomie 4,52% (zmieniający się kurs skupu pociąga za sobą zmianę kursu sprzedaży CHF), natomiast gdzieś od 27-go dnia miesiąca do dnia 5-go następnego miesiąca magicy z DB tak ręcznie manewrują kursem sprzedaży (pozostawiając go najczęściej przez kilka dni bez zmian, przy zmieniającym się kursie skupu), że spread waha się w granicach (dane z mych 3-miesięcznych obserwacji): od 3,19% do 5,82%. I jakoś tak „dziwnie” wypada, że 2-go dnia miesiąca, w dniu ustalania wysokości raty kredytu, spread jest wyższy od nominalnego ustalonego na poziomie 4,52%. W ostatnich trzech miesiącach spread ten osiągał w dniach ustalania wysokości rat następujące wielkości: 4,54% (betka), 4,95% (zdziwienie), 5,09% (zaniepokojenie). Co prawda, wysokość raty przy założeniu jej stałej wielkości na poziomie powiedzmy 500 CHF wzrośnie dla przypadku spreadu 5,09% o niecałe 13 zł ale sam fakt takiego naciągania spreadu, mnie, jako uczciwego gracza poddającego się „ślepemu losowi zmiennych kursów walut” niepokoi i wkurza. Człowiekowi się wydaje, że doczytał się już każdego kruczka w zawiłych tekstach umów i regulaminów, godzi się z tym bo takie są reguły gry na tym boisku, a tu się okazuje, że jak zwykle, tak i tym razem jest robiony w jajo. Słowem nie ma w regulaminie o zasadach ustalania spreadu, ale „kombinatoryka” DB trwa.

 

(rozgoryczony)

 

Ps. Spróbujcie traktować tę opinie o Deutsche Bank bardziej jako zwrócenie uwagi na możliwe, niektóre aspekty brania kredytu niż jako atak na DB. Ciągle mienię się zadowolonym klientem, choć zmiana zachowania banku w rozgoryczającej mnie kwestii na pewno doczeka się mojej "skorygowanej" reakcji na forum. I mam nadzieję, że nie zanudziłem szanownych forumowiczów. Pozdrawiam i zainteresowanym powodzenia życzę.

[Gość]

Ciekawe opinie dobrze że poruszyłeś tą kwestię wsumie niezwrócił bym na to uwagi.Rozumiem że niekorzystałeś z pomocy doradcy kredytowego?

I sam wybrałeś kredyt mieszkaniowy Deutsche Bank? A teraz jaki kredyt hipoteczny bys wybral, który bank według ciebie jest dobry,który byś polecił?

[Gość]

Odwaliłem, w swoim mniemaniu, dobrą i drobiazgową robotę analizując oferty pięciu banków przed kilkoma miesiącami. Dało mi to poczucie pewności, że wiem co robię, gdy szedłem do DB podpisywać umowę.

 

Wielu z forumowiczów nurtuje sprawa wyboru banku... szukają odpowiedzi na forach. Ale czy potraficie dać wiarę opiniom innych. Pewnie trochę tak, ale jeśli mogę coś doradzić to pamiętajcie, że gra się toczy o "kupę szmalu" i nic Was tak nie uspokoi jak osobista wizyta w banku z listą szczegółowych pytań i zbudowanie sobie własnej opinii. Poza tym, wzorowanie się stricte na indywidualnych doświadczeniach innych często może być mylne. Inne warunki otrzyma osoba z pokaźnym wkładem własnym, inne ta bez oszczędności, inne osoba zamożna, inne ta, co ledwo osiąga zdolność kredytową, inne kupująca mieszkanie na rynku wtórnym, inne ta co na pierwotnym itp. Sugeruję zatem odpowiedzialnym kredytobiorcom, że jeśli już dają wiarę jakimś opiniom w sieci, to zapiszcie sobie nazwę banku na karteczce jako jedną z możliwości (razem z kilkoma innymi), umówcie się z ich doradcą (za free) i sprawdźcie jak ich oferta będzie wyglądać w Waszym indywidualnym przypadku. Nie bądźcie tu leniwi, bo może to Was sporo kosztować. Ci leniwi, niech przynajmniej wybiorą się do jednego z doradców kredytowych (ja się zmusiłem i dokonałem wyboru sam).

 

Zatem, jeśli miałbym komuś coś doradzać, bądź powiedzieć jaki osobiście wybrałbym teraz z perspektywy czasu bank do kredytowania mego M, to dalej upierałbym się przy DB. Teraz już nie jestem tak na bieżąco jak jak przed trzema miesiącami, ale zakładam, że niewiele się zmieniło. Potwierdzał by to ostatni ranking porównawczy Tygodnika Wprost i Expandera (1 kwiecień 2007). Nie widziałem go na oczy, ale na stronach DB można znaleźć notkę, że w tym rankingu, podobnie jak w poprzednim (z 20 listopada 2007), od którego zacząłem przegląd ofert, DB plasował się w ścisłej czołówce. Ten przykry aspekt, który wyżej poruszyłem, nie zmienił mego zdania, a powinien otworzyć tylko niektórym oczy, że nawet w bankach, które mają dość wysoki kredyt zaufania społecznego, zdarzają się takie żenujące "niesportowe zachowania". I pewnie nie ma na nich bata (ale to jeszcze będę wyjaśniał), nie obiecywali, że nie będą oszukiwać.

 

Wracając do rzeczy, przed trzema miesiącami, z moich analiz wynikało (patrz temat: "Który bank ma najlepszą ofertę ?"), że następny w kolejce bank (MultiBank) miał w stosunku do oferty przedstawionej mi przez DB 14% mniej korzystną ofertę. Ten przekręt, jaki dokonuje się z kursami CHF w DB owszem jest przykry, ale procentowo nie wpływa znacząco na ich ofertę, która ciągle dla mnie jest najatrakcyjniejsza. Business jest businnes jak mawiają. Tu nie ma miejsca na gniewanie się lub obrażanie. Jeśli ktoś mnie robi co nieco w wała, ale i tak każe sobie płacić o kilkadziesiąt tysięcy mniej niż inni, to ja zostaję i płacę mniej.

[Gość]

i splacac via rachunek pomocniczy i olac calego spread'a !!!!!

[Gość]

Witam

 

lekko rozgoryczony, powiem Ci, że Twoje obawy są słuszne, jednak nie ma jednej 100% najlepszej oferty.

Owszem DB daje niezłe kredyty. Ale Twoje opinie na temat innych banków są trochę niepoważne.

Z jednej strony mówisz, że banki biorą za ubezpieczenie niskiego wkładu i się to nie opłaca, a z drugiej, że kredytują nawet 110% wartości. To Powiem Ci, że to dodatkowe 10% też jest objęte tym ubezpieczeniem i defakto nie jest to 10% a 13%. Pozatym la Twojej wiadomości, jest bank który nie pobiera takiego ubezpieczenia i NIE KRYJĄ SIĘ ZA TYM DODATKOWE OPŁATY.

 

Ubezpieczenie od utraty wartości nieruchomości w DomBank obowiązuje jedynie wtedy gdy wartość kredytu przekracza 30% wartości nieruchomości, więc nie musisz kredytu brać w DomBank jeżeli przekracza.

Jeżeli chodzi o manipulację spreadem to wyznacz sobie jakiś inny dzień na spłatę raty i po problemie. Wtedy będziesz miał bardziej stabilny ten spread.

 

Biedny raczej nie jesteś o DB biednym klientom kredytów nie daje, a że nie ufasz ludziom to już Twój problem. Wątpie żebyś był w stanie porównać oferty banków jeżeli w tym nie siedzisz.

Sądząc po charakterze tego co napisałeś obstawiam, że jesteś z Krakowa.

 

pozdrawiam

ŁW

[Gość]

Kolejne miejsce w ktorym pisane sa bzdury o Dombanku. Ciekawy jestem czy to zarzad finansuje ten permamentny spam. Jesli tak, to powienien postarac sie o lepszych wykonawcow.

 

cytat: "To Powiem Ci, że to dodatkowe 10% też jest objęte tym ubezpieczeniem i defakto nie jest to 10% a 13%. Pozatym la Twojej wiadomości, jest bank który nie pobiera takiego ubezpieczenia i NIE KRYJĄ SIĘ ZA TYM DODATKOWE OPŁATY. "

 

OK. To plus.

 

cytat:"Ubezpieczenie od utraty wartości nieruchomości w DomBank obowiązuje jedynie wtedy gdy wartość kredytu przekracza 30% wartości nieruchomości, więc nie musisz kredytu brać w DomBank jeżeli przekracza. "

 

Czlowieku zastanow sie, czy chwalisz i proponujesz kredyt na 100% czy wiecej, czy na maksymalnie 29%? Nie da sie polaczyc jednego i drugiego.

 

cytat: "Jeżeli chodzi o manipulację spreadem to wyznacz sobie jakiś inny dzień na spłatę raty i po problemie. Wtedy będziesz miał bardziej stabilny ten spread. "

 

Bardzo chetnie, tylko, ze w Dombanku takiej mozliwosci nie ma. Splata obligatoryjnie ustalana jest na ostatni dzien miesiaca. Tak wiec prosze o wiecej obiektywnosci.

[Gość]

Witam, szczerze mówiąc to tren kredyt faktycznie jest najlepszy jaki mi się udało aktualnie znależć. Jak dotego doszedłem? No ano zrobiłem sobie plik w excelu, uwzglęnilem spready przy przeliczaniu, i wsyztskie opłaty i mi wyszło że DB ma najlepszą ofertę. Najmniejsze raty na 30lat jakies 1100zł. ps nie mylcie tej sumy z tym co wam drukują na tych ichniejszych kwitkach i symulacjach. Ja przeliczałem sobie raty kredytu i odsetki z uwzględnieniem wartości spredu i z jednakowym Liborem (biore kredyt w CHF) dla wszystkich banków. I wtedy mi wyszło że DB ma najlepszy wynik. Co do wymienionych wczesniej mankamentów:

1) Tylko w DB i Fortisie(niestety 1,2% marży) można aktualnie spacać we frankach zadłużenie, więc nawet jeśli te banki zaczną kombinować ze spredami to i tak można poprostu odwiedzić kantor i wpłacić kasiorke przelewem, no problem.

 

2) data spłaty - to akurat można zmienić a i tak jest ważna data podpisania umowy i uruchomienia kredytu więc jakiekolwiek ustawianie tej daty na 2 kazdego miesiaca jest bezcelowe bo i tak ludzie sobie mogą tą datę zmienić. no problem

 

3) konto ROR który jest wymagany jest konieczny a jego utrzymanie kosztuje az 17 zlotych/m. więc sporo. Można to spokojnie traktować jako dodatkowy koszt kredytu.

 

4) przy wypłącie kredytu np 200tyś oni sobie z tej kwoty sciagają swoje pare tyś (koło 4 tyś dla 200tys kredytu). Są to pieniądze na jakieś tam ubezpieczenia i prowizje i takie tam. Więc trzeba mieć w kapsie tą kasę i wyłożyć sprzedającemu (ja musiałem wpłacić zadatek więc to i tak pójdzie mi z tego). no problem.

 

5) uwaga na okazje w bankach co oferują wliczenia wlasnie tych oplat do kredytu. Np. kredyt 200000 - ubezpieczenia niskiego wkladu i prowizja razem 4 tys:

- DB PBC zabiera to z tych 200000 czyli wyplaca sprzedającemu 196 tys, i ty musisz reszte dolożyć,

- inne banki dokladają tą kwotę do kredytu także faktcznie się zaciągasz na 204tys. a nie na 200tys. Minus tego taki że po 3 latach splacicie te 4 tys, ale odsetki bedziecie jeszcze dluuuugo splacac. pamietajcie ze banki naliczają odsetki dla celego okresu kredytowania z góry, na początku placi się np 900zł raty odsetkowej i 200 zl raty kapitalowej. czyli te 4 tys kosztuje was tak naprawde jakies 6,500 lub 7 tys wprzypadku CHF i jakies 9 tyś w przypadku PLN.

 

6) uwaga na te ubezpieczenia, czytajcie dokladnie te umowy, baaarzo dokladnie.

 

7) co do wyboru chf czy PLN rata na 30 lat w PLN 1500zł,a we frankach 1100, kredyt 240000. Zeby wyrównały się raty PLN i CHF frank musialby wzrosnąć do najwyższej wartości do PLN od 10 lat, Proponuje przeglądnąć sobie historyczne wartości CHF i PLN oraz Wiboru i Liboru w okresach maksymów.

[doradca lubelski]

Przeczytałem wszystko uważnie i... przykro mi ale generalizujecie.

Oferta Deutsche jest naprawde dobra. Rozumiem, że wkład własny w tym przypadku był niewielki i dlatego ubezp. niskiego wkładu.

Mimo wszystko nie można powiedzieć że DB jest dobry dla każdego klienta, w zależności od wysokości wkładu własnnego i priorytetów co do wcześniejszej spłaty, można wskazać często lepsze propozycje.

Co do dom banku...

Jest jaki jest ale dobrze że jest. Jest naprawde potrzebny. Nie oszukujmy się, ale co z ludźmi, którzy przez 3 miesiące zapominali płacić 20zł raty za np. odkurzacz a mają sporo kasy. Tu właśnie jest miejsce na rynku dla dom banku. Po to są doradcy żeby ludzie z normalną sytuacją nie brali tam kredytów.

"jak sie nie ma co sie lubi, to sie lubi co sie ma"

[Gość]

W zupełności zgadzam się ze spostrzeżeniami lekko rozgoryczonego; zarówno tymi negatywnymi - dotyczącymi manipulowania spread'em, jak pozytywntymi - oceną DB jako kredytodawcy Wszystko byłoby (chyba - zbyt ;) pięknie, gdyby nie męczące uczucie bycia robionym w konia przez, skądinąd raczej zachowujący się bardzo w porządku, bank. Manipulowanie spread'em jest najbardziej widoczne przy szybkim spadku CHF, gdy na przełomie listopada i grudnia osiągnął wielkość 7,23% co stanowi zwiększenie (samego spread'u) o niemal 60% (!!!) w stosunku do średniej z miesiąca (bez dni "zmanipulowanych"). W mojej kilkudziesięciomiesięcznej historii kredytowej różnice spread'u w TYCH dniach w granicach +30 czy +40% stanowią normę. Do rzadkości należy wzrost mniejszy, a już zupełnie wyjątkowo - utrzymanie na poziomie średniej miesięcznej. Takie arbitralne manipulowanie kursem, pozostające bez żadnej kontroli ze strony instytucji nadzorczych budzi (naiwne oczywiście pytanie o etykę takiego postępowania...

[Gość]

cyt:

"W moim przypadku, kredytu zaciągniętego we frankach szwajcarskich (CHF) w DB, spread wynosi ok. 4,52% (procentowo stały). Jest to bardzo przyzwoity poziom w porównaniu z konkurencją. Niemniej, gdy słyszymy w reklamach że kredyt jest oprocentowany w wysokości np. 2,5% to pamiętajmy, że po dołożeniu do tej wartości spreadu da nam to de facto ok. 7% (dla przykładu DB w CHF)."

 

Tutaj Twoje rozumowanie jest błędne: 2,5% to oprocentowanie w skali rocznej, w skali powiedzmy 30 letniego kredytu to będzie jakieś 40%.

4.5% spreadu liczone jest od kwoty kredytu, więc zestaw to raczej z sumarycznym oprocentowaniem długoletniego kredytu, a nie odsetkami w skali roku.

 

Notabene, jaką marżę dostałeś w DB/CHF?

 

Pozdr.,

Michał

[Gość]

Dzięki Micha_l za spostrzeżenie. Rzeczywiście mogłem coś pokręcić z wysokością tego oprocentowania dochodzącą aż do 7%, ale już mi się nie chce do tego kalkulacyjnie wracać. Bardziej istotny jest sam fakt, że że DB kręci z tym spread'em i nie daje nam, kredytobiorcom, równych szans. Pytasz o marżę jaką mi dali? To 0,89%!

 

I mógłbym skończyć, ale obrońca DomBanku (błyskotliwy 'a forum' tudzież 'ŁW') poruszył mnie nieznacznie. Natomiast miło mi było poczytać kolejne posty potwierdzające moje analizy. Ale wracając do 'obrońcy', też się nie będę rozwijał bo szkoda mi nerwów.

 

Kolega pisze, że moje opinie na temat innych banków są niepoważne. Trudno tu w ogóle coś odpowiedzieć bo nie wygłaszałem żadnych opinii, ale nie drążmy. Kolega ponadto sugeruje, abym sobie zmienił datę spłaty kredytu i w ten sposób uniknę manipulacji spread'em. Ale przecież na tym polega haczyk DB (i pisałem o tym WYRAŹNIE), że obligatoryjnie, regulaminowo, nieodwołalnie termin płatności ustalony jest na 4-go dnia każdego miesiąca więc pomysł kolegi jest nic nie wart. Ponadto biedny to może i rzeczywiście nie jestem, ale to też nie powód, żebym był głupi. A że nie ufam ludziom gdy chodzi o grube pieniądze to owszem, mój problem. No i ta wątpliwość o moich umiejętnościach do porównywania ofert banków... Cóż, jestem bezbronny wobec Twej jasności osądu.

 

No i ten antagonizm na koniec. A wiesz... chciałbym być z Krakowa.

 

Także pozdrawiam

jw.

 

Ps1. Na marginesie, przywoływany DOM Bank w okresie, w którym analizowałem całkowite koszty kredytu, kazał mi spłacać o 54% wyższą kwotę niż DB, więc tylko się zakręciłem na pięcie (ale co ja tam się znam).

 

Ps2. Jeden z forumowiczów żalił się, że DB, gdy bierze się u nich kredyt, każe zakładać u siebie konto i za nie płacić 17zł. Owszem każe zakładać, ale w moim przypadku (kredytu powyżej 250 tys.) ofiarował mi konto bezpłatnie. Mało, że nic za nie nie płace, to nie płacę także za żaden przelew z banku i oczywiście bezporowizyjne wypłaty z EuroNetu - lepiej niż w mBanku. I nie jest to żadne specjalne wyróżnienie. Klientom biorącym duże kredyty DB daje (dawał wtedy) taki bezpłatny rachunek w standardzie.

 

Ps3. Owszem, mój wkład własny był niewielki, poniżej 10%. Przyjąłem do wiadomości potrzebę jego ubezpieczenia i na to się nie skarżę.

 

Ps4. Bardzo mnie cieszy, że są tacy uczciwi ludzie jak kolega z Expandera. Oby takich więcej, a stanę się bardziej ufny.

[Gość]

Witam,

 

Właśnie jestem po spotkaniu z doradcą DB i chciałem się dowiedzieć czy warunki jakie zostały mi zaproponowane są akceptowalne (nie było jeszcze żadnych negocjacji):

Kwota: 725tys

Marża: 0,9%

Prowizja: 0,9% (jednorazowa opłata)

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: 3,8% (jednorazowa opłata)

Ubezpieczenie pomostowe: 1,2%

Pierwszy rok: marża 0,25%

Konto w DB: 0zł

 

Jak sądzicie, ile można uszczknąć z marży i prowizji przy takim kredycie?

[Gość]

Cóż... ciężko coś doradzić, gdyż większość z nas bierze taki kredyt raz w życiu i ciężko o duże doświadczenie negocjacyjne na tym polu, ale pomyślmy...

Ubezpieczenie pomostowe (1,2%) i niskiego wkładu własnego (3,8%) jest zasadniczo nienegocjowalne, gdyż Ubezpieczyciel jest zewnętrzną instytucją w stosunku do banku (TU Europa) i ma stałe stawki (przed prawie rokiem miałem takie same). Możesz ograniczyć jedynie ubezpieczenie pomostowe poprzez próbę przyspieszenia procedury wpisu do księgi wieczystej. Jako, że o 1,2% powiększana jest comiesięczna rata kredytu aż do uzyskania wpisu do księgi, to im krótszy czas wpisu, tym krócej płacisz podwyższone raty. Ja się za późno dowiedziałem o sposobie na to i czekałem równiutko 6 miesięcy, ale znajoma poprzez fortel czekała tylko 2 mies. A "fortel" polega na wystosowaniu pisma do Sądu Rejonowego - Wydziału Ksiąg Wieczystych z prośbą o przyspieszenie dokonywania wpisu np. z powodów jakichś problemów rodzinnych, czy wyjazdu za granicę, czy temu podobnych pomysłów. Niechętnie, ale zazwyczaj sędziowie się godzą i sprawę przyspieszają.

Przy tej drugiej wielkości, 3,8% - ubezpieczeniu niskiego wkładu warto pamiętać, aby przez pierwsze 5 lat spłacania rat kredytowych, suma części kapitałowych rat kredytu + wniesiony wkład własny wyniosła min. 20% kredytu, czyli by osiągnięta została kwota minimalnego wkładu własnego. Jeśli regularne spłacanie rat kredytowych nie doprowadziłoby przez 5 lat do osiągnięcia tego pułapu (20% kwoty kredytu) warto przed upłynięciem 5 roku (najlepiej po 3 roku spłat, bo wówczas prowizja za nadpłaty jest mniejsza lub wcale jej nie ma) dokonać nadpłat (jeśli oczywiście finanse osobiste na to pozwolą) wyrównujących spłatę kapitału do poz. owych 20%. W przeciwnym wypadku grozi Ci konieczność wpłaty kolejnych 3,8% pozostałej kwoty kredytu jako kolejny haracz-ubezpieczenie na kolejnych 5 lat i tak aż do wyrównania spłaconego kapitału do poziomu 20% całkowitej kwoty kredytu. Zwracam uwagę na rozróżnienie części kapitałowej od całkowitej wysokości raty, bo tylko ją sumujemy przy naszych obliczeniach.

Resztę opłat, tzn. obie marże (za pierwszy rok i późniejszą stałą) i prowizje jak najbardziej możesz negocjować, np. powołując się na ogromną kwotę kredytu (od której już ułamek procenta to cholernie dużo), wysokie zarobki, pewną, stałą pracę w renomowanym przedsiębiorstwie czy też fantastyczną historię kredytową. Lepiej się sprzedasz - więcej winieneś zyskać, ale nie liczyłbym na znegocjowanie więcej niż 0,05%. Ważna jest jednak każda urwana setna część procenta, zwłaszcza jeśli chodzi o marżę stałą (0,9%).

 

Pozdrawiam i powodzenia

[Aneta.K]

Marże i prowizję możesz jeszcze negocjować- do poziomu 0,8 i w jednym i w drugim powinni zejść. Nie wiem w jakim mieście bierzesz kredyt ale nawet na stolicę jest to duża kwota kredytu. Zablefuj, ze dostałeś lepszą ofertę w innym banku (np. Nordea) i się zastanawiasz , powinni zmięknąć

[Gość]

Wielkie dzięki za Wasze opinie.

 

Szczerze powiedziawszy to mam nadzieje, na obniżenie marży do poziomu 0,8%, a prowizji do 0,6% (przecież jest wiele banków, które wogóle nie biorą prowizji). W multibanku dostałem od ręki marże 0,8% i 0% prowizji, tyle że wymagane jest ubezpieczenie 1,4% płatne z góry na dwa lata, a potem albo marża wzrasta o 0,2% lub raty rosną o 4%. Więc suma sumarum oferta DB według mnie jest lepsza, nawet dla warunków początkowych.

Jeszcze jedno pytanko. Kiedy należy negocjaować warunki kredytu przed złożeniem wniosku o udzielenie kredytu, czy dopiero po jego pozytywnym rozpatrzeniu? Aha kredyt biorę w Warszawie.

[Aneta.K]

Warunki negocjuje się przed złożeniem wniosku bo potem to mają gdzieś ;-) Nie wiem w jakiej walucie chcesz wziąć kredyt ale są lepsze warunki i na PLN i na CHF np PLN- marża w pierwszym oku 0% a potem 0,8% prowizja 1-do negocjowania natomiast CHF z marżą można zejść do 0,7% Więc niech Ci z DB się postarają

[agga77]

witam

Ja rowniez jestem na etapie wyboru kredytu w Deutsche Bank.

Bardzo wazne sa dla mnei wszelkie informacje na temat banku.

Nie ukrywam ze oferta w tym banku wydala mi sie najbardziej korzystna ale tak naprawde to juz nie wiem.

Warunki na dokonczenie budowy 200 tys i splate kredyt lini w innym banku 20 tys marza 1 % prowizja 1 %. Juz nawet nie wiem czy to dobrze czy zle bo im wiecej czytam o kredytach tym jestem glupsza.

Obsluga bardzo fajna brak ub na zycie. Moze ktos mi rzuci jeszcze kilka zalet cobym byla bardziej przekonana. W symulatorach netowych DB niebardzo widac np w ehipoteka. Z gory dziekuje za Wasze opinie.

[doradca lubelski]

Przy dużej kwocie można jeszcze negocjować dobre warunki w Lucas i Fortis.

Przy około 200 tys oferte Deutsche jaką dostałaś jest średnia. Bez znaczących minusów i bez znaczących plusów. Uważaj tylko na spread, chociaż ostatnio chyba mniej mieszkają w tym temacie

[agga77]

Trudno powiedziec czy kredyt 200 tys jest duza suma czy nie. Dla nas duzo dla banku malo. Zanim zloze wniosek odwiedze jeszcze Lukas i Fortis bo tam nie bylam jeszcze. Konkurencyjna oferte ma tez KB.

Natomiast nie interesowal sie tak spreadem w deutsche bo myslalam ze banki maja bardzo podobne %, ale jak to ustalic bo dzis moze spread byc taki a za miesiac juz inny. czy ktos wie jak to sie ma do historii w niektorych bankach? Mam malo czasu musze cos postanowic.dzieki z gory za wskazowki.

[doradca lubelski]

problem jest w tym, ze banki maja stały spread. tylko ze Deutsche w początkowychdniach miesiąca-dni spłaty kredytów w Deutsche podnosi ze standardowego 4,5% do 7%. Z tego wynika "problem".

Powyższe banki sugerowałem do kredytu powyżej 700 tys. W twoim przypadku ich oferta będzie mało interesująca. Polecam GE albo Millennium przez pośredników bo mają lepsze ofety niż oddziały banków

[agga77]

Oferta w GE i Millenium przez posrednika tez malo interesujaca - moze posrednik malo sie staral. Zostane chyba przy deutsche. Nie pytalam w deutsche o dzien splaty- nie wiem czy maja staly dla wszystkich moze uda sie ustalic dzien na polowe miesiaca...

Dziekuje za wskazowki zawsze to czlowiek troche madrzejszy. a inne banki nie stosuja podobnej metody do deutsche jesli chodzi o spread?

na stronie dutsche jest historia kursow musze to obadac.

[agga77]

przeanalizowalam 2 miesiace styczen i grudzien spreadu w DB i w styczniu najwyzszy spread jest 4,52 a najnizszy 3 % wynisoł 4 stycznia. W grudniu natomiast 3 i 4 dnia wynisolo ponad 7 % po czym spadlo na 4,52. W listopadzie na poczatku m-ca 2 i 5 dzien odpowiednio 3 % i 3,17 % poczym dalej 4,52 %. Nie ma chyba reguły o wzrost spreadu. Moze gdybym wiecej m-cy przeanalizowala bylby jasnijszy obraz. Gdzie sa najniższe spready? A czy ktos sie orientuje czy kresyt mozna spacac we frankach zakupionych przez siebie ( np w kantorze ) czy jest to w ogole oplacalne coby uniknac spread-a?

[ziut19]

Spreadu na pewno nie unikniesz. Chyba, ze zarabiasz we frankach. Jest mozliwosc splaty bezposrednio w walucie wlasnie w Deutsche, w Fortisie, PKO BP i Millennium.

[Nobody]

ja na razie dostałem warunki: 0,7 prowizji i 0,85 marży. szczerze mówiąc nie satysfakcjonuje mnie to . kredyt 580K.

[Gość]

w jakim banku kredyt? 580 K = tys?