Zakup działki budowlanej na kredyt i zabezpieczenie kredytu w samej działce

[Piotr99]

Rozważam obecnie zakup działki budowlanej i posiłkowanie się kredytem, jednak dowiedziałem się, że banki niechętnie zabezpieczają kredyt w samej działce i potrzebują innej nieruchomości jako zabezpieczenie. Czy to prawda? Mam na oku działkę o wartości 500 tys. zł i na wkład własny chciałbym poświęcić 100 tys. zł (20%). Resztę kwoty skredytować zabezpieczając się hipoteką działki. Czy są na rynku banki z takimi ofertami?

 

Na działce znajduje się obecnie rozpadający się dom z lat '60, do rozbiórki lub solidnej przebudowy - czy to zmienia w jakiś sposób podejście banku do kredytowania zakupu samej działki?

 

Pozdrawiam,

PR

[lzalewski]

7 minut temu, Piotr99 napisał(a):

Rozważam obecnie zakup działki budowlanej i posiłkowanie się kredytem, jednak dowiedziałem się, że banki niechętnie zabezpieczają kredyt w samej działce i potrzebują innej nieruchomości jako zabezpieczenie. Czy to prawda?

Nie jest to prawda.

7 minut temu, Piotr99 napisał(a):

Na działce znajduje się obecnie rozpadający się dom z lat '60, do rozbiórki lub solidnej przebudowy - czy to zmienia w jakiś sposób podejście banku do kredytowania zakupu samej działki?

 

Będziesz musiał wykazać, że posiadasz środki na rozbiórkę.

[Piotr99]

Odświeżam temat, gdyż nadal jesteśmy zainteresowani tą działką, jednak jej stan prawny może nie być oczywisty dla banku. Agent nieruchomości oferujący działkę zasugerował jakie czynności powinniśmy podjąć aby bez większych komplikacji sfinalizować transakcję i uzyskać kredyt. Chciałbym jednak zapytać o zdanie ekspertów z forum zanim rozpoczniemy pierwsze kroki formalne:

 

Działka została wydzielona geodezyjnie z nieruchomości, która w IV dziale KW posiada wpisy trzech wierzycieli (suma obciążeń jest niższa niż wartość sprzedawanej działki). Sprzedawana działka nie posiada jeszcze własnej KW. Jeden z wierzycieli zadeklarował wypisane się z KW przed zawarciem aktu notarialnego, pozostali (bank i instytucja finansowa skupująca długi) zostaną spłaceni ze środków uzyskanych ze sprzedaży. Dodatkowo działka nie posiada Warunków Zabudowy ani nie obowiązuje na tym terenie MPZP. Agent nieruchomości po naszych sugestiach zaproponował poniższe:

1. Podpisujemy umowę przedwstępną, w której zastrzegamy możliwość rozwiązania umowy i odzyskania zadatku jeśli:

   - nie uzyskamy (w określonym terminie) Warunków Zabudowy na interesujący nas projekt domu

   - jeden wierzyciel nie wypisze się (w określonym terminie) z IV działu KW nieruchomości, z której wydzielono działkę

   - pozostali wierzyciele nie przedstawią zaświadczenia o wysokości zadłużenia wraz z rachunkiem technicznym do spłaty

   - dostaniemy decyzję odmowną od co najmniej trzech banków

2. Jeśli uzyskamy Warunki Zabudowy i pierwszy wierzyciel wypisze się z KW to składamy wnioski o kredyt do banków.
3. Jeśli uzyskamy kredyt to podpisujemy umowę z bankiem, a następnie umowę właściwą u notariusza.
4. Notariusz składa wniosek o założenie KW dla kupionej działki i wpisanie do hipoteki naszego banku.
5. Nasz bank spłaca pozostałych dwóch wierzycieli.
6. Dostajemy listy mazalne od spłaconych wierzycieli i składamy wniosek o wykreślenie ich z hipoteki.

Finalnie zostajemy z własną (banku ?) działką i jednym wpisem do hipoteki.

Kolejne kroki będą dotyczyły uruchomienia kredytu na budowę domu:

7. Uzyskujemy pozwolenie na budowę.
8a. Składamy wniosek do tego samego banku o refinansowanie kredytu (dobranie środków na budowę domu pamiętając, że wysokość kredytu nie może przekroczyć LTV akceptowalnego przez bank).
8b. Jeśli udamy się do innego banku, to musimy wnioskować o spłatę hipoteki działki + środki na budowę domu (również pamiętając o LTV)
9. Bank udziela kredyt i uruchamia środki zgodnie z harmonogramem prac.

 

Czy powyższe założenia mogą być już na starcie zakwestionowane przez banki?

 

Pozdrawiam,

PR

[lzalewski]

Prawie wszystko jest w porządku. Poza jednym istotnym czynnikiem - banki nie będą chciały raczej spłacić wierzytelności dla instytucji innej niż bank, a zatem spłata w ten sposób wierzyciela, który skupił długi może okazać się problemem. Tutaj też moim zdaniem musiałaby być zgoda na wykreślenie hipoteki jeszcze przed złożeniem wniosków kredytowych.

[Piotr99]

Odświeżam temat. Poprzednia działka miała skomplikowaną sytuację prawną i transakcja nie doszłaby do skutku. Znaleźliśmy jednak inną atrakcyjną działkę budowlaną, tym razem bez obciążeń. Mam prośbę o sprawdzenie, czy znajdą się banki, które udzielą nam kredytu na zakup samej działki. Poniżej podaję wypełniony szablon:

 

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 360 miesięcy

3.Wysokość kredytu - 800 000 PLN

4.Wkład własny - 90 000 PLN

5.Wartość nieruchomości - 890 000 PLN

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - wtórny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - działka budowlana/własność

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 1021 mkw

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - Mazowieckie/Warszawa

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - 100% (działka z wydanymi WZ)

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 4 osoby(2+2)

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 39, 39

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) -  kredyt hipoteczny rata 1830 PLN/mc do 03/2044

14.Historia w BIK - bardzo dobra

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - 16 791 PLN / 7 928 PLN

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - 15 105 PLN / 7 813 PLN

17.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 12 miesięcy - 13 921 PLN / 7 404 PLN

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

19.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - nie dotyczy

20.Działalność gospodarcza** - nie dotyczy

21.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - 9 lat / 8 lat

22.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - czas nieokreślony / czas nieokreślony

23.Wykonywany zawód - specjalista IT / adiunkt

24.Bank w którym posiadane jest konto - Citi Handlowy / mBank

25.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak/tak

26.Inne istotne informacje - Z uwagi na inne koszty okołokredytowe, nie uda nam się dozbierać wkładu własnego do wysokości 20% wartości działki - prośba o ocenę w bankach, które nie mają takiego wymogu. Wyższe dochody w ostatnich 3 i 6 miesiącach wynikają z nagrody rocznej, którą odebrałem na początku kwietnia. Po roku od zakupu działki zamierzamy rozpocząć budowę domu i refinansować kredyt na działkę. Prośba o wyliczenie zdolności w bankach, które umożliwią refinansowanie po ok 12-18 miesięcy od zaciągnięcia kredytu. Na moje dochody składa się podstawa + kwartalne premie (o stałej wysokości, doliczane do podstawy) + nagroda roczna w kwietniu. Żona oprócz podstawy otrzymuje premie w nieregularnych odstępach czasu. Wszystkie przelewy od pracodawców otrzymujemy z tytułem "Wynagrodzenie za <miesiąc>".

[lzalewski]

Interesuje Was oprocentowanie stałe czy zmienne?

Refinansowanie jak rozumiem ma na celu dobranie kredytu na budowę?

[Piotr99]

12 minut temu, lzalewski napisał(a):

Interesuje Was oprocentowanie stałe czy zmienne?

Nie mamy tutaj preferencji. Chcielibyśmy opcję z niższym oprocentowaniem na ten moment i brakiem/niższą prowizją, aby zminimalizować koszt kredytu w pierwszych kilkunastu miesiącach.

19 minut temu, lzalewski napisał(a):

Refinansowanie jak rozumiem ma na celu dobranie kredytu na budowę?

Tak

[lzalewski]

3 minuty temu, Piotr99 napisał(a):

Chcielibyśmy opcję z niższym oprocentowaniem na ten moment i brakiem/niższą prowizją, aby zminimalizować koszt kredytu w pierwszych kilkunastu miesiącach.

Niższe zapewne będzie oprocentowanie stałe, ale musicie mieć świadomość, że zgodnie z rekomendacją KNF, w przypadku wyboru oprocentowania stałego, refinansowanie będzie mogło się odbyć tylko na oprocentowanie stałe. Nie twierdzę, że to źle (nie wiemy jak będą wyglądały stopy procentowe za rok czy dwa), ale będzie to stanowiło pewne ograniczenie w swobodzie wyboru oferty (nie banku).

 

11 godzin temu, Piotr99 napisał(a):

Wyższe dochody w ostatnich 3 i 6 miesiącach wynikają z nagrody rocznej, którą odebrałem na początku kwietnia.

Dla uściślenia - w jaki sposób dodałeś te nagrody do średniej? Dzieliłeś je przez 12?

[Piotr99]

W takim razie dla większej elastyczności preferujemy oprocentowanie zmienne.

 

30 minut temu, lzalewski napisał(a):

Dla uściślenia - w jaki sposób dodałeś te nagrody do średniej? Dzieliłeś je przez 12?

Przez 12 podzieliłem tylko w średniej z 12 miesięcy. Ogólnie liczyłem dochód sumując wszystkie przelewy z wynagrodzeniem z ostatnich 3, 6 i 12 miesięcy i dzieląc przez odpowiadającą ilość miesięcy. Dlatego w ostatnich 3 miesiącach nagroda roczna istotnie zawyża średnią.

[lzalewski]

Poniżej symulacja mBanku. Okres kredytowania nieco skrócony ze względu na wiek.

 

W przypadku zainteresowania współpracą zapraszam do kontaktu. Odległość nie stanowi problemu.

 

Nazwa banku - mBank 

Całkowita kwota kredytu - 800 000zł

Liczba rat do spłaty - 336

Oprocentowanie zmienne - 8,11% - składające się ze stopy procentowej WIBOR 3M 5,86% i marży 2,25%. Kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową jest obarczony ryzykiem wzrostu oprocentowania. W konsekwencji tego może wzrosnąć rata oraz całkowity koszt kredytu.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania - RRSO - 8,54%

Rata - 6 034zł

Wcześniejsza spłata - 0%

Całkowita kwota do zapłaty - 2 048 852zł, w tym:

Prowizja - 0zł

Odsetki - 1 227 424zł

Kapitał - 800 000zł

Wycena nieruchomości - 400zł

Ubezpieczenie na życie - składka 0,045% od salda zadłużenia miesięcznie (składka nr 1 - 360zł) - 21 028zł

Ubezpieczenie nieruchomości - nie dotyczy

Ubezpieczenie niskiego wkładu - Brak

Ubezpieczenie pomostowe - Brak

Produkty dodatkowe - Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

 

Kredyt wymaga skorzystania z produktów dodatkowych: konto z wpływem wynagrodzenia, ubezpieczenie na życie w ramach oferty banku, wpływ min. 7 000zł z tytułu wynagrodzenia, min. 15 transakcji płatniczych na koncie miesięcznie. Wpływ na konto i ubezpieczenie należy utrzymać przez min. 5 lat. 

 

Kredyt hipoteczny będzie wymagał zabezpieczenia na hipotece nieruchomości. Koszt wpisu(200 PLN), wykreślenia wpisu(100 PLN) i podatku PCC3(19 PLN) wynosi 319 PLN

 

Wszystkie wyliczenia mają charakter orientacyjny. Nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego oraz innych właściwych przepisów prawnych.

 



https://www.forum-kredytowe.pl/f125/zasady-wspolpracy-z-ekspertami-hipotecznymi-z-forum-95178.html