Kupno domu na BK 2% który jest w budowie

[tomek520]

Cześć, chcemy wziąć BK 2% na dom który aktualnie jest budowany przez małego dewelopera. Zastanawiam się jak to mądrze ograć? Budowa cały czas trwa. Aktualnie jest to niepełny stan surowy otwarty. Być może przy dobrej pogodzie firma doprowadzi to stanu surowego zamkniętego (taki stan nas interesuje). Czy jest możliwe aby zakupić na BK 2% Dom w aktualnym stanie wraz z działką przy jednoczesnym spisaniu umowy z tym deweloperem do kolejnych prac aż do stanu zamkniętego? Przykładowo: deweloper wycenia stan surowy zamknięty na 600k, aktualny stan wart jest 300k, więc bank będzie wypłacał pieniadze w transzach? 

Nie wiem jak to mądrze ograć. Prosba o pomoc

[lzalewski]

Jak rozumiem nie jest to deweloper w rozumieniu ustawy?

[tomek520]

2 godziny temu, lzalewski napisał(a):

Jak rozumiem nie jest to deweloper w rozumieniu ustawy?

Pytałem firmę która buduje ten dom - tak, jest to deweloper.

[lzalewski]

W takim przypadku pokrótce:

1. Podpisujesz umowę deweloperską zobowiązującą dewelopera do wybudowania budynku mieszkalnego i przeniesienia na Ciebie jego prawa własności po oddaniu budynku do użytkowania.

2. Kredyt wypłacany będzie w transzach wraz z postępami w budowie. 

3. Minimalny stan, który jest w stanie zaakceptować bank, to stan deweloperski. Nie udzieli Ci kredytu wyłącznie na zakup domu w stanie surowym zamkniętym bez zagwarantowania dodatkowych środków na dokończenie budowy.

Innym rozwiązaniem w stosunku do punktu pierwszego jest zakup nieruchomości w budowie i dobranie jednocześnie środków na dokończenie budowy. Oczywiście możesz przy dokończeniu budowy posiłkować się umową z obecnym budującym, możesz również znaleźć inną ekipę budowlaną. W takim przypadku środki na zakup zostaną wypłacone po przeniesieniu własności, a środki na dokończenie budowy po przeniesieniu na Was pozwolenia na budowę.

[tomek520]

Chcemy aby aktualnie deweloper doprowadził do stanu surowego zamkniętego, a własnymi środkami doprowadzimy go do stanu deweloperskiego (przy współpracy z innymi firmami). 

Zatem, czy dobrze rozumiem ...: 

1) Najpierw podpisujemy umowę przedwstępną z deweloperem zobowiązującą dewelopera do wybudowania budynku mieszkalnego i przeniesienia na Ciebie jego prawa własności po zakończeniu budowy do stanu surowego zamkniętego?

2) Kredyt wypłacany jest do dewelopera w transzach po każdym kolejnym etapie budowy?

3) Jeśli on zakończy budowę do SSZ, to wtedy my sobie działamy już z innymi firmami, aby doprowadzić do stanu deweloperskiego?

 

Dobrze to rozumiem?

[lzalewski]

Nie do końca. Jak wspomniałem wcześniej, bank nie pozwoli Wam na sfinansowanie inwestycji tylko do stanu SSZ. Minimum to stan deweloperski. Zawsze to bank zamyka inwestycję środkami z kredytu, a zatem swoje środki będziecie musieli wydać na etapie zakupu, a dokończenie budowy sfinansować kredytem. Ewentualnie może być to kredyt na zakup + dokończenie budowy. Biorąc pod uwagę ograniczenia BK2% (ograniczenie kwoty kredytu, gdy celem jest wyłącznie dokończenie budowy) szedłbym w kierunku zakup nieruchomości w budowie + dokończenie budowy.

[tomek520]

Czyli możemy otrzymać BK2% na zakup w aktualnym stanie + dokończenie budowy? 
W takim wypadku zakup w stanie obecnym oraz rozpisanie kosztorysu kolejnych etapów budowy? (w sumie 600k + 200k wkład własny więc 800k max?)

 

[lzalewski]

Tak, dokładnie. 

[tomek520]

A stan obecny trzeba będzie jakoś wycenić przed złożeniem wniosku? Np. aktualnie działka z rozpoczęta budowa to koszt 300k, a kolejne rozpisane etapy do deweloperskiego to 500k. Więc dostaniemy 300k na zakup działki i rozpoczętej budowy, a potem kolejno będzie wypłata w transzach? 

 

Zastanawiam się jak wycenić stan obecny, bo cały czas trwa tam budowa tego domu, więc za dwa miesiące ten stan może być już całkiem inny np. stan surowy zamknięty, a rozumiem że jak będzie decyzja pozytywna to jest jakiś rzeczoznawca?

[lzalewski]

2 minuty temu, tomek520 napisał(a):

A stan obecny trzeba będzie jakoś wycenić przed złożeniem wniosku?

Tak. Wycena będzie obejmować wartość wg stanu obecnego jak i docelowego.

2 minuty temu, tomek520 napisał(a):

Więc dostaniemy 300k na zakup działki i rozpoczętej budowy, a potem kolejno będzie wypłata w transzach? 

Tak.

3 minuty temu, tomek520 napisał(a):

Zastanawiam się jak wycenić stan obecny, bo cały czas trwa tam budowa tego domu, więc za dwa miesiące ten stan może być już całkiem inny np. stan surowy zamknięty

Wycena będzie obejmować stan, w jakim kupujecie.

3 minuty temu, tomek520 napisał(a):

rozumiem że jak będzie decyzja pozytywna to jest jakiś rzeczoznawca?

Wydanie decyzji nastąpi po wycenie.

[tomek520]

36 minut temu, lzalewski napisał(a):

Tak. Wycena będzie obejmować wartość wg stanu obecnego jak i docelowego.

A kto ma wycenić wartość stanu obecnego? Czy my to robimy/deweloper?

 

Jakby trochę zastanawiam się od czego zacząć ... Pewnie od spisania umowy przedwstępnej z deweloperem dot. zakupu stanu aktualnego wraz z działką? A osobna umowa przedwstępna na dokończenie prac przez dewelopera (w przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku o kredyt)?
Czy spotkałeś się z takim przypadkiem i z powodzeniem udało się otrzymać kredyt 2%? Mam doradcę kredytowego, ale nie jestem przekonany co do Niego ...

[lzalewski]

13 minut temu, tomek520 napisał(a):

A kto ma wycenić wartość stanu obecnego? Czy my to robimy/deweloper?

 

Rzeczoznawca majątkowy.

13 minut temu, tomek520 napisał(a):

Pewnie od spisania umowy przedwstępnej z deweloperem dot. zakupu stanu aktualnego wraz z działką? A osobna umowa przedwstępna na dokończenie prac przez dewelopera (w przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku o kredyt)?

Tak, podpisanie umowy przedwstępnej to pierwszy etap i taka umowa jest jednym z podstawowych załączników do wniosku kredytowego. Umowy o dokończenie budowy banki wymagać nie będą.

14 minut temu, tomek520 napisał(a):

Czy spotkałeś się z takim przypadkiem i z powodzeniem udało się otrzymać kredyt 2%?

Robiłem wiele takich kredytów, aczkolwiek jeszcze nie przy BK2%. W tym programie podejrzewam, że wielu tego typu transakcji jeszcze nie było z dwóch powodów:

1. To nowy program, który obowiązuje od raptem 2 miesięcy.

2. Procesy są tak długie, że o zbyt wielu uruchomieniach nie można mówić w ogóle.

[tomek520]

1 godzinę temu, lzalewski napisał(a):

Tak, podpisanie umowy przedwstępnej to pierwszy etap i taka umowa jest jednym z podstawowych załączników do wniosku kredytowego. Umowy o dokończenie budowy banki wymagać nie będą.

A jeśli chodzi o wypłaty kolejnych transzy to wtedy zgłaszamy do banku że kolejny etap został ukończony i następuję wypłata?

[lzalewski]

Tak, przy czym bank weryfikuje postępy i konfrontuje je z kosztorysem budowlanym dostarczonym jako załącznik do wniosku kredytowego. 

[tomek520]

17 godzin temu, lzalewski napisał(a):

Tak, przy czym bank weryfikuje postępy i konfrontuje je z kosztorysem budowlanym dostarczonym jako załącznik do wniosku kredytowego. 

Jeśli jestem na B2B od pół roku, to moje wynagrodzenie zaakceptuje z tego co czytałem tylko PKO BP.
Kiedy mogę starać się o kredyt? Działalność założyłem w kwietniu tego roku (3.04.23).
Czy mogę w październiku czy dopiero w listopadzie?

[lzalewski]

Z banków, które mają BK2% tylko PKO BP i Alior. Alior nie zrobi jednak kredytu na dom. Za chwilę ma dojść mBank, który też zaakceptuje taki dochód.

[tomek520]

Teraz, lzalewski napisał(a):

Z banków, które mają BK2% tylko PKO BP i Alior. Alior nie zrobi jednak kredytu na dom. Za chwilę ma dojść mBank, który też zaakceptuje taki dochód.

W moim przypadku PKO BP wchodzi w grę, bo o tyle skomplikowany przypadek, że zmieniam kontrahenta od października, więc wszystko rozgrywa się na minimum ... Pytanie czy wniosek mogę składać od października czy licząc od pełnych miesięcy - od listopada? Bo w moim przypadku ma to spore znaczenie niestety.

[lzalewski]

PKO BP będzie wymagać 6 pełnych miesięcy. Ostatnio musiałem dla tego banku poprawiać wniosek, bo spisałem go o 2 dni za wcześnie  

[tomek520]

32 minuty temu, lzalewski napisał(a):

PKO BP będzie wymagać 6 pełnych miesięcy. Ostatnio musiałem dla tego banku poprawiać wniosek, bo spisałem go o 2 dni za wcześnie  

Czyli w moim przypadku będzie możliwość od 3.11? 

[lzalewski]

Tak.